الإخلاء



الإخلاء هو إخراج المستأجر من العقار المؤجر من قبل المالك . في بعض الولايات القضائية، قد يشمل أيضًا إخراج الأشخاص من العقارات التي تم الحجز عليها من قبل الدائن المرتهن (غالبًا ما يكونون الملاك السابقين الذين تخلفوا عن سداد الرهن العقاري).
بحسب قوانين الولاية القضائية ، قد يُعرف الإخلاء أيضاً بمصطلحات أخرى مثل: الحيازة غير القانونية ، والحيازة الموجزة ، والطرد الموجز ، والإجراءات الموجزة ، والاحتجاز القسري ، والطرد ، واستعادة الحيازة . مع ذلك، يُعدّ مصطلح "الإخلاء" الأكثر شيوعاً في التواصل بين المؤجر والمستأجر. وبحسب الولاية القضائية المعنية، قبل إخلاء المستأجر، يجب على المؤجر كسب دعوى الإخلاء أو الفوز في مرحلة أخرى من الإجراءات القانونية. تجدر الإشارة إلى أن مصطلح "الإخلاء" ، كما هو الحال مع مصطلح "الطرد" وبعض المصطلحات الأخرى ذات الصلة، له معانٍ دقيقة فقط في سياقات تاريخية محددة (مثل القانون العام الإنجليزي في القرون الماضية)، أو فيما يتعلق بولايات قضائية معينة . في الممارسة والإجراءات الحالية، يوجد تباين كبير في مضمون هذه المصطلحات من ولاية قضائية إلى أخرى.
تختلف الجوانب والإجراءات والأحكام القانونية المتعلقة بالإخلاء، مهما كانت التسمية، حتى بين الدول أو الولايات ذات الهياكل القانونية المتشابهة.
عملية الإخلاء
لا تسمح معظم الأنظمة القانونية للمؤجر بإخلاء المستأجر دون اتخاذ إجراءات قانونية مسبقة (يُشار إلى ذلك عادةً باسم " الإخلاء الذاتي "؛ وتشمل هذه الإجراءات تغيير الأقفال، وإزالة الأغراض من العقار، أو قطع خدمات المرافق). ويُعدّ هذا النوع من الإخلاء غير قانوني في أي مرحلة من مراحل العملية (حتى بعد فوز المؤجر بدعوى الإخلاء)؛ ويحق للمستأجر الذي يواجه مثل هذه الإجراءات مقاضاة المؤجر. ومع ذلك، قد يُسمح بالإخلاء الذاتي في بعض الأنظمة القانونية عندما يتعلق الأمر بمستأجرين تجاريين، على عكس المستأجرين السكنيين. [ 1 ] [ 2 ]
يلاحظ
قبل رفع دعوى إخلاء أمام المحكمة، يتعين على المؤجر عمومًا تقديم إشعار كتابي للمستأجر (يُعرف عادةً بإشعار الإخلاء أو إشعار المغادرة ). [ 3 ] وقد نصت القوانين السكنية والتجارية على اختصاصات تمنع المؤجرين من اتخاذ أي إجراء قد يُجبر المستأجر على مغادرة عقاره. وتشمل هذه الإجراءات، على سبيل المثال لا الحصر، استخدام القوة والتهديد، وقطع الخدمات الأساسية، وهدم العقار، أو العبث بأقفال المداخل. [ 4 ] [ 5 ]
الدعوى والمحاكمة
إذا بقي المستأجر في حيازة العقار بعد انتهاء مهلة الإخلاء، فيمكن للمالك حينها رفع دعوى قضائية ضد المستأجر .
بحسب الاختصاص القضائي، قد يُطلب من المستأجر تقديم رد كتابي بحلول تاريخ محدد، وبعد ذلك يُحدد موعد آخر للمحاكمة . وفي بعض الاختصاصات القضائية الأخرى، قد يُطلب من المستأجر ببساطة المثول أمام المحكمة في تاريخ محدد. غالبًا ما تُعجّل قضايا الإخلاء نظرًا لحساسية المسألة للوقت (إذ يخسر المؤجر دخل الإيجار بينما يبقى المستأجر في العقار). ويجوز لأي من الطرفين طلب محاكمة أمام هيئة محلفين؛ إلا أن ذلك كان نادرًا جدًا حتى أواخر العقد الأول من الألفية الثانية. [ 6 ]
لا يحضر العديد من المدعى عليهم في قضايا الإخلاء جلسات المحكمة. ففي العديد من المدن الكبرى، بما فيها ميلووكي، تصل نسبة المتخلفين عن الحضور إلى 70%. [ 7 ] وفي بعض المناطق الحضرية، لا تتجاوز نسبة الحضور 10%. [ 8 ]
الإخلاء من العقار
كما ذكر أعلاه، فإن معظم السلطات القضائية لا تسمح للمالك بإخلاء المستأجر دون اتخاذ إجراء قانوني أولاً، حتى لو نجح المالك في المحكمة.
بدلاً من ذلك، يتعين على المؤجر الحصول على أمر حيازة أو أمر إخلاء من المحكمة وتقديمه إلى ضابط إنفاذ القانون المختص . يقوم الضابط بعد ذلك بتعليق إشعار للمستأجر في العقار يفيد بأنه سيقوم بإخلاء المستأجر وأي أشخاص آخرين موجودين في العقار، مع العلم أن بعض السلطات القضائية لا تنفذ الأمر إذا كان الطقس سيئاً في ذلك اليوم. [ 9 ]
مع إخلاء المستأجر، تُزال معه ممتلكاته الشخصية. إذا ترك المستأجر أي شيء ذي قيمة، فهناك عرف (وليس قانونًا في بعض المناطق) يقضي بأن يحتفظ المؤجر بممتلكاته المتروكة لمدة 30 يومًا. بعد انقضاء هذه المدة، يحق للمؤجر بيع الممتلكات المتروكة، عادةً في مزاد علني، لسداد أي متأخرات إيجار. [ 10 ]
عمليات الإخلاء بدون إثبات خطأ
يحدث الإخلاء التعسفي عندما يسعى المؤجر لاستعادة حيازة العقار المؤجر بموجب قوانين لا تشترط عليه إثبات أي خطأ من جانب المستأجر، مثل عدم دفع الإيجار، أو إزعاج الجيران أو المستأجرين الآخرين في المبنى، أو مخالفة بنود عقد الإيجار. في العديد من الولايات القضائية، يمكن إنهاء عقد الإيجار غير المحدد المدة ، على عكس عقد الإيجار المحدد المدة، في أي وقت بإشعار المستأجر قبل ثلاثين يومًا على الأقل، مع أن بعض الولايات القضائية تشترط فترات إشعار أطول.
