خيار التأجير

عقد الإيجار مع خيار الشراء (أو عقد الإيجار مع خيار الشراء ) هو نوع من العقود المستخدمة في العقارات السكنية والتجارية . في هذا النوع من العقود، يتفق مالك العقار والمستأجر على أنه في نهاية فترة إيجار محددة، يكون للمستأجر خيار شراء العقار.

يختلف عقد الإيجار مع خيار الشراء عن عقد الإيجار مع الشراء ، حيث أن عقد الإيجار مع الشراء يلزم كلا الطرفين بالبيع، بينما في عقد الإيجار مع خيار الشراء يكون للمشتري الخيار ولكن ليس للبائع. ^{[ 1 ]}

يصف المثال أدناه خيار التأجير النموذجي للعقارات السكنية؛ أما خيارات التأجير التجارية فهي عادةً أكثر تعقيدًا.

عادة ما يكون العقد بين طرفين: المستأجر (ويسمى أيضًا المستأجر أو المستأجر المشتري)، والمالك (المؤجر)، الذي يمتلك العقار أو لديه الحق في تأجيره أو التصرف فيه.

لكي يكون خيار الشراء ساري المفعول، يجب على المستأجر-المشتري في معظم الحالات تقديم "مقابل قيّم" (رسوم) مقابل هذا الخيار. عادةً ما يطلب البائعون أعلى مبلغ ممكن، وغالبًا ما يتراوح بين 3% و5% من سعر الشراء. في المقابل، يرغب المستأجر-المشتري عادةً في تقديم أقل مبلغ ممكن، حتى مبلغ رمزي قدره 100 دولار يُعتبر "مقابلًا". يمنح هذا الخيار المستأجر الحق (وليس الالتزام) في شراء العقار لاحقًا. يُلزم خيار الإيجار البائع بالبيع فقط، ولا يُلزم المشتري بالشراء. وهذا ما يجعله اتفاقًا "أحادي الجانب". في المقابل، يُعد عقد الإيجار مع خيار الشراء اتفاقًا ثنائي الجانب.

العناصر الأساسية لعقد الإيجار مع خيار الشراء هي:

١. يشتري المشتري خيار الشراء. يتفق الطرفان على تكلفة هذا الخيار. وكما ذُكر سابقًا، قد تتراوح التكلفة من مبلغ رمزي إلى ٥٪ (أو أكثر) من قيمة العقار. عادةً ما تكون رسوم الخيار غير قابلة للاسترداد. أي أنه في حال عدم ممارسة المستأجر-المشتري لخيار الشراء، يبقى المبلغ لدى البائع ولا يُرد. والسبب هو أن رسوم الخيار ليست دفعة مقدمة، بل هي استثمار لشراء شيء ذي قيمة: وهو خيار الشراء نفسه.

٢. يتفق الطرفان على سعر الشراء. يمكن الاتفاق على أن يكون السعر هو القيمة المقدرة وقت ممارسة الخيار. ولكن عموماً، يتم الاتفاق على سعر الشراء عند بدء الخيار.

3. تتراوح مدة عقود الإيجار في سوق العقارات السكنية عادةً بين سنة وثلاث سنوات. مع ذلك، من غير الحكمة في كثير من الأحيان أن يوافق المستأجر المشتري على فترة قصيرة (سنتان أو أقل في الغالب). يتوقع المستأجر المشتري عادةً ارتفاع قيمة العقار، لا سيما إذا كان سعر الشراء المتفق عليه مساوياً أو أعلى من القيمة السوقية العادلة عند بدء سريان خيار الشراء. ولعل الأهم من ذلك، أن المستأجر المشتري غالباً ما يواجه صعوبات ائتمانية أو مالية أخرى تمنعه ​​من الشراء الفوري. تُستخدم فترة خيار الشراء لتحسين وضعه الائتماني، وتجميع مستحقات الإيجار، وتهيئته للشراء. وقد يستغرق ذلك عدة سنوات.

٤. ما هو مبلغ الإيجار الشهري، وما إذا كان سيتم خصم أي جزء منه من سعر الشراء. غالبًا ما يكون الإيجار الشهري مساويًا أو أعلى بقليل من سعر الإيجار السوقي العادل للعقار. وعلى الرغم من أنه قابل للتفاوض، إلا أنه يُعرض عادةً خصم يتراوح بين ١٥٪ و٢٥٪. فعلى سبيل المثال، إذا كان سعر الإيجار السوقي العادل لتلك الوحدة ١٠٠٠ دولار، فقد يطلب البائع ١١٠٠ دولار، مع خصم ٢٠٠ دولار منها من سعر الشراء.

