الاستخدام الأمثل والأعلى

📅 آخر تحديث: ٣١ يوليو ٢٠٢٦
✍️ نُشر في: ٣١ يوليو ٢٠٢٦
الموسوعة الحرة

الاستخدام الأمثل والأعلى (أو الاستخدام الأمثل أو الأعلى ؛ HBU ) هو مفهوم في تقييم العقارات نشأ مع الاقتصاديين الأوائل مثل إيرفينغ فيشر ، الذي وضع مفهوم الإنتاجية القصوى. [ 1 ]

وفقًا لمبدأ "الاستخدام الأعلى والأفضل"، في أي حالة يتم فيها السعي للحصول على القيمة السوقية للعقارات، يجب أن تستند تلك القيمة إلى الاستخدام الذي من شأنه أن ينتج أعلى قيمة للعقار، بغض النظر عن استخدامه الحالي الفعلي.

تعريفات الاستخدام الأمثل والأعلى

يُعرّف معهد التقييم الكندي مصطلح "الاستخدام الأعلى والأفضل" على النحو التالي:

الاستخدام المعقول والمحتمل والقانوني للممتلكات، والذي يكون ممكناً من الناحية المادية، ومدعوماً بشكل مناسب، ومجدياً من الناحية المالية، والذي ينتج عنه أعلى قيمة.

يُعرّف معهد التقييم الاستخدام الأمثل والأعلى على النحو التالي:

الاستخدام المحتمل والقانوني للأراضي الفضاء أو العقارات المحسّنة، والذي يكون ممكنًا من الناحية المادية، ومدعومًا بشكل مناسب، ومجديًا من الناحية المالية، ويؤدي إلى أعلى قيمة. وتتمثل المعايير الأربعة التي يجب أن يستوفيها الاستخدام الأمثل في: الجواز القانوني، والإمكانية المادية، والجدوى المالية، والإنتاجية القصوى. أو بدلاً من ذلك، الاستخدام المحتمل للأراضي أو العقارات المحسّنة - مع مراعاة المستخدم وتوقيت الاستخدام - والذي يكون مدعومًا بشكل كافٍ ويؤدي إلى أعلى قيمة حالية . [ 2 ]

في بعض الحالات، قد يكون الاستخدام المقترح هو الاستخدام الأمثل، ولكنه ينطوي على تكلفة تُغير الجدوى الاقتصادية. على سبيل المثال، قد يكون موقع صناعي يُستخدم حاليًا بشكل قانوني لبناء مبانٍ سكنية شاهقة، ولكن تكلفة تنظيفه (معالجته) باهظة لدرجة أن قيمته في وضعه الحالي أعلى. في هذه الحالة، إذا أمكن الاستمرار في استخدامه، فقد يكون الاستخدام الصناعي الحالي هو الاستخدام الأمثل. في بعض الحالات، يتلقى المُقيّمون تعليمات محددة بشأن الاستخدام الأمثل المفترض. قد لا يستوفي هذا الاستخدام المعايير المذكورة أدناه كاستخدام أمثل مشروع، وقد يُنتج قيمة مختلفة تمامًا. مثال على ذلك تقييم الأراضي العامة، حيث يُطلب من المُقيّم تجاهل جميع الاستخدامات الأخرى الممكنة. علاوة على ذلك، قد يكون الاستخدام الأمثل للعقار فئة من الاستخدامات (مثل البيع بالتجزئة أو السكن متعدد العائلات)، وليس استخدامًا محددًا (مثل إنشاء مطعم للوجبات السريعة). [ 2 ]

اختبار الاستخدام الأمثل والأعلى

لتحديد أقصى إمكانات استخدام عقار ما، غالبًا ما يضطر مطورو استخدام الأراضي إلى اتباع تحليل من ثلاث خطوات يشمل تحليل العقار، وتحليل الحقوق والقيود، وتحليل السوق . ولكن لكي يُعتبر أي استخدام محتمل للعقار هو الاستخدام الأمثل، يجب أن يجتاز سلسلة من الاختبارات. يختلف التعريف الدقيق للاستخدام الأمثل، ولكن بشكل عام، يجب أن يكون الاستخدام كما يلي:

  • مسموح به قانونًا
  • ممكن جسديا
  • مجدي من الناحية المالية
  • إنتاجية قصوى

مسموح به قانونًا

إن الاستخدامات التي يُسمح بها قانونًا، أو التي يُحتمل أن يُسمح بها، هي فقط الاستخدامات الأمثل والأعلى احتمالًا. وقد يستثني ذلك الاستخدامات غير المسموح بها، أو التي يُستبعد أن تُصبح مسموحة، بموجب قوانين تقسيم المناطق ، أو تخطيط استخدام الأراضي ، أو الاستخدامات المحظورة بموجب اللوائح الحكومية، أو الاستخدامات المحظورة بموجب قيود أو شروط الملكية.

