نسبة مساحة الأرضية
نسبة مساحة الأرضية ( FAR ) هي نسبة إجمالي مساحة أرضية المبنى (المساحة الأرضية الإجمالية) إلى حجم قطعة الأرض التي تم بناؤها عليها. وغالبًا ما يتم استخدامها كأحد اللوائح في تخطيط المدينة جنبًا إلى جنب مع نسبة المبنى إلى الأرض. [1] يمكن أن تشير المصطلحات أيضًا إلى الحدود المفروضة على هذه النسبة من خلال تقسيم المناطق . تشمل FAR جميع مساحات الأرضية ولكنها غير مبالية بتوزيعها المكاني على القطعة بينما تقيس نسبة تغطية المبنى (أو تغطية القطعة) بصمة المبنى على القطعة ولكنها غير مبالية بارتفاع المبنى.
مكتوبة كصيغة، FAR = المساحة الأرضية الإجمالية/مساحة القطعة .
ترتبط نسب المساحة الأرضية المسموح بها بانخفاض قيم الأراضي وانخفاض كثافة الإسكان. [2] تؤدي القيود الصارمة على نسب المساحة الأرضية إلى انخفاض المعروض من المساكن، [3] وارتفاع الإيجارات. [4]
مصطلحات
تسمى نسبة مساحة الأرضية أحيانًا بنسبة مساحة الأرضية ( FSR )، أو مؤشر مساحة الأرضية ( FSI )، أو نسبة الموقع أو نسبة قطعة الأرض .
الفرق بين FAR وFSI هو أن الأول عبارة عن نسبة، بينما الثاني عبارة عن مؤشر. أرقام المؤشر عبارة عن قيم معبر عنها كنسبة مئوية من رقم أساسي واحد. وبالتالي فإن FAR 1.5 يُترجم إلى FSI 150%.
التباين الإقليمي
تختلف المصطلحات الأكثر استخدامًا لهذا القياس من بلد أو منطقة إلى أخرى.
في أستراليا، يتم استخدام نسبة المساحة الأرضية (FSR) في نيو ساوث ويلز [5] ونسبة قطعة الأرض في غرب أستراليا . [6]
في فرنسا يتم استخدام معامل احتلال الشمس (COS).
في ألمانيا يتم استخدام Geschossflächenzahl (GFZ). لا ينبغي الخلط بينه وبين Grundflächenzahl (GRZ)، وهي نسبة تغطية الموقع.
في الهند، يتم استخدام مؤشر مساحة الأرضية (FSI) ونسبة مساحة الأرضية (FAR). [7]
في المملكة المتحدة وهونج كونج، يتم استخدام كل من نسبة الرسم البياني ونسبة الموقع . [8] [9]
في سنغافورة، يتم استخدام مصطلحي نسبة قطعة الأرض ونسبة قطعة الأرض الإجمالية (GPR) بشكل أكثر شيوعًا.
في الولايات المتحدة وكندا، يتم استخدام نسبة مساحة الأرضية (FSR) ونسبة مساحة الأرضية (FAR). [10]
تُستخدم نسب الاستخدام كمقياس لكثافة الموقع الذي يتم تطويره. يشير ارتفاع نسبة FAR إلى كثافة البناء. يتم إنشاء النسبة عن طريق قسمة مساحة المبنى على مساحة القطعة، باستخدام نفس الوحدات.