مع تزايد عمليات التحديث الحضري وإعادة توطين سكان أكثر ثراءً في المراكز الحضرية، تُستخدم عمليات الإخلاء التعسفية كأداة لتهجير المستأجرين في المدن التي تطبق نظام مراقبة الإيجارات . ففي كاليفورنيا، على سبيل المثال، يسمح قانون إليس بإخلاء المستأجرين الخاضعين لنظام مراقبة الإيجارات إذا كان المالك ينوي التوقف عن تأجير أي جزء من مبنى سكني (أي لا يمكن إجبار الملاك على التأجير ) . وقد طُبّق قانون إليس على الإيجارات في سان فرانسيسكو، وسانتا مونيكا ، ولوس أنجلوس .
عمليات الإخلاء لأسباب مبررة
يُشير مصطلح "الإخلاء المبرر" ، أو " الإخلاء لأسباب وجيهة" ، إلى القوانين التي تهدف إلى حماية المستأجرين من عمليات الإخلاء غير المعقولة، ورفع الإيجارات، وعدم تجديد عقود الإيجار. وتُتيح هذه القوانين للمستأجرين الطعن في عمليات الإخلاء أمام المحكمة عندما لا تُعتبر قانونية. [ 13 ] وعمومًا، يُعارض مُلاك العقارات قوانين الإخلاء المبرر نظرًا لمخاوفهم بشأن الربح، وتوافر المساكن ، [ 14 ] والدعاوى القضائية. [ 15 ]
رينوفيكشن
يُستخدم مصطلح "الإخلاء بغرض التجديد" عندما يُطرد المستأجر من العقار لإجراء أعمال تجديد. [ 16 ] وقد يلجأ المالك إلى هذا الإجراء لرفع قيمة الإيجار على المستأجرين المحتملين الآخرين. [ 17 ] وفي بعض الولايات القضائية، مثل أونتاريو، يتمتع المستأجرون المطرودون بحق الأولوية في الرفض . [ 18 ]
الإخلاء الانتقامي
يحدث الإخلاء الانتقامي عندما يسعى المؤجر إلى إخلاء المستأجر ردًا على ممارسته لحقوقه القانونية، كالإبلاغ عن مخالفات قوانين الإسكان، أو حجب الإيجار بسبب مشاكل تتعلق بصلاحية السكن، أو التنسيق مع مستأجرين آخرين. توفر معظم الأنظمة القانونية حماية قانونية تُنشئ قرينة قابلة للدحض على الانتقام إذا حدث الإخلاء خلال فترة محددة (عادةً من 90 يومًا إلى سنة) بعد قيام المستأجر بنشاط محمي. وبموجب هذه القوانين، ينتقل عبء الإثبات إلى المؤجر لإثبات أن الإخلاء يستند إلى أسباب مشروعة لا علاقة لها بسلوك المستأجر المحمي، كعدم دفع الإيجار أو المخالفات الجسيمة لشروط عقد الإيجار. [ 19 ]
التلاعب العقاري
يُعرف التضييق على المساكن العقارية ، أو ما يُسمى أيضًا بالتضييق على العقارات ، بأنه استخدام أساليب الترهيب الجماعي من قِبل المضاربين العقاريين لإخراج السكان قسرًا أو ضمنيًا من مساكنهم. وقد اعترفت الأمم المتحدة بالتضييق على المساكن العقارية كسبب عالمي للإخلاء القسري. [ 20 ] ويُعترف بالتضييق على المساكن العقارية كمشكلة في أوروبا، وخاصة في إسبانيا. [ 21 ]
بلدان
أستراليا
إذا كان المستأجر مرتبطًا بعقد إيجار محدد المدة، ويوشك عقده على الانتهاء، يُلزم المؤجر بإعطائه إشعارًا قانونيًا بالإخلاء. وتختلف مدة هذا الإشعار من ولاية إلى أخرى. وفي حال عدم امتثال المستأجر لشروط إشعار الإخلاء، يُرفع طلب إلى محكمة الإيجارات لاستعادة حيازة العقار.
