كارل إي. كيس

كارل إدوين "تشيب" كيس (5 نوفمبر 1946 - 15 يوليو 2016) أستاذ فخري للاقتصاد في كلية ويليسلي بمدينة ويليسلي، ماساتشوستس، الولايات المتحدة الأمريكية، حيث شغل كرسي كومان وهيبورن في الاقتصاد ودرّس لمدة 34 عامًا. ^{[ 1 ]} كان زميلًا بارزًا في المركز المشترك لدراسات الإسكان ^{[ 2 ]} بجامعة هارفارد، ورئيسًا لنادي بوسطن الاقتصادي في الفترة 2011-2012. كما كان كيس شريكًا مؤسسًا في شركة أبحاث العقارات "فيسيرف كيس شيلر وايس"، التي ابتكرت مؤشر ستاندرد آند بورز كيس شيلر لأسعار المنازل. شغل منصب عضو مجلس إدارة صندوق تأمين المودعين في ماساتشوستس. ^{[ 3 ]} وكان عضوًا في اللجنة الاستشارية لمؤشر ستاندرد آند بورز، والمجلس الاستشاري الأكاديمي لبنك الاحتياطي الفيدرالي في بوسطن، ومجلس مستشاري معهد رابابورت لمنطقة بوسطن الكبرى بجامعة هارفارد. شغل منصب عضو في مجالس إدارة كل من مؤسسة ضمان الرهن العقاري (MGIC)، وبنك سينشري، ومعهد لينكولن لسياسات الأراضي ، والجمعية الأمريكية للعقارات والاقتصاد الحضري . كما كان محررًا مشاركًا في مجلة وجهات النظر الاقتصادية ومجلة تعليم الاقتصاد .

حصل كيس على شهادة البكالوريوس من جامعة ميامي عام 1968، وقضى ثلاث سنوات في الخدمة الفعلية بالجيش، بما في ذلك جولة في فيتنام. ^{[ 1 ]} حصل على درجة الدكتوراه في الاقتصاد من جامعة هارفارد عام 1977. في جامعة هارفارد، شغل منصب كبير المدرسين (مدير الدراسات الجامعية) وفاز بجائزة ألين يونغ للتدريس. ^{[ 1 ]}

تركزت أبحاثه في مجالات العقارات والإسكان والمالية العامة . وهو مؤلف للعديد من المقالات والدراسات حول دورات الازدهار والركود في سوق العقارات، كما أنه مؤلف أو مؤلف مشارك لخمسة كتب، من بينها " مبادئ الاقتصاد" (1986)، و "الاقتصاد والسياسة الضريبية" (1986)، و "ضريبة الأملاك: الحاجة إلى الإصلاح" (1978). كتاب "مبادئ الاقتصاد" ، وهو مرجع أساسي في الاقتصاد شارك في تأليفه مع راي سي. فير وشارون أوستر ، نُشر لأول مرة عام 1989، وهو الآن في طبعته التاسعة ويُستخدم في أكثر من 500 كلية وجامعة.

بدأ بحث البروفيسور كيس حول أسواق وأسعار المساكن بمقال نُشر في مجلة "نيو إنجلاند إيكونوميك ريفيو" عام 1986 بعنوان "سوق المنازل العائلية في بوسطن: 1979-1985". ^{[ 4 ]} في ذلك المقال، وضع البروفيسور كيس مؤشرًا تقريبيًا لـ"المبيعات المتكررة" لعزل تأثيرات ارتفاع الأسعار عن تأثيرات مزيج العقارات عند قياس تغيرات قيم المنازل. وأظهر النموذج المُقدم في ذلك المقال أن العوامل الأساسية لم تُفسر سوى جزء صغير من تحركات أسعار المنازل في شمال شرق الولايات المتحدة بين عامي 1979 و1985. وافترض المقال أن المنطقة شهدت فقاعة في أسعار المنازل.

في عام ١٩٨٥، التقى كيس بالخبير الاقتصادي روبرت شيلر من جامعة ييل ، وبدأ الاثنان مشروعًا مشتركًا أثمر عن أكثر من اثنتي عشرة ورقة بحثية ومقالًا مشتركًا. تضمنت أعمال كيس وشيلر الأولى (كيس وشيلر ١٩٨٧، ١٩٨٩) ورقة منهجية تُفصّل نسخةً أكثر دقةً من مؤشر أسعار إعادة البيع، وعملهما الأكثر استشهادًا بعنوان "كفاءة سوق المنازل العائلية"، والذي نُشر في المجلة الاقتصادية الأمريكية عام ١٩٨٩. ^{[ ٥ ]} قدّمت هذه الورقة الأخيرة اختبارات كفاءة ضعيفة، ووجدت أدلة قوية على جمود أسعار المنازل. كما أظهرت أنه على مدار الدورة الاقتصادية، فإن قواعد القرار البسيطة ستؤدي، بيقين شبه تام، إلى أرباح فائضة. كانت هذه أول ورقة بحثية تجريبية تتناول فقاعات الإسكان.