5. ما إذا كان المستأجر-المشتري سيشغل العقار أم أن له الحق في تأجيره من الباطن أو بيع خيار الشراء. في معظم الحالات، يشغل المستأجر-المشتري العقار، وعادةً ما يسعى البائعون إلى جعل ذلك أحد بنود الاتفاقية.

٦. قد يستحوذ المستثمر على عقار متعثر مع خيار تأجير، ويُجري عليه تحسينات. ثم يبيع هذا الخيار لمشترٍ مستعد لدفع القيمة السوقية الجديدة لتحقيق الربح. تُعدّ هذه تقنية تمويل شائعة بين المستثمرين، إلا أنها تنطوي على مخاطر أكبر من الطرق الأخرى التي يمكن للمستثمر استخدامها للسيطرة على العقار. تشمل هذه المخاطر عدم قدرة البائع على نقل ملكية العقار بشكل كامل عند رغبة المستثمر في ممارسة خيار التأجير. في هذه الحالة، يكون المستثمر قد أجرى تحسينات (قد تكون جوهرية) على عقار لا يملكه، وقد لا يتمكن من الحصول عليه. إذا كان المستثمر يُفكّر في أي شيء يتجاوز التحسينات التجميلية، فقد ينظر في طريقة أخرى للسيطرة، مثل إنشاء صندوق استئماني للأراضي أو الحصول على العقار باستخدام ما يُسمى بمعاملة "رهنًا بـ" (أو المعاملة الفرعية ٢).

6.أ مثال: يمتلك البائع عقارًا يحتاج إلى ترميمات كبيرة. عادةً ما يواجه المشترون الأفراد صعوبة في الحصول على التمويل، أو لديهم خيارات كثيرة تجعلهم يترددون في شراء العقارات المتضررة. يبرم المستثمر اتفاقية خيار إيجار بقيمة 100,000 دولار، على سبيل المثال، ويُرمم العقار بحوالي 20,000 دولار، فتصبح قيمته السوقية حوالي 135,000 دولار. يمكن للمستثمر بيع حق الشراء مقابل 35,000 دولار، وينتهي البيع للمشتري الجديد مع البائع الأصلي مقابل 100,000 دولار.

6.ب مثال آخر: يشتري المشتري العقار نفسه ويستخدم أمواله الخاصة لترميمه، وقد يستخدم أموال الترميم كجزء من الدفعة الأولى . وهذا يُمكّن المشتري من عدم الاضطرار إلى دفع دفعة أولى كبيرة وأموال الترميم.

كل شيء يعمل كعقد إيجار باستثناء وجود جدول زمني يمكن للمشتري خلاله أن يقرر شراء العقار.

يجب التفاوض على بنود عقد الإيجار أيضًا. وتشمل هذه البنود عادةً ما يلي: الصيانة، والمرافق، والضرائب، والحيوانات الأليفة، وعدد السكان، والتأمين، وإمكانية إجراء تعديلات على العقار، وما إلى ذلك. ملاحظة: غالبًا ما تختلف بنود الصيانة في عقد الإيجار مع خيار الشراء عن تلك الموجودة في عقد الإيجار العادي. في عقد الإيجار العادي، يكون المالك مسؤولاً عن جميع الإصلاحات، باستثناء مبلغ يتراوح بين 50 و100 دولار أمريكي لكل حادثة، وهو مبلغ يُخصم عادةً. باختصار، يتحمل المالك مسؤولية جميع الإصلاحات تقريبًا. أما في عقد الإيجار مع خيار الشراء، فغالبًا ما يُنقل عبء أكبر من تكاليف الإصلاحات إلى المستأجر (المشتري).

خلال مدة عقد الإيجار، يدفع المستأجر إيجارًا شهريًا للمؤجر مقابل استخدام العقار وفقًا للشروط المتفق عليها. وفي نهاية العقد، يحق للمستأجر شراء العقار نهائيًا، وذلك عن طريق الحصول على قرض عقاري.

يمكن أيضًا استخدام الرصيد الفائض لشراء العقار لاحقًا، أو كدفعة أولى للحصول على قرض عقاري (تنبيه: يمكن للبائع والمشتري الاتفاق على أي شيء، ولكن عند حصول المشتري على تمويل دائم، يفرض البنك قيودًا على المبلغ المسموح استخدامه كدفعة أولى أو لشراء العقار. عادةً ما تسمح البنوك فقط بالمبلغ الذي يزيد عن إيجار السوق كدفعة أولى). في هذه الحالة، يعمل عقد الإيجار مع خيار الشراء كخطة ادخار تلقائية للمستأجر. تُحتسب هذه الدفعة الأولى كجزء من "رسوم خيار الشراء"؛ وفي مجال شراء العقارات عن طريق عقد الإيجار مع خيار الشراء، تُفرض هذه الرسوم مقابل الحق في شراء العقار.