لا يجوز للمؤجر إخلاء المستأجر قانونيًا دون الحصول على أمر حيازة وتصريح إخلاء. يُلزم تصريح الإخلاء الشرطة بإخلاء المستأجر من العقار. تتواصل الشرطة بعد ذلك مع الوكيل العقاري لتحديد موعد لزيارة العقار، وإخلاء المستأجرين، وتغيير الأقفال، واستلام العقار رسميًا. يجب أن يتم الإخلاء دائمًا من قبل الشرطة؛ ولا يجوز للمؤجر إخلاء المستأجرين بنفسه. يُعاقب المؤجر على تجاوز القانون وعدم الالتزام بالتشريعات ذات الصلة في نطاق اختصاصه. [ 22 ]
في 29 مارس/آذار 2020، كشف رئيس الوزراء سكوت موريسون أن حكومات الولايات والأقاليم ستتخذ إجراءات لتعليق عمليات إخلاء الأشخاص الذين يعانون من ضائقة مالية ناجمة عن جائحة كوفيد-19 . وأوضحت الحكومة أن هذه الإجراءات ستستمر لمدة ستة أشهر على الأقل. [ 23 ]
كمبوديا
يتزايد قلق نشطاء حقوق الإنسان من خروج عمليات الإخلاء القسري في كمبوديا عن السيطرة. ويُظهر تقرير لمنظمة العفو الدولية [ 24 ] أنه خلافًا لالتزامات كمبوديا بموجب القانون الدولي لحقوق الإنسان ، لم تُتح للمتضررين من عمليات الإخلاء أي فرصة للمشاركة الحقيقية والتشاور المسبق. فالمعلومات المتعلقة بعمليات الإخلاء المخطط لها وحزم إعادة التوطين كانت ناقصة وغير دقيقة، مما يقوض حق المتضررين في الحصول على المعلومات، وفي المشاركة في القرارات التي تؤثر على ممارسة حقوقهم الإنسانية، ولا سيما الحق في السكن اللائق. وقد أدى غياب الحماية القانونية من الإخلاء القسري، وعدم تنظيم المعايير القائمة، إلى فجوة في المساءلة، مما يزيد من ضعف الفئات المهمشة، وخاصة الفقراء، أمام انتهاكات حقوق الإنسان، بما في ذلك عمليات الإخلاء القسري.
الصين
يشير مصطلح "مصادرة الأراضي" في جمهورية الصين الشعبية إلى ممارسة الاستيلاء القسري على أراضي المواطنين أو المقيمين، عادةً لإفساح المجال أمام مشاريع التنمية. في بعض الحالات، تتعاون السلطات الحكومية مع شركات التطوير العقاري الخاصة للاستيلاء على أراضي القرويين، مقابل تعويضات تقل عن سعر السوق. وفي كثير من الأحيان، يُعرض عليهم مساكن بديلة بدلاً من التعويضات المالية أو بالإضافة إليها. وتُعد عمليات الإخلاء القسري شائعة بشكل خاص في المناطق الريفية، ومصدراً رئيسياً للاضطرابات والاحتجاجات الشعبية. [ 25 ] وتشير بعض التقديرات إلى أن ما يصل إلى 65% من " الحوادث الجماعية " السنوية، والبالغ عددها 180 ألف حادثة، تنجم عن التظلمات المتعلقة بعمليات الإخلاء القسري. [ 26 ] [ 27 ] وقد أفادت التقارير بتعرض بعض المواطنين الذين يقاومون عمليات الإخلاء أو يحتجون عليها للمضايقات أو الضرب أو الاعتقال. [ 28 ]
ارتفع معدل عمليات الإخلاء القسري بشكل ملحوظ منذ تسعينيات القرن الماضي، حيث باتت الحكومات المحلية على مستوى المدن والمقاطعات تعتمد بشكل متزايد على بيع الأراضي كمصدر هام للدخل. في عام 2011، ذكرت صحيفة فايننشال تايمز أن 40% من إيرادات الحكومات المحلية تأتي من بيع الأراضي. [ 29 ] وقدّر غوان تشينغيو، الأستاذ بجامعة تسينغهوا ، أن مبيعات الأراضي شكلت 74% من دخل الحكومات المحلية في عام 2010. [ 30 ]
إنجلترا
أندونيسيا
أحد أسباب التشرد في إندونيسيا هو عمليات الإخلاء القسري. ووفقًا للباحثين، فقد تم إخلاء أكثر من 92 ألف شخص قسرًا من منازلهم بين عامي 2000 و2005. [ 31 ]
نيجيريا
تُعدّ عمليات الإخلاء القسري جزءًا لا يتجزأ من انتهاكات حقوق الإنسان. وتشمل هذه العمليات إخراج الأشخاص قسرًا من أوطانهم، أو أماكن إقامتهم المعتادة، دون موافقتهم أو إرادتهم، سواءً بشكل مؤقت أو دائم، دون تقديم أي استعدادات واضحة لتعويضهم بشكل كافٍ أو إعادة توطينهم. [ 32 ] ويؤدي ذلك إلى تفاقم مشكلات نزوح الأفراد وتشردهم في البلدان. [ 33 ] وتستمر الحكومات على مختلف المستويات في إخلاء الناس قسرًا دون تعويض كافٍ في بعض الدول الأفريقية، بما في ذلك نيجيريا [ 34 ] التي يُقدّر أنها تضم أكبر عدد من سكان الأحياء الفقيرة في المناطق الحضرية في أفريقيا جنوب الصحراء الكبرى، من حيث الحجم والنسبة المئوية من إجمالي السكان. وقد صنّف مركز حقوق السكن والإخلاء (COHRE) نيجيريا كدولة منتهكة لحقوق السكن بشكل مستمر. [ 35 ]
