فقاعة العقارات

• نسبة السعر إلى الدخل هي المقياس الأساسي للقدرة على تحمل تكاليف السكن في منطقة معينة. وهي عادةً نسبة متوسط ​​أسعار المنازل إلى متوسط ​​دخل الأسر المتاح ، معبرًا عنها كنسبة مئوية أو بعدد سنوات الدخل. تُحسب هذه النسبة أحيانًا بشكل منفصل للمشترين لأول مرة وتُسمى "القدرة على الشراء" . تُعد هذه النسبة، عند تطبيقها على الأفراد، عنصرًا أساسيًا في قرارات الإقراض العقاري. وفقًا لحسابات تقريبية أجرتها غولدمان ساكس ، تشير مقارنة متوسط ​​أسعار المنازل بمتوسط ​​دخل الأسر إلى أن أسعار المساكن في الولايات المتحدة عام 2005 كانت مبالغًا فيها بنسبة 10%. وكتب الفريق الاقتصادي للشركة في تقرير حديث : "مع ذلك، يستند هذا التقدير إلى متوسط ​​سعر فائدة على الرهن العقاري يبلغ حوالي 6%، ونتوقع ارتفاع أسعار الفائدة". ^{[ 14 ]} ووفقًا لأرقام غولدمان، فإن ارتفاعًا بنسبة نقطة مئوية واحدة في أسعار الفائدة على الرهن العقاري سيؤدي إلى انخفاض القيمة العادلة لأسعار المنازل بنسبة 8%.
• نسبة الدفعة المقدمة إلى الدخل هي الحد الأدنى المطلوب للدفعة المقدمة للحصول على قرض عقاري نموذجي ، ويتم التعبير عنها بعدد أشهر أو سنوات الدخل. وتكتسب هذه النسبة أهمية خاصة للمشترين لأول مرة الذين لا يملكون حقوق ملكية في منازلهم ؛ فإذا ارتفعت الدفعة المقدمة بشكل كبير، فقد يجد هؤلاء المشترون أنفسهم غير قادرين على شراء منزل. على سبيل المثال، اعتبارًا من عام 2004كانت هذه النسبة تعادل دخل سنة واحدة في المملكة المتحدة. ^{[ 15 ]} وهناك صيغة أخرى تُطلق عليها الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين في الولايات المتحدة اسم "مؤشر القدرة على تحمل تكاليف السكن" في منشوراتها. ^{[ 16 ]} (وقد شكك بعض المحللين في سلامة منهجية الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين لأنها لا تأخذ التضخم في الحسبان. ^{[ 17 ]} ).
• يقيس مؤشر القدرة على تحمل التكاليف نسبة التكلفة الشهرية الفعلية للرهن العقاري إلى صافي الدخل. ويُستخدم هذا المؤشر على نطاق أوسع في المملكة المتحدة، حيث تتسم جميع الرهون العقارية تقريبًا بتغير أسعار الفائدة وارتباطها بأسعار الإقراض المصرفي. ويُقدم هذا المؤشر مقياسًا أكثر واقعية لقدرة الأسر على تحمل تكاليف السكن مقارنةً بنسبة سعر العقار إلى الدخل. ومع ذلك، يُعد حسابه أكثر صعوبة، ولذا لا تزال نسبة سعر العقار إلى الدخل هي الأكثر شيوعًا بين الخبراء. وفي السنوات الأخيرة، شهدت ممارسات الإقراض مرونة، مما سمح باقتراض مبالغ أكبر من الدخل.
• يقيس المضاعف الوسيط نسبة متوسط ​​سعر المنزل إلى متوسط ​​الدخل السنوي للأسرة. وقد تراوح هذا المقياس تاريخياً حول قيمة 3.0 أو أقل، ولكنه ارتفع بشكل ملحوظ في السنوات الأخيرة، لا سيما في الأسواق التي تعاني من قيود شديدة من السياسات العامة على الأراضي والتطوير العقاري. ^{[ 18 ]}

