أربع وحدات

تُعدّ "الوحدات الأربع" مفهومًا في القانون العام للعقارات، يصف الشروط اللازمة لنشوء أنواع معينة من الحقوق العقارية. فعلى وجه التحديد، يجب استيفاء هذه الوحدات الأربع لكي يمتلك شخصان أو أكثر عقارًا ملكية مشتركة مع حق البقاء على قيد الحياة ، أو لكي يمتلك زوجان عقارًا ملكية مشتركة كاملة . وقد تشترط بعض الأنظمة القانونية وحدات إضافية.

يتم استخدام الاختصار PITT للوحدات الأربع هنا: الحيازة، والفائدة، والوقت ، والملكية .

وحدة الزمن

يجب أن يحصل كلا المستأجرين على الفائدة في نفس الوقت.

في القانون العام، لا يمكن استيفاء شرط "المدة" إلا باستخدام " وكيل " لإنشاء ملكية مشتركة. ويتعين على الطرف المنشئ للملكية المشتركة نقل الملكية إلى هذا الوكيل، الذي بدوره ينقل الملكية إلى الطرفين كمالكين مشتركين.

وحدة العنوان

يجب أن تنشأ المصالح التي يمتلكها الملاك المشتركون من نفس الصك ^{[ 1 ]} (أي عقد مكتوب، أو سند نقل ملكية أو تنازل، وما إلى ذلك).

وحدة المصالح

يجب أن يكون لكلا المستأجرين نفس المصلحة في العقار.

هذا يعني أن على المالكين المشتركين أن يكون لهم نفس نوع المصلحة. على سبيل المثال، إذا حصل كل من (س) و(ص) على ملكية مشتركة، فيجب أن تكون مصلحة كل منهما ملكية مطلقة . أما إذا كانت مصلحة (س) ملكية مطلقة ومصلحة (ص) حق انتفاع مدى الحياة ، فلا يوجد تطابق في المصالح.

وحدة الملكية

يجب أن يكون لكل من المستأجرين الحق في امتلاك العقار بأكمله.

هذا حق مشترك: إذا اتفقوا فيما بينهم على امتلاك أجزاء مختلفة، فلن يؤثر ذلك على حقهم المشترك (في مواجهة المالك أو أي طرف ثالث آخر) في امتلاك الكل.

إذا تم كسر أي من الوحدات الأربع ولم تكن ملكية مشتركة، فإن الملكية تعود إلى ملكية شائعة .

ما يميز الملكية المشتركة هو أنه عند وفاة أحد المالكين، تنتقل حصصهم إلى المالك (أو المالكين) الباقين على قيد الحياة، بحيث تصبح الحصة بأكملها في النهاية ملكًا لشخص واحد. ويُراعى في إنهاء الملكية المشتركة جانبا الواقعية والشكلية، إذ يُعتبر المالكون المشتركون، لأغراض الملكية، كيانًا قانونيًا واحدًا.

وحدة الزواج

يشترط وجود هذا الشرط الخامس لتكوين ملكية مشتركة بين الزوجين. في بعض الأنظمة القانونية، يُنشئ الزواج، بالإضافة إلى الشروط الأربعة السابقة، ملكية مشتركة بين الزوجين. تُنشئ هذه الملكية حقوقًا قانونية معينة، كحقوق الورثة، إذ ينتقل حق الملكية تلقائيًا إلى الزوج الباقي على قيد الحياة في حال وفاة أحد الزوجين. علاوة على ذلك، في العديد من الولايات، لا يحق لدائن أحد الزوجين فقط الاستيلاء على العقار المملوك ملكية مشتركة بين الزوجين؛ بل يجب أن يكون كلا الزوجين مدينين للدائن.

وحدة التناغم

لكي تتحد الأطراف، يجب أن تكون متفقة. وقد انتقدت لجنة القانون هذا الأمر في تقريرها رقم 283، بعنوان "الوحدة في عقود الإيجار".