مسؤولية شاغلي العقارات في القانون الإنجليزي

يُعتبر كل من المستأجرين والمرخص لهم شاغلين للعقار الذي يقيمون فيه. وعادةً ما يتشارك المرخص لهم صفة الشاغل مع المالك.

يُعتبر مالكو العقارات المؤجرة شاغلين للمساحات التي لم يؤجروها بموجب عقد إيجار، والتي احتفظوا بالسيطرة عليها (مثل الدرج المشترك في المباني السكنية). وإذا نصّ عقد الإيجار على التزام المالك بإجراء الإصلاحات، فسيكون مسؤولاً بالتضامن مع المستأجر عن حالة العقار بصفته شاغلاً له.

قد يشمل مفهوم "الشاغل" أيضًا المقاولين المستقلين الذين يعملون في العقار إذا مارسوا سيطرة كافية على المبنى.

ينظم قانون مسؤولية شاغلي العقارات لعام ١٩٥٧ مسؤولية شاغلي العقارات تجاه الزوار . وتُعرّف المادة ١(٢) من القانون "الزوار" بأنهم الأشخاص الذين يمنحهم شاغل العقار (أو يُفترض أنه منحهم) دعوة أو إذنًا لدخول العقار أو استخدامه. بعبارة أخرى، الزوار هم الأشخاص الذين لديهم إذن صريح أو ضمني من شاغل العقار بالتواجد فيه. يُعتبر الزائر الذي يتجاوز إذن شاغل العقار، كأن يذهب إلى جزء من العقار مُنع من دخوله، أو أن يتجاوز مدة إقامته المسموح بها، متعديًا على العقار، ويخرج عن نطاق تطبيق هذا القانون. عندئذٍ، يخضع لأحكام قانون مسؤولية شاغلي العقارات لعام ١٩٨٤، الذي يوفر معايير حماية أقل.

يشمل مصطلح "الزوار" لأغراض هذا القانون أيضاً "الأشخاص الذين يدخلون المباني لأي غرض في إطار ممارسة حق ... سواء كان لديهم إذن [من شاغل العقار] أم لا". ويندرج ضمن هذه الفئة رجال الشرطة الذين يقومون بتفتيش قانوني، أو رجال الإطفاء أثناء تأدية واجباتهم.

يُعرّف البند 1(3) من القانون المباني بأنها "هياكل ثابتة أو متحركة، بما في ذلك أي سفينة أو مركبة أو طائرة". ومع ذلك، نادرًا ما تتم مقاضاة شاغلي المركبات من قبل الركاب بموجب قانون مسؤولية شاغليها، وعادة ما يعتمدون على الإهمال بموجب القانون العام .

يفرض قانون مسؤولية شاغل العقار لعام 1957 على شاغل العقار واجب رعاية . يجب على شاغل العقار "اتخاذ العناية المعقولة، في جميع ظروف الحالة، لضمان سلامة الزائر بشكل معقول عند استخدام العقار للأغراض التي دُعي أو سُمح له بالتواجد فيها من قبل شاغل العقار". ^{[ 2 ]} معيار الرعاية المتوقع من شاغل العقار الالتزام به هو معيار "شاغل العقار المعقول"، وهو لا يختلف عن معيار الإهمال المعتاد في القانون العام . بموجب القانون الأسترالي، يعتمد نطاق ومضمون واجب الرعاية على ستة عوامل رئيسية. ^{[ 3 ]} (1) حجم المخاطر كما يراها شاغل العقار المعقول؛ (2) درجة احتمالية وقوعها؛ (3) تكلفة وصعوبة وإزعاج اتخاذ الاحتياطات؛ (4) وضوح الضرر؛ (5) نوع شاغل العقار؛ (6) درجة مهارة أو معرفة الداخل.

لا يتحمل شاغل العقار عادةً مسؤولية الأضرار الناجمة عن إهمال الأشخاص الذين كانوا يقومون بأعمال في عقاره، مثل المقاولين المستقلين. لذا، إذا نتج الضرر عن خلل في صيانة المصاعد، فلن يكون شاغل العقار مسؤولاً لأن هذا الضرر كان نتيجة إهمال أشخاص آخرين. ^{[ 7 ]} ومع ذلك، إذا كان شاغل العقار:

• لم يكن من المعقول توظيف المقاول؛
• لم يتأكد من كفاءة المقاول بشكل كافٍ؛ أو
• لم يشرف بشكل صحيح على عمل المقاول،

قد يظل مسؤولاً بموجب المادة 2(4)(ب) من قانون مسؤولية شاغلي العقارات لعام 1957.

ينطبق قانون مسؤولية شاغلي العقارات لعام 1984 على "الأشخاص، باستثناء الزوار". عمليًا، يُشار إلى هؤلاء عادةً بالمتعدين على الممتلكات. في قضية روبرت آدي وأبنائه (منجم الفحم) المحدودة ضد دومبريك [1929] AC 358، عرّف اللورد دنيدن "المتعدي" على النحو التالي:

"المتعدي هو الشخص الذي يدخل أرضاً دون دعوة من أي نوع، ويكون وجوده غير معروف للمالك، أو إذا كان معروفاً، فإنه يُعترض عليه عملياً."

إن نطاق الواجب بموجب قانون عام 1984 أضيق بكثير مما هو عليه بموجب قانون عام 1957. ولا يلتزم شاغل العقار تجاه المتعدين إلا بواجب رعاية سلامتهم.

• فيما يتعلق بالمخاطر التي يعرفها شاغل العقار أو لديه أسباب معقولة للاعتقاد بوجودها؛
• إذا كان يعلم أو لديه أسباب معقولة للاعتقاد بأن [المتعدي] موجود في محيط المخاطر؛
• إذا كان الخطر من النوع الذي يمكن توقع أن يقدم ضده بعض الحماية في ظل هذه الظروف.

يعتمد تحديد ما إذا كان الخطر من المخاطر التي يُتوقع من شاغل العقار توفير بعض الحماية منها على عوامل مختلفة ذات صلة، والتي تشمل ما يلي:

• طبيعة المباني (ما مدى خطورتها؟ منزل خاص؟ خط سكة حديد مكهرب؟)؛
• طبيعة الخطر (خفي أو واضح ودرجة الخطر)؛
• مدى الخطر (هل هناك خطر مرتفع أم منخفض للإصابة؟)؛
• مدى خطورة الإصابة المحتملة؛
• سن المتعدي؛
• طبيعة وخصائص الدخول (مثل اللص، أو الطفل المتسلل، أو البالغ المتسلل عن غير قصد)؛
• إمكانية التنبؤ بالمتعدي (أي كلما زاد احتمال تعدي الناس على الممتلكات، زادت الاحتياطات التي يجب اتخاذها).