قامت الحكومة النيجيرية بإجلاء أكثر من مليوني شخص قسرًا بين عامي 2000 و2009. [ 36 ] في ولاية لاغوس وحدها، بين عامي 2003 و2015، تم إجلاء سكان من مناطق ماكوكو يابا، وإيجورا الشرقية، وإيجورا باديا، ومنطقة بورا-إن بي إيه بار بيتش، ومجمع إيكوتا السكني، وأوغودو أوري-أوكي، وموسافيجو في أوشودي، وأغريك-أووتو، وأغيولوغو-مايل 12، ومايل 2 أوكوكومايكو قسرًا تحت ذريعة التنمية. [ 37 ] [ 38 ] بين شهري يوليو وسبتمبر من عام 2000، تم إجلاء ما لا يقل عن 50 ألف شخص في أبوجا دون إشعار مسبق أو توفير سكن بديل مناسب. وقد نُفذت عمليات الإجلاء لنقل المجتمعات/المستوطنات التي ادعت الحكومة أنها شوهت المخطط الرئيسي لتنمية أبوجا. [ 39 ]
في ولاية لاغوس ، نيجيريا، تُنفَّذ عمليات الإخلاء القسري بهدف رئيسي هو استصلاح الأراضي وبناء شقق فاخرة، في ظلّ تزايد عدد سكان البلاد بشكلٍ مطرد، ما يُفاقم أزمة السكن. [ 40 ] [ 41 ] [ 42 ] إلا أن هذا يُؤدي إلى التمييز وعدم المساواة، إذ لا تُلبّي المباني الجديدة أيّ حاجة سكنية لدى عامة السكان. [ 43 ] في يوليو/تموز 2016، قامت وزارة تطوير البنية التحتية للواجهة البحرية في ولاية لاغوس، بعد إشعارٍ مدته 72 ساعة، بإخلاء سكان ماكوكو قسرًا ، وهي منطقة ساحلية تتألف من ست قرى هي: أوكو أغبون، وأدوغبو، وميغبيوهي، ويانشيويهي، وسوغونرو، وأبولو، دون أمرٍ قضائي. [ 44 ] وقد أدّى ذلك إلى تشريد ما يُقدَّر بنحو 30,000 شخص. [ 45 ] [ 46 ] [ 47 ] تُعدّ ماكوكو واحدة من تسع مجتمعات مستهدفة في مشروع لاغوس للتنمية والحوكمة الحضرية (LMDGP) التابع لحكومة ولاية لاغوس، والممول من البنك الدولي بقيمة 200 مليون دولار، وذلك لأغراض التوسع الحضري، وإدارة النفايات، والصرف الصحي، وإمدادات المياه. [ 48 ] [ 49 ] ويُقال إن هذا المجتمع، الذي يعود تاريخه إلى أكثر من 100 عام، بدأ كمستوطنة لصيادين من توغو وجمهورية بنين. [ 50 ]
في فبراير 2013، قامت حكومة ولاية لاغوس بهدم ما لا يقل عن 266 مبنى في منطقة باديا الشرقية، كانت تُستخدم كمساكن ومتاجر. ولم تتضمن خطة إعادة التوطين، التي وُقعت في أبريل 2013، حلولاً واضحة لإعادة توطين النازحين بشكل مناسب. [ 51 ] وتُعد باديا إحدى المناطق المُدرجة ضمن مشروع لاغوس للتنمية والحوكمة الحضرية (LMDGP)، المُمول من البنك الدولي بقيمة 200 مليون دولار، بهدف تطويرها من كونها منطقة عشوائية. وينص المشروع على الحد الأدنى من إعادة التوطين القسري، وفي حال الضرورة القصوى، يجب مناقشة الأمر والاتفاق عليه مع السكان، بما في ذلك إشعارهم مُسبقاً، وتقديم التعويضات، ووضع خطط إعادة توطين مُفصلة. [ 52 ]
بين عامي 2016 و2017، أُجبرت قريتا أوتودو-غبامي، وهي قرية صيد تقليدية، وإيلوبرين على إخلاء منازلهما قسرًا، ما أسفر عن وفيات، وذلك بعد 12 يومًا من تلقيهما إشعارًا كتابيًا بالإخلاء. [ 53 ] [ 54 ] وفي 17 مارس/آذار 2017، ورغم صدور أمر قضائي في يناير/كانون الثاني 2017، أُجبرت قرية إيتيدو الساحلية، التي يقطنها أكثر من 35 ألف نسمة، على إخلاء منازلهم قسرًا في الصباح الباكر بينما كان بعضهم لا يزال نائمًا. [ 55 ] وفي عام 2019، طالب مقرر خاص للأمم المتحدة معني بالحق في السكن اللائق الحكومة النيجيرية بإعلان وقف شامل على عمليات الإخلاء القسري في جميع أنحاء البلاد. [ 56 ]
في 20 يناير 2020، أُجبر سكان خليج تاركوا ، وهو مجمع سكني ساحلي، على الإخلاء القسري من قبل قوات الأمن، في ما وُصف بأنه انتهاك صارخ لحقوق الإنسان. [ 57 ] [ 58 ] وقد بررت السلطات الحكومية عمليات الإخلاء القسري بسرقة النفط عبر خطوط الأنابيب الممتدة على طول الشاطئ. [ 59 ]
الولايات المتحدة
في الولايات المتحدة الأمريكية، يتم تحديد قواعد الإخلاء وإجراءات الإخلاء من خلال قوانين الولاية والمقاطعة والمدينة.
