الإعفاء الضريبي للمسكن في فلوريدا

📅 آخر تحديث: ٢٩ يوليو ٢٠٢٦
✍️ نُشر في: ٢٩ يوليو ٢٠٢٦
الموسوعة الحرة

قد يشير الإعفاء السكني في فلوريدا إلى ثلاثة أنواع مختلفة من الإعفاءات السكنية بموجب قانون فلوريدا:

  1. الإعفاء من البيع الجبري قبل الوفاة وعندها وفقًا للمادة العاشرة، القسم 4 (أ) - (ب) من دستور ولاية فلوريدا;
  2. القيود المفروضة على الوصية والتصرف ، المادة العاشرة، القسم 4 (ج) من دستور فلوريدا؛
  3. والإعفاء من الضرائب بموجب المادة السابعة، القسم 6 من دستور فلوريدا.

يُعدّ إعفاء المسكن الرئيسي في فلوريدا، الذي يُعفي من البيع الجبري قبل الوفاة وبعدها، من بين أكثر الإعفاءات حمايةً في الولايات المتحدة ، إذ لا يضع حدًا أقصى لقيمة بعض العقارات التي يمكن حمايتها من الدائنين. ويُعفي بند الإعفاء من ضريبة الأملاك في المادة السادسة من الدستور العقار من الضريبة إلى حدّ مبالغ معينة من قيمة المسكن الرئيسي.

لا يُشترط أن يكون تعريف المسكن الرئيسي متطابقًا تمامًا لأغراض الإعفاء المنصوص عليها في المادة العاشرة، القسم 4 (أ) - (ج) (الإعفاء من الدائنين والقيود المفروضة على الميراث والتوزيع) ولأغراض المادة السادسة (الإعفاء من الضرائب). يسري كلا الحكمين تلقائيًا عند إنشاء مسكن رئيسي في فلوريدا ، ولكن للاستفادة من مزايا التقييم الضريبي، يجب المطالبة بالإعفاء من المسكن الرئيسي عن طريق تقديم طلب إلى مكتب مُقيّم العقارات في المقاطعة المحلية. قد يفقد مالك العقار حقه في المسكن الرئيسي إذا تخلى عن استخدامه كمسكن رئيسي.

ثمة ميزة رابعة، وإن لم تكن إعفاءً واضحاً كالمزايا الثلاث السابقة، تُمنح أيضاً للمسكن الرئيسي في فلوريدا بموجب المادة السابعة، القسم السابع من دستور فلوريدا. ولأغراض ضريبية، يقتصر الارتفاع السنوي في القيمة المقدرة للمسكن الرئيسي على الأقل من بين 3% أو النسبة المئوية للتغير في مؤشر أسعار المستهلك .

نطاق حماية المدين

يُعدّ قانون حماية المساكن للمدينين في فلوريدا من أوسع القوانين في الولايات المتحدة . ولا حدود لقيمة العقار الذي يمكن حمايته، شريطة ألا تتجاوز مساحته نصف فدان (2000 متر مربع) داخل حدود البلدية، أو 160 فدانًا (650,000 متر مربع) خارجها. وقد نُصّ على هذا القانون في دستور فلوريدا ، المادة العاشرة، القسم الرابع، وبالتالي لا يمكن إلغاؤه إلا بتعديل دستوري.

نظراً لنطاق الحماية التي توفرها فلوريدا، فقد عُرف عن أشخاص من ولايات أخرى مثقلين بديون كبيرة أو صدرت ضدهم أحكام قضائية ضخمة شراء عقارات باهظة الثمن فيها، ومن الأمثلة على ذلك أو جيه سيمبسون ودونالد ترامب . [ 1 ] وقد أثرت تعديلات قانون الإفلاس لعام 2005 سلباً على هذه الاستراتيجية إلى حد ما.

يُعدّ ضمّ الأرض إلى بلدية حدثًا بالغ الأهمية قد يؤثر بشكل كبير على قيمتها. فإذا كانت مساحة الأرض غير التابعة لبلدية، والبالغة 160 فدانًا (650,000 متر مربع)، تقع على أرض تم ضمّها لاحقًا إلى بلدية، فإنّ الأرض ستبقى محمية بموجب القانون القائم، وستظل محمية للمالك وورثته. مع ذلك، بالنسبة لأي مشترٍ مستقبلي للعقار، كليًا أو جزئيًا، ستنخفض مساحة الأرض المحمية إلى نصف فدان (2,000 متر مربع) المسموح بها داخل البلدية.