قد تُعتبر العقارات التي استُخدمت لأغراض سابقة على قوانين تقسيم المناطق أو غيرها من لوائح الملكية مخالفةً للقانون . وتُعدّ هذه الاستخدامات الموروثة قانونيةً عمومًا حتى وإن لم تستوفِ قوانين تقسيم المناطق أو غيرها من اللوائح الحالية. ولأن استخدامها يسبق هذه اللوائح، فإنها تُعتبر "مشمولةً بالاستثناء". مع ذلك، قد لا يُسمح بتكرار بعض هذه الاستخدامات إذا تضررت التحسينات المخالفة للقانون أو هُدمت إلى حدٍّ معين.

قد يكون مفهوم "الاستخدام المسموح به قانونيًا" اختبارًا مفاهيميًا معقدًا، إذ قد يُؤخذ في الاعتبار حتى الاستخدامات غير المسموح بها حاليًا. ويحدث هذا عندما يكون هناك احتمال معقول (بنسبة 50% على الأقل) لإمكانية تغيير اللوائح أو تقسيم المناطق أو قيود الملكية، وما إلى ذلك، للسماح بالاستخدام المقترح.

ممكن عملياً

يجب أن يكون أي استخدام محتمل ممكنًا عمليًا بالنظر إلى حجم الموقع وشكله وتضاريسه وخصائصه الأخرى. على سبيل المثال، لن يتسع مستودع من طابق واحد مساحته 40,000 قدم مربع (3,700 متر مربع ) في موقع مساحته 10,000 قدم مربع (930 متر مربع ) ؛ وبالتالي، فإن هذا الاستخدام لا يستوفي معيار الإمكانية العملية.  

الجدوى المالية

يجب أن يكون الاستخدام الأمثل للعقار مجديًا من الناحية المالية: أي أن الاستخدام المقترح يجب أن يُدرّ إيرادات كافية لتغطية تكاليف الإنشاء بالإضافة إلى تحقيق ربح للمطور. في حالة العقارات المُحسّنة ذات العمر الاقتصادي المتبقي الواضح، يصبح سؤال الجدوى المالية غير ذي صلة إلى حد ما. أما في حالة العقارات المُحسّنة ذات العمر الاقتصادي المتبقي المحدود، فيصبح سؤال الجدوى المالية متعلقًا بالاستخدام الأمثل للموقع. إذا تجاوزت قيمة الأرض الخالية قيمة العقار المُحسّن بعد خصم تكاليف الهدم، فإن إعادة تطوير الموقع تُصبح الاستخدام الأمثل للعقار، ويُعتبر استمرار استخدام التحسينات القائمة التي لا تُمثل أعلى قيمة صافية للموقع غير مُجدٍ من الناحية المالية.

الاستخدام الأمثل للإنتاجية

وأخيرًا، يجب أن يحقق الاستخدام أعلى عائد صافٍ (ربح) للمطور. قد لا يكون للعقار الذي يُمكن تطويره نظريًا لأغراض سكنية أو تجارية أو صناعية إلا استخدام واحد من هذه الاستخدامات كأفضل استخدام له. فيما يلي ثلاثة سيناريوهات تطوير افتراضية لتوضيح معيار الاستخدام الأمثل لموقع قيمته 100,000 دولار:

  • مستودع صناعي
    • تكلفة بناء مساحة 10000 قدم مربع (930 متر مربع ) : 750000 دولار   
    • القيمة السوقية لمساحة 10000 قدم مربع (930 متر مربع ) : 910000 دولار   
    • الربح المخصص للتنمية الصناعية: 7%
  • مركز تجاري
    • تكلفة بناء مساحة 10000 قدم مربع (930 متر مربع ) : 1,500,000 دولار   
    • القيمة السوقية لمساحة 10000 قدم مربع (930 متر مربع ) : 1,840,000 دولار   
    • الربح من تطوير قطاع التجزئة: 15%
  • الشقق السكنية
    • تكلفة بناء مساحة 10000 قدم مربع (930 متر مربع ) : 1,200,000 دولار   
    • القيمة السوقية لمساحة 10000 قدم مربع (930 متر مربع ) : 1,534,000 دولار   
    • الربح من تطوير المشاريع السكنية: 18%

كما توضح الأمثلة، على الرغم من أن تطوير قطاع التجزئة يؤدي إلى أعلى قيمة سوقية إجمالية للمشروع، إلا أن سيناريو التطوير السكني يؤدي إلى أعلى عائد صافٍ للمطور، وهذا ما يجعله الاستخدام الأكثر إنتاجية.

