سند الملكية (العقار)

في قانون الملكية ، يُعدّ سند الملكية كيانًا غير مادي يُمثّل مجموعة من الحقوق في عقار ما ، حيث يمتلك أحد الأطراف إما حقًا قانونيًا أو حقًا عينيًا . ويمكن فصل هذه الحقوق وتوزيعها بين أطراف مختلفة. كما قد يُشير سند الملكية إلى وثيقة رسمية ، كصك الملكية ، تُستخدم كدليل على الملكية . وقد يُشترط نقل هذه الوثيقة (نقل ملكية العقار) لنقل ملكية العقار إلى شخص آخر. ويختلف سند الملكية عن الحيازة ، وهي حقٌ غالبًا ما يُصاحب الملكية ولكنه ليس كافيًا لإثباتها ( كالاستيلاء على العقار مثلاً ). وفي كثير من الحالات، يُمكن نقل كلٍّ من الحيازة وسند الملكية بشكل مستقل. وبالنسبة للعقارات، يُوفّر تسجيل الأراضي ووثائقها إشعارًا عامًا بمعلومات الملكية.

الحيازة هي امتلاك الشيء فعلياً، سواءً كان للشخص حقٌّ فيه أم لا. أما حق الحيازة فهو شرعية الحيازة (سواءً كانت فعلية أم لا)، ويُثبت ذلك بأدلة كافية ليُقرّها القانون ما لم يُثبت ادعاءٌ أقوى. وحق الملكية هو الحق الذي، إذا عُرفت جميع الحقائق ذات الصلة (وسُمح بها)، يُبطل جميع الادعاءات الأخرى. وقد يكون كلٌّ من هذه الحقوق لشخصٍ مختلف.

على سبيل المثال، لنفترض أن (أ) سرق من (ب) شيئًا كان (ب) قد اشتراه سابقًا بحسن نية من (ج)، وكان (ج) قد سرقه من (د)، وكان هذا الشيء إرثًا عائليًا لأجيال، ولكنه سُرق في الأصل قبل قرون (مع أن هذه الحقيقة طواها النسيان الآن) من (هـ). في هذه الحالة، (أ) يمتلك الشيء، و(ب) له حق ظاهر في امتلاكه (كما يتضح من عملية الشراء)، و(د) له الحق المطلق في امتلاكه (وهو أفضل ادعاء يمكن إثباته)، ولو علم ورثة (هـ) بذلك، لكان لهم حق الملكية، وهو حق لا يمكنهم إثباته. يتكون سند الملكية الصحيح من اجتماع هذه العناصر الثلاثة (الامتلاك، وحق الامتلاك، وحق الملكية) لدى نفس الأشخاص.

كان الهدف الأصلي من قوانين التقادم هو إبطال المطالبات القديمة أو المنسية أو غير المؤكدة، مثل مطالبة (هـ) في المثال أعلاه . وإلا، فإن ملكية العقار ستظل غير مؤكدة.

في القانون العام ، يُعرَّف حق الملكية العادلة بأنه الحق في الحصول على الملكية الكاملة للعقار ، في حين يحتفظ شخص آخر بحق الملكية القانونية له. في الولايات المتحدة، تُعتبر حقوق الملكية القانونية هي تلك التي اعترفت بها المحاكم القانونية في إنجلترا، بينما تُعتبر حقوق الملكية العادلة هي تلك التي اعترفت بها محاكم المستشارية الإنجليزية. وقد تبنت الولايات المختلفة كلا المفهومين عند إنشائها، باستثناء تلك التي تستند إلى القانون المدني الأوروبي ، مثل لويزيانا . دمجت معظم الولايات المحاكم القانونية ومحاكم الإنصاف في نظام قضائي واحد، مع أنه قد لا تزال هناك أقسام منفصلة للمحاكم القانونية والمستشارية في بعض الأنظمة.