المشترون

1. المشتري بصدد الانتقال وقد يحتاج إلى بيع عقار في منطقة أخرى قبل أن يتمكن من التأهل لشراء المنزل الجديد.
2. قد يكون لدى المشتري بعض المشاكل الائتمانية التي يمكن حلها خلال فترة الخيار.
3. قد يكون المشتري قد بدأ مشروعًا تجاريًا جديدًا ويستوفي الشروط الأخرى ويستطيع تحمل الأقساط.
4. قد لا يملك المشتري الأموال الكافية لدفع الدفعة الأولى.
5. المشتري بصدد الانتقال إلى منطقة جديدة وهو غير ملمّ بها. ويرغب في التعرف على المنطقة من حيث الأمان وجودة المدارس وسهولة الوصول إليها، وما إلى ذلك.
6. يسعى المشتري للحصول على قرض مدعوم من إدارة شؤون المحاربين القدامى، إلا أن العقار لا يستوفي معايير التقييم الخاصة بهذه الإدارة. ويوافق المشتري على إجراء الإصلاحات اللازمة خلال مدة الإيجار لتمكين العقار من استيفاء هذه المعايير.

في حال عدم السداد، قد يكون بإمكان البائع إخلاء المستأجرين، وهو إجراء يُرجّح أن يكون أقل تكلفة من الحجز على العقار المرهون. كما أن عقد الإيجار مع خيار الشراء قد يتطلب دفعة أولى أقل، بينما قد يتطلب الرهن العقاري دفعة أولى كبيرة من المستأجر.

إذا لم يمارس المستأجر خيار شراء العقار بنهاية عقد الإيجار، فإنه عادةً ما يحتفظ المالك بأي مبلغ دفعه المستأجر مقدمًا مقابل هذا الخيار، بالإضافة إلى أي مبالغ دفعها المستأجر فوق سعر الإيجار السوقي لهذا الخيار، وذلك وفقًا لشروط الاتفاقية. قد يحدث هذا إذا لم يعد المستأجر يرغب في شراء العقار، أو إذا رغب في شرائه ولكنه لم يتمكن من الحصول على التمويل اللازم لذلك.

بائع

يُتيح عقد الإيجار مع خيار الشراء للبائع بيع عقار ربما لم يكن ليتمكن من بيعه لولا ذلك. وفي كثير من الحالات، يستطيع البائع تحقيق ربح أكبر عند تقديم شروط مُيسّرة للمشتري. كما يُمكن للبائعين في كثير من الأحيان تجنّب دفع عمولة الوسيط العقاري باستخدام عقد الإيجار مع خيار الشراء (لأنهم قد وجدوا المشتري بأنفسهم).

هناك مقولة شائعة: "السعر أم الشروط، اختر أحدهما"؛ إذ قد يتمكن البائعون من البيع بسعر أفضل (أو بيع العقار نهائياً) من خلال تقديم شروط جذابة للمشتري (أو المشترين). ولكي يحصل المشتري على سعر مناسب، يجب أن تكون الشروط عادةً في صالح البائع.

إذا تخلف المشتري عن السداد وكانت العقود مصاغة بشكل صحيح، تنشأ تلقائيًا علاقة بين المستأجر والمالك. وفي هذه الحالة، يتم التنازل عن جميع الاعتبارات القيّمة، ويُعتبر ذلك إخلاءً.

تعرضت بعض أنواع اتفاقيات التأجير مع خيار الشراء لانتقادات باعتبارها استغلالية. فعلى سبيل المثال، تُعرض هذه الاتفاقيات أحيانًا على مستأجرين لا يمكنهم في الواقع توقع ممارسة خيار الشراء. وفي بعض الأحيان، تكون مدة التأجير مع خيار الشراء قصيرة جدًا (ستة أشهر مثلًا)، بحيث لا يملك المستأجر-المشتري فرصة تُذكر لتحسين سجله الائتماني، أو ادخار المال اللازم للدفعة الأولى، أو معالجة أي مشاكل أخرى قد تواجهه.

• التأجير مع خيار التملك
• شراء بالتقسيط
• إيجار مع خيار الشراء