Forbearance

Forbearance, is a "holding back".^[1] In the context of a mortgage process, is a special agreement between the lender and the borrower to delay a foreclosure, also known as mortgage moratorium.

When mortgage borrowers are unable to meet their repayment terms, lenders may opt to foreclose. To avoid foreclosure, the lender and the borrower can make an agreement called "forbearance." According to this agreement, the lender delays its right to exercise foreclosure if the borrower can catch up to its payment schedule by a certain time. This period and the payment plan depend on the details of the agreement that is accepted by both parties.

Examples of the types of forbearance which lenders may potentially consider include:

1. A full moratorium on payments
2. Reduced payments:
   • Above Interest-Only (termed Positive-Amortising)
   • Below Interest-Only (Negative-Amortising)
   • Interest Only
3. Reduced interest rate
4. Split Mortgage

يجب التنويه إلى أن نوع التسهيلات الممنوحة يُحدد بناءً على الظروف الفردية للعميل. فعلى سبيل المثال، يُرجح أن يحصل المقترضون الذين يواجهون صعوبات مالية قصيرة الأجل على موافقة إما على تجميد كامل (قصير الأجل) أو على اتفاقية سداد سلبي، مقارنةً بالعملاء الذين يواجهون صعوبات مالية طويلة الأجل، حيث يسعى المُقرض دائمًا إلى ضمان استمرار انخفاض رصيد رأس المال (عبر اتفاقية تسهيلات سداد سلبي). تُعدّ اتفاقيات التسهيلات السدادية السلبية مناسبة فقط كصفقات قصيرة الأجل، لأن عدم سداد الفائدة في الوقت المحدد و/أو على كامل رصيد القرض يُعتبر بمثابة اقتراض إضافي. وبحسب بنود الاتفاقية، قد يتحمل المستهلكون المسؤولية الكاملة عن سداد المبلغ المستحق بالكامل بعد انتهاء فترة التسهيلات. ^{[ 5 ]}

إن المُقرض الذي يمنح مهلة سداد يمتنع عن ممارسة حقه في تحصيل فوائد الضمانات بموجب اتفاقيته أو عقده مع المُقترض. ويتم ذلك لمساعدة المُقترض على استعادة وضعه المالي الجيد، ولتمكين المُقرض من تحصيل ضماناته في حال تخلف المُقترض عن السداد. ولا يُعفي قبول المُقترض لمبلغ و/أو شروط المهلة المتفق عليها من التزاماته المالية. عند انتهاء فترة المهلة، يعود حساب القرض إلى وضعه الأصلي. وفي كثير من الأحيان، عند انتهاء فترة المهلة، يُعاد حساب الفرق بين مبلغ المهلة الممنوحة والسداد الكامل (الذي لم يتم سداده) على مدى المدة المتبقية، ويُحدد القسط الجديد للعميل بناءً على رصيد القرض الحالي، وسعر الفائدة، ومدة القرض.

ومن الاستثناءات على ذلك الحالات التي تم فيها منح معدل مخفض (حيث يكون القصد المحتمل هنا هو تقليل رصيد رأس المال بأسرع ما يمكن، وبالتالي تقليل نسبة القرض إلى القيمة) أو الحالات التي يكون فيها نوع التسامح طوال مدة القرض، أي قرض مقسم حيث يتم تجميد جزء من القرض حتى تاريخ انتهاء الصلاحية، مع القصد من ذلك أنه في ذلك الوقت تكون هناك وسيلة سداد مناسبة (مثل بيع الأصل ) لسداد القرض بالكامل.

The GSE's released payment policies in April 2020 that clarified the terms of the COVID-19 forbearance plans. The announcement clarified that while full payment of arrears was an option to reinstate consumers are never required to choose a lump sum option. It reiterated the four options of full repayment, a repayment plan over time, a deferral to move the payments to the end of the loan, or a modification of the loan for more permanent hardships. The guidance specified owners facing hardships would start with shorter duration plans but those could be extended up to 12 months if necessary after reassessing the consumers financial hardship. The GSE's are also waiving late fees and suspending foreclosure sales and evictions until May 17, 2020.^[6]

The COVID -19 policy requires the lenders to make contact with the consumer to obtain specifics of the scenario and to perform an assessment of the hardship and ability to repay. Verbal conversations should be validated and documented through email correspondence and written agreements as applicable.^[7]

The term 'forbearance' is addressed by different names in different countries. The norms of a foreclosure agreement also vary. For example, in Australia, banks offer 'hardship variation' to borrowers struggling financially. Borrowers can ask their lenders to make changes to the terms of their loans.

Borrowers can either opt for a short-term relief by having their mortgage payment suspended for a short period of time (known as forbearance in the U.S.), or they can apply for reduced payments over the life of the loan's term (known as loan modification in the U.S.). Lenders are required to give a particular reason as to why an application for hardship variation was being turned down by them. Borrowers are encouraged to talk to their internal complaints section of their respective bank or file a dispute.

In many nations, banks typically allow temporary interest-only payments rather than suspending the full amount of the installment.^[8] The Bank of Spain (Banco de España) – the country's de facto central bank – discourages banks from keeping mortgages in arrears. For that reason, banks are not required to offer any relief to borrowers. Banks can repossess properties without agreeing to changes in terms of the loan that might help a customer.