جمعية ملاك المنازل

📅 آخر تحديث: ٢٥ يوليو ٢٠٢٦
✍️ نُشر في: ٢٥ يوليو ٢٠٢٦
الموسوعة الحرة

جمعية ملاك المنازل (أو جمعية ملاك المنازل [ HOA ]، ويُشار إليها أحيانًا باسم جمعية ملاك العقارات [ POA ]، أو مشروع التطوير المشترك [ CID ]، أو مجتمع ملاك المنازل ) هي منظمة خاصة مُسجلة قانونيًا تُدير مجمعًا سكنيًا، وتجمع رسوم العضوية، وتضع القواعد لسكانه. [ 1 ] تُنشأ هذه الجمعيات إما تلقائيًا (كما هو الحال في المباني التي تضم وحدات سكنية متعددة )، أو من قِبل مطور عقاري لغرض تسويق وإدارة وبيع المنازل والأراضي في مشروع سكني . [ 2 ] يجوز للمطور نقل إدارة جمعية ملاك المنازل بعد بيع عدد مُحدد مُسبقًا من الأراضي. [ 2 ] على الرغم من شيوع هذه الهياكل القانونية في المشاريع السكنية، إلا أنها موجودة أيضًا في المشاريع التجارية والصناعية ومتعددة الاستخدامات ، حيث يُشار إليها في هذه الحالة باسم جمعيات ملاك العقارات (POA) أو مشاريع التطوير المشترك (CID) بدلًا من جمعيات ملاك المنازل.

توجد جمعيات ملاك المنازل بشكل متكرر في الولايات المتحدة واليابان وكندا وأستراليا والفلبين ، [ 3 ] وإلى حد ما في بلدان أخرى ، مثل نيوزيلندا وإسرائيل وموريشيوس وجنوب إفريقيا ، ومعظم دول الاتحاد الأوروبي ، مثل الدنمارك وفرنسا وألمانيا وإيطاليا وإسبانيا وهولندا وأيرلندا والنمسا وبولندا والمجر وبلغاريا واليونان والسويد وبلجيكا وكرواتيا وجمهورية التشيك ولاتفيا وليتوانيا وقبرص ولوكسمبورغ وإستونيا وسلوفاكيا وسلوفينيا ، وبعض دول أمريكا اللاتينية ، مثل تشيلي والأرجنتين والبرازيل والمكسيك .​​​​​​​

وفي أماكن أخرى، نجد أيضاً مفاهيم مثل الملكية المشتركة (التي نشأت في أستراليا ولكن تم محاكاتها منذ ذلك الحين من قبل العديد من البلدان الأخرى، بما في ذلك مقاطعتي ألبرتا وكولومبيا البريطانية الكنديتين)، والتي تشبه من حيث المبدأ جمعيات ملاك المنازل ولكنها تختلف عنها في الخلفية القانونية. [ 4 ]

في معظم الحالات، يجب على الشخص الراغب في شراء مسكن ضمن نطاق جمعية ملاك العقارات (HOA) أن يصبح عضوًا فيها، وبالتالي عليه الالتزام بالوثائق التنظيمية، بما في ذلك النظام الأساسي، والعهود ، والشروط والقيود، واللوائح الداخلية، والتي قد تحدّ من خيارات المالك، على سبيل المثال، تعديلات التصميم الخارجي (مثل ألوان الطلاء). وتنشط جمعيات ملاك العقارات بشكل خاص في التخطيط العمراني ، وتقسيم المناطق، واستخدام الأراضي، وهي قرارات تؤثر على وتيرة النمو، وجودة الحياة، ومستوى الضرائب ، وقيمة الأراضي في المجتمع. [ 5 ] : صفحة؟

معظم جمعيات ملاك الوحدات السكنية شركات مسجلة ، وتخضع للقوانين المحلية التي تنظم عمل الشركات غير الربحية وجمعيات ملاك الوحدات السكنية. يختلف الإشراف التنظيمي على هذه الجمعيات من ولاية إلى أخرى؛ فبعض الولايات، مثل فلوريدا وكاليفورنيا ، [ 6 ] [ 7 ] لديها قوانين شاملة خاصة بها. في المقابل، لدى ولايات أخرى، مثل ماساتشوستس ، [ 8 ] قوانين محدودة في هذا الشأن. وتنتشر جمعيات ملاك الوحدات السكنية في المشاريع السكنية منذ إقرار قانون ديفيس-ستيرلينغ لتطوير المصالح المشتركة عام 1985. في كندا، تخضع هذه الجمعيات لأنظمة إقليمية صارمة، ولذا فهي نادرة نسبياً مقارنةً بالولايات المتحدة. مع ذلك ، شهدت العقود الأخيرة قلة في إنشاء جمعيات ملاك الوحدات السكنية في مشاريع تقسيم الأراضي الجديدة في ألبرتا وأونتاريو .