في الواقع، غالبًا ما تؤدي القيود قصيرة الأجل على توافر رأس المال والعمالة، والصراعات الحتمية بين العوامل الرئيسية الأخرى، فضلًا عن استعداد المطورين وخبرتهم، إلى مشاريع تطويرية ليست بأقصى إنتاجية، بل هي حلول وسط. فهي منتجة وآمنة بما يكفي ليُكمل المطور العمل، لكنها ليست بأقصى إنتاجية. وقد طوّر جيمس غراسكامب نموذجًا يعكس هذا الواقع بشكل أوضح، وأطلق عليه اسم " الاستخدام الأكثر احتمالًا" .

شاغر ومُحسّن

يُطبَّق اختبار الاستخدام الأمثل على العقارات المُحسَّنة سواءً كانت مُحسَّنة أو شاغرة . أما العقارات الشاغرة، فيُطبَّق عليها عادةً اختبار الاستخدام الأمثل فقط . وقد يكون الاستخدام الأمثل في حالة الشاغرة هو نفسه أو مختلفًا عن الاستخدام الأمثل في حالة التحسينات. بالنسبة للعقارات المُحسَّنة، يُجرى أولًا تحليلٌ لاستخدام العقار على افتراض أنه شاغر. ثم يُركِّز التحليل على الاستخدام الأمثل للعقار في حالته المُحسَّنة الحالية. ويُبيِّن مدى اختلاف التحسينات القائمة عن الاستخدام الأمثل في حالة الشاغرة مدى التقادم الوظيفي. علاوة على ذلك، توجد ثلاثة إجراءات محتملة يُمكن اتخاذها بشأن التحسينات القائمة: الإبقاء على التحسينات القائمة، أو تعديلها أو تعديل مخطط تطوير الموقع، أو هدم التحسينات وإزالتها.

على سبيل المثال، قد يكون للمنزل (أ) في منطقة سكنية استخدامان أمثلان: أحدهما شاغر والآخر مُحسّن، وكلاهما سكني. أما المنزل (ب) المماثل في منطقة تجارية، فقد يكون له استخدامان أمثلان: أحدهما شاغر، والآخر مُطوّر ليصبح مشروعًا تجاريًا، والآخر مُحسّن ليصبح سكنًا لعائلة واحدة.

إذا تجاوزت قيمة الأرض التجارية الخالية في "المنزل ب" قيمة المنزل كمسكن مُحسّن بالإضافة إلى تكاليف الهدم، فإن أفضل استخدام لهذه الأرض هو قيمتها كأرض تجارية خالية . على سبيل المثال، لنفترض أن قيمة "المنزل ب" كمسكن تبلغ 200,000 دولار، وقيمة الأرض التجارية 250,000 دولار، مع تكلفة هدم المنزل وتجهيز الأرض 25,000 دولار. أفضل استخدام للأرض هو هدم المنزل وبيعها كأرض تجارية. ستكون القيمة السوقية 225,000 دولار (250,000 دولار قيمة الأرض ناقص 25,000 دولار تكلفة الهدم). مع ذلك، إذا ارتفعت تكاليف الهدم إلى 55,000 دولار، فإن أفضل استخدام هو الاستخدام السكني الحالي، لأن قيمة الأرض التجارية (التي تبلغ الآن 195,000 دولار) لن تتجاوز قيمتها الحالية كمسكن.

سيكون هذا الاستخدام الأمثل للعقار، رغم أنه يتعارض مع الواقع. فحتى لو لم يُهدم المنزل وبِيعَ الموقع كأرض تجارية، يبقى الاستخدام الأمثل هو الأرض التجارية. وتتأثر القيمة السوقية للعقار بهذا التحويل الافتراضي، حتى لو لم يحدث، لما سيُضيفه هذا التحويل المحتمل من فائدة للمشتري.

النظرية الاقتصادية

تُشكّل المفاهيم الاقتصادية للمنفعة والاستبدال أساس تحليل الاستخدام الأمثل. ويُحدّد الاستخدام الأمثل للعقار منفعته للمشتري المحتمل. ولن يدفع المشتري ثمناً أعلى من سعر عقار منافس له نفس المنفعة، ولن يقبل البائع بأقل من سعر بائع آخر لعقار مماثل.

