عقار قيد الإنشاء

العقارات قيد الإنشاء هي عقارات قبل بناء أي هيكل عليها. وعادةً ما تُسوَّق هذه العقارات لمطوري العقارات والمشترين الأوائل على أنها مشاريع تطويرية، مما يتيح للمشتري الحصول على شروط تمويل أفضل من جهات الإقراض.

يستثمر المستثمرون العقاريون أو المضاربون العقاريون في العقارات قيد الإنشاء بهدف تحقيق مكاسب رأسمالية كبيرة . وقد يتحقق هذا العائد المالي لأن المطورين الذين يبيعون هذه العقارات غالبًا ما يقدمون حوافز مالية أو خصومات للمستثمرين الأوائل. إضافةً إلى ذلك، قد تتاح فرصة لنمو رأس المال في سوق صاعدة، مع دورة تطوير تتراوح عادةً بين 12 و24 شهرًا.

تعتبر العقارات قيد الإنشاء جذابة عادةً إذا كان هناك مستوى عالٍ من البنية التحتية في المنطقة المجاورة مباشرة، مثل جامعة جديدة أو طرق سريعة، سواء تم بناؤها بالفعل أو من المقرر بناؤها في غضون السنوات القليلة المقبلة.

تُعرف العقارات التي تُباع قبل بنائها أو اكتمالها في كندا باسم عقارات ما قبل البيع أو ما قبل البيع. أما في ماليزيا وسنغافورة، فتُعرف هذه العقارات بشكل عام باسم "المشاريع الجديدة".

في سوق العقارات المتنامي بسرعة ، يتيح شراء العقارات على الخارطة للمستثمرين والمشترين فرصة اقتناء عقار بسعر أقل من سعر الانتظار حتى بدء بناء العقار المختار أو اكتماله. إضافةً إلى ذلك، قد يكون الشراء على الخارطة هو السبيل الوحيد للحصول على عقار بموقع أو مواصفات محددة، إذ قد تكون الخيارات محدودة بعد بدء البناء أو انتهائه.

إن شراء عقار على الخارطة، سواء لاستخدامه كمنزل أو كاستثمار، ينطوي على مخاطر أكثر من شراء عقار تم بناؤه بالفعل.

1. إذا بدأت أسعار العقارات بالانخفاض قبل اكتمال البناء، فقد تُخفّض جهة التمويل قيمة القرض أو حتى ترفض التمويل، خاصةً إذا كان المشتري يشتري العقار للاستثمار لا للسكن. وقد يكون المشتري مُلزماً تعاقدياً بشراء العقار بالسعر الأصلي، وبالتالي عليه تغطية النقص من مصادر أخرى، وإلا فإنه يُخاطر بالتعرض للمساءلة القانونية إذا انسحب المشتري وباع المُطوّر العقار بسعر أقل.
2. قد يُفلس المقاول قبل اكتمال بناء العقار، وقد لا يتمكن المشتري من استرداد الأموال المدفوعة مُقدماً. وقد شهدت إسبانيا حالات عديدة من هذا القبيل ، ^{[ 1 ]} حيث تضرر قطاع البناء بشدة جراء الركود الاقتصادي . واليوم، باتت مشاريع التطوير العقاري الجديدة في إسبانيا مدعومة بضمانات بنكية ( aval bancarios ) تحمي المشترين من إفلاس المقاول .
3. خلال عام 2015، كشفت وسائل الإعلام في ولاية نيو ساوث ويلز الأسترالية عن ثغرة في تشريعات الولاية تسمح للمطورين العقاريين بالتراجع عن عقود شراء العقارات قيد الإنشاء في اللحظات الأخيرة. تُعرف هذه الممارسة باسم "استرداد الدفعة الأولى"، وتتضمن قيام المطورين بأخذ الدفعة الأولى من المشترين والاحتفاظ بها لفترة طويلة أثناء تنفيذ أعمال البناء. ثم، عندما يقترب المشروع من الاكتمال، يلغون الصفقة ويبيعون العقار بسعر أعلى. ^{[ 2 ]} بعد إضافة المادة 66ZL إلى قانون نقل الملكية لعام 1919 (نيو ساوث ويلز)، أصبح للمشترين بعض الحماية. ^{[ 3 ]}
4. من المشاكل الأخرى المتعلقة بالعقارات قيد الإنشاء أن العقار النهائي قد لا يلبي توقعات المشتري الأصلية، إما لأسباب شخصية أو بسبب عيوب جوهرية. قد يحتوي المنزل الجديد في المملكة المتحدة على ما يصل إلى 80 عيبًا صغيرًا. ^{[ 4 ]}