مضاعف الإيجار الإجمالي

مضاعف الإيجار الإجمالي ( GRM ) هو مقياس لتقييم العقارات ، ويُعرَّف بأنه نسبة سعر شراء العقار إلى إجمالي دخله الإيجاري السنوي ، قبل خصم المصاريف مثل ضريبة العقار والتأمين والمرافق. وهو يُمثل عدد سنوات الإيجار الإجمالي اللازمة لاسترداد كامل سعر شراء العقار. بالنسبة للمستثمر المحتمل، يُشير انخفاض مضاعف الإيجار الإجمالي إلى فرصة استثمارية أكثر جاذبية. ^{[ 1 ]}

${\displaystyle {\text{GRM}}={\frac {\text{سعر العقار}}{\text{إجمالي دخل الإيجار السنوي}}}}$

مثال (الإيجارات الشهرية):

${\displaystyle {\text{GRM}}={\frac {\$200{,}000}{\$750\times 12}}=22.22}$

عند حسابها باستخدام الإيجارات السنوية بدلاً من الإيجارات الشهرية، تتناسب قيم GRM تناسبياً:

• 100 رينغيت ماليزي (شهريًا) = 8.33 رينغيت ماليزي (سنويًا)
• يشير معدل الإيجار الإجمالي السنوي البالغ 8.33 إلى أن الإيجار الإجمالي سيغطي سعر الشراء في غضون 8.33 سنة

تعتمد ممارسات العقارات المعاصرة بشكل متزايد على نسبة الإيجار الإجمالي (GRM) على أساس الإيجار السنوي. كلا الطريقتين صحيحتان شريطة أن يتم تحديد الأساس بشكل متسق عند مقارنة العقارات.

يُعدّ مؤشر GRM مفيدًا للغاية للمقارنة السريعة بين العقارات الاستثمارية عندما تتحقق الشروط التالية:

• تتسم المصاريف التشغيلية ( ضرائب العقارات ، والتأمين، والصيانة، والمرافق) بالتجانس النسبي بين العقارات المتشابهة، سواء من حيث القيمة المطلقة أو كنسبة ثابتة من إجمالي دخل الإيجار.
• يصعب الحصول على بيانات المصروفات أو تكون غير موثوقة، مما يجعل إجمالي الدخل نقطة انطلاق أكثر عملية من صافي دخل التشغيل
• يلزم إجراء فحص سريع قبل إجراء تحليل مفصل للتدفقات النقدية المخصومة (DCF).

يُعدّ نموذج مصفوفة الإيرادات الإجمالية أقل ملاءمةً عندما تختلف هياكل المصروفات اختلافًا كبيرًا بين العقارات، أو عندما تختلف معدلات الشغور ، أو مزيج المستأجرين، أو شروط الإيجار اختلافًا جوهريًا. في هذه الحالات، يوفر معدل الرسملة أو نموذج التدفقات النقدية المخصومة الكامل أساسًا أكثر موثوقية للمقارنة.

معدل الرسملة (معدل الرسملة) هو صافي الدخل المكافئ لنسبة الدخل الإجمالي (GRM). فبينما تستخدم نسبة الدخل الإجمالي إجمالي الدخل، تستخدم نسبة الرسملة صافي الدخل التشغيلي (NOI).

${\displaystyle {\text{معدل الرسملة}}={\frac {\text{صافي الدخل التشغيلي}}{\text{سعر العقار}}}}$

يرتبط كل من مضاعف العائد الإجمالي ومعدل الرسملة من خلال العلاقة العكسية المضاعفة : فالعقار الذي تبلغ قيمته معدل رسملة 5.46% يكون له مضاعف صافي دخل يبلغ حوالي 18.3. ومضاعف العائد الإجمالي هو نظير الدخل الإجمالي لهذا المضاعف الصافي.

يُعد كل من مؤشر العائد الإجمالي (GRM) ومعدل الرسملة مقياسين لفترة واحدة. وهما يعبران عن القيمة كصورة للدخل الحالي، لكنهما لا يأخذان في الاعتبار ما يلي:

• نمو أو انخفاض الإيجارات في المستقبل
• متطلبات الإنفاق الرأسمالي
• القيمة النهائية عند التصرف
• القيمة الزمنية للنقود

يُعد نموذج التدفقات النقدية المخصومة متعدد الفترات إطارًا تقييميًا أكثر شمولًا ، إذ يُغطي إجمالي العائد على مدار فترة الاحتفاظ الكاملة. عمليًا، يُفهم معدل الرسملة ونسبة العائد الإجمالي على أفضل وجه كتمثيلات مُختصرة لحساب التدفقات النقدية المخصومة الأساسي، بدلًا من كونهما مُحركين مستقلين للقيمة. ^{[ 2 ]}

يُعدّ مُضاعِف الدخل الإجمالي ( GIM) مُكافئًا وظيفيًا لمُضاعِف الإيجار الإجمالي (GRM)، ولكنه يُحسب أحيانًا باستخدام الدخل الإجمالي الفعلي (EGI) - وهو إجمالي الإيجار المُحتمل بعد تعديله وفقًا لنسبة الشواغر وخسائر الائتمان - بدلًا من إجمالي الإيجار المُحتمل. عند مُقارنة العقارات باستخدام أيٍّ من هذين المقياسين، من الضروري التأكد مما إذا كان المُضاعِف مُستمدًا من إجمالي الإيجار المُحتمل أو الدخل الإجمالي الفعلي، لأن الجمع بين الأساسين يُؤدي إلى مُقارنات مُضللة. ^{[ 3 ]}

لا يأخذ مؤشر العائد الإجمالي (GRM) في الحسبان الاختلافات في نسب المصاريف التشغيلية بين العقارات. فقد يكون لعقارين لهما نفس مؤشر العائد الإجمالي معدلات رسملة مختلفة بشكل كبير إذا كان أحدهما يتحمل ضرائب أو تأمينات أو تكاليف صيانة أعلى بكثير. ولذلك، يتعامل المحللون مع مؤشر العائد الإجمالي كأداة تقييم أولية وليست أداة تقييم نهائية. ^{[ 4 ]}

تشمل القيود الإضافية ما يلي:

• لا يعكس ذلك نسبة الرافعة المالية أو نسبة تغطية خدمة الدين (DSCR).
• لا يمكن التمييز بين العقارات المستقرة والعقارات ذات القيمة المضافة
• لا يشمل ذلك تخفيضات الإيجار ، أو فترات الإيجار المجانية، أو بدلات تحسينات المستأجر التي تخفض الإيجار الفعلي عن إجمالي الإيجار المعلن

• معدل الرسملة
• صافي الدخل التشغيلي
• التدفق النقدي المخصوم
• تقييم العقارات
• الاستثمار العقاري
• الدخل الإجمالي الفعلي