• نسبة الدين السكني إلى الدخل، أو نسبة خدمة الدين، هي نسبة مدفوعات الرهن العقاري إلى الدخل المتاح. عندما ترتفع هذه النسبة بشكل كبير، تزداد اعتماد الأسر على ارتفاع قيمة العقارات لسداد ديونها. ويقيس أحد أشكال هذا المؤشر إجمالي تكاليف ملكية المنزل، بما في ذلك مدفوعات الرهن العقاري والمرافق والضرائب العقارية، كنسبة مئوية من الدخل الشهري قبل الضريبة للأسرة؛ على سبيل المثال، انظر تقارير قسم الاقتصاد في بنك RBC للأسواق الكندية. ^{[ 19 ]}
• نسبة الدين إلى حقوق الملكية في قطاع الإسكان ( لا ينبغي الخلط بينها وبين نسبة الدين إلى حقوق الملكية في الشركات )، وتُسمى أيضاً نسبة القرض إلى القيمة ، هي نسبة الدين العقاري إلى قيمة العقار المرهون؛ وهي تقيس الرافعة المالية . تزداد هذه النسبة عندما يحصل مالك المنزل على قرض عقاري ثانٍ أو قرض بضمان حقوق الملكية باستخدام حقوق الملكية المتراكمة كضمان. تشير النسبة الأكبر من 1 إلى أن حقوق الملكية للمالك سالبة.

• يمكن تحديد الفقاعات العقارية عندما يكون ارتفاع أسعار المساكن أعلى من ارتفاع الإيجارات. في الولايات المتحدة، ارتفعت الإيجارات بشكل مطرد بين عامي 1984 و2013 بنسبة 3% سنويًا تقريبًا، بينما ارتفعت أسعار المساكن بنسبة 6% سنويًا بين عامي 1997 و2002. وبين عامي 2011 والربع الثالث من عام 2013، ارتفعت أسعار المساكن بنسبة 5.83% وزادت الإيجارات بنسبة 2%. ^{[ 20 ]}
• نسبة الملكية هي نسبة الأسر التي تمتلك منازلها مقارنةً بالأسر المستأجرة . وتميل هذه النسبة إلى الارتفاع باطراد مع ارتفاع الدخل. كما أن الحكومات غالباً ما تتخذ إجراءات مثل تخفيض الضرائب أو التمويل المدعوم لتشجيع وتسهيل امتلاك المنازل . ^{[ 21 ]} إذا لم يصاحب ارتفاع نسبة الملكية ارتفاع في الدخل، فقد يعني ذلك إما أن المشترين يستغلون انخفاض أسعار الفائدة (التي سترتفع حتماً مع انتعاش الاقتصاد)، أو أن قروض الإسكان تُمنح بسخاء أكبر للمقترضين ذوي الجدارة الائتمانية الضعيفة. لذا، فإن ارتفاع نسبة الملكية بالتزامن مع زيادة معدل الإقراض عالي المخاطر قد يشير إلى ارتفاع مستويات الديون المرتبطة بالفقاعات العقارية.
• نسبة السعر إلى الأرباح ( P/E) هي المقياس الشائع لتقييم القيمة النسبية للأسهم . لحساب نسبة السعر إلى الأرباح لمنزل مؤجر، يُقسم سعر المنزل على أرباحه المحتملة أو صافي دخله ، وهو الإيجار السنوي السوقي للمنزل مطروحًا منه المصاريف، والتي تشمل الصيانة والضرائب العقارية. الصيغة هي:

${\displaystyle {\mbox{نسبة سعر المنزل إلى ربحيته}}={\frac {\mbox{سعر المنزل}}{{\mbox{الإيجار}}-{\mbox{المصاريف}}}}}$

تُتيح نسبة سعر المنزل إلى الأرباح مقارنة مباشرة مع نسب السعر إلى الأرباح المستخدمة لتحليل استخدامات أخرى للأموال المستثمرة في المنزل. قارن هذه النسبة بنسبة السعر إلى الإيجار الأبسط ولكن الأقل دقة الموضحة أدناه.

