الاستثمار العقاري

يتضمن الاستثمار العقاري شراء وإدارة وبيع أو تأجير العقارات بهدف الربح. يُطلق على الشخص الذي يستثمر بشكل نشط أو سلبي في العقارات اسم رائد أعمال عقاري أو مستثمر عقاري . على النقيض من ذلك، فإن تطوير العقارات هو بناء أو تحسين أو تجديد العقارات.

خلال الثمانينيات، أصبحت صناديق الاستثمار العقاري تشارك بشكل متزايد في تطوير العقارات الدولية. أدى هذا التحول إلى أن تصبح العقارات فئة أصول عالمية . غالبًا ما يتطلب الاستثمار في العقارات في الدول الأجنبية معرفة متخصصة بسوق العقارات في ذلك البلد. مع شيوع الاستثمار العقاري الدولي بشكل متزايد في أوائل القرن الحادي والعشرين، زادت توافر وجودة المعلومات المتعلقة بأسواق العقارات الدولية. ^[1] العقارات هي واحدة من المجالات الرئيسية للاستثمار في الصين، حيث يتم استثمار ما يقدر بنحو 70٪ من ثروة الأسرة في العقارات. ^[2]

• 
  عقار للبيع في فيكتوريا، أستراليا. (يسار)
• 
  العقار في فيكتوريا بعد بيعه كما هو مذكور على اللافتة

يمكن تقسيم الاستثمار العقاري وفقًا لمستوى المخاطر المالية إلى أساسي، وقيمة مضافة ، وانتهازي . ^[3] تنقسم العقارات إلى عدة فئات عريضة، بما في ذلك العقارات السكنية والتجارية والصناعية. ^[4]

لا تتمتع أسواق العقارات في أغلب البلدان بالقدر نفسه من التنظيم أو الكفاءة التي تتمتع بها أسواق أدوات الاستثمار الأخرى الأكثر سيولة. فالعقارات الفردية فريدة من نوعها ولا يمكن استبدالها بشكل مباشر، الأمر الذي يجعل تقييم الاستثمارات أقل يقينًا. وعلى عكس الاستثمارات الأخرى، فإن العقارات ثابتة في موقع محدد وتستمد الكثير من قيمتها من هذا الموقع. وفي حالة العقارات السكنية، فإن الشعور بالأمان في الحي وعدد الخدمات أو المرافق القريبة يمكن أن يزيد من قيمة العقار. ولهذا السبب، غالبًا ما يكون الوضع الاقتصادي والاجتماعي في المنطقة عاملاً رئيسيًا في تحديد قيمة العقارات فيها. ^[5]

غالبًا ما يكون تقييم الممتلكات الخطوة الأولية التي يتم اتخاذها أثناء الاستثمار العقاري. يعد عدم التماثل في المعلومات أمرًا شائعًا في أسواق العقارات، حيث قد يكون لدى أحد الطرفين معلومات أكثر دقة فيما يتعلق بالقيمة الفعلية للممتلكات. يستخدم مستثمرو العقارات عادةً مجموعة متنوعة من تقنيات تقييم العقارات لتحديد قيمة العقارات قبل الشراء. يتضمن هذا عادةً جمع المستندات والمعلومات حول العقار، وفحص الممتلكات المادية، ومقارنتها بالقيمة السوقية للعقارات المماثلة. ^[6] إحدى الطرق الشائعة لتقييم العقارات هي تقسيم صافي دخلها التشغيلي على معدل رأس مالها ، أو معدل رأس المال. ^[7]

توجد العديد من جمعيات تقييم العقارات الوطنية والدولية لتوحيد معايير تقييم الممتلكات. ومن بين هذه الجمعيات الأكبر حجمًا معهد التقييم والمؤسسة الملكية للمساحين المعتمدين ومجلس معايير التقييم الدولي . ^[6]

غالبًا ما يتم شراء العقارات الاستثمارية من مجموعة متنوعة من المصادر، بما في ذلك قوائم السوق، ووكلاء العقارات أو السماسرة، والبنوك، والكيانات الحكومية مثل Fannie Mae ، والمزادات العامة، والمبيعات من قبل المالكين ، وصناديق الاستثمار العقاري .

