سوق العقارات الأسترالي

بحلول عام 2025، بلغ عدد المساكن في أستراليا حوالي 11.4 مليون وحدة سكنية. وظلت المنازل المستقلة النوع الأكثر شيوعًا، حيث شكلت حوالي 71% من إجمالي الوحدات السكنية في عام 2024، تليها المنازل شبه المستقلة والمنازل المتلاصقة بنسبة 13% تقريبًا، ثم الشقق بنسبة 16% تقريبًا. ^{[ 2 ]} وقد ارتفعت نسبة الشقق بمرور الوقت، من حوالي 14% من إجمالي المساكن في عام 2010 إلى 16% في عام 2021، مما يعكس استمرار الاتجاه طويل الأمد في الموافقات على البناء نحو مساكن ذات كثافة سكانية أعلى، مثل المنازل المتلاصقة والشقق السكنية. ^{[ 7 ]} وبين عامي 2015 وأوائل عام 2025، نما عدد المساكن بنحو 17%، أي بوتيرة أسرع قليلًا من نمو السكان، بينما انخفض متوسط ​​حجم الأسرة من حوالي 2.6 إلى 2.54 فردًا. ^{[ 2 ]} ويبلغ متوسط ​​معدل دوران الوحدات السكنية في السوق حوالي 6% سنويًا. ^{[ 8 ]}

لطالما شكّلت ملكية المساكن سمةً بارزةً في سوق الإسكان الأسترالي منذ منتصف القرن العشرين. وقد ارتفعت نسبة ملكية المنازل بشكل ملحوظ في العقود التي أعقبت الحرب، وظلت مرتفعةً وفقًا للمعايير الدولية، حيث بلغت حوالي ثلثي الأسر. ^{[ 3 ] [ 2 ]} إلا أن هذا الرقم الإجمالي الثابت يخفي انخفاضًا ملحوظًا في ملكية المساكن بين الأسر الشابة، التي جعلتها الأسعار المتزايدة أكثر صعوبةً في امتلاك المنازل. ^{[ 2 ]} وينقسم مالكو العقارات السكنية إلى فئتين: الملاك الساكنون، الذين يعيشون في المسكن، والمستثمرون ، الذين يؤجرون العقارات.

يشكل الملاك الساكنون باستمرار المجموعة الأكبر، إذ يمثلون أكثر من 60% من إجمالي الطلب على المساكن في جميع الولايات والأقاليم، على الرغم من أن حصة المستثمرين تختلف باختلاف المنطقة، حيث تتراوح من حوالي 22% في تسمانيا إلى حوالي 38% في نيو ساوث ويلز. ^{[ 9 ]} يعتمد تحديد ما إذا كان التمويل السلبي أو الإيجابي أكثر فائدة على الأنظمة الضريبية السائدة وأسعار الفائدة؛ ويكون التمويل السلبي أكثر فعالية عندما تكون أسعار الفائدة منخفضة وقيم العقارات في ارتفاع، بحيث يفوق الربح الرأسمالي المتوقع خسارة الحيازة. ^{[ 10 ] [ 11 ]} وقد وجدت الدراسات أن نشاط المستثمرين يزداد مع زيادة النمو الرأسمالي المتوقع ، حيث يكون المستثمرون على استعداد لقبول عوائد إيجار أقل، وأن ارتفاع الأسعار يميل إلى جذب المشترين الذين يسعون إلى تحقيق مكاسب رأسمالية بدلاً من عائد الإيجار. ^{[ 9 ] [ 2 ]} وقد اعتمد مشتري المنازل لأول مرة من الملاك الساكنين بشكل متزايد على الدعم المالي العائلي، والذي يُطلق عليه أحيانًا " بنك الأم والأب "، لتلبية متطلبات الدفعة الأولى. ^{[ 2 ]}

يشكل التأجير نسبة كبيرة من المساكن الأسترالية، حيث يستأجر ما يقارب ربع إلى ثلث الأسر منازلها. وقد ارتفعت نسبة المستأجرين من القطاع الخاص من حوالي 20% في الفترة 1999-2000 إلى 26% في الفترة 2019-2020، بينما انخفضت نسبة المستأجرين من هيئات الإسكان الاجتماعي في الولايات والأقاليم من حوالي 6% إلى حوالي 3% خلال الفترة نفسها. ^{[ 12 ]}