تاريخ
كان أحد أغراض مرسوم تقسيم المناطق لعام 1916 في مدينة نيويورك هو منع المباني الشاهقة من حجب الكثير من الضوء والهواء. سعى مرسوم تقسيم المناطق لعام 1916 إلى التحكم في حجم المباني من خلال تنظيم متطلبات الارتفاع والتراجع للأبراج. في عام 1961، أدخلت مراجعة لمرسوم تقسيم المناطق مفهوم نسبة مساحة الأرضية (FAR). غالبًا ما يكون للمباني التي تم بناؤها قبل عام 1961 نسبة مساحة أرضية غير قابلة للتحقيق اليوم، مثل مبنى إمباير ستيت الذي تبلغ نسبة مساحة الأرضية فيه 25 - مما يعني أنه يكسب إيجارًا أكبر بكثير مما يمكن أن يأمله مبنى أحدث على نفس الأرض. [11]
الغرض والاستخدام
يمكن استخدام نسبة مساحة الأرضية (FAR) في تقسيم المناطق للحد من الكثافة الحضرية . وفي حين أنها تحد بشكل مباشر من كثافة البناء، فإنها تحد بشكل غير مباشر أيضًا من عدد الأشخاص الذين يمكن أن يستوعبهم المبنى، دون التحكم في الشكل الخارجي للمبنى.
على سبيل المثال، إذا كان لزامًا على قطعة أرض أن تلتزم بـ 0.1 FAR، فلابد أن لا تزيد المساحة الإجمالية لجميع الطوابق في جميع المباني على قطعة الأرض عن عُشر مساحة القطعة نفسها. بعبارة أخرى، إذا كانت مساحة قطعة الأرض 10000 قدم مربع، فلابد أن لا تتجاوز المساحة الإجمالية لجميع الطوابق في جميع المباني 1000 قدم مربع.
يمكن للمهندس المعماري أن يخطط إما لبناء مبنى من طابق واحد يستهلك المساحة المسموح بها بالكامل في طابق واحد، أو مبنى متعدد الطوابق يرتفع أعلى من مستوى الأرض، ولكن يجب أن ينتج عنه بالتالي مساحة أصغر من مبنى من طابق واحد بنفس المساحة الإجمالية للأرضية. من خلال الجمع بين الحدود الأفقية والرأسية في رقم واحد، يُسمح ببعض المرونة في تصميم المبنى ، مع تحقيق حد صارم على الأقل في مقياس واحد للحجم الكلي. إحدى مزايا تحديد هذه المعلمة، على عكس غيرها مثل الارتفاع أو العرض أو الطول، هي أن مساحة الأرضية ترتبط جيدًا باعتبارات أخرى ذات صلة بتنظيم تقسيم المناطق، مثل إجمالي مواقف السيارات المطلوبة لمبنى المكاتب ، وإجمالي عدد الوحدات التي قد تكون متاحة للاستخدام السكني، والحمل الإجمالي على الخدمات البلدية ، وما إلى ذلك. تميل كميات هذه الأشياء إلى أن تكون ثابتة لمساحة أرضية إجمالية معينة ، بغض النظر عن كيفية توزيع هذه المنطقة أفقيًا ورأسيًا. وبالتالي ، وجدت العديد من الولايات القضائية أنه من غير الضروري تضمين قيود ارتفاع صارمة عند استخدام حسابات نسبة مساحة الأرضية.
تشمل الاستثناءات الشائعة لحساب إجمالي المساحة المربعة لغرض نسبة مساحة الأرضية (FAR) المناطق غير المشغولة مثل أرضيات المعدات الميكانيكية، والأقبية المستخدمة حصريًا لمواقف السيارات، وأبراج السلالم، وأعمدة المصاعد، ومرائب السيارات.