الآثار المترتبة على الأشخاص الذين يتم إخلاؤهم
سجل الإخلاء
قد تبقى سجلات الإخلاء مسجلة لدى المستأجر لمدة تصل إلى سبع سنوات في الولايات المتحدة، [ 60 ] ويُسمح عادةً لأصحاب العقارات برفض المستأجرين بسبب حالات الإخلاء السابقة. [ 61 ] قد تشكل سجلات الإخلاء العامة عائقًا أمام الحصول على السكن، مما يدفع المستأجرين إلى اللجوء إلى الملاجئ الطارئة بعد فشلهم في اجتياز فحص المستأجرين في شقق متعددة. [ 62 ]
قامت بعض الولايات القضائية الأمريكية بإغلاق سجلات الإخلاء لمنع الرفض الشامل للمستأجرين الذين لديهم تاريخ من الإخلاء. [ 62 ] [ 63 ]
الصحة النفسية
قد تنشأ أحيانًا مشاكل في التواصل عند تحديد موعد الإخلاء الفعلي، مما يجعل بعض المُخلى عنهم غير مستعدين تمامًا، ولا يحملون أي شيء عند وصول الشرطة. [ 64 ] قد يؤدي هذا إلى تجربة مشابهة لتجربة صندوق سكينر ، حيث يحاول المُخلى عنهم أحيانًا "الصمود" أمام الإخلاء. [ 64 ] (يحدث هذا أحيانًا بسبب الإنكار ). [ 64 ]
يعاني المُهجَّرون [ 65 ] من معدلات أعلى من الاكتئاب والقلق وارتفاع ضغط الدم واضطراب ما بعد الصدمة (PTSD)، بل وحتى الانتحار . [ 66 ] [ 67 ] [ 68 ] قد تستغرق عملية الإخلاء وقتًا طويلاً (ربما شهورًا)، مما قد يُعرِّض المُهجَّر لحالة توتر شديدة، ويجعله أكثر عرضة لأمراض التوتر. [ 64 ] [ 66 ] حتى بعد مرور سنوات، تُظهر الدراسات أن المُهجَّرين أقل سعادة وتفاؤلًا وحيوية من أولئك الذين لم يُهجَّروا. [ 69 ]
الآثار الاقتصادية
قد يؤدي الطرد من السكن إلى زيادة معدلات فقدان الوظائف. [ 64 ] تزداد احتمالية تسريح الشخص من عمله بنسبة 15% بعد تعرضه للطرد. [ 70 ] قد يؤدي ذلك إلى حلقة مفرغة حيث يُصعّب الطرد من السكن العمل، ولكن عدم العمل قد يؤدي بدوره إلى الطرد. يُعدّ الطرد من السكن سببًا رئيسيًا للتشرد . [ 71 ] [ 72 ]
غالباً ما ينتهي المطاف بالمهجّرين إلى الانتقال إلى مساكن ذات جودة متدنية، مثل المنازل المكتظة. [ 67 ] [ 64 ] وجدت دراسة أجريت في ميلووكي، ويسكونسن، أن المستأجرين الذين أُجبروا على مغادرة مساكنهم السابقة كانوا أكثر عرضة بنسبة 25% لمواجهة مشاكل سكنية طويلة الأمد مقارنةً بأقرانهم الذين انتقلوا طواعيةً. [ 73 ]
انظر أيضاً
- التراكم عن طريق التجريد – سياسات لتركيز الثروة والسلطة
- العلاج أو الإقلاع
- الإخلاء – مصطلح قانوني عام
- مقاومة الإخلاء – استراتيجية يستخدمها المستأجرون لمقاومة عمليات الإخلاء
- عمليات الإخلاء القسري في الصين
- الحجز على العقار – إجراء قانوني يسترد بموجبه المُقرض قرضًا غير مسدد
- الدخول بالقوة – فعل دخول عقار بالقوة
- عقد إيجار – عقد لاستخدام أصل مقابل دفع مبلغ للمالك
- احتكار العنف
- انتقال السكان – حركة مجموعة كبيرة من الناس من منطقة إلى أخرى
- دعوى إثبات الملكية – دعوى قضائية بشأن ملكية العقارات
- الإخلاء الانتقامي
- سولدال ضد مقاطعة كوك
- حق المستأجر في الاستعانة بمحامٍ
- السجل
- الإخلاء غير القانوني والمضايقة – جريمة جنائية في المملكة المتحدة
مراجع
- ↑ "الاستخدام المتطور لاتفاقيات الترخيص في المعاملات المتعلقة بالعقارات" (ملف PDF) . تم الاطلاع عليه بتاريخ 16-10-2019 .
- ↑ بيلي، آدم ليتمان؛ ديزيديريو، جون م. (31 يناير 2008). "استخدام اتفاقية ترخيص بدلاً من عقد إيجار" . LawJournalNewsletters.com . مؤرشف من الأصل بتاريخ 23 سبتمبر 2023. تم الاطلاع عليه بتاريخ 16 أكتوبر 2019 .
- ↑ "3 طرق لتجنب الإخلاء إذا لم تتمكن من العثور على مساعدة في الإيجار في هيوستن" . www.houstoncasemanagers.com . 24 يناير 2021. تم الاطلاع عليه بتاريخ 26 يناير 2021 .
- ↑ "إدارة الإسكان والتنمية الحضرية - حقوق المستأجرين - التحرش" . www1.nyc.gov . مؤرشف من الأصل بتاريخ 3 أكتوبر 2019. تم الاطلاع عليه بتاريخ 16 أكتوبر 2019 .
- ↑ بيلي، آدم ليتمان (25 أكتوبر 2016). "مضايقة المستأجرين التجاريين في مدينة نيويورك - ممارسة طبية مشكوك فيها" . هاف بوست . تم الاطلاع عليه بتاريخ 16 أكتوبر 2019 .
- ↑ آرون، هليل (10 ديسمبر 2014). "كيف أحدث دانيال برامزون، "سوبرمان المستأجرين"، ثورة في صناعة الدفاع ضد الإخلاء في لوس أنجلوس" . مجلة لوس أنجلوس ويكلي . تاريخ الاسترجاع: 7 أكتوبر 2016 .
- ↑ ديزموند، ماثيو، المُهجَّرون : الفقر والربح في المدينة الأمريكية ، أييلو، سكوت، رقم ISBN 978-0-14-752679-3، OCLC 942737584
- ↑ لارسون، إريك (2006). "خصائص القضية وتخلف المستأجر المدعى عليه عن السداد في محكمة الإسكان". مجلة الدراسات القانونية التجريبية . 3 (1): 121-144 . doi : 10.1111/j.1740-1461.2006.00065.x . ISSN 1740-1461 .
- ↑ "الإخلاء" . مستشار المستأجرين في تكساس . أوستن، تكساس: خدمة معلومات الإسكان لذوي الدخل المنخفض في تكساس. مؤرشف من الأصل بتاريخ 28 فبراير 2019. تم الاطلاع عليه بتاريخ 27 فبراير 2019.
لا يمكن إخلاؤك في حالة هطول الأمطار أو البرد أو الثلج
. - ↑ "ممتلكات المستأجرين بعد الإخلاء: ما هي مسؤولياتك؟" . رينت بريب . 11 أغسطس 2018. تم الاطلاع عليه بتاريخ 16 أكتوبر 2019 .