الحماية من الدائنين

يوفر الإعفاء الدستوري للمسكن في فلوريدا حماية شبه مطلقة من البيع القسري لتلبية مطالب الدائنين، باستثناء أربع ظروف خاصة، ولا ينبغي الخلط بينه وبين وفورات تخفيض ضريبة القيمة العقارية في فلوريدا، وهو نتاج تشريعات ولاية فلوريدا .

من السمات الفريدة لإعفاء المسكن الرئيسي في فلوريدا أنه يشمل عائدات بيع المنزل إذا كان مالكه ينوي استخدامها لإنشاء مسكن رئيسي جديد في فلوريدا خلال فترة زمنية معقولة. فعلى سبيل المثال، إذا باع مالك منزل قيمته مليون دولار أمريكي منزله وأودع المبلغ في حساب مصرفي، فإن هذا المبلغ يبقى مشمولاً بإعفاء المسكن الرئيسي، طالما أن لديه نية صادقة لاستخدامه في شراء منزل آخر في فلوريدا مشمول بالإعفاء خلال فترة زمنية معقولة. ويُفقد هذا الإعفاء إذا اختلطت الأموال بأموال أخرى غير مخصصة لهذا الغرض. كما أن الإعفاء يقتصر على المبلغ الذي ينوي المالك استثماره في المسكن الرئيسي الجديد؛ فإذا باع مالك منزل قيمته مليون دولار أمريكي منزله، وأوضح نيته شراء منزل آخر قيمته 750 ألف دولار أمريكي، فإن المبلغ المتبقي وقدره 250 ألف دولار أمريكي سيفقد الإعفاء. (ملاحظة: ينص قانون فلوريدا 222.25 (4) على أنه إذا لم يطالب المدين أو يحصل على مزايا إعفاء المسكن، فيجوز للمدين المطالبة بإعفاء من الممتلكات الشخصية بقيمة 4000 دولار، وهو مبلغ يزيد عن 1000 دولار التي يحق لجميع المدينين الحصول عليها بموجب قانون فلوريدا 222.25 (1).

علاوة على ذلك، وبموجب أحكام بيع حقوق الامتياز الضريبي في فلوريدا ، لا يجوز بيع حقوق الامتياز التي تقل قيمتها عن 250 دولارًا على العقارات السكنية للمستثمرين. [ 2 ]

استثناءات لبعض الدائنين

لا يزال بإمكان أربعة أنواع من الدائنين إجبار المسكن على البيع لتحصيل الديون المستحقة لهم. وهذه الأنواع هي:

  1. ولاية فلوريدا ومقاطعاتها أو بلدياتها، لتحصيل ضرائب العقارات المتأخرة (ينطبق هذا أيضًا على المستثمرين الذين يحملون شهادات امتياز ضريبي، ولكن لاحظ الحظر المذكور أعلاه على بيع الامتيازات الصغيرة على العقارات السكنية)؛
  2. الأطراف التي تم رهن العقار لها تحديداً كضمان للرهن العقاري ؛
  3. الميكانيكيون الذين لهم مستحقات مالية مقابل العمل الذي قاموا به في إصلاح أو تحسين العقار.
  4. أي دائن له حق امتياز سابق لتاريخ إنشاء المسكن الرئيسي. يشمل ذلك عادةً حقوق الامتياز الخاصة بالشقق السكنية وجمعيات ملاك المنازل الإلزامية ، وذلك بحسب بنود الاتفاقيات وفترة سريانها.

بما أن الإعفاء من ضريبة المسكن منصوص عليه في دستور ولاية فلوريدا، فإنه قابل للتجاوز بموجب القانون الفيدرالي استنادًا إلى بند السيادة في دستور الولايات المتحدة. وتُعتبر حقوق الامتياز الضريبي الفيدرالية على الدخل أعلى من الحماية التي يوفرها دستور فلوريدا للمسكن. وتتمثل سياسة دائرة الإيرادات الداخلية في التردد في الحجز على منازل دافعي الضرائب لإنفاذ هذه الحقوق، وغالبًا ما لا يتم الوفاء بها إلا إذا تم بيع العقار أو رهنه قبل انتهاء مدة حق الامتياز الضريبي.