في عام ١٩٩١، أسسوا شركة باسم "كيس شيلر وايس" (Case Shiller Weiss Inc.)، وكان آلان وايس الرئيس التنفيذي لها منذ تأسيسها وحتى بيعها لشركة "فيسيرف" (Fiserv). وبدأوا بإنتاج مؤشر "كيس شيلر" (Case Shiller Index) بشكل منتظم، وهو الآن مؤشر معروف ومرجعي لأسعار المنازل. تتوفر هذه المؤشرات على مستوى الرمز البريدي في أكثر من ٩٠ منطقة حضرية. استحوذت "فيسيرف" على "كيس شيلر وايس" في عام ٢٠٠٣، ^{[ ٦ ]} وما زالت تُنتج هذه المؤشرات. تم ترخيص مؤشرات ٢٠ منطقة حضرية لشركة "ستاندرد آند بورز" (Standard & Poor's)، التي تُصدر مؤشر "كيس شيلر" شهريًا.

استكمالاً لأبحاث سابقة، نشر كيس وشيلر مقالاً في مجلة الجمعية الأمريكية للعقارات والاقتصاد الحضري (كيس وشيلر، 1990) ^{[ 7 ]} ، عرضا فيه اختبارات قوية تُظهر إمكانية التنبؤ بسوق الإسكان. وفي عام 1988، استجابا لازدهار سوق الإسكان في كاليفورنيا بإجراء استطلاع رأي حول توقعات ومواقف مشتري المنازل في أربع مدن: سان فرانسيسكو، وأناهايم (مقاطعة أورانج، كاليفورنيا)، وميلووكي، وبوسطن. وأظهر الاستطلاع أن مشتري المنازل على دراية بالظروف الراهنة، وأنهم لا يرون مخاطر تُذكر في سوق الإسكان، وأن لديهم توقعات إيجابية للغاية بشأن الأسعار، وأنهم ينظرون إلى الإسكان كاستثمار، وأشاروا إلى أنهم سيصمدون في حال انخفاض السوق. وفي عام 2003، أعاد كيس وشيلر إجراء الاستطلاع نفسه، وكرراه سنوياً منذ ذلك الحين. كما كتب كيس وشيلر ووايس سلسلة من المقالات التي اقترحت إنشاء أسواق للعقود الآجلة والخيارات في مجال العقارات (كيس وشيلر ووايس، 1993) ^{[ 8 ] .}

كتب كيس العديد من الأوراق التي وصفت عواقب طفرات وانهيارات أسعار المساكن على الاقتصادات الإقليمية وتوزيع الدخل والثروة (كيس وكوك 1989؛ ^{[ 9 ]} كيس 1990، 1991، و1992).

لا يزال الجدل قائماً حول من تنبأ بالانهيار النهائي لسوق الإسكان. كان كيس وشيلر من أوائل من وصفوا المخاطر، إذ كتبا عن فقاعات الإسكان في الأسواق الإقليمية في منتصف ثمانينيات القرن الماضي. وكان السؤال الذي بحثاه هو: كيف تتلاشى طفرات أسعار المساكن؟ هل تتراجع تدريجياً أم تنفجر فجأة؟

في عام ١٩٩٩، كتب البروفيسور كيس ورقة بحثية للجنة بروكينغز بعنوان "العقارات والاقتصاد الكلي". ^{[ ١٠ ]} وقد اقترح الموضوع ويليام برينارد من مؤسسة بروكينغز، الذي كان قلقًا للغاية بشأن المخاطر التي تشكلها فقاعة أسعار المساكن. وكتب كيس في تلك الورقة البحثية:

في ظل الظروف الاقتصادية الراهنة، ومع ارتفاع أسعار المنازل في جميع أنحاء البلاد، تُفسر الاختلافات في خصائص المقترضين، مثل درجاتهم الائتمانية، معظم التباين في حالات التخلف عن السداد وحالات حبس الرهن. وإذا ما شهد سوق الإسكان انخفاضًا بنسبة 20%، فإن معدلات التخلف عن السداد والخسائر ستتجاوز بكثير الخسائر المتوقعة وفقًا لأكثر نماذج تقييم الجدارة الائتمانية تطورًا في هذا القطاع. ^{[ 10 ]}

في السنوات الأخيرة، نشر كيس أوراقاً بحثية حول تأثير ارتفاع أسعار المنازل على الثروة بالتعاون مع روبرت شيلر وجون كويجلي في جامعة كاليفورنيا، بيركلي. ^{[ 11 ] [ 12 ]}

توفي كيس في 15 يوليو 2016، إثر مرض ألم به. ^{[ 13 ] [ 14 ]}