عند إبرام عقد بيع أرض، تنتقل حقوق الملكية العادلة من البائع إلى المشتري. وعند استيفاء شروط عقد البيع، تنتقل الملكية القانونية إلى المشتري فيما يُعرف بإتمام الصفقة . في إنجلترا وويلز ، يُستخدم مصطلحا "المشتري" و"البائع". ^{[ 1 ]} تتمتع العقارات المباعة على أساس حقوق الملكية العادلة بسلسلة ملكية قانونية سليمة، مع تسجيل نقل الملكية لدى البلدية المحلية. الملكية القانونية هي الملكية الفعلية للعقار، أي عند شراء العقار، ودفع البائع كامل ثمنه، وتسجيل سند الملكية بشكل صحيح. تنفصل حقوق الملكية العادلة عن الملكية القانونية عند وفاة صاحب الملكية القانونية (المالك). على سبيل المثال: عند وفاة شخص يملك الملكية القانونية لعقار، يحصل الورثة الشرعيون أو المستفيدون وفقًا للوصية الأخيرة تلقائيًا على حق ملكية عادل في العقار. عندما يستوفي منفذ الوصية أو مدير التركة الشروط، فإنه يكتسب الملكية القانونية، على أن يتم التنازل عنها بعد إدارة التركة بما يسمح بانتقال الملكية القانونية بشكل قانوني إلى أصحاب الحقوق العينية. وينتج عن اندماج الملكية القانونية والعينية ما يُعرف بـ"الملكية الكاملة"، والتي تُسمى غالبًا بالملكية القابلة للتداول.

ينشأ الحق القانوني والحق العيني أيضًا في حالة الوصاية . في الوصاية، قد يمتلك شخص ما الحق القانوني، مثل الأمناء . وقد يمتلك شخص آخر الحق العيني، مثل المستفيد . ^{[ 2 ]}

في الدول التي تتمتع بنظام ملكية خاصة متطور ، تُستخدم وثائق الملكية بشكل شائع للعقارات والمركبات وبعض أنواع الملكية غير الملموسة. وعند استخدام هذه الوثائق، فإنها غالبًا ما تكون جزءًا من نظام تسجيل يُتيح التحقق من ملكية هذه الممتلكات. وفي بعض الحالات، يُمكن أن تُستخدم وثيقة الملكية كسجل قانوني دائم لمصادرة الممتلكات، كما هو الحال في حالة السيارات الخردة أو السيارات المُسترجعة . أما في حالة العقارات ، فإن الصك القانوني هو الأداة المُستخدمة لنقل الملكية من شخص أو كيان إلى آخر . ومن القواعد المعروفة أن السارق لا يستطيع نقل ملكية سليمة، لذا فإن عمليات البحث عن الملكية تُعدّ إجراءً روتينيًا (أو يُوصى به بشدة) عند شراء العديد من أنواع الممتلكات باهظة الثمن (وخاصة العقارات). وفي العديد من المقاطعات والبلديات في الولايات المتحدة، يُشترط القانون إجراء بحث قياسي عن الملكية (يُصاحبه عادةً تأمين على الملكية ) كجزء من عملية نقل الملكية.

يُعدّ سند الملكية المطلقة أفضل سند ملكية متاح للمالك الحقيقي. ويتمتع مالك العقار الحاصل على سند الملكية المطلقة بحقٍّ أعلى (أو أفضل، أو "أسمى") في دعوى تثبيت الملكية . هذا المفهوم نسبي بطبيعته، فسند الملكية المطلقة ليس بالضرورة الأفضل (أو الأعلى)، لأنه يستند بالضرورة إلى سند ملكية شخص آخر. ^{[ 3 ] [ 4 ]}

