قرض مؤمن عليه من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية

قرض الإسكان المدعوم من إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) هو قرض حكومي مصمم لمساعدة شريحة أوسع من الأمريكيين، وخاصة مشتري المنازل لأول مرة، على امتلاك منزل بشروط ائتمانية ودخلية ودفعة أولى أكثر مرونة من القروض التقليدية. تُقدم هذه القروض من خلال جهات إقراض معتمدة من إدارة الإسكان الفيدرالية، وهي مؤمنة من قبلها، وتُستخدم على نطاق واسع اليوم كحل عملي ومتاح للأفراد الذين قد لا يستوفون شروط التمويل التقليدي بسبب محدودية مدخراتهم أو تاريخهم الائتماني. يمكن استخدام قروض إدارة الإسكان الفيدرالية لشراء أو إعادة تمويل أو تجديد مسكن رئيسي، وهي ذات قيمة خاصة للمشترين الذين يسعون إلى القدرة على تحمل التكاليف والاستقرار في تمويل منازلهم. ^{[ 1 ]}

أُنشئ البرنامج في ثلاثينيات القرن العشرين خلال فترة الكساد الكبير، حين شُلّت سوق الإسكان بسبب عمليات حبس الرهن العقاري واسعة النطاق وتشديد شروط الائتمان. أنشأت الحكومة الفيدرالية إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) لاستعادة الثقة في قطاع الإسكان من خلال تأمين الرهون العقارية، ما يقلل المخاطر على المقرضين ويسهل على الأسر الحصول على تمويل طويل الأجل. على مر العقود، تطور البرنامج ولكنه لا يزال يحقق هدفه الأصلي: توسيع نطاق الوصول إلى ملكية منازل آمنة ومستدامة لأولئك الذين قد يُستبعدون من السوق لولا ذلك. ^{[ 2 ]}

أنشأ قانون الإسكان الوطني لعام 1934 إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA)، التي أُنشئت أساسًا لزيادة بناء المساكن، والحد من البطالة، وإدارة برامج تأمين القروض المختلفة. ^{[ 3 ]} لا تُقدم إدارة الإسكان الفيدرالية قروضًا، ولا تُخطط أو تبني منازل. وكما هو الحال في برنامج قروض إدارة شؤون المحاربين القدامى (VA) ، يجب على مُقدم طلب القرض التنسيق مع مؤسسة إقراض. قد تسأل هذه المؤسسة المالية المُقترض عما إذا كان يرغب في تأمين إدارة الإسكان الفيدرالية على القرض، أو قد تُصر على أن يتقدم بطلب للحصول عليه. من خلال إدارة الإسكان الفيدرالية، تُجري الحكومة الفيدرالية تحقيقًا بشأن مُقدم الطلب، وبعد أن تُقرر أن المخاطرة مُواتية، تُؤمّن مؤسسة الإقراض ضد خسارة رأس المال في حال إخفاق المُقترض في الوفاء بشروط وأحكام الرهن العقاري. يحصل المُقترض، الذي يدفع قسط تأمين بنسبة 0.5% على الأرصدة المُتناقصة لحماية المُقرض، على فائدتين: تقييم دقيق من قِبل مُفتش إدارة الإسكان الفيدرالية، وسعر فائدة أقل على الرهن العقاري مما كان المُقرض ليُقدمه بدون هذا التأمين. في بعض الولايات، قد يتم التنازل عن فحص إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) للقروض الصغيرة التي تقدمها إدارة الإسكان الفيدرالية، وعادة ما تكون تلك التي لا تتجاوز 30000 دولار.