أصدرت المحكمة العليا في فلوريدا مؤخراً حكماً يقضي بجواز التنازل عن إعفاء المسكن في فلوريدا في حالة استثنائية محدودة تتعلق بإجراءات الإفلاس. [ 3 ]

تخفيض ضريبة الأملاك العقارية

بدأ الكساد الكبير عام ١٩٢٩، مما أدى إلى إصلاحات في ضرائب الأملاك في فلوريدا. ومع تفاقم الكساد، وجد العديد من مالكي العقارات في فلوريدا أنفسهم عاجزين عن سداد ضرائبهم العقارية، ومواجهين خطرًا حقيقيًا بفقدان منازلهم. واستجابةً لهذه المشكلة، اقترح عضو مجلس النواب عن ولاية فلوريدا، دوايت روجرز، من مدينة فورت لودرديل، عام ١٩٣٣، تشريعًا لطرح تعديل الإعفاء الضريبي على المسكن بقيمة ٥٠٠٠ دولار على استفتاء الولاية، وتم إقراره. ووافق ناخبو فلوريدا بأغلبية ساحقة على هذا التعديل عام ١٩٣٤ (المادة العاشرة، القسم ٧، كما كان مُرقمًا قبل إعادة كتابة دستور فلوريدا عام ١٩٦٨). سعى الإعفاء الضريبي الأولي إلى تخفيف العبء عن أصحاب المنازل من خلال إعفاء أول ٥٠٠٠ دولار من قيمة مسكنهم من الضرائب العقارية. ورفع المجلس التشريعي لولاية فلوريدا قيمة الإعفاء إلى ١٠٠٠٠ دولار خلال ستينيات القرن الماضي، على الرغم من أن هذا التعديل لم يُدرج في الدستور. بموجب تعديل دستوري أُقرّ بأغلبية ساحقة عام ١٩٨٠، رُفع الإعفاء إلى ٢٥,٠٠٠ دولار. وفي ٢٩ يناير ٢٠٠٨، وافق الناخبون على زيادة الإعفاء إلى ٥٠,٠٠٠ دولار للرسوم غير المدرسية، وهو ما ورد في قانون فلوريدا رقم ١٩٦.٠٣١. يجب عدم الخلط بين التخفيض الوارد في قوانين فلوريدا والإعفاء المنصوص عليه في دستور فلوريدا لحماية المسكن، والذي يحمي المسكن من البيع الجبري إلا في ظروف معينة.

يُخفّض الإعفاء الضريبي السكني في فلوريدا قيمة المنزل لأغراض تقييم الضرائب العقارية بمقدار 50,000 دولار، لذا فإن المنزل الذي تبلغ قيمته الفعلية 100,000 دولار سيُفرض عليه ضريبة كما لو كانت قيمته 50,000 دولار فقط. مع ذلك، فإن مبلغ الـ 25,000 دولار الثاني من الإعفاء السكني لا ينطبق على حصة المدرسة من الضرائب العقارية، وإنما ينطبق فقط على مبلغ الـ 25,000 دولار الثالث من القيمة الإجمالية للعقار (أي ذلك الجزء من قيمة العقار الذي يتراوح بين 50,000 و75,000 دولار).

بالإضافة إلى ذلك، يحدد الإعفاء الضريبي للمساكن في فلوريدا الحد الأقصى للزيادة السنوية في تقييم العقارات. ورغم إمكانية تغيير معدلات الضريبة العقارية، فإن الزيادة في القيمة المقدرة للمنزل المشمول بالإعفاء الضريبي ثابتة. ويعود ذلك إلى تعديل "حماية منازلنا" لدستور فلوريدا، الذي أقره الناخبون عام ١٩٩٢ ودخل حيز التنفيذ عام ١٩٩٥. ويحدد هذا التعديل الحد الأقصى لزيادة القيمة المقدرة للمنزل المشمول بالإعفاء الضريبي بنسبة ٣٪ أو معدل التضخم، أيهما أقل. وهذا يعني أنه إذا كان مالك منزل مشمولاً بالإعفاء الضريبي بقيمة ١٠٠,٠٠٠ دولار عام ١٩٩٥، وكان هذا الإعفاء لا يزال ساريًا عام ٢٠٠٥، فإن أقصى قيمة يمكن تقييم المنزل بها هي ١٢٦,٠٠٠ دولار تقريبًا.وللمقارنة، تُظهر سجلات جمعية فلوريدا للوسطاء العقاريين أن متوسط ​​سعر منزل العائلة الواحدة خلال نفس الفترة قد ارتفع بنسبة 138٪ من 86000 دولار في عام 1995 إلى 205000 دولار في عام 2005 [ 4 ] .

