بند الرجل الطيب

يُعدّ بند " الطرف الطيب" شرطًا شائعًا في عقود الإيجار التجارية ، لا سيما في مدينة نيويورك ، يسمح للمستأجر بالإعفاء من المسؤولية الشخصية للفترة المتبقية من مدة الإيجار، شريطة أن يُقدّم المستأجر إشعارًا كتابيًا مسبقًا بنيته إخلاء العقار، وأن يُسلّم العقار بالحالة المطلوبة بموجب عقد الإيجار، وأن يدفع جميع الإيجارات والرسوم المستحقة حتى تاريخ التسليم. ^{[ 1 ]} يعمل هذا البند كآلية إنهاء مبكر مشروطة تحمي كلا الطرفين: إذ يستعيد المؤجر مساحةً شاغرةً قابلةً للتأجير دون اللجوء إلى التقاضي، ويُعفى المستأجر - أو بالأحرى، الضامن الشخصي لعقد الإيجار - من المسؤولية المستقبلية عن عقد إيجار كان سيستمر حتى تاريخ انتهائه المحدد.

تنتشر بنود الضمان الشخصي بشكل رئيسي في سوق العقارات التجارية بمدينة نيويورك، ولكنها تظهر أيضاً في أسواق المدن الكبرى الأخرى. وتوجد هذه البنود في المقام الأول في عقود إيجار المكاتب والمتاجر، وليس في عقود إيجار المساكن، وغالباً ما تكون في المعاملات التي يصاحبها ضمان شخصي .

شهد سوق تأجير المكاتب التجارية في مدينة نيويورك خلال ثمانينيات وتسعينيات القرن الماضي احتكاكات كبيرة بين مُلّاك العقارات ومستأجري الشركات الصغيرة والناشئة . فقد كان مُلّاك العقارات يشترطون عادةً تقديم ضمانات شخصية من أصحاب الشركات العائلية كشرط لتأجير مساحات المكاتب. وعندما كانت الشركة المستأجرة تواجه صعوبات مالية، كان لدى أصحابها دوافع متضاربة: فإخلاء المساحة يُرتب عليهم مسؤولية شخصية عن المدة المتبقية من عقد الإيجار، بينما يُؤدي البقاء في العقار - حتى بدون دفع الإيجار - إلى تأجيل هذه المسؤولية وإجبار المالك على اللجوء إلى إجراءات إخلاء مكلفة . ^{[ 1 ]}

تحمّل الملاك عبء التقاضي المتعلق بالإخلاء، بينما كانوا في الوقت نفسه غير قادرين على إعادة تأجير العقار لمستأجر يدفع الإيجار. وبرز بند "الطرف الطيب" كحلٍّ سوقيٍّ لهذا المأزق، إذ وفّر للضامنين مسارًا واضحًا للخروج يُسقط مسؤوليتهم الشخصية مقابل تسليم العقار في الوقت المناسب وبتعاون. ^{[ 2 ]}

أصبح هذا البند نقطة تفاوض قياسية في عقود الإيجار التجارية في مدينة نيويورك طوال التسعينيات والعقد الأول من القرن الحادي والعشرين، وقد توسع استخدامه منذ ذلك الحين ليشمل الأسواق التجارية في مدن أمريكية رئيسية أخرى. ^{[ 2 ]}

عادةً ما يُدرج بند "الطرف الأمين" ضمن أو يُلحق بضمان شخصي لعقد الإيجار، وليس في صلب عقد الإيجار نفسه، مع أنه قد يظهر أيضاً كبند مستقل في عقد الإيجار. وتتمثل عناصره الأساسية فيما يلي:

يُعدّ شرط "الضامن" بالغ الأهمية في سياق الكفالة الشخصية لعقد الإيجار. فبدون هذا الشرط، يكون الضامن الشخصي لعقد الإيجار التجاري مسؤولاً عن جميع الإيجارات والرسوم حتى نهاية مدة العقد، بغض النظر عما إذا كان المستأجر قد أخلى العقار أم لا. وفي عقود الإيجار طويلة الأجل، قد يمتد هذا الالتزام لسنوات.

يُحدّد بند "الطرف الأمين" هذا الالتزام عند نقطة التنازل المتوافق، محوّلاً بذلك الكفالة الشخصية المفتوحة إلى أداة مسؤولية مشروطة. ولهذا السبب، يُطلق على هذا البند أحيانًا اسم " كفالة الطرف الأمين" عند صياغته كوثيقة كفالة شخصية معدّلة بدلاً من كونه بندًا في عقد الإيجار. ^{[ 2 ]}

يقبل أصحاب العقارات بنود حسن النية لأن البديل - وهو ملاحقة ضامن للإيجار المستقبلي مع إدارة مستأجر يشغل العقار ولكنه لا يدفع الإيجار في نفس الوقت من خلال الإخلاء - أسوأ من الناحية التشغيلية والاقتصادية من استعادة المساحة بشكل نظيف وإعادة تأجيرها على الفور لمستأجر جديد.

كثيرًا ما يتفاوض أصحاب العقارات على شرط الحد الأدنى للإشغال كإجراء مضاد لبند "الطرف المُحسن". يمنع هذا البند المستأجر من التمسك بحق إنهاء العقد بموجب هذا البند إلا بعد انقضاء فترة دنيا - غالبًا ما تتراوح بين 12 و24 شهرًا - من مدة الإيجار. يحمي هذا الحد الأدنى استثمارات المالك في تحسينات العقار ونفقات عمولة التأجير، والتي تُستهلك عادةً على مدار مدة الإيجار كاملةً، ولا تُسترد إذا غادر المستأجر في الأشهر الأولى من الإشغال. ^{[ 6 ]}

• إيجار
• ضمان شخصي
• العقارات التجارية
• الإخلاء
• المالك
• بند هابيندوم
• عقارات مدينة نيويورك