قرض بضمانات عقارية

قرض التمويل العقاري الخاص هو نوع محدد من القروض المضمونة بالأصول : أداة تمويلية يحصل بموجبها المقترض على أموال مضمونة بعقار. عادةً ما تكون أسعار الفائدة أعلى من قروض العقارات التجارية أو السكنية التقليدية نظرًا لارتفاع المخاطر وقصر مدة القرض. ^{[ 1 ] [ 2 ]}

تُستخدم معظم قروض التمويل العقاري الخاص لتمويل مشاريع تتراوح مدتها من بضعة أشهر إلى بضع سنوات. يشبه التمويل العقاري الخاص قرض التمويل المؤقت ، الذي عادةً ما يتشارك معه في معايير الإقراض والتكاليف على المقترضين. ويكمن الاختلاف الرئيسي في أن قرض التمويل المؤقت غالبًا ما يُخصص لعقار تجاري أو استثماري قد يكون في مرحلة انتقالية ولا يستوفي شروط التمويل التقليدي، بينما يشير التمويل العقاري الخاص غالبًا ليس فقط إلى قرض مضمون بأصول ذات معدل فائدة مرتفع، بل أيضًا إلى وضع مالي متعثر، مثل التأخر في سداد أقساط الرهن العقاري القائم، أو في حالات الإفلاس وإجراءات الحجز على العقار . ^{[ 3 ]}

يُحدد مبلغ القرض الذي يُمكن للمُقرض الخاص تقديمه بنسبة مبلغ القرض إلى قيمة العقار. تُعرف هذه النسبة بنسبة القرض إلى القيمة (LTV). يُقرض العديد من المُقرضين الخاصين ما يصل إلى 65% فقط من القيمة الحالية للعقار. ^{[ 4 ]} لا توجد نسبة قرض إلى قيمة 100% في هذا النوع من المعاملات. هذه القروض مُخصصة للمستثمرين، ويشترط المُقرضون دائمًا دفعة أولى أعلى.

يُستخدم مصطلح "التمويل العقاري المضمون" بشكل شبه حصري في الولايات المتحدة وكندا ، حيث تنتشر هذه الأنواع من القروض على نطاق واسع. في مجال العقارات التجارية، ظهر التمويل العقاري المضمون كخيار بديل "أخير" لأصحاب العقارات الذين يسعون للحصول على رأس مال مقابل حقوق الملكية في ممتلكاتهم العقارية. بدأ هذا القطاع في أواخر الخمسينيات من القرن الماضي عندما شهد قطاع الائتمان في الولايات المتحدة تغييرات جذرية. ^{[ 5 ]}

في السنوات الأخيرة، ساد إجماع في القطاع على أن مصطلح "التمويل الصعب" لم يعد يصف بدقة توجه القطاع أو هيكله أو توجهه، وأن المصطلحات البديلة أفضل. في مارس 2022، أصدرت الرابطة الوطنية للمقرضين من القطاع الخاص (NPLA)، وهي هيئة تجارية تمثل القطاع، قرارًا رسميًا يحث المشاركين في القطاع على التوقف عن استخدام مصطلح "التمويل الصعب"، واستخدام مصطلحات مثل "الإقراض الخاص" و"الإقراض المؤقت" و"الإقراض الانتقالي" بدلاً منه. ^{[ 6 ]} إضافةً إلى ذلك، نشرت الرابطة الأمريكية للمقرضين من القطاع الخاص (AAPL)، وهي هيئة تجارية أخرى في القطاع، مقالًا بعنوان "زوال مصطلح "التمويل الصعب" في عالم الإقراض الخاص"، مسلطةً الضوء على جهودها منذ تأسيسها للحد من استخدام مصطلح "التمويل الصعب". ^{[ 7 ]} وكان محور مؤتمر AAPL لعام 2021 هو التغيير في مصطلحات التمويل الصعب.

منذ نشأتها، لم تخضع صناعة الأموال الصعبة للتنظيم الرسمي بموجب قوانين الولايات أو القوانين الفيدرالية، على الرغم من أن بعض القيود المفروضة على أسعار الفائدة (قوانين الربا) من قبل حكومات الولايات تحد من أسعار الأموال الصعبة بحيث تصبح العمليات في العديد من الولايات، بما في ذلك تينيسي وأركنساس، غير مجدية عمليًا لشركات الإقراض. ^{[ 8 ]}

شهد سوق قروض التمويل العقاري الخاص توسعًا كبيرًا منذ أزمة الرهن العقاري عام 2009 مع إقرار قانون دود-فرانك . ويعود السبب الرئيسي لهذا التوسع إلى التنظيمات الصارمة المفروضة على البنوك والمقرضين في عملية تأهيل المقترضين للحصول على قروض الرهن العقاري. فقد وضع قانون دود-فرانك وقانون الحقيقة في الإقراض مبادئ توجيهية فيدرالية تلزم مُنشئي قروض الرهن العقاري والمقرضين ووسطاء الرهن العقاري بتقييم قدرة المقترض على سداد قرض السكن الأساسي، وإلا سيواجهون غرامات باهظة في حال عدم الامتثال. ولذلك، يقتصر إقراض التمويل الخاص على قروض الأغراض التجارية أو القروض التجارية لتجنب مخاطر وقوع القرض ضمن نطاق أحكام قانون دود-فرانك وقانون الحقيقة في الإقراض وقانون حماية ملكية المنازل .

بما أن الأساس الرئيسي لمنح قروض التمويل العقاري الخاص هو قيمة تصفية الضمانات التي تدعم السند، فإن مُقرضي التمويل العقاري الخاص يحرصون دائمًا على تحديد نسبة القرض إلى القيمة (LTV) قبل منح أي تمويل. ويُحدد مُقرض التمويل العقاري الخاص قيمة العقار من خلال تقييم سعر الوسيط (BPO) أو تقييم مستقل يُجريه مُقيّم عقاري مُرخص في الولاية التي يقع فيها العقار. ^{[ 9 ] [ 10 ]}

تكون أسعار الفائدة على قروض التمويل العقاري السريع عادةً أعلى من أسعار الفائدة على قروض الأعمال التقليدية. وقد تتراوح هذه الأسعار بين 6% و14% أو أكثر. ومع ذلك، تحظى هذه القروض بشعبية واسعة بين مستثمري العقارات نظرًا لسرعة الموافقة عليها، ومرونتها العالية، وإجراءات التوثيق الأقل تعقيدًا، ولأنها في بعض الأحيان الخيار الوحيد لتأمين التمويل. ^{[ 11 ]}

• قرض غير مطابق للشروط - قرض لا يستوفي معايير البنك للتمويل