بالك ضد شركة تمويل خدمات الرهن العقاري

كانت قضية بالك ضد شركة تمويل خدمات الرهن العقاري [1993] Ch 330 قرارًا قضائيًا صادرًا عن محكمة الاستئناف في إنجلترا وويلز يتعلق بإنفاذ الرهون العقارية. ^{[ 1 ] [ 2 ]} وتتعلق القضية بالسعي للحصول على أمر ببيع العقار عن طريق المحاكم، إلا أنها كانت غير معتادة بعض الشيء، إذ كان المدينون (أي المقترضون) هم من يسعون للحصول على أمر البيع، بينما كانت شركة التمويل التي تحمل الرهن العقاري هي من تعارضه.

خلال إصدار حكمه، قدم نائب المستشار، السير دونالد نيكولز، لمحة عامة عن إنفاذ الرهونات العقارية بموجب القانون الإنجليزي ، وأوضح مبادئ مختلفة ينبغي على المحكمة تطبيقها عند السعي لتحقيق العدالة بين الأطراف. ^{[ 3 ]}

كان السيد والسيدة بالك يملكان عقارًا في هيثفيلد، شرق ساسكس . في يناير 1990، رهنا العقار لشركة "مورتج سيرفيسز فاندينغ" (Mortgage Services Funding plc) لضمان قرض بقيمة 300,000 جنيه إسترليني. إلا أن أعمال السيد بالك بدأت بالتدهور بعد ذلك بوقت قصير، ودخلت في تصفية بسبب الإعسار . في مارس 1991، توصل السيد بالك إلى اتفاق مع مشترٍ لبيع المنزل مقابل 283,000 جنيه إسترليني، ولكن بحلول ذلك الوقت بلغ دين الرهن العقاري مع الفوائد المتراكمة 358,587 جنيهًا إسترلينيًا. ^{[ 4 ]} ومع ذلك، رفضت شركة "مورتج سيرفيسز" الموافقة على البيع بسبب العجز. لذلك، رفع السيد والسيدة بالك دعوى قضائية في محكمة مقاطعة إيستبورن للحصول على أمر ببيع العقار بموجب المادة 91(2) من قانون الملكية لعام 1925. وفي دعوى منفصلة، ​​سعت شركة "مورتج سيرفيسز" للحصول على أمر بحيازة العقار، ولكن تم تعليق تلك الدعوى في انتظار نتيجة طلب السيد والسيدة بالك للحصول على أمر بالبيع.

في وقت رفع الدعوى، كان المبلغ المستحق بموجب الرهن العقاري يتزايد بمقدار 43,000 جنيه إسترليني سنويًا بسبب تراكم فوائد الرهن. وكان يُعتقد أن الحد الأقصى للقيمة الإيجارية للعقار يتراوح بين 13,000 و14,000 جنيه إسترليني سنويًا. لذا، في كل عام يبقى فيه العقار دون بيع، كان آل بالك سيغرقون في ديون إضافية تُقدر بحوالي 30,000 جنيه إسترليني. ^{[ 5 ]}

لم ترغب شركة خدمات الرهن العقاري في بيع المنزل لأن أسعار العقارات كانت منخفضة بسبب الركود الاقتصادي. وفضّلت الشركة الانتظار لمعرفة ما إذا كانت أسعار العقارات ستتعافى قبل محاولة البيع. إلا أن هذا يعني أنها كانت تُراهن، في جوهر الأمر، على ارتفاع مستقبلي في قيمة العقارات على حساب عائلة بالك. ^{[ 6 ]}

في المرحلة الأولى، عُرضت القضية أمام القاضي لوفجروف، المحامي الملكي، في محكمة مقاطعة إيستبورن، الذي رفض طلب عائلة بالك بإصدار أمر بيع، على الرغم من أنه ذكر أنه فعل ذلك "بأسف شديد". ^{[ 7 ]}

استعرض نائب رئيس الجامعة تاريخ سلطة المحكمة التقديرية في إصدار أمر البيع. وأشار إلى أن الاختصاص القضائي نشأ في الأصل فيما يتعلق بسلطة إصدار أمر البيع كبديل عن الحجز على العقار، لكنه أشار إلى أن "دعاوى الحجز على العقار تكاد تكون معدومة اليوم، وقد ظلت كذلك لسنوات عديدة". ^{[ 8 ]} كما أشار إلى أنه من الثابت قانونًا منذ زمن طويل أن يكون للمرتهن حرية الاختيار عند ممارسة سلطته في البيع، مستشهدًا باللورد تمبلمان في قضية بنك الصين وبحر الجنوب المحدود ضد تان [1990] 1 AC 536 في الصفحة 545.

"إذا اختار الدائن ممارسة سلطته في بيع الضمان المرهون، فعليه أن يبيع بالقيمة السوقية الحالية، ولكن يجب على الدائن أن يقرر لمصلحته الخاصة ما إذا كان ينبغي عليه البيع ومتى."

ثم نظر في نطاق أوسع من القضايا المتعلقة بواجب المرتهن فيما يخص ممارسة حق البيع، ورأى أن هذه واجبات عامة تُفسَّر تفسيراً واسعاً وليست واجبات محددة ضيقة. ^{[ 9 ]} ثم علّق قائلاً: "إن تصرفه بهذه الطريقة المتهورة ليس أمراً أراه مقبولاً". ^{[ 10 ]}

ثم قام بتحليل السلطة التقديرية للمحكمة بشأن طلب البيع، ولاحظ ما يلي:

"تمنح المادة 91(2) المحكمة سلطة تقديرية واسعة النطاق. هذه السلطة غير مقيدة، ويمكن ممارستها في أي وقت. ومن البديهي أن المحكمة، عند ممارسة هذه السلطة، ستراعي مصالح جميع الأطراف المعنية. وستتصرف المحكمة وفقًا للأصول القضائية. ولكن لا يجوز للمحكمة أن تمتنع عن ممارسة هذه السلطة إذا كانت النتيجة ظلمًا بيّنًا." ^{[ 11 ]}

وبعد دراسة تلك النقاط، رأى أن على المحكمة ممارسة سلطتها التقديرية لصالح إصدار أمر البيع، وقبل الاستئناف، وأعاد القضية إلى محكمة المقاطعة لإصدار التوجيهات. ^{[ 12 ]}

أصدر السير مايكل كير حكماً موجزاً مؤيداً.

تُستشهد بهذه القضية كمرجع موثوق به في جميع النصوص القانونية الإنجليزية الرئيسية فيما يتعلق بالرهون العقارية. ^{[ 13 ] [ 14 ]}

وقد تم الاستشهاد بهذه القضية وتطبيقها في العديد من القرارات القضائية منذ صدورها، ^{[ 1 ]} بما في ذلك:

• سيلفن بروبرتيز ليمتد ضد رويال بنك أوف سكوتلاند بي إل سي [ 2003 ] EWCA Civ 1409 ، [2004] 1 WLR 997، [2004] 4 All ER 484
• بنك لويدز بي إل سي ضد كاسيدي [ 2004 ] EWCA Civ 1767
• ميريتز للاستثمارات NV ضد ACP المحدودة [ 2006 ] EWHC 74 (Ch) ، [2007] Ch 197، [2006] 3 All ER 1029
• شركة تشوكوروفا للتمويل الدولية المحدودة ضد شركة ألفا تيليكوم تركيا المحدودة [ 2012 ] UKPC 20