وكيل المشتري الحصري

وكيل المشتري الحصري (EBA) (ويُعرف أيضاً باسم وسيط المشتري الحصري (EBB)) هو شركة عقارية أمريكية (أو وكيل أو وسيط يعمل في مثل هذه الشركة) تمثل مشتري العقارات فقط. لا تقبل شركات EBA إدراج العقارات ، وبالتالي لا تمثل البائع في أي صفقة عقارية.

وكالات الشراء الحصرية هي شركات وساطة عقارية تمثل المشترين فقط ولا تقبل عروض البيع من البائعين. ويرى مؤيدو هذا النموذج التجاري أنه يقلل من تضارب المصالح المحتمل المرتبط بشركات الوساطة التي تمثل كلاً من المشترين والبائعين. ففي وكالة الشراء الحصرية، تمثل شركة الوساطة ووكلائها التابعون لها المشترين فقط في معاملات العقارات، ولا يعملون كوكلاء بيع للبائعين. ^{[ 1 ]}

في العديد من الأنظمة القضائية، يتم إنشاء علاقة بين المشتري والوكيل من خلال اتفاقية تمثيل أو وساطة مكتوبة للمشتري تحدد واجبات الوكيل وشروط التمثيل. ^{[ 2 ]}

في عام 1983، كشفت دراسة أجرتها لجنة التجارة الفيدرالية أن العديد من مشتري المنازل اعتقدوا خطأً أن وكيل العقارات الذي يعرض عليهم العقار يمثل مصالحهم. واستجابةً لمخاوف المستهلكين من هذا الالتباس، تبنت الولايات تدريجيًا متطلبات الإفصاح عن الوكالة، والتي تلزم وكلاء العقارات بالإفصاح عن الجهة التي يمثلونها في أي معاملة. ^{[ 3 ] [ 4 ] [ 5 ]}

في نفس الفترة تقريبًا، كان جون دبليو رايلي، المحامي والمربي والمؤلف من هونولولو، يروج لهذه الأفكار. وقد جاء كتابه "علاقات الوكالة في مجال العقارات" الصادر عام 1987 تتويجًا لسنوات عديدة من العمل مع الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR) وNARELLO، وهي الجهة المسؤولة عن قوانين الترخيص التابعة للرابطة. ^{[ 6 ]}

في نوفمبر 1985، افتتح رجل الأعمال الكاليفورني ريدجلي إيفرز متجر "أميريكاز فيرست هوم ستور" في تشاندلر ، أريزونا ، كأول شركة وساطة حصرية للمشترين في الولايات المتحدة. وفي عام 1986، تم تغيير الاسم إلى "باير ون" وطُرحت أسهم الشركة للاكتتاب العام لأول مرة. أما أول شركة امتياز وطنية تقدم خدمة الوساطة الحصرية للمشترين فكانت "ذا بايرز إيجنت"، التي أسسها توم هاثاواي، ضابط دوريات الطرق السريعة السابق ومحقق/مسؤول امتثال في لجنة العقارات بولاية ميسوري ، في يوليو 1988.

يمكن لشركات العقارات في الولايات المتحدة تمثيل كل من البائعين والمشترين في الصفقة نفسها، وعند تمثيل كليهما، تجني أرباحًا من كلا الجانبين. وبينما قامت بعض الولايات، بناءً على طلب نقابات الوسطاء العقاريين ، بإنشاء أشكال مختلفة من التمثيل المزدوج للسماح لشركة واحدة، وفي بعض الحالات لوكيل فردي، بتمثيل كلا الطرفين، لا تزال ولايات أخرى تعتبر هذه الممارسات غير قانونية. ويرى اتحاد نقابات الوسطاء العقاريين أنه من غير الممكن تمثيل مصالح العملاء المتنازعين بأمانة في الصفقة نفسها في آن واحد.

تتمثل آلية عمل ممارسي العقارات في EBA في عرض جميع العقارات المتاحة للمشترين من الوسطاء المتعاونين الآخرين، بالإضافة إلى جميع المصادر الأخرى، مثل العقارات المعروضة للبيع مباشرة من المالكين . ثم يقدمون المساعدة للمشتري في التقييم والتفاوض، ويدافعون عن مصالحه على أكمل وجه دون أي قيود.

في كتيبها المخصص للمستهلكين بعنوان "التسوق للحصول على قرض سكني" ، تنصح وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD) مشتري المنازل بالنظر في استخدام وكيل حصري للمشتري عند شراء منزل. ^{[ 7 ]}

لا تمثل شركات EBA سوى أقل من نصف بالمئة من إجمالي شركات العقارات في الولايات المتحدة. ويقضي نموذج أعمال EBA القائم على تمثيل المشتري دون تضارب في المصالح على احتمالية مواجهة المشتري لتضارب المصالح الذي قد يرتبط بنماذج أعمال الوكالة المزدوجة أو المحدودة أو المعينة.