ابتداءً من عام 2022، ارتفعت الإيجارات المعلنة بشكل حاد، بنسبة 12% تقريبًا خلال العام، مسجلةً أقوى ارتفاع لها منذ 14 عامًا، بينما انخفض معدل الشواغر على المستوى الوطني إلى حوالي 1%، وهو وضع وُصف على نطاق واسع بأنه أزمة إيجار. ^{[ 13 ]} وشملت العوامل المساهمة التي ذُكرت آنذاك بيع بعض الملاك عقاراتهم للمالكين الساكنين، واستخدام المساكن للتأجير قصير الأجل مثل منصة Airbnb ، ومحدودية المعروض من المساكن الاجتماعية، والتغيرات المرتبطة بالجائحة مثل انخفاض حجم الأسر والانتقال إلى المناطق الريفية. ^{[ 14 ]}

تُثار تساؤلات حول مدى خطورة الأزمة. يُفرّق تحليل البيانات الرسمية بين الإيجارات المُعلَن عنها، والتي لا تشمل سوى التدفق الضئيل للعقارات المُدرجة حديثًا والتي شهدت ارتفاعًا حادًا، وبين الإيجارات المدفوعة فعليًا في جميع العقارات، والتي ارتفعت بشكل أقل حدة لأن معظم المستأجرين ظلوا ملتزمين بعقودهم القائمة؛ وقد كانت الإيجارات المُعلَن عنها أعلى بنحو الثلث من الإيجارات المدفوعة في السوق ككل. ^{[ 15 ]} وبالمقارنة مع الدخول، حافظت الإيجارات بشكل عام على وتيرة نموها على المدى الطويل، على الرغم من أن ضغوط القدرة على تحمل التكاليف تقع بشكل أكبر على الأسر ذات الدخل المنخفض، والتي قد يستنزف الإيجار 40% أو أكثر من دخلها، وتتركز هذه الأسر في الضواحي الخارجية والمناطق الساحلية والنائية بدلاً من المدن الداخلية. ^{[ 15 ] [ 2 ]}

تُعدّ سيدني أكبر وأغلى سوق عقاري في أستراليا. تتوزع مساكنها على أسواق فرعية متميزة تتباين بشكل كبير في الأسعار وأنواع الملكية: فالمناطق الشمالية والشرقية هي الأغلى وتتميز بنسب أعلى من التملك، بينما تتميز المناطق الغربية والداخلية الغربية الأقل تكلفة بحصص أكبر من المساكن المؤجرة والمملوكة للمستثمرين. ^{[ 17 ]} في تعداد عام 2016، بلغت نسبة المساكن المملوكة للمستثمرين في سيدني الكبرى حوالي 29%، بينما شكلت المساكن المؤجرة حوالي 35% من المساكن في غرب سيدني مقارنة بنحو 19% في الشرق. ^{[ 17 ]} بحلول منتصف عام 2025، بلغ متوسط ​​سعر المنزل في سيدني أعلى مستوى بين جميع العواصم، حيث وصل إلى حوالي 1.46 مليون دولار، بعد أن ارتفع بنحو 29% بالقيمة الحقيقية خلال العقد السابق، في حين نمت أسعار الشقق بوتيرة أبطأ بكثير. ^{[ 2 ]}

كانت ملبورن تاريخياً ثاني أغلى عاصمة أسترالية من حيث متوسط ​​قيمة المساكن، لكنها تراجعت أمام بريسبان وأديلايد وبيرث خلال منتصف العقد الثالث من القرن الحادي والعشرين. ^{[ 18 ]} وشهدت أسعار المنازل في ملبورن نمواً أبطأ من مثيلاتها في العواصم الكبرى الأخرى عقب جائحة كوفيد-19، حيث سجلت الأسعار انخفاضاً طفيفاً في عام 2024 قبل أن تستقر. وبحلول أوائل عام 2026، بلغ متوسط ​​قيمة المساكن في ملبورن حوالي 854,000 دولار أسترالي وفقاً لبيانات بروب تراك، مع بقاء القيم أقل من ذروتها في مارس 2022. ^{[ 19 ]}

شهدت بريسبان نموًا قويًا في الأسعار خلال أوائل العقد الثالث من القرن الحادي والعشرين، حيث تجاوز متوسط ​​سعر المنزل فيها مليون دولار لأول مرة في عام 2025. ^{[ 20 ]} وسجلت شركة كوتاليتي (كورلوجيك سابقًا) نموًا في قيمة المساكن بنحو 84% بين عامي 2020 و2026، مما جعل بريسبان ثاني أغلى عاصمة في البلاد بعد سيدني من حيث متوسط ​​سعر المسكن. ^{[ 21 ]}