اعتبارات أخرى

يُستخدم مصطلح "الاستخدام الأعلى والأفضل" (HBU) للإشارة إلى كيان قد تزداد قيمته إذا استُخدم لغرض مختلف. [ 3 ] توجد العديد من المفاهيم المشابهة الأخرى المستخدمة في مجالات ذات صلة بتقييم العقارات، ولكنها خارج نطاقه، كما هو موضح في المعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم (USPAP). ومن الأمثلة على ذلك "الاستخدام الأعلى والأفضل" (HBU)، كما هو موضح أدناه. ووفقًا لمقال أعدته جهة تعمل مع هيئة الأسماك والحياة البرية الأمريكية، ونُشر على موقعها الإلكتروني:

"هذه (HBUs) تُعرَّف بأنها أراضٍ ذات قيمة أعلى لمرافقها غير الخشبية مثل الترفيه والحفاظ على البيئة." [ 4 ]

أصدرت منظمات مثل الجمعية الأمريكية لمديري المزارع ومثمني الأراضي الريفية (ASFMRA)، والجمعية الأمريكية للمثمنين (ASA) ، ومعهد التقييم، توجيهات لأعضائها تنص على عدم استخدام مفاهيم التقييم غير الاقتصادية، مثل تلك المذكورة أعلاه، عند ربطها بمفاهيم أخرى كالقيمة السوقية وأفضل استخدام ممكن، وذلك عند القيام بمهام التقييم المعتادة. مع ذلك، يشير مؤيدو مقاييس التقييم البديلة إلى أن تقييم الأراضي من منظور اقتصادي بحت غالبًا ما يُغفل فوائد مهمة للجمهور، كالمياه النظيفة، والمناظر الطبيعية الخلابة، ومكافحة التعرية، والترفيه. وتُعد "قيمة المصلحة العامة" [5] [6] من أشهر مفاهيم التقييم البديلة ، وقد تناولها العديد من المؤلفين، وتم التطرق إليها تحديدًا في " المعايير الموحدة للاستحواذ على الأراضي الفيدرالية " [ 7 ] .

في عمليات التقييم، تُقيّم المنشأة وفقًا لأعلى استخدام ممكن لها أو أفضل استخدام لها، وذلك لتعظيم قيمتها وزيادة إيراداتها. ومع ذلك، قد لا تتجاوز قيمة المنشأة في أعلى استخدام ممكن لها أو أفضل استخدام لها قيمتها في استخدامها الحالي إذا تطلب الأمر إجراء إصلاحات لتحويلها إلى استخدام مختلف. [ 8 ]

انظر أيضاً

مراجع

  1. ↑ مارك أ. مونيزو، ليزا فيروسو موسيال، تحليل السوق العام وأعلى وأفضل استخدام (ماسون، أوهايو، الولايات المتحدة الأمريكية: سينجايج ليرنينج، 2010)، ص 10
  2. 1 2 تقييم العقارات ، الطبعة الرابعة عشرة، صفحة 333، من قِبل معهد التقييم
  3. ↑ صحيفة فلوريدا تايمز يونيون: 13 يونيو 2005 - رايونير: شركة منتجات غابات من نوع مختلف، بقلم مارك باش
  4. ↑ خدمة الأسماك والحياة البرية الأمريكية: أكتوبر 1998 - شركة بلوم كريك للأخشاب: استخدام الأراضي بشكل أفضل وأكثر فعالية وآثاره على حماية الأسماك المحلية، بقلم جيري سورنسن
  5. ↑ موندي، بيل؛ كينارد، ويليام ن. (2003). "اللااقتصاد الجديد: قيمة المصلحة العامة، والقيمة السوقية، والاستخدام الاقتصادي". مقالات تكريمًا لويليام ن. كينارد الابن . قضايا بحثية في العقارات. المجلد  9. الصفحات 261-270 . doi : 10.1007/978-1-4419-8953-6_18 . ISBN  978-1-4613-4734-7.
  6. ↑ "قيمة المصلحة العامة" (ملف PDF) . مؤرشف من الأصل (ملف PDF) بتاريخ 2014-01-02 . تم الاطلاع عليه بتاريخ 2014-01-01 .
  7. ↑ "معايير التقييم الموحدة لعمليات الاستحواذ على الأراضي الفيدرالية" (ملف PDF) . مؤرشف من النسخة الأصلية (ملف PDF) بتاريخ 28-11-2010.
  8. ↑ المكتبة العالمية الإلكترونية للتعدين والمعادن: 1 يناير 1991 - استصلاح أحواض مخلفات الفحم وتحويلها إلى أراضٍ رطبة، "استخدام أفضل أو أعلى" بقلم لونسبري، ر. إي.؛ ناوورت، جاك ر. مؤرشف في 23 يوليو 2011، على موقع Wayback Machine
  • تقييم العقارات، الطبعة الثانية عشرة، من تأليف معهد التقييم