تحويل الوحدات السكنية إلى وحدات سكنية

في مجال العقارات ، يُعرف تحويل العقار إلى وحدة سكنية باسم "تحويل الوحدات السكنية" ، وهو عملية تخويل عقار استثماري أو أراضٍ أخرى مملوكة حاليًا بسند ملكية واحد، لتحويل الملكية الكاملة للعقار (الذي غالبًا ما يكون عقارًا متعدد الوحدات ) إلى وحدات سكنية تُباع بشكل فردي . ويستمد هذا الحق عادةً من الموافقات التي تمنحها السلطات الحكومية/الإقليمية و/أو المحلية (وأحيانًا جهات أخرى ذات صلة، مثل هيئات حماية البيئة).

في الواقع، يمكن وصف جميع مشاريع الوحدات السكنية تقريبًا بأنها تحويل لعقار مملوك عادةً بسند ملكية واحد، إلى عقار مقسم إلى أجزاء بحيث يمكن امتلاك سندات ملكية معظم هذه الأجزاء (أي الوحدات) بشكل منفصل. ومع ذلك، يُستخدم مصطلح "التحويل" عادةً فقط للمشاريع التي تتضمن تغيير سند الملكية (وأحيانًا الاستخدام أيضًا) لهيكل قائم ، مثل مبنى سكني متعدد الوحدات، أو منازل متلاصقة (منازل تاون هاوس)، أو موقع تجاري متعدد الوحدات للإيجار.

(يتناول هذا القسم عمليات التحويل بشكل أساسي من منظور التسويق أو العقارات.)

ينشأ سوق تحويل المباني السكنية إلى وحدات سكنية عادةً عندما ترتفع أسعار المنازل العائلية إلى مستويات تفوق قدرة مشتري المنازل لأول مرة. ويشارك في هذا السوق المزدهر أنواعٌ متعددة من المستثمرين. فعلى سبيل المثال، قد يشتري مطور عقاري متمرس مبنى سكنيًا ، ويستعين بخبير استشاري لاستخراج التراخيص اللازمة، ثم يُجري تحسينات على المبنى ليتمكن فريق المبيعات من بيعه كوحدات سكنية مستقلة. ^{[ 1 ]} في المقابل، قد يمتلك شخصٌ ما مبنى سكنيًا يضم 20 وحدة لمدة 20 عامًا ويرغب في بيعه. وبدلًا من بيعه مباشرةً كمبنى سكني، يستعين بخبير استشاري لاستخراج التراخيص اللازمة، ثم يبيع المبنى بسعر أعلى من سعر الوحدات السكنية لمطور عقاري يُكمل أعمال التحويل.

لتحديد إمكانات مبيعات الوحدات المُحولة، يلزم إجراء تحليل للسوق . يتضمن هذا الجزء من العملية دراسة الحي وأي مجمعات سكنية منافسة: فحص واجهات المباني، وحالة الوحدات من الداخل، وحالة المساحات الخارجية، ومجموعة الخدمات المتوفرة.

(يتناول هذا القسم عمليات التحويل بشكل أساسي من منظور التسويق أو العقارات.)

استنادًا إلى الدراسة المذكورة أعلاه، يتم وضع خطة تحويل تأخذ في الاعتبار الجوانب الإيجابية والسلبية للعقار. وتشمل الخطة تخصيص ميزانية لأعمال الترميم اللازمة وإضافة أي مرافق قد تكون مفقودة.

منذ عام 2010، اكتسبت ظاهرة تحويل المجمعات السكنية إلى وحدات سكنية تمليك زخماً متزايداً. وقد أدى انخفاض أسعار الفائدة، الذي أثر سلباً على سوق الشقق لعدة فصول، إلى أكبر طفرة في تحويل العقارات إلى وحدات سكنية تمليك منذ عقدين. وفي مختلف أنحاء البلاد، يدفع مطورو الوحدات السكنية التمليك مبالغ طائلة للاستحواذ على العقارات المؤجرة وتحويلها إلى وحدات سكنية تمليك.

في عام 2007، شهدت معظم أسواق العقارات في الولايات المتحدة انخفاضًا في متوسط ​​أسعار بيع الشقق السكنية، وانخفضت عمليات تحويل المباني بشكل ملحوظ. بعض المشاريع التي تم إنجازها تُباع الآن في مزادات بأسعار مخفضة، أو لا تزال معروضة للبيع.

تبنت بعض السلطات القضائية قوانين لحماية المستأجرين استجابةً لتحويل المساكن إلى وحدات سكنية مملوكة. ففي واشنطن العاصمة، سُنّ قانون فرصة المستأجر للشراء عام 1980 كجزء من قانون تحويل وبيع المساكن المؤجرة لعام 1980، والذي تناول إجراءات تحويل وبيع المساكن المؤجرة. ^{[ 2 ]}

• دوكومينيوم
• تقسيم الأراضي