شهد سوق العقارات في بيرث أداءً أقل من المتوسط ​​الوطني خلال معظم العقد الثاني من الألفية الثانية بعد انتهاء طفرة التعدين، ولكنه سجل أقوى نمو سنوي بين جميع العواصم بين عامي 2023 و2025، حيث ارتفعت أسعار المساكن بأكثر من 24% في بعض الفترات التي استمرت اثني عشر شهرًا. ^{[ 22 ]} ويعزى الطلب القوي إلى الهجرة بين الولايات، ونشاط قطاع الموارد، وانخفاض تكلفة المعيشة نسبيًا في المدينة مقارنةً بعواصم الساحل الشرقي. ^{[ 23 ]}

شهد سوق العقارات في أديلايد نموًا مطردًا في الأسعار منذ عام 2020، حيث ارتفعت قيمة المساكن بنحو 77% على مدى خمس سنوات. ^{[ 24 ]} وتجاوز متوسط ​​سعر المنزل في المدينة نظيره في ملبورن خلال عام 2024، بعد أن كانت سابقًا من بين أكثر العواصم بأسعار معقولة. وعزت إليزا أوين، رئيسة قسم الأبحاث في كورلوجيك، قوة سوق أديلايد إلى انخفاض عدد العقارات المعروضة للبيع وزيادة طلب المشترين من الأسر ذات الدخل المرتفع. ^{[ 25 ]}

بعد أن كانت هوبارت واحدة من أقوى أسواق المدن الرئيسية أداءً في أستراليا في أواخر العقد الأول من الألفية الثانية، تباطأ نموها بشكل ملحوظ خلال فترات رفع أسعار الفائدة من قبل البنك الاحتياطي الأسترالي بين عامي 2022 و2024، حيث ظلت الأسعار ثابتة إلى حد كبير خلال تلك الفترة. ^{[ 26 ]} وبحلول عام 2025، ضمت هوبارت العديد من ضواحي المدن الرئيسية الأقل تكلفة في البلاد، حيث بلغ متوسط ​​أسعار المنازل أقل من 450,000 دولار أسترالي في مناطق مثل غيجبروك وهيردسمانز كوف وبريدج ووتر. ^{[ 27 ]}

يُساهم النمو السكاني، الذي يُعزى جزء كبير منه إلى الهجرة، في زيادة الطلب الأساسي على المساكن. وقد خلص تحقيق أجرته لجنة الإنتاجية عام 2004 حول ملكية المنازل لأول مرة إلى أن زيادة الهجرة منذ منتصف التسعينيات كانت عاملاً هاماً في زيادة الطلب على المساكن، لا سيما في سيدني وملبورن، مع الإشارة إلى صعوبة تحديد تأثير المهاجرين لفترات قصيرة مثل الطلاب الأجانب. ^{[ 28 ]} وبالمثل، قدّر نموذج البنك المركزي لزيادة الهجرة في منتصف العقد الأول من الألفية الثانية أن ارتفاع النمو السكاني أدى إلى انخفاض الشواغر في الإيجارات وارتفاع كل من الإيجارات وأسعار المساكن. ^{[ 6 ]}

لا يزال مدى تأثير الهجرة على الزيادات الأخيرة في الأسعار والإيجارات محل جدل. وقدّرت دراسة محكمة غطت الفترة من 2006 إلى 2016 أن الهجرة رفعت أسعار المساكن بنسبة ملحوظة ولكنها محدودة، حيث شكلت نحو خُمس نمو الأسعار خلال تلك الفترة، وكان تأثيرها على أسعار المنازل أكبر من تأثيرها على أسعار الشقق. ^{[ 29 ]}

أشارت عدة دراسات نُشرت عام 2025 إلى أن الهجرة لم تكن السبب الرئيسي لضغوط القدرة على تحمل تكاليف السكن في العقد الحالي، مُعللةً ذلك بمحدودية المعروض من المساكن، والأنظمة الضريبية المُفضلة للمستثمرين، وانخفاض أسعار الفائدة. وخلصت دراسة أجرتها جامعة جنوب أستراليا إلى عدم وجود ارتباط ذي دلالة إحصائية بين أعداد الطلاب الدوليين وارتفاع الإيجارات خلال الفترة من 2017 إلى 2024، ^{[ 30 ]} كما خلصت ورقة بحثية صادرة عن البنك المركزي عام 2025 إلى أن النمو السريع في أعداد الطلاب لم يُؤدِّ إلى ارتفاع كبير في الإيجارات أو التضخم. ^{[ 31 ]} وأشارت نماذج شركة KPMG إلى أن خفض الهجرة بشكل حاد قد يُؤدي إلى ارتفاع أسعار المساكن بمرور الوقت. وفي سيناريو يقتصر فيه النمو السكاني على الزيادة الطبيعية، قدّرت الدراسة أن انخفاض القوى العاملة سيرفع الأجور، وأن النقص الناتج في عمال البناء سيُقيّد المعروض من المساكن الجديدة بأكثر مما يُقلل انخفاض النمو السكاني الطلب، مما يجعل أسعار المساكن أعلى بشكل طفيف على مدى عقد من الزمن مقارنةً باستمرار الهجرة. ^{[ 32 ]}