حُرم الأمريكيون من أصول أفريقية والأقليات العرقية الأخرى إلى حد كبير من الحصول على قروض مدعومة من إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA)، ^{[ 4 ] [ 5 ]} لا سيما قبل عام 1950، ^{[ 6 ]} ولم يحصلوا عليها إلا في عدد قليل من المشاريع السكنية في الضواحي التي بُنيت خصيصًا لسكن السود. ^{[ 7 ] [ 8 ]} في عهد إدارة أيزنهاور ، سعت إدارة الإسكان الفيدرالية إلى حثّ المطورين العقاريين على بناء المزيد من المساكن للمشترين من الأقليات، وذلك من خلال برنامجها الطوعي للرهن العقاري السكني. ^{[ 9 ] [ 10 ]} ومع ذلك، كان عدد المساكن المبنية في إطار البرنامج أقل من المتوقع، ^{[ 11 ]} ورفضت إدارة الإسكان الفيدرالية رفض منح التأمين للمطورين الذين مارسوا التمييز. ساهمت طريقة إدارة القروض المدعومة من إدارة الإسكان الفيدرالية في اتساع فجوة ملكية المنازل والفجوة في الثروة العرقية ، حتى مع مساهمتها في بناء الطبقة الوسطى البيضاء. ^{[ 12 ] [ 13 ]}

حتى النصف الثاني من ستينيات القرن العشرين، كانت إدارة الإسكان الفيدرالية تعمل بشكل رئيسي كوكالة تأمين للقروض المقدمة من جهات الإقراض الخاصة. إلا أنه في السنوات الأخيرة، توسع دورها لتشمل إدارة برامج دعم أسعار الفائدة وبرامج دعم الإيجار. وقد أنشأت وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية برامج دعم مهمة، مثل قانون الحقوق المدنية لعام 1968. ^{[ 3 ]}

في عام ١٩٧٤، تم إقرار قانون الإسكان والتنمية المجتمعية . ^{[ ٣ ]} وقد أحدثت أحكامه تغييرًا جوهريًا في التدخل الفيدرالي في طيف واسع من أنشطة الإسكان والتنمية المجتمعية. أدخل القانون الجديد تعديلات متنوعة على أنشطة إدارة الإسكان الفيدرالية، على الرغم من أنه لم يتضمن (كما كان مقترحًا) إعادة صياغة كاملة لقانون الإسكان الوطني وتوحيده . ومع ذلك، فقد تضمن أحكامًا تتعلق بصلاحيات الإقراض والاستثمار لجمعيات الادخار والقروض الفيدرالية ، وسلطة الإقراض العقاري للبنوك الوطنية، وسلطة الإقراض والإيداع للاتحادات الائتمانية الفيدرالية .

طرأت تغييرات أخرى في قانون الإسكان والتنمية المجتمعية لعام 1977، الذي رفع سقف مبالغ قروض الإسكان للأسر المعيشية الفردية لقروض جمعيات الادخار والإقراض، ومشتريات الوكالات الفيدرالية، والتأمين على قروض الإسكان الفيدرالية، وضمانات سلف بنك قروض الإسكان الفيدرالي. وفي عام 1980، تم إقرار قانون الإسكان والتنمية المجتمعية، الذي سمح بأسعار فائدة متفاوض عليها على قروض معينة من قروض الإسكان الفيدرالية، وأنشأ برنامجًا جديدًا لدعم الإيجار من قِبل الإسكان الفيدرالي للأسر متوسطة الدخل. ^{[ 3 ]}

في 31 أغسطس/آب 2007، أضافت إدارة الإسكان الفيدرالية برنامجًا جديدًا لإعادة التمويل يُسمى "FHA-Secure" لمساعدة المقترضين المتضررين من أزمة الرهن العقاري الثانوي عام 2007. [ ^{14 ] وفي} 6 مارس/آذار 2008، تم إطلاق برنامج "FHA Forward". وهو جزء من حزمة التحفيز الاقتصادي التي أقرها الرئيس جورج دبليو بوش لرفع حدود الإقراض في كل مقاطعة في كل ولاية. ^{[ 15 ]}