دعوى إثبات الملكية هي دعوى قضائية تُرفع لحل أي مشكلة تتعلق بملكية العقار، مثل المطالبات أو الحقوق المتنافسة عليه، كوجود ورثة مفقودين ، أو مستأجرين ، أو أصحاب حق الرجوع ، أو أصحاب الحقوق المتبقية ، أو أصحاب الرهن، الذين يتنافسون جميعًا على ملكية المنزل أو الأرض. ^{[ 5 ] [ 6 ]} تشمل المشاكل الفنية المتعلقة بملكية العقار الأخطاء الإملائية، والديون المستحقة، والمعاملات غير المسجلة، وأي مخالفة قد تشير إلى انقطاع في سلسلة الملكية. لكل ولاية من الولايات المتحدة إجراءات مختلفة لدعوى إثبات الملكية . ^{[ 7 ]} وقد طبقت بعض الولايات نظام تورنس لتسجيل الملكية . ^{[ 8 ]}

لا تمتلك معظم الممتلكات الشخصية وثيقة ملكية رسمية. بالنسبة لهذه الممتلكات، يُعدّ حيازتها أبسط دليل على ملكيتها، إلا إذا أثارت الظروف شكوكًا حول ملكية الحائز لها. ويُعدّ إثبات الحيازة القانونية، مثل فاتورة البيع أو إيصال الشراء، أمرًا مساعدًا. وعادةً ما ينقل نقل الحيازة إلى مشترٍ حسن النية الملكية إذا لم تكن هناك حاجة إلى وثيقة.

قبل تأسيس الولايات المتحدة، كانت ملكية أراضي الهنود الحمر في الأراضي التي تسيطر عليها بريطانيا في أمريكا الشمالية تخضع للإعلان الملكي الصادر في 7 أكتوبر 1763. وقد احتفظ هذا الإعلان، الصادر عن الملك جورج الثالث، بحق ملكية الأراضي للهنود الحمر، مع خضوعها للتصرف من قبل التاج البريطاني فقط. واستمر هذا القانون ساريًا في كندا بعد الثورة الأمريكية. ^{[ 16 ]}

في الولايات المتحدة، يُعدّ حق الملكية الهندي حقاً تابعاً يملكه الأمريكيون الأصليون في الولايات المتحدة على الأرض التي اعتادوا على امتلاكها وشغلها. وقد تم الاعتراف به لأول مرة في قضية جونسون ضد ماكنتوش ، 21 الولايات المتحدة (8 ويت ) 543 (1823) .

سرعان ما ترسخ في هذه المحكمة مبدأٌ مفاده أنه على الرغم من أن ملكية الأراضي التي كان يسكنها الهنود عند وصول المستعمرين أصبحت ملكًا للدولة ذات السيادة  - أولًا الدولة الأوروبية المكتشفة، ثم الولايات الأصلية والولايات المتحدة  - إلا أنه تم الاعتراف بحق القبائل الهندية في شغل هذه الأراضي. هذا الحق، الذي يُسمى أحيانًا "حق الهنود" وهو حقٌ نافذٌ في مواجهة جميع الأطراف باستثناء الدولة ذات السيادة، لا يمكن إنهاؤه إلا بقرارٍ من الدولة ذات السيادة. وبمجرد تأسيس الولايات المتحدة واعتماد دستورها، أصبحت هذه الحقوق القبلية في أراضي الهنود من اختصاص القانون الفيدرالي حصريًا. إن حق الهنود، المعترف به كحق شغلٍ فقط، لا يمكن إلغاؤه إلا من قِبل الولايات المتحدة. (انظر: قضية أمة أونيدا الهندية ضد مقاطعة أونيدا ، 414 الولايات المتحدة 661، 667 (1974)).

كانت الطريقة المعتادة لإلغاء ملكية الهنود هي عن طريق المعاهدة . ^{[ 17 ]}

• مصاريف
• Feu
• حيازة الأراضي
• المرحلة الأولى من التقييم البيئي للموقع
• بيان المنشأ من الشركة المصنعة

Gaeilge:Teideal (réadmhaoin)