الأصول العقارية عادة ما تكون باهظة الثمن، ولن يدفع المستثمرون عمومًا المبلغ الكامل لسعر شراء العقار نقدًا. عادةً، يتم تمويل جزء كبير من سعر الشراء باستخدام نوع من الأدوات المالية أو الديون ، مثل قرض الرهن العقاري المضمون بالعقار نفسه. يشار إلى مبلغ سعر الشراء الممول بالدين باسم الرافعة المالية . يشار إلى المبلغ الممول من رأس مال المستثمر نفسه، من خلال النقد أو تحويلات الأصول الأخرى، باسم حقوق الملكية . نسبة الرافعة المالية إلى القيمة الإجمالية المقدرة (غالبًا ما يشار إليها باسم "LTV"، أو القرض إلى القيمة للرهن العقاري التقليدي) هي مقياس رياضي للمخاطر التي يتحملها المستثمر باستخدام الرافعة المالية لتمويل شراء العقار. يسعى المستثمرون عادةً إلى تقليل متطلبات حقوق الملكية وزيادة الرافعة المالية، بحيث يتم تعظيم عائد الاستثمار . عادةً ما يكون لدى المقرضين والمؤسسات المالية الأخرى متطلبات حقوق ملكية دنيا للاستثمارات العقارية التي يُطلب منهم تمويلها، عادةً في حدود 20٪ من القيمة المقدرة. يمكن للمستثمرين الذين يسعون إلى متطلبات أسهم منخفضة أن يستكشفوا ترتيبات تمويل بديلة كجزء من شراء العقار (على سبيل المثال، تمويل البائع ، تبعية البائع، مصادر الأسهم الخاصة، وما إلى ذلك).

إذا كان العقار يتطلب إصلاحًا كبيرًا، فإن المقرضين التقليديين مثل البنوك غالبًا ما لا يقرضون العقار وقد يُطلب من المستثمر الاقتراض من مقرض خاص باستخدام قرض مؤقت قصير الأجل مثل قرض الأموال الصعبة . قروض الأموال الصعبة هي عادةً قروض قصيرة الأجل حيث يفرض المقرض سعر فائدة أعلى بكثير بسبب طبيعة القرض ذات المخاطر العالية. عادةً ما تكون نسبة القرض إلى القيمة في قروض الأموال الصعبة أقل بكثير من الرهن العقاري التقليدي.

تتمتع بعض مؤسسات الاستثمار العقاري، مثل صناديق الاستثمار العقاري (REITs) وبعض صناديق التقاعد وصناديق التحوط ، باحتياطيات رأسمالية واستراتيجيات استثمارية كبيرة بما يكفي للسماح لها بالاستحواذ على 100% من الأسهم في العقارات التي تشتريها. وهذا يقلل من المخاطر التي تأتي من الاستدانة ولكنه يحد أيضًا من العائد المحتمل على الاستثمار .

من خلال الاستفادة من شراء عقار استثماري، فإن المدفوعات الدورية المطلوبة لخدمة الدين تخلق تدفقًا نقديًا سلبيًا مستمرًا (وكبيرًا في بعض الأحيان) بدءًا من وقت الشراء. يُشار إلى هذا أحيانًا باسم تكلفة الحمل أو "حمل" الاستثمار. لتحقيق النجاح، يجب على المستثمرين العقاريين إدارة تدفقاتهم النقدية لخلق دخل إيجابي كافٍ من العقار لتعويض تكاليف الحمل على الأقل. ^{[ بحاجة لمصدر ]}

في الولايات المتحدة، مع توقيع الرئيس أوباما على قانون JOBS في أبريل 2012، كان هناك تخفيف في طلبات الاستثمار. هناك طريقة أحدث لجمع الأسهم بمبالغ أصغر من خلال التمويل الجماعي العقاري والذي يمكنه تجميع المستثمرين المعتمدين وغير المعتمدين معًا في مركبة ذات غرض خاص للحصول على كل أو جزء من رأس المال المطلوب للاستحواذ. كانت Fundrise أول شركة تمول استثمارًا عقاريًا جماعيًا في الولايات المتحدة. ^{[8] [9]}

قد تولد العقارات إيرادات من خلال عدد من الوسائل، بما في ذلك صافي الدخل التشغيلي ، وتعويضات الملاذ الضريبي ، وتراكم الأسهم ، وتقدير رأس المال . صافي الدخل التشغيلي هو مجموع جميع الأرباح من الإيجارات وغيرها من مصادر الدخل العادي التي تولدها العقارات، مطروحًا منها مجموع النفقات الجارية، مثل الصيانة والمرافق والرسوم والضرائب والنفقات الأخرى. الإيجار هو أحد المصادر الرئيسية للإيرادات في الاستثمار العقاري التجاري. يدفع المستأجرون مبلغًا متفقًا عليه للملاك مقابل استخدام العقارات، وقد يدفعون أيضًا جزءًا من مصاريف الصيانة أو التشغيل على العقار. ^[10]

تحدث تعويضات الملاذ الضريبي بإحدى ثلاث طرق: الاستهلاك (الذي قد يتم تسريعه في بعض الأحيان)، والائتمانات الضريبية، وخسائر الترحيل التي تقلل من المسؤولية الضريبية المفروضة على الدخل من مصادر أخرى لفترة 27.5 عامًا. يمكن نقل بعض مزايا الملاذ الضريبي، اعتمادًا على القوانين التي تحكم المسؤولية الضريبية في الولاية القضائية التي يقع فيها العقار. يمكن بيعها للآخرين مقابل عائد نقدي أو مزايا أخرى.