تُعدّ مشاريع الإسكان ذات المصالح المشتركة (CIDs) أسرع أنواع المساكن نموًا في الولايات المتحدة اليوم ، وهي فئة تشمل مشاريع الوحدات السكنية المخططة للمنازل العائلية ، والشقق السكنية ، والتعاونيات السكنية . [ 9 ] ومنذ عام 1964، أصبحت جمعيات ملاك المنازل (HOAs) أكثر شيوعًا في الولايات المتحدة. كما شاعت أيضًا في اليابان وكندا وأستراليا في السنوات الأخيرة. وقدّر معهد جمعيات المجتمعات (Community Association Institute) أن جمعيات ملاك المنازل كانت تُدير 24.8 مليون منزل أمريكي و62 مليون ساكن في عام 2010. [ 10 ] أما في بقية أنحاء العالم، فجمعيات ملاك المنازل - رغم وجودها في بعض الأحياء - غير شائعة.

التاريخ المبكر

على مرّ القرون، دأبت المجتمعات، بشكل رسمي أو غير رسمي، على تضافر الجهود لصيانة المرافق المشتركة، كالآبار والطرق. إلا أن جمعيات ملاك المنازل الحديثة وضعت بنودًا وشروطًا تحدد من يحق له شراء منزل في مشروع سكني. وقد انبثقت هذه الجمعيات من نظام تقسيم الأراضي المخطط له حديثًا، وأرست سابقة قانونية وطنية لتخصيص مناطق سكنية حصريًا للمساكن الفاخرة ذات العائلة الواحدة. وتضمنت القيود الخاصة عادةً بنودًا مثل الحد الأدنى للتكاليف المطلوبة لبناء المنازل.

التاريخ في الولايات المتحدة الأمريكية

في الولايات المتحدة الأمريكية، يرتبط تطور جمعيات ملاك المنازل ارتباطًا وثيقًا بالعنصرية، حيث تستبعد العديد من هذه الجمعيات جميع غير البيض، وأحيانًا غير المسيحيين أيضًا، من السكن، باستثناء الخدم المنزليين. [ 11 ] [ 12 ] في الفترة المبكرة التي أعقبت الحرب العالمية الثانية، تم تعريف العديد من جمعيات ملاك المنازل بحيث تستبعد الأمريكيين من أصل أفريقي، وفي بعض الحالات اليهود، كما تم استبعاد الآسيويين أيضًا على الساحل الغربي. [ 13 ]

تأسست بعض أولى جمعيات ملاك المنازل في أوائل القرن العشرين في مقاطعة لوس أنجلوس . [ 14 ] تأسست جمعية أرويو سيكو للتطوير في باسادينا حوالي عام 1905 على يد هنري هنتنغتون ، قطب النقل الذي أنشأ العديد من المجمعات السكنية المخصصة للبيض فقط. [ 14 ] تأسست جمعية لوس فيليز للتطوير (التي لا تزال قائمة حتى اليوم) في لوس أنجلوس عام 1916. ونص ميثاق عنصري في أحد أحياء سياتل، واشنطن ، على أنه "لا يجوز استخدام أو شغل أي جزء من العقار المذكور بموجب هذا الميثاق من قبل أي شخص عبري أو من أصل إثيوبي أو ماليزي أو أي عرق آسيوي". [ 15 ] في عام 1948، قضت المحكمة العليا للولايات المتحدة بعدم نفاذ هذه المواثيق في قضية شيلي ضد كرايمر . ومع ذلك، أبقت العقود الخاصة هذه المواثيق سارية المفعول فعليًا حتى حظر قانون الإسكان العادل لعام 1968 هذا التمييز. [ 16 ] ومع ذلك، من خلال اشتراط موافقة المستأجرين والمالكين الجدد، لا تزال جمعيات ملاك المنازل لديها القدرة على السماح بالتمييز الأقل رسمية.