اليابان
لقد اعتمدت اليابان على نطاق واسع نسبة مساحة الأرضية في نظام تقسيم المناطق منذ عام 1970. [ بحاجة لمصدر ]
الهند
في الهند، يتم استخدام كل من FAR وFSI. تختلف لوائح FAR من مدينة إلى أخرى وعادة ما تكون من 1.3 إلى 3.25. في مومباي، 1.33 هو المعيار ولكن يُسمح بـ FSI أعلى على طول خط مترو الأنفاق والمناطق العشوائية مثل دارافي . في بنغالور، تسمح الشوارع التي يبلغ طولها 40 قدمًا بـ FAR يبلغ 1.75 فقط ولكن الشوارع التي يبلغ طولها 100 قدم تسمح بـ 3.25 FAR. [ بحاجة لمصدر ]
مدينة نيويورك
في مدينة نيويورك، تعتبر نسبة المساحة الأرضية (FAR) واحدة من القواعد التي تحدد كثافة ومساحة الحي، وترتبط نسبة المساحة الأرضية بمنطقة تقسيم المناطق والمناطق الخاصة التي يمكنها تعديل القواعد العامة لتقسيم المناطق وإدخال بعض الإعفاءات لعقارك. القاعدة المهمة الأخرى التي يجب أن تكون على دراية بها كمهندس معماري ومصمم محترف هي الارتفاع والتراجع، وقواعد المساحة المفتوحة. في كثير من الحالات، تسمح لك نسبة المساحة الأرضية المحسوبة ببناء المزيد، ولكن القواعد المذكورة أعلاه والتي تأتي من قرار تقسيم المناطق في مدينة نيويورك تحد من تصميمك ولا يمكنك الذهاب إلى الحد الأقصى المسموح به لنسبة المساحة الأرضية.
التأثير على قيمة الأرض
يؤثر معدل FAR بشكل كبير على قيمة الأرض. كلما ارتفع معدل FAR المسموح به، ارتفعت قيمة الأرض.
توصلت دراسة أجريت عام 2022 إلى أن انخفاض الحد الأقصى المسموح به لمساحة الأرض في مدينة نيويورك أدى إلى انخفاض قيمة الأرض وانخفاض الكثافة. [2]
نقد
أندريس دواني وآخرون. (2000) ملحوظة: [12]
- إن التنازل عن نسب المساحة الأرضية (قوى السوق) هو عكس توجيه المجتمع نحو شيء أكبر من مجموع أجزائه.
- لا ينبغي استخدام FAR، وهو مؤشر ضعيف للشكل المادي، عندما يكون الهدف هو الحفاظ على وتعزيز طابع الحي؛ في حين أن معايير التصميم التقليدية (الارتفاع، وتغطية الأراضي، والانتكاسات أو خطوط البناء) تمكن أي شخص من تقديم تنبؤات دقيقة إلى حد معقول، والتعرف على الانتهاكات، والشعور بالأمان في قرارات الاستثمار الخاصة بهم.
- إذا تم الجمع بين FAR بشكل غير حذر مع النكسات التقليدية، فإن القطع المجمعة تتمتع بميزة كبيرة على القطع الفردية، مما يؤثر سلبًا على المدن ذات الكثافة السكانية العالية وتنوع الملكية.
- لا يأخذ FAR في الاعتبار العوامل المؤثرة على البيئة مثل المباني الجديدة، وانبعاثات الغازات المسببة للاحتباس الحراري، واستهلاك الطاقة، والعواقب على النظم البيئية المحلية. [13]
توضيح انتقاد دواني الثاني فيما يتعلق بـ "تغطية الأراضي": إذا كانت المحليات تسعى إلى تنظيم الكثافة من خلال نسبة مساحة الأرضية، فإن النتيجة المنطقية هي تشجيع المباني الشاسعة المكونة من طابق واحد مع مساحة خضراء أقل، حيث أن بناء طابق واحد أقل تكلفة من بناء متعدد الطوابق على أساس القدم المربع. من ناحية أخرى، إذا تم تنظيم الكثافة من خلال نسبة تغطية المباني (المعروفة أيضًا باسم تغطية الأراضي أو تغطية الموقع [14] ) فيمكن الحفاظ على المساحة الخضراء ويصبح البناء متعدد الطوابق مفيدًا ماليًا. يتم توضيح هذه النتيجة في الرسم التوضيحي الذي يقارن بين FAR وBCR.
الحواشي
- ^ Caves, RW (2004). موسوعة المدينة . روتليدج. ص 269.
- ^ ab Moon, Byunggeor; Ahn, Sungin (2022). "The effects of a FAR Regulation in a model of Durable Building with redevelopment: The case of New York City". Regional Science and Urban Economics . 95 : 103775. doi :10.1016/j.regsciurbeco.2022.103775. ISSN 0166-0462. S2CID 247425125. مؤرشف من الأصل في 2024-04-29 . تم الاسترجاع 2022-03-16 .
- ^ Brueckner, Jan K.; Leather, David; Zerecero, Miguel (2024). "التجمع في أسواق العقارات: ارتفاعات المباني المنظمة في مدينة نيويورك". مجلة الاقتصاد الحضري . 143. doi : 10.1016/j.jue.2024.103683 . ISSN 0094-1190.
- ^ بوشلر، سيمون؛ لوتز، إيلينا ( 2024). "جعل الإسكان ميسور التكلفة؟ التأثيرات المحلية لتخفيف تنظيم استخدام الأراضي". مجلة الاقتصاد الحضري . 143. doi : 10.1016/j.jue.2024.103689 . ISSN 0094-1190.
- ^ NSW Department of Planning Archived 2011-02-17 at the Wayback Machine , تم استرجاعه في 19 أغسطس 2010
- ^ دليل البدء السريع للتخطيط الحضري في مدينة جنوب بيرث محفوظ في 22 أبريل 2016 على موقع واي باك مشين ، تم استرجاعه في 19 أغسطس 2010
- ^ كيشاري، ياش (2023-04-25). "نسبة مساحة الأرضية أو مؤشر مساحة الأرضية بالتفصيل". RERA QnA . مؤرشف من الأصل في 2023-04-24 . تم الاسترجاع 2023-04-25 .
- ^ جامعة دندي: التخطيط الحضري والإقليمي محفوظ في 2016-11-07 على موقع واي باك مشين ، تم استرجاعه في 19 أغسطس 2010
- ^ [1] مؤرشف في 2017-12-25 على موقع واي باك مشين [2] مؤرشف في 2018-01-04 على موقع واي باك مشين
- ^ "NYC Zoning - Glossary". nyc.gov . مؤرشف من الأصل في 22 يوليو 2015. تم الاسترجاع في 31 يوليو 2015 .
- ^ ويليس، كارول (1992). وارد، ديفيد؛ زونز، أوليفييه (المحررون). "الشكل يتبع التمويل: مبنى إمباير ستيت". منظر الحداثة: مقالات عن مدينة نيويورك، 1900-1940 : 181. مؤرشف من الأصل في 2018-01-11 . تم الاسترجاع في 2017-02-01 .
- ^ دواني، أندريس؛ بلاتر-زيبرك، إليزابيث؛ سبيك، جيف (2000). أمة الضواحي: صعود التوسع العمراني وانحدار الحلم الأمريكي . نيويورك، الولايات المتحدة الأمريكية: نورث بوينت برس. رقم ISBN 978-0865477506.
- ^ كيشاري، ياش (2023-04-25). "دليل كامل حول مؤشر مساحة الأرضية ونسبة مساحة الأرضية". أسئلة وأجوبة حول هيئة تنظيم العقارات . مؤرشف من الأصل في 2023-04-24 . تم الاسترجاع في 2023-04-25 .
- ^ "نسبة تغطية الموقع". مؤرشف من الأصل في 29 أبريل 2024 . تم الاسترجاع 4 سبتمبر 2020 .
مراجع
- ميريام، دوايت (2004). الدليل الكامل لتقسيم المناطق . ماكجرو هيل. ISBN 0-07-144379-7
- بيرش، يوجيني إل. (2009). "قارئ التخطيط الحضري والإقليمي". روتليدج. ISBN 0-415-31997-8
روابط خارجية
- شرح نسبة مساحة الأرضية بواسطة JH Crawford
- معلومات كاملة عن FSI أو نسبة مساحة الأرضية حسب الموقع المدني
- نسبة مساحة الأرضية (FAR) في تحليل تقسيم المناطق بواسطة HN REPUBLIC