• نسبة السعر إلى الإيجار هي متوسط ​​تكلفة الملكية مقسومًا على دخل الإيجار المستلم (في حالة الشراء بغرض التأجير) أو الإيجار المقدر (في حالة الشراء بغرض السكن):

${\displaystyle {\mbox{نسبة سعر المنزل إلى الإيجار}}={\frac {\mbox{سعر المنزل}}{{\mbox{الإيجار الشهري}}\times 12}}}$

غالبًا ما يُقاس هذا الأخير باستخدام أرقام "إيجار المالك المكافئ" التي ينشرها مكتب إحصاءات العمل . ويمكن اعتباره المكافئ العقاري لنسبة سعر السهم إلى ربحيته؛ أي أنه يقيس المبلغ الذي يدفعه المشتري مقابل كل دولار من دخل الإيجار المُستلم (أو الدولار المُوفر من نفقات الإيجار). وترتبط الإيجارات، تمامًا مثل دخول الشركات والأفراد، ارتباطًا وثيقًا بأساسيات العرض والطلب ؛ ونادرًا ما نشهد "فقاعة إيجار" غير مستدامة (أو "فقاعة دخل" في هذا الشأن). ولذلك، فإن الارتفاع السريع في أسعار المنازل بالتزامن مع ركود سوق الإيجار قد يُشير إلى بداية فقاعة. وقد بلغت نسبة سعر العقار إلى الإيجار في الولايات المتحدة 18% أعلى من متوسطها طويل الأجل اعتبارًا من أكتوبر 2004. ^{[ 22 ]}

• يُعرَّف العائد الإيجاري الإجمالي ، وهو مقياس يُستخدم في المملكة المتحدة، بأنه إجمالي الإيجار السنوي الإجمالي مقسومًا على سعر المنزل ومعبرًا عنه كنسبة مئوية:

${\displaystyle {\mbox{عائد الإيجار الإجمالي}}={\frac {{\mbox{الإيجار الشهري}}\times 12}{\mbox{سعر المنزل}}}\times 100\%}$

هذا هو مقلوب نسبة سعر المنزل إلى الإيجار. يُحسب صافي عائد الإيجار بطرح نفقات المالك (وأحيانًا فترات الشغور المتوقعة) من إجمالي الإيجار قبل إجراء الحساب المذكور أعلاه؛ وهذا هو مقلوب نسبة سعر المنزل إلى ربحيته.

نظراً لأن الإيجارات يتم استلامها على مدار العام بدلاً من نهايته، فإن كلاً من إجمالي وعائد الإيجار الصافي المحسوبين أعلاه يكونان أقل إلى حد ما من عائدات الإيجار الحقيقية التي يتم الحصول عليها عند أخذ الطبيعة الشهرية لمدفوعات الإيجار في الاعتبار.

• معدل الإشغال (مقابل معدل الشغور ) هو عدد الوحدات السكنية المشغولة مقسومًا على إجمالي عدد الوحدات في منطقة معينة (في العقارات التجارية، يُعبر عنه عادةً بالمساحة (أي بالمتر المربع ، أو الفدان ، وما إلى ذلك) لأنواع المباني المختلفة). انخفاض معدل الإشغال يعني أن السوق يعاني من فائض في العرض نتيجةً للمضاربة في البناء والشراء. في هذا السياق، قد تكون أرقام العرض والطلب مضللة: فالطلب على البيع يتجاوز العرض، بينما لا يتجاوزه الطلب على الإيجار.

تُستخدم مقاييس أسعار المنازل أيضًا في تحديد فقاعات الإسكان؛ وتُعرف هذه باسم مؤشرات أسعار المنازل (HPIs).

من أبرز مؤشرات أسعار المنازل في الولايات المتحدة مؤشرات كيس-شيلر ، التي وضعها الاقتصاديون الأمريكيون كارل كيس وروبرت جيه . شيلر وآلان وايس . وبحسب مؤشر كيس-شيلر، شهدت الولايات المتحدة فقاعة عقارية بلغت ذروتها في الربع الثاني من عام 2006.