في عام ١٩٦٣، وافقت إدارة الإسكان الفيدرالية الأمريكية على تأمين الرهن العقاري الفيدرالي حصريًا للشقق السكنية أو للمنازل في المجمعات السكنية التي تضم جمعيات ملاك مؤهلة. وكان المبرر هو رغبة المطورين في التحايل على قوانين الكثافة السكانية . إلا أن النتيجة كانت تحويل الاستثمارات من مشاريع الإسكان متعدد الأسر وبناء أو تجديد المنازل في المدن الداخلية. وقد أدى ذلك إلى تسريع هجرة الطبقة المتوسطة إلى الضواحي وإلى مساكن الملكية المشتركة. كما سهّل التوسع السريع للطرق السريعة المدعومة فيدراليًا، بموجب برامج فيدرالية، الوصول إلى مناطق جديدة.

بحسب دونالد ر. ستابيل، فإن الزيادة الهائلة في عدد مناطق التنمية المجتمعية في الولايات المتحدة الأمريكية (والتي استند العديد منها إلى جمعيات ملاك المنازل) تأثرت بشكل كبير بمنشور صدر عام 1964 (TB 50) عن معهد الأراضي الحضرية . [ 17 ] وقد مُوِّل هذا المنشور الفني من قِبَل الرابطة الوطنية لبناة المنازل وبعض الوكالات الفيدرالية: إدارة الإسكان الفيدرالية ، ودائرة الصحة العامة الأمريكية ، ومكتب الدفاع المدني ، وإدارة شؤون المحاربين القدامى ، وإدارة التجديد الحضري . [ 18 ]

ولتحقيق ذلك مع الحفاظ على الطابع الضاحي، قاموا بتجميع المنازل حول مساحات خضراء مفتوحة تتولى صيانتها جمعيات. وقدمت هذه الجمعيات خدمات كانت تُقدم سابقًا من قبل هيئات بلدية ممولة من ضرائب العقارات. وكان على سكان هذه المشاريع السكنية أيضًا دفع ضرائبهم المحلية. وبناءً على ذلك، بدأت الحكومات المحلية في تشجيع تطوير التقسيمات السكنية كوسيلة لتحسين تدفقاتها النقدية. [ 19 ]

في إطار الجهود المبذولة للحد من تلوث المياه، نصّ قانون المياه النظيفة الأمريكي لعام ١٩٧٧ على إلزام جميع المشاريع العقارية الجديدة باحتجاز مياه الأمطار بحيث لا يتجاوز تدفقها إلى العقارات المجاورة مستوى التدفق قبل بدء المشروع. ونتيجةً لذلك، اضطرت جميع المشاريع السكنية تقريبًا إلى إنشاء مناطق احتجاز أو تخزين لتجميع مياه الأمطار الزائدة إلى حين تصريفها عند مستوى التدفق قبل بدء المشروع. ولأن هذه المناطق تخدم عدة مساكن، فإنها تُصنّف عادةً كمناطق "مشتركة". وكان هذا الشرط دافعًا للمطورين العقاريين لتأسيس جمعيات ملاك الوحدات السكنية. ورغم إمكانية إنشاء هذه المناطق ضمن قطعة أرض خاصة بكل مالك، ما يُغني عن الحاجة إلى جمعية، إلا أن بعض البلديات الأمريكية تشترط الآن أن تكون هذه المناطق جزءًا من منطقة مشتركة لضمان أن تتولى جهةٌ ما، بدلًا من فرد أو البلدية نفسها، مسؤولية الصيانة. وقد دأب المطورون العقاريون على إنشاء جمعيات ملاك الوحدات السكنية لصيانة هذه المناطق المشتركة. بعد إنشاء جمعية أصحاب المنازل، قام المطورون بتوسيع نطاق عملهم، مما منحهم سلطة تنظيم التغييرات في المساكن، وتنسيق الحدائق ومتطلبات الصيانة، ولون المنازل، وما إلى ذلك، بالإضافة إلى مجموعة متنوعة من المتطلبات والمرافق الأخرى التي يعتقد المطورون أنها ستجعل مشروعهم أكثر جاذبية للسوق.

في الولايات المتحدة الأمريكية، يُعدّ معهد جمعيات المجتمعات (CAI) رابطة تجارية تضم أفرادًا وشركات تبيع اللوازم أو الخدمات لجمعيات ملاك الوحدات السكنية، ويهيمن عليها المحامون ومديرو هذه الجمعيات . [ 20 ] لا يُمثّل المعهد جمعيات ملاك الوحدات