في الأول من أبريل/نيسان 2012، أصدرت إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) قانونًا جديدًا يُلزم عملاءها بتسوية ديونهم مع الدائنين الطبيين للحصول على قرض عقاري. وقد أُلغي هذا التغيير المثير للجدل وأُجِّل حتى يوليو/تموز 2012، ^{[ 16 ]} ثم أُلغي نهائيًا لاحقًا بانتظار توضيحات وتوجيهات إضافية. ^{[ 17 ]} وبحلول نوفمبر/تشرين الثاني 2012، كانت إدارة الإسكان الفيدرالية قد أعلنت إفلاسها فعليًا. ^{[ 18 ] [ 19 ]}

تُؤمّن إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) أنواعًا عديدة من منتجات الرهن العقاري المصممة لتسهيل امتلاك المنازل لشريحة أوسع من المقترضين. النوع الأكثر شيوعًا هو قرض الرهن العقاري ذو السعر الثابت من إدارة الإسكان الفيدرالية ، والذي يوفر سعر فائدة ثابتًا طوال مدة القرض - عادةً لمدة 15 أو 30 عامًا . توفر هذه القروض إمكانية التنبؤ بالأقساط الشهرية، وهي مناسبة تمامًا للمقترضين الذين يخططون للبقاء في منازلهم على المدى الطويل.

تُؤمّن إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) أيضًا قروض الرهن العقاري ذات الفائدة المتغيرة (ARMs) ، والتي تبدأ بسعر فائدة ثابت لفترة أولية (عادةً سنة أو 3 أو 5 أو 7 أو 10 سنوات )، ثم يتم تعديلها سنويًا بناءً على ظروف السوق. قد تُناسب هذه القروض المقترضين الذين يتوقعون الانتقال أو إعادة التمويل قبل بدء فترة الفائدة المتغيرة، حيث تبدأ عادةً بسعر فائدة أقل من القروض ذات الفائدة الثابتة. يخضع كلا نوعي قروض الرهن العقاري من إدارة الإسكان الفيدرالية لحدود القروض، وأقساط التأمين على الرهن العقاري (MIP)، ومعايير أهلية المقترض، بما في ذلك الحد الأدنى من درجة الائتمان ومتطلبات نسبة الدين إلى الدخل. بالإضافة إلى قروض الشراء، تدعم إدارة الإسكان الفيدرالية أيضًا إعادة التمويل ، وإعادة التأهيل (203(k)) ، ومنتجات الرهن العقاري الموفرة للطاقة (EEM) ضمن مجموعة برامجها الأوسع.

تتطلب جميع قروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) دفع قسط تأمين الرهن العقاري (MIP) بغض النظر عن حجم الرهن العقاري، أو الدفعة المقدمة، أو التصنيف الائتماني. ^{[ 20 ]} وتعتمد إدارة الإسكان الفيدرالية جدولًا ثنائي المستويات لأقساط تأمين الرهن العقاري (MIP). للحصول على تأمين الرهن العقاري من إدارة الإسكان الفيدرالية، يُشترط دفع قسط تأمين الرهن العقاري مقدمًا (UFMIP) يعادل 1.75% من قيمة القرض الأساسية عند إتمام المعاملة، ويتم تمويله عادةً ضمن إجمالي قيمة القرض من قِبل المُقرض ويُدفع إلى إدارة الإسكان الفيدرالية نيابةً عن المُقترض. كما يوجد قسط تأمين الرهن العقاري شهريًا (MIP) يختلف باختلاف مدة السداد ونسبة القرض إلى قيمة العقار . ^{[ 21 ]}

قد يكون المقترضون الذين يعيدون تمويل قرض قائم من قروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) إلى قرض جديد مؤمّن من قِبل إدارة الإسكان الفيدرالية خلال ثلاث سنوات مؤهلين لاسترداد جزئي لقسط التأمين على الرهن العقاري المدفوع مقدمًا (UFMIP) عند إتمام عملية الشراء. يُضاف المبلغ المسترد كرصيد إلى قسط التأمين الجديد، ويتناقص شهريًا، ولا يُسترد أي مبلغ بعد 36 شهرًا. ينطبق هذا الاسترداد فقط على عمليات إعادة التمويل من قروض إدارة الإسكان الفيدرالية إلى قروض إدارة الإسكان الفيدرالية، ولا يُتاح في حال سداد القرض أو إعادة تمويله إلى قرض غير مؤمّن من قِبل إدارة الإسكان الفيدرالية. ^{[ 22 ]}