أظهرت دراسة منشورة من قبل بنك الاحتياطي الأسترالي أن أسعار الفائدة لها تأثيرات كبيرة وواضحة على أسعار المساكن والبناء في أستراليا، كما وجدت أن تأثير السياسة النقدية على الاقتصاد بشكل عام يتم في الغالب من خلال تأثيرها على قطاع الإسكان. ^{[ 6 ]} وقدّرت الدراسة نفسها أن انخفاضًا مستمرًا في معدلات الرهن العقاري الحقيقية بنسبة نقطة مئوية واحدة، مع ثبات الإيجارات، سيرفع أسعار المساكن بنحو 8% بعد عامين، مع تأثيرات أكبر على المدى الطويل. ومن بين الارتفاع الذي بلغ ثلاثة أضعاف تقريبًا في أسعار المساكن الحقيقية منذ عام 1982، عزت الدراسة الجزء الأكبر منه إلى الانخفاض الطويل في معدلات الرهن العقاري الحقيقية، والتي انخفضت من ذروة بلغت حوالي 6% في ثمانينيات القرن الماضي إلى حوالي 3%، وليس إلى نمو الإيجارات. ^{[ 6 ]}

تُثار نقاشات حول مدى استجابة المعروض من المساكن للأسعار، ودور تنظيم استخدام الأراضي. وقد أظهرت نماذج البنك الاحتياطي أن بناء المنازل يزداد مع ارتفاع الأسعار، حيث تشير التقديرات إلى أن كل زيادة بنسبة 1% في عدد المساكن تُخفض تكاليف السكن بنحو 2.5%. وخلص البحث نفسه إلى أن قواعد التخطيط وتطوير الأراضي تُبطئ بناء المساكن الجديدة، لكنها لا تُوقفه تمامًا، وأن هذه القواعد تميل إلى التخفيف عندما يكون الربح من البناء مُجزيًا. ^{[ 6 ]} ونسب بحث منفصل للبنك الاحتياطي جزءًا كبيرًا من الفجوة بين أسعار المنازل وتكاليف البناء إلى تقسيم المناطق، حيث تشير التقديرات إلى أن قيود التخطيط رفعت أسعار المنازل المنفصلة في سيدني بنحو 73% مقارنةً بتكلفة العرض، مع تأثيرات أقل، ولكنها لا تزال كبيرة، في المدن الرئيسية الأخرى، وأن هذا التأثير قد ازداد مع تشديد القيود في مواجهة الطلب المتزايد. ^{[ 33 ]} وقد شككت أبحاث أخرى في ما إذا كان تخفيف قواعد التخطيط يزيد العرض بشكل موثوق: فقد وجدت دراسة أجريت على أكبر شركات التطوير العقاري المدرجة في أستراليا أنها تمتلك احتياطيات من الأراضي تعادل مبيعات سنوات عديدة، بما في ذلك كميات كبيرة من الأراضي التي تمت الموافقة عليها بالفعل، وأنها تحدد توقيت البناء وفقًا لظروف السوق بدلاً من البناء بأسرع ما يسمح به التخطيط. ^{[ 34 ]}

تُعاني الأسر الأسترالية من مستويات عالية من الديون وفقًا للمعايير الدولية، ومعظمها ديون مستحقة مقابل السكن. ووفقًا لهيئة الرقابة الاحترازية، ارتفع إجمالي ديون الأسر من حوالي 155% من الدخل المتاح إلى حوالي 180% خلال العقدين الماضيين حتى عام 2025، وهو مستوى أعلى بكثير من العديد من الاقتصادات المماثلة. ^{[ 4 ]} وقد رُبط هذا التراكم بتحرير القطاع المالي في التسعينيات، مما سهّل الحصول على الائتمان، وبالانخفاض الطويل في أسعار الفائدة، الذي سمح بسداد قروض أكبر بتكلفة مماثلة؛ وتشكل ديون السكن ما يقرب من ثلاثة أرباع الإجمالي. ^{[ 35 ]}