- ↑ "عمليات الإخلاء بموجب قانون إليس، سان فرانسيسكو" . مشروع رسم خرائط مكافحة الإخلاء . سان فرانسيسكو، كاليفورنيا . تم الاطلاع عليه بتاريخ 27 فبراير 2019 .
- ↑ "عام 2015 يُنذر بأن يكون عامًا حاسمًا في قضايا الإخلاء بموجب قانون إليس" . ذا بولد إيتاليك . شركة تابعة لـ Medium . 22 يناير 2015. تاريخ الاطلاع: 4 أبريل 2018 .
- ↑ كوهين، راشيل م. (2023-05-01). "النضال من أجل جعل إخلاء المستأجرين أكثر صعوبة على الملاك" . فوكس . تم الاسترجاع في 2023-07-07 .
- ↑ "مشروع قانون "الإخلاء لأسباب وجيهة" يحظى باهتمام بالغ في ألباني مع تركيزها على أزمة الإسكان . www.ny1.com . تاريخ الاطلاع: 8 يوليو 2023 .
- ↑ كايسن، روندا (21 مايو 2022). "ما هو 'الإخلاء لسبب وجيه'، وماذا يعني ذلك للمستأجرين؟" . صحيفة نيويورك تايمز . الرقم الدولي الموحد للدوريات 0362-4331 . تاريخ الاسترجاع 8 يوليو 2023 .
- ↑ "كيفية حماية نفسك من الإخلاء بسبب التجديد مع ازدياد سخونة أسواق الإيجار" . أخبار سي تي في . وكالة الصحافة الكندية. 23 ديسمبر 2022. تم الاطلاع عليه بتاريخ 8 مارس 2024 .
- ↑ بريفيل، شون. "عمليات الإخلاء بسبب التجديد: هل يمكن للقوانين الجديدة أن تساعد في حماية المستأجرين في كندا؟" . غلوبال نيوز . تم الاطلاع عليه بتاريخ 8 مارس 2024 .
- ↑ بورمان، ديلشارد (13 سبتمبر 2023). "يريد مالك العقار تجديد منزلك المستأجر. ماذا تفعل الآن؟" . أخبار سي تي في . تم الاطلاع عليه في 8 مارس 2024 .
- ↑ "الإخلاء الانتقامي" . معهد المعلومات القانونية . تم الاطلاع عليه بتاريخ 28-05-2025 .
- ↑ الأمم المتحدة لحقوق الإنسان، عمليات الإخلاء القسري ، http://www.ohchr.org/Documents/Publications/FS25.Rev.1.pdf .
- ↑ بلدية برشلونة، غرامات السكن لمكافحة التنمّر على الممتلكات ، https://www.barcelona.cat/infobarcelona/en/tema/housing/fines-to-combat-property-mobbing_690956.html
- ↑ "الإخلاءات" . findlaw.com.au . تم الاطلاع عليه بتاريخ 11-05-2020 .
- ↑ «رئيس الوزراء يحظر عمليات الإخلاء لمدة 6 أشهر» . au.finance.yahoo.com . 29 مارس 2020. تاريخ الاطلاع: 11 مايو 2020 .
- ↑ amnesty.org
- ↑ مجلة الإيكونوميست، "الاحتجاج في الصين: المرجل يغلي" ، 29 سبتمبر 2005.
- ↑ «نُشرت نتائج مسح لانديسا للمناطق الريفية في الصين» . لانديسا . مؤرشف من الأصل بتاريخ 14 يونيو 2016. تم الاطلاع عليه بتاريخ 15 أكتوبر 2020 .
- ↑ إليزابيث إيكونومي ، وباء الاستيلاء على الأراضي: عالم الصين الرائع من الووكانز، مؤرشف في 11 فبراير 2017 في آلة Wayback ، مجلس العلاقات الخارجية، 7 فبراير 2012.
- ↑ اللجنة التنفيذية للكونغرس المعنية بالصين، التقرير السنوي لعام 2010. 10 أكتوبر 2010، الصفحات 41-42
- ↑ راهول جاكوب، انخفاض مبيعات الأراضي في الصين يشكل تهديداً للنمو ، صحيفة فايننشال تايمز، 7 ديسمبر 2011.
- ↑ سيمون رابينوفيتش، تتزايد المخاوف مع تراجع مبيعات الأراضي في الصين ، صحيفة فايننشال تايمز، 5 يناير 2012.
- ↑ راهاردجو، تجاهيونو. "الإخلاء القسري، والتشرد، والحق في السكن في إندونيسيا". في مؤتمر التشرد: منظور عالمي، نيودلهي، ص 9-13. 2006.
- ↑ "المفوضية السامية لحقوق الإنسان | عمليات الإخلاء القسري" . www.ohchr.org . مؤرشف من الأصل بتاريخ 28 أكتوبر 2020. تم الاطلاع عليه بتاريخ 15 يناير 2021 .
- ↑ "PDHRE: الإخلاء القسري" . www.pdhre.org . مؤرشف من الأصل بتاريخ 24 مايو 2000. تم الاطلاع عليه بتاريخ 20 يناير 2021 .
- ↑ "حقوق الإنسان في أفريقيا: مراجعة لعام 2019 - نيجيريا" . موقع ReliefWeb . 8 أبريل 2020. مؤرشف من الأصل في 21 ديسمبر 2020. تم الاطلاع عليه بتاريخ 15 يناير 2021 .
- ↑ "مركز أبوجا الرائع محاط بالتدهور الحضري" . ذا نيو هيومانيتاريان (بالفرنسية). 23 نوفمبر 2007. تاريخ الاسترجاع: 1 فبراير 2021 .