لا تُمنح إعفاءات ضريبة السكن إلا على المسكن الرئيسي للفرد. لذا، لا ينطبق هذا الإعفاء على الشركات، أو العقارات المؤجرة، أو المنازل الثانية، أو أصحاب المنازل الذين يطالبون بإعفاءات أو خصومات ضريبية قائمة على الإقامة الدائمة في ولايات أخرى، أو المنازل التي لا يعتبر أصحابها فلوريدا مسكنهم الرئيسي. وبفضل بند "قابلية النقل" في التعديل الدستوري الصادر في يناير 2008، يُمكن لمالك المسكن الرئيسي الآن نقل ما يصل إلى 500,000 دولار أمريكي من استحقاقات "حماية منازلنا" من منزل في فلوريدا إلى آخر.ومع ذلك، فإن الحصول على منزل كان يتمتع بإعفاء ضريبي للمسكن لا يخول المشتري الاحتفاظ بمعدل الضريبة المنخفض الذي كان يتمتع به المقيم السابق، حيث لا يمكن توريث أو شراء الإعفاءات الضريبية للمسكن.

يرى مؤيدو تعديل "إنقاذ منازلنا" أنه يُمكّن السكان المقيمين لفترات طويلة ذوي الدخل الثابت من البقاء في منازلهم دون أن يُجبروا على الرحيل بسبب ارتفاع الضرائب مع ازدياد قيمة عقاراتهم. في المقابل، يرى معارضوه أنه يُنشئ نظامًا ضريبيًا غير عادل، حيث يُثقل كاهل مشتري المنازل لأول مرة، والمقيمين الجدد، والمقيمين الموسميين، والشركات بأعباء ضريبية تفوق حصتهم، بينما يُحاصر أصحاب المنازل في منازلهم، وغالبًا ما يعجزون عن الانتقال دون مضاعفة معدل الضريبة.

بموجب قانون فلوريدا، فإن الإعفاء من ضريبة المسكن متاح فقط لمواطني الولايات المتحدة، أو المقيمين الأجانب الدائمين، أو غيرهم ممن لديهم القدرة القانونية على تكوين نية البقاء بشكل دائم بموجب قوانين الهجرة.

فيما يخص الإعفاء الضريبي للمسكن، يُستثنى من هذا الإعفاء "الأشخاص المقيمون بموجب القانون" (وهو مصطلح وضعته المحاكم وينطبق على الأشخاص الموجودين في الولايات المتحدة الحاصلين على وضع اللجوء أو الإفراج المشروط، أو من تقدم بطلب للحصول على البطاقة الخضراء (النموذج I-485) وأكمل إجراءاتها، ولكنه لا يزال ينتظر الموافقة النهائية/إصدار البطاقة). لا يحق للأشخاص الموجودين في الولايات المتحدة بتأشيرة من الفئة E أو H أو L أو R الحصول على إعفاء المسكن، وفقًا للمادة 12D-7.007(3) من قانون فلوريدا الإداري . كما لا يستفيد من هذا الإعفاء الأشخاص الحاصلون على تأشيرة H أو L والذين لديهم بالفعل موافقة على النموذج I-140، وينتظرون إجراءات مراجعة دائرة خدمات المواطنة والهجرة الأمريكية (USCIS) لتقديم طلب I-485. مع ذلك، توجد ثغرة في النظام، حيث يُخصص رقم أجنبي لحاملي تأشيرة J-4، ​​وهم أزواج حاملي تأشيرة J-1 . تقبل بعض المقاطعات أرقام الأجانب كجزء من متطلبات الحصول على إعفاء المسكن، على الرغم من أن حاملي تأشيرة J لا يمكنهم التقدم بطلب لتعديل وضعهم القانوني.

كذلك، بشكل عام، يتم التعامل مع الزوج والزوجة في زواج سليم كوحدة عائلية واحدة بموجب قانون فلوريدا، ولا يحق لهما الحصول إلا على إعفاء واحد فقط للمسكن بغض النظر عن عدد المنازل التي يمتلكانها ويشغلانها.