قامت الهيئات التنظيمية بتشديد معايير الإقراض بشكل دوري للحد من هذه المخاطر. فقد فرضت هيئة التنظيم الاحترازي الأسترالية قيودًا على إقراض المستثمرين في عام 2014، وعلى قروض الفائدة فقط في عام 2017، ومنذ أواخر عام 2014، ألزمت المقرضين بتقييم قروض الرهن العقاري الجديدة وفقًا لهامش أمان لسعر الفائدة لضمان قدرة المقترضين على تحمل أسعار فائدة أعلى. ^{[ 4 ]} وقد خلص البنك الاحتياطي إلى أنه على الرغم من ارتفاع مستويات الديون، فإن القطاع العائلي يتمتع عمومًا بالمرونة، حيث يتركز الاقتراض بين الأسر ذات الدخل المرتفع القادرة على سداده بشكل أفضل؛ وقدّر البنك أنه حتى في حال انخفاض أسعار المساكن بنسبة 30%، سيحتفظ حوالي تسعة من كل عشرة مقترضين بحقوق ملكية إيجابية، مع ملاحظة أن المقترضين ذوي الديون المرتفعة والدخل المنخفض يظلون الأكثر عرضة للخطر. ^{[ 36 ]}

يلجأ مستثمرو العقارات الأستراليون غالبًا إلى ممارسة التمويل السلبي. يحدث هذا عندما يقترض المستثمر أموالًا لتمويل شراء عقار، ويكون الدخل الناتج عن العقار أقل من تكلفة امتلاكه وإدارته، بما في ذلك الفوائد. ^{[ 46 ]} ويتوقع المستثمر أن تعوض مكاسب رأس المال هذا النقص. يحظى التمويل السلبي باهتمام إعلامي وسياسي كبير نظرًا لما يُعتقد أنه يُحدثه من تشويه في أسعار العقارات السكنية. تحسبًا لفوز حزب العمال في الانتخابات الفيدرالية لعام 2019 ، قللت البنوك من إصدار قروض الفائدة فقط، والتي يستخدمها العديد من المستثمرين للتمويل السلبي. ^{[ 47 ]}

في مارس 2025، أشار معهد أستراليا إلى أن السياسات الضريبية التي تركز على المستثمرين لعبت دورًا رئيسيًا في ارتفاع أسعار المساكن في أستراليا. وعلى وجه الخصوص، شجع الخصم الضريبي على أرباح رأس المال بنسبة 50% على المضاربة من خلال خفض الضريبة على أرباح الاستثمار العقاري، مما ساهم في زيادة الطلب وارتفاع الأسعار على مدى العقدين الماضيين. ويرى المعهد أن هذه الحوافز الضريبية، وليست المشترين الأجانب أو النمو السكاني، هي العامل الرئيسي في تراجع القدرة على تحمل تكاليف السكن، وأن إصلاحات ضريبة أرباح رأس المال قد تساعد في الحد من الضغط المضاربي على سوق الإسكان. ^{[ 48 ]}

يُعتبر العقار مُربحًا عندما يتجاوز دخله الإيجاري تكاليف الملكية القابلة للخصم، والتي تشمل فوائد القروض، ورسوم البلدية، والتأمين، ورسوم إدارة المبنى، والصيانة. ^{[ 49 ] [ 50 ]} ويخضع صافي الربح للضريبة وفقًا لشريحة ضريبة الدخل الخاصة بالمالك. في المقابل، يمكن لمالكي العقارات ذات العائد السلبي خصم صافي خسائرهم الإيجارية من دخلهم الخاضع للضريبة، مثل الراتب أو الأجر. ^{[ 51 ]}

أظهرت دراسة لنشاط المستثمرين في سوق الإسكان في سيدني الكبرى خلال الفترة من 1991 إلى 2018 أن عدد المستثمرين ازداد مع انخفاض عوائد الإيجار، حيث قبل المستثمرون بعوائد أقل توقعًا لنمو رأس المال والمزايا الضريبية المتاحة من خلال التمويل السلبي. ^{[ 50 ]} وتنتشر العقارات ذات التمويل الإيجابي بشكل أكبر في المراكز الإقليمية والضواحي الخارجية ذات الأسعار المنخفضة، حيث تكون عوائد الإيجار أعلى مقارنة بأسعار الشراء. أما التمويل السلبي فيتركز بشكل أكبر في الضواحي الداخلية للمدن الكبرى، حيث ارتفعت الأسعار بوتيرة أسرع من الإيجارات. ^{[ 50 ] [ 52 ]}