- ↑ «نيجيريا: عمليات إخلاء قسري "وحشية" تُسفر عن مقتل 11 شخصًا وتشريد 30 ألفًا - تقرير جديد» . www.amnesty.org.uk . مؤرشف من الأصل بتاريخ 24 فبراير 2020. تم الاطلاع عليه بتاريخ 18 يناير 2021 .
- ↑ منظمة العفو الدولية (2017). "التكلفة البشرية لمدينة ضخمة تُجبر الفقراء الحضريين على الإخلاء في لاغوس، نيجيريا" (ملف PDF) . منظمة العفو الدولية . تاريخ الاطلاع: 2 فبراير 2021 .
- ↑ ماريو-أوتومي، جيروم (20 أغسطس 2020). "لاغوس وسلسلة عمليات الإخلاء القسري" . صحيفة الغارديان . لاغوس، نيجيريا . تاريخ الاسترجاع: 19 يناير 2021 .
- ↑ Yumpu.com. "طرد الفقراء من مدينة أبوجا - سيراك" . yumpu.com . تاريخ الاسترجاع: 1 فبراير 2021 .
- ↑ "تهجير المجتمعات الساحلية قسراً في لاغوس، نيجيريا · أصوات عالمية" . أصوات عالمية . 31 يناير 2020. مؤرشف من الأصل في 15 يناير 2021. تم الاطلاع عليه في 15 يناير 2021 .
- ↑ أونيمنام، أماكا ي. (2019-03-20). "أوصياء على عمليات الإخلاء القسري" . صحيفة ذا ريبابليك . مؤرشف من الأصل في 19 أكتوبر 2020. تم الاطلاع عليه في 15 يناير 2021 .
- ↑ «يجب على نيجيريا معالجة أزمة السكن وإنهاء عمليات الإخلاء القسري - مقرر الأمم المتحدة» . يورونيوز . 24 سبتمبر 2019. تاريخ الاطلاع: 19 يناير 2021 .
- ↑ «يجب على نيجيريا التحرك لوقف أزمة السكن وعمليات الإخلاء القسري: خبير حقوقي من الأمم المتحدة» . مجلة أفريقيا للتجديد . 24 سبتمبر 2019. تاريخ الاطلاع: 20 يناير 2021 .
- ↑ "نيجيريا: الفقر المدقع ومعاناة الطرد" . www.hlrn.org . تاريخ الاسترجاع: 19 يناير 2021 .
- ↑ " فينيسيا الفقراء: نيجيريا تهدم ماكوكو في لاغوس، وتُهجّر الآلاف" . صحيفة إنترناشونال بيزنس تايمز . ١٧ يوليو ٢٠١٢. مؤرشف من الأصل في ١٤ يناير ٢٠٢٠. تم الاطلاع عليه بتاريخ ١٨ يناير ٢٠٢١ .
- ↑ أوغونليسي، تولو؛ إيسيبو، أندرو (23 فبراير 2016). "داخل ماكوكو: الخطر والإبداع في أكبر حي فقير عائم في العالم" . صحيفة الغارديان . الرقم الدولي الموحد للدوريات 0261-3077 . مؤرشف من الأصل في 5 يناير 2021. تاريخ الاسترجاع 18 يناير 2021 .
- ↑ أوناه، لينوس (30 أبريل 2018). "على حافة بحيرة لاغوس، يدافع سكان المستوطنة عن مصالحهم في المدينة" . حدود المدينة . مؤرشف من الأصل في 9 نوفمبر 2020. تم الاسترجاع في 18 يناير 2021 .
- ↑ «عمليات إخلاء قسري عنيفة لـ 30 ألف شخص مع هدم منازلهم في مجتمع ماكوكو النيجيري» . بوابة الأراضي . 26 يوليو 2013. تاريخ الاطلاع: 19 يناير 2021 .
- ↑ "مشروع البنك الدولي : مشروع تنمية وإدارة منطقة لاغوس الحضرية - P071340" . البنك الدولي . تاريخ الاسترجاع: 19 يناير 2021 .
- ↑ "كيف تحولت ماكوكو، الحي الفقير العائم في نيجيريا، إلى مدينة رقمية من خلال مشروع رسم خرائط جديد" . مركز بوليتزر . 26 فبراير 2020. تاريخ الاطلاع: 19 يناير 2021 .
- ↑ "تقرير عن عمليات الإخلاء القسري في لاغوس" . ائتلاف حقوق الإنسان في التنمية . 20 أغسطس 2014. مؤرشف من الأصل في 8 أغسطس 2020. تم الاطلاع عليه بتاريخ 15 يناير 2021 .
- ↑ "لاغوس، إجلاء قسري لآلاف السكان في باديا الشرقية / سكان أفريقيا / أخبار / الصفحة الرئيسية - التحالف الدولي للسكان" . esp.habitants.org . تم الاطلاع عليه بتاريخ 19 يناير 2021 .
- ↑ نيوز توك. "منظمة العفو الدولية تحذر من أن عمليات الإخلاء القسري "القاتلة" في نيجيريا تهدد المجتمعات" . نيوز توك . تم الاطلاع عليه بتاريخ 15 يناير 2021 .
- ↑ "نيجيريا: بلا مأوى: قصص ناجين من عمليات الإخلاء القسري في أكبر مدن نيجيريا" . موقع ReliefWeb . 9 نوفمبر 2018. تاريخ الاطلاع: 19 يناير 2021 .
- ↑ "«جاؤوا ونحن نائمون»: سكان لاغوس يروون قصص إخلاء وحشية . صحيفة الغارديان . 31 مايو 2017. مؤرشف من الأصل في 11 نوفمبر 2020. تم الاطلاع عليه بتاريخ 15 يناير 2021 .