كان لانهيار فقاعة أسعار الأصول اليابانية منذ عام 1990 أثر مدمر على الاقتصاد الياباني . ^{[ 23 ]} وقد أثر الانهيار الذي حدث عام 2005 على شنغهاي ، أكبر مدن الصين . ^{[ 24 ]}

اعتبارًا من عام 2007كانت فقاعات العقارات موجودة في الماضي القريب، أو كان يُعتقد على نطاق واسع أنها لا تزال موجودة في أجزاء كثيرة من العالم. [25] بما في ذلك الأرجنتين، [26] ونيوزيلندا، وأيرلندا، وإسبانيا، ولبنان، وبولندا، [27] وكرواتيا ^{. [ 28} ] وفي منتصف ^{عام 2005 ،} صرّح رئيس مجلس الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي آنذاك ، آلان غرينسبان ^{، قائلاً :} " على ^{الأقل ، هناك} بعض التضخم (في سوق الإسكان الأمريكي)... من الصعب تجاهل وجود العديد من الفقاعات المحلية." ^{[ 29 ]} وفي الوقت نفسه، ذهبت مجلة الإيكونوميست إلى أبعد من ذلك، قائلةً: "إن الارتفاع العالمي في أسعار المنازل هو أكبر فقاعة في التاريخ." ^{[ 30 ]}

في فرنسا، ينشر الخبير الاقتصادي جاك فريجيت دراسة سنوية بعنوان "تطور أسعار وقيمة وعدد مبيعات العقارات في فرنسا منذ القرن التاسع عشر"، ^{[ 31 ]} تُظهر ارتفاعًا حادًا في الأسعار منذ عام 2001. ومع ذلك، يناقش الاقتصاديون وجود فقاعة عقارية في فرنسا. ^{[ 32 ]} عادةً ما تتبع الفقاعات العقارية انخفاضات حادة في الأسعار (تُعرف أيضًا بانهيار أسعار المنازل ) مما قد يؤدي إلى حصول العديد من الملاك على قروض عقارية تتجاوز قيمة منازلهم. ^{[ 33 ]} في 31 ديسمبر 2010، كان 11.1 مليون عقار سكني، أو 23.1% من إجمالي المنازل في الولايات المتحدة، في وضع سلبي من حيث حقوق الملكية. ^{[ 34 ]} في المملكة المتحدة ، ظلت قيم العقارات التجارية أقل بنحو 35% من ذروتها في منتصف عام 2007. ونتيجة لذلك، أصبحت البنوك أقل رغبة في الاحتفاظ بكميات كبيرة من الديون المدعومة بالعقارات، وهو ما يُرجح أن يكون عاملًا رئيسيًا يؤثر على الانتعاش العالمي على المدى القصير.

بحلول عام 2006، كان يُعتقد أن معظم مناطق العالم تعيش حالة فقاعة عقارية، على الرغم من أن هذه الفرضية، المبنية على ملاحظة أنماط مماثلة في أسواق العقارات في العديد من البلدان، ^{[ 35 ]} كانت موضع جدل. تشمل هذه الأنماط المبالغة في التقييم، وبالتالي الإفراط في الاقتراض بناءً على هذه المبالغة. ^{[ 36 ] [ 37 ]} وقد أشارت أزمة الرهن العقاري الثانوي في الولايات المتحدة الأمريكية في الفترة 2007-2010، إلى جانب آثارها على اقتصادات دول مختلفة، إلى أن هذه الاتجاهات قد تشترك في بعض الخصائص. ^{[ 25 ]}

للاطلاع على تفاصيل كل دولة على حدة، انظر:

• فقاعة الإسكان في دول البلطيق
• فقاعة العقارات البريطانية
• فقاعة العقارات الكندية
• فقاعة العقارات الصينية – 2005–2011
• فقاعة العقارات الدنماركية – 2001–2006
• فقاعة العقارات الأيرلندية – 1999–2006
• فقاعة أسعار الأصول اليابانية – 1986–1991
• فقاعة العقارات اللبنانية
• فقاعة العقارات البولندية – 2002–2008
• فقاعة العقارات الرومانية
• فقاعة العقارات الإسبانية – 1985–2008، 2008–2014
• فقاعة الإسكان في الولايات المتحدة - 1997-2006 ^{[ 38 ]}

• فقاعة العقارات الأسترالية
• فقاعة العقارات البريطانية
• فقاعة العقارات الكندية
• فقاعة العقارات في نيوزيلندا