إن تراكم حقوق الملكية هو الزيادة في نسبة حقوق الملكية لدى المستثمر مع تراكم جزء من مدفوعات خدمة الدين المخصصة لرأس المال بمرور الوقت. ويُعَد تراكم حقوق الملكية بمثابة تدفق نقدي إيجابي من الأصل حيث يتم سداد خدمة الدين من الدخل من العقار، وليس من مصادر الدخل المستقلة.

إن ارتفاع قيمة رأس المال هو الزيادة في القيمة السوقية للأصل بمرور الوقت، والتي تتحقق في شكل تدفق نقدي عند بيع العقار. وقد يكون ارتفاع قيمة رأس المال غير متوقع إلى حد كبير ما لم يكن جزءًا من استراتيجية التطوير والتحسين. إن شراء عقار من المتوقع أن تأتي غالبية التدفقات النقدية المتوقعة منه من ارتفاع رأس المال (ارتفاع الأسعار) بدلاً من مصادر أخرى يعتبر مضاربة وليس استثمارًا. وقد وجدت نتائج الأبحاث أن شركات العقارات من المرجح أن تأخذ حصة أصغر في أصول أكبر عند الاستثمار في الخارج (ماوك وبرايس، 2017).

يركز بعض الأفراد والشركات على استراتيجية الاستثمار الخاصة بهم على شراء العقارات التي تمر بمرحلة ما من الحجز العقاري . ويعتبر العقار في مرحلة ما قبل الحجز العقاري عندما يتخلف صاحب المنزل عن سداد قرض الرهن العقاري. وتختلف عمليات الحجز العقاري الرسمية حسب الولاية وقد تكون قضائية أو غير قضائية، مما يؤثر على طول الفترة التي يظل فيها العقار في مرحلة ما قبل الحجز العقاري. وبمجرد بدء عمليات الحجز العقاري الرسمية، يمكن شراء هذه العقارات في مزاد علني، يُطلق عليه عادةً مزاد الحجز العقاري أو بيع الشريف. وإذا لم يتم بيع العقار في المزاد العلني، فإن ملكية العقار تعود إلى المُقرض. ^[11] وتسمى العقارات في هذه المرحلة بالعقارات المملوكة، أو REOs.

بمجرد بيع العقار في مزاد الرهن العقاري أو باعتباره REO، يجوز للمقرض الاحتفاظ بالعائدات لسداد الرهن العقاري وأي تكاليف قانونية تكبدها مطروحًا منها تكاليف البيع وأي التزامات ضريبية متبقية.

يحق للبنك أو مؤسسة الإقراض التي تقوم بالحجز العقاري الاستمرار في تكريم عقود الإيجار للمستأجرين (إذا كان هناك مستأجرون في العقار) أثناء مرحلة REO، ولكن عادةً ما يريد البنك أن يكون العقار شاغرًا لبيعه بسهولة أكبر. ^[12]

الشراء، والتأهيل، والاستئجار، وإعادة التمويل (BRRR) ^[13] هي استراتيجية استثمار عقاري، يستخدمها مستثمرو العقارات الذين لديهم خبرة في تجديد أو إعادة تأهيل العقارات " لبيع " المنازل. ^[14] يختلف BRRR عن "بيع" المنازل. يعني بيع المنازل شراء عقار وبيعه بسرعة لتحقيق ربح، مع أو بدون إصلاحات. BRRR هي استراتيجية استثمار طويلة الأجل تتضمن تأجير عقار وترك قيمته ترتفع قبل بيعه. يوفر تأجير عقار BRRR مصدر دخل سلبي مستقر يستخدم لتغطية أقساط الرهن العقاري بينما يزيد ارتفاع أسعار المنازل من مكاسب رأس المال المستقبلية . ^[15]

تم تحديث العبارة قليلاً في مقالة بلومبرج نيوز لعام 2022 مشيرة إلى أن BiggerPockets أضافت "تكرار" إلى النهاية، مما يجعلها "BRRRR" لوصف استراتيجية الاستثمار العقاري للشراء وإعادة التأهيل والإيجار وإعادة التمويل والتكرار. ^[16]

وفقًا لليما وآخرون (2022)، في أيرلندا، ساهمت مالية الإسكان الإيجاري ، والتي تشمل دخول المستثمرين المؤسسيين إلى أسواق الإسكان الإيجاري الحضرية، في العوامل الهيكلية التي تخلق التشرد ، بشكل مباشر، من خلال تدهور القدرة على تحمل التكاليف والأمن في سوق الإيجار الخاص، وبشكل غير مباشر من خلال التأثير على سياسة الدولة. ^{[17] [18]} وقد وجد أن تاريخ وسياسة وجغرافية صناديق الاستثمار العقاري تسببت في انهيار السوق الأيرلندية (والدرون، 2018).