- ↑ «اللجنة الأممية المعنية بالوحدة الوطنية لحقوق الإنسان | خبير أممي: يجب على نيجيريا التحرك بشكل عاجل لوقف عمليات الإخلاء القسري ومعالجة أزمة السكن غير اللائقة بشكل صارخ» . www.ohchr.org . تاريخ الاطلاع: 1 فبراير 2021 .
- ↑ كازيم، يومي (31 يناير 2020). "أكبر مدينة في أفريقيا لديها عادة طرد فقراءها لإفساح المجال للأغنياء" . كوارتز أفريقيا . مؤرشف من الأصل في 28 نوفمبر 2020. تم الاسترجاع في 15 يناير 2021 .
- ↑ «منظمة العفو الدولية تطالب الحكومة الفيدرالية وحكومة ولاية لاغوس بإنهاء عمليات الإخلاء القسري في خليج تاركوا» . صحيفة ذا بانش . ٢٣ يناير ٢٠٢٠. مؤرشف من الأصل في ٢٥ يناير ٢٠٢٠. تاريخ الاطلاع: ١٥ يناير ٢٠٢١ .
- ↑ بوكولا أديبايو (22 يناير 2020). "آلاف من سكان الأحياء الفقيرة في نيجيريا أصبحوا بلا مأوى بعد عملية إخلاء جماعي" . سي إن إن . تاريخ الاسترجاع: 19 يناير 2021 .
- ↑ "ما هي المدة التي يمكن أن تبقى فيها معلومات مثل إجراءات الإخلاء والدعاوى القضائية في سجل فحص المستأجرين الخاص بي؟" . مكتب الحماية المالية للمستهلك . يوليو 2021. تم الاطلاع عليه بتاريخ 20 أبريل 2023 .
- ↑ كيمبل، ميغان (9 ديسمبر 2020). "كيف تطارد عمليات الإخلاء المستأجرين لسنوات" . صحيفة تكساس أوبزرفر . تم الاطلاع عليه بتاريخ 20 أبريل 2023 .
- 1 2 "«وصمة عار في سجلك»: عمليات الإخلاء تلاحق سكان كنتاكي لسنوات، مما يحد من فرص حصولهم على السكن . لويفيل بابليك ميديا . 2023-06-02 . تم الاطلاع عليه بتاريخ 2025-07-01 .
- ↑ "يمكن للمستأجرين الآن تقديم التماس لإغلاق سجلات إخلائهم في ماساتشوستس" . GBH . 2025-05-05 . تم الاطلاع عليه بتاريخ 2025-07-01 .
- 1 2 3 4 5 6 سينغال، جيسي (4 مارس 2016). "ماذا يحدث للأشخاص الذين يتم طردهم مرارًا وتكرارًا؟" . ذا كت . تم الاسترجاع في 10 فبراير 2020 .
- ↑ "المُطَهَّر" . قاموس ميريام-ويبستر . تم الاطلاع عليه بتاريخ 14 فبراير 2020 .
- 1 2 "دراسة تحذر من التأثير الهائل لعمليات الإخلاء على الصحة النفسية" . medicalxpress . تم الاطلاع عليه بتاريخ 10 فبراير 2020 .
- 1 2 بوفيل-آمو، أليسون؛ ساندل، ميغان. "الأزمة الصحية الخفية للإخلاء" . كلية الصحة العامة بجامعة بوسطن . تم الاطلاع عليه بتاريخ 10 فبراير 2020 .
- ↑ سيربي، مايكل جيه؛ برودي، ديفيد؛ أمين، شيتال؛ يانوفيتش، فيليب (1 فبراير 2006). "الإخلاء كعامل خطر للانتحار". الخدمات النفسية . 57 (2): 273-ب. doi : 10.1176/appi.ps.57.2.273-b . ISSN 1075-2730 . PMID 16452711 .
- ↑ ديزموند، ماثيو؛ كيمبرو، راشيل تولبرت (سبتمبر 2015). "تداعيات الإخلاء: السكن، والمعاناة، والصحة". القوى الاجتماعية . 94 (1): 295-324 . doi : 10.1093/sf/sov044 . ISSN 0037-7732 . S2CID 144361972 .
- ↑ ديزموند، ماثيو؛ غيرشنسون، كارل (2016-02-01). "انعدام الأمن السكني والوظيفي بين الفقراء العاملين" . المشكلات الاجتماعية . 63 (1): 46-67 . doi : 10.1093/socpro/spv025 . ISSN 0037-7791 .
- ↑ «من المرجح أن يؤدي الوباء إلى تفاقم أزمة الإخلاء في أمريكا» . بي بي إس نيوز آور . 29 سبتمبر 2020. تاريخ الاطلاع: 20 أبريل 2023 .
- ↑ غروس، تيري (12 أبريل 2018). "أول قاعدة بيانات لعمليات الإخلاء على الإطلاق تُظهر: 'نحن في خضم أزمة سكن'"" . الإذاعة الوطنية العامة .
- ↑ ديزموند، ماثيو؛ غيرشنسون، كارل؛ كيفيات، باربرا (2015). "التهجير القسري وعدم الاستقرار السكني بين المستأجرين في المناطق الحضرية". مجلة الخدمة الاجتماعية . 89 (2): 227-262 . doi : 10.1086/681091 . ISSN 0037-7961 . S2CID 142660055 .
روابط خارجية
- إخلاء لسبب وجيه (كونيتيكت) - مؤرشف بتاريخ 20 سبتمبر 2010 على موقع Wayback Machine
- المستأجرون الذين يقاومون الإخلاء
- دليل حقوق السكن في ولاية نيويورك
- المستأجرون في مرمى النيران، من مجلة "دولارز آند سينس" ، مارس/أبريل 2009
- الدليل الوطني للمؤجر والمستأجر بشأن الإخلاء في جميع الولايات الخمسين
- دليل إدارة شؤون المستهلك في كاليفورنيا
- قانون المالك والمستأجر
- مشاكل مالية شخصية
- الهجرة القسرية