يمكن إلغاء قسط التأمين على الرهن العقاري (MIP) التابع لإدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) في حالتين: أولاً، إذا كانت نسبة القرض إلى قيمة العقار الأولية أقل من أو تساوي 90%، وثانياً، إذا تمت إعادة تمويل قرض FHA . ^{[ 23 ]} في الحالة الأولى، يُلغى قسط التأمين على الرهن العقاري (MIP) تلقائياً بعد 11 عاماً على قروض الرهن العقاري التي دفع فيها المقترض دفعة أولى تساوي أو تزيد عن 10% من قيمة المنزل. في الحالة الثانية، يمكن إلغاء قسط التأمين على الرهن العقاري (MIP) إذا سدد المقترض قرض FHA أو أعاد تمويله إلى قرض تقليدي. تم تخفيض معدلات التأمين على الرهن العقاري (MIP) التابعة لإدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) في 27 يناير 2017 ^{[ 24 ].} لا يمكن إلغاء التأمين على الرهن العقاري (MIP) التابع لإدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) للرهون العقارية التي تم إنشاؤها بعد 3 يونيو 2013. ^{[ 25 ]} ابتداءً من 20 مارس 2023، خفضت قروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) معدلات التأمين على الرهن العقاري (MIP) بمقدار 30 نقطة أساس في جميع السيناريوهات، مع انخفاض ملحوظ في القروض من 85 نقطة أساس إلى 55 نقطة أساس، ^{[ 26 ]} مما يضمن القدرة على تحمل التكاليف للأمريكيين.

يُعدّ برنامج إعادة التمويل المُبسّط التابع لإدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) خيارًا مُيسّرًا لإعادة تمويل قروض الرهن العقاري، مُتاحًا لأصحاب المنازل الذين لديهم قروض رهن عقاري مُؤمّنة من قِبل إدارة الإسكان الفيدرالية. يُتيح هذا البرنامج للمُقترضين المؤهلين إعادة تمويل قروضهم بسعر فائدة أقل، أو التحويل من قرض رهن عقاري ذي سعر فائدة مُتغيّر إلى قرض ذي سعر فائدة ثابت، مع متطلبات توثيق مُخفّضة. تشمل المزايا الرئيسية لإعادة التمويل المُبسّط عدم اشتراط تقييم العقار ، وعدم اشتراط إثبات الدخل ، ومراجعة ائتمانية محدودة ، مما يجعله مُفيدًا بشكل خاص في أسواق العقارات التي تشهد انخفاضًا في قيمتها، أو عندما تكون الوثائق المالية محدودة. يجب أن يكون المُقترضون مُلتزمين بسداد أقساط الرهن العقاري في مواعيدها، دون أي تأخير في السداد خلال الأشهر الثلاثة الماضية، وبحد أقصى تأخير واحد في السداد خلال الاثني عشر شهرًا الماضية. هذا البرنامج خاص بقروض الإسكان المُؤمّنة من قِبل إدارة الإسكان الفيدرالية، ولا يُتاح لقروض الرهن العقاري التقليدية. ^{[ 27 ]}

• قرض مدعوم من الحكومة

• (وزارة الإسكان والتنمية الحضرية)
• حاسبة حدود قروض إدارة الإسكان الفيدرالية (حاسبة حدود القروض حسب المدينة/الولاية/الرمز البريدي)
• البحث عن شقق سكنية معتمدة من إدارة الإسكان الفيدرالية
• خريطة تفاعلية لحدود قروض إدارة الإسكان الفيدرالية حسب الولايات والمقاطعات