الحماية للزوج الباقي على قيد الحياة أو الطفل القاصر

يحمي هذا البند الزوج/الزوجة بعدة طرق. أولًا، يمنع مالك المنزل من نقل ملكية العقار دون موافقة الزوج/الزوجة، حتى لو كان العقار مسجلًا بالكامل باسم أحد الزوجين، أو تم شراؤه بالكامل من أموال أحدهما. كما يحظر على الزوج/الزوجة توريث العقار بوصية ، إذا كان مالك المنزل قد تُوفي تاركًا وراءه زوجًا/زوجة أو طفلًا قاصرًا . في حال تم توريث العقار بوصية، تُعتبر الوصية باطلة، ويتمتع الزوج/الزوجة الباقي/الباقية على قيد الحياة بحق الانتفاع مدى الحياة، على أن يرث أبناء المتوفى ما تبقى من العقار. ويجوز للزوج/الزوجة الباقي/الباقية على قيد الحياة اختيار الحصول على 50% من العقار بدلًا من حق الانتفاع مدى الحياة، شريطة أن يتم هذا الاختيار في غضون ستة أشهر من تاريخ وفاة مالك المنزل. ويتم تسجيل هذا الاختيار، وفقًا للنموذج المعتمد، في السجل الرسمي للمقاطعة التي يقع فيها العقار، وليس لدى محكمة التركات. وفي حال تم هذا الاختيار، يرث أبناء المتوفى النسبة المتبقية البالغة 50%. يجوز لأحد الزوجين التنازل عن هذه الحقوق كتابةً فيما يتعلق بالوصية، لكن الطفل القاصر غير مؤهل لذلك. وأخيرًا، يُمنح الإعفاء الضريبي على المسكن تلقائيًا للزوج الباقي على قيد الحياة، وبالتالي لن يتعرض العقار لدائني أي من الزوجين بسبب وفاة الآخر.

الحصول على إعفاء من ضرائب العقارات للمسكن الرئيسي

يُعتبر مُقيّمو العقارات المنتخبون في مقاطعات فلوريدا الـ 67 مسؤولين دستوريين في الولاية مسؤولين عن الحفاظ على سلامة برنامج الإعفاء الضريبي للمساكن.لا يحصل أي شخص في فلوريدا على إعفاء من ضريبة السكن تلقائيًا. بل يجب على مالك العقار (أو المستفيد من صندوق استئماني، أو أي شخص يعتمد عليه قانونًا أو طبيعيًا، أو المستأجرين الذين تبلغ مدة إيجارهم الأصلية 98 عامًا أو أكثر، شريطة استيفاء جميع الشروط المنصوص عليها في قانون "الملكية العادلة للعقار") تقديم طلب إعفاء من ضريبة السكن إلى مُقيّم العقارات في المقاطعة التي يقع فيها العقار. وبينما لا تزال معظم المقاطعات تستخدم الطلبات الورقية، فإن بعض المقاطعات الكبيرة تُتيح تقديم طلبات الإعفاء عبر الإنترنت. وعلى الرغم من أن القوانين السارية موحدة في جميع المقاطعات الـ 67، إلا أن المعايير المطبقة تختلف اختلافًا كبيرًا. فبعض مكاتب مُقيّمي العقارات تتطلب وثائق أكثر بكثير من غيرها، إذ أن تحديد الأهلية يخضع لتقدير كل مُقيّم. وبمجرد تقديم طلب الإعفاء وقبوله، يتم تجديده تلقائيًا كل عام دون الحاجة إلى إعادة تقديمه سنويًا. ويصبح من واجب مالك العقار إبلاغ مُقيّم العقارات عند توقفه عن استخدام العقار كمسكنه الرئيسي.

انظر أيضاً

مراجع

  1. ↑ هابرمان، ماغي (31 أكتوبر 2019). "ترامب، نيويوركي طوال حياته، يعلن نفسه مقيمًا في فلوريدا" . صحيفة نيويورك تايمز .
  2. ↑ http://www.leg.state.fl.us/Statutes/index.cfm?App_mode=Display_Statute&Search_String=&URL=0100-0199/0197/Sections/0197.432.html قانون ولاية فلوريدا، المادة 197.432(4)
  3. ↑ ""أوزبورن ضد دومولين: ما هي فوائدها؟" بقلم شون سي. جيرهارت . مؤرشف من الأصل في 7 يوليو 2011. تم الاطلاع عليه في 9 فبراير 2011 .
  4. ↑ معهد البحوث الاقتصادية الإقليمية (2007). "تشريعات إصلاح ضريبة الأملاك في فلوريدا: مراجعة اقتصادية" (وثيقة). فورت مايرز، فلوريدا: كلية لوتجرت للأعمال، جامعة ساحل الخليج بفلوريدا. ص. 4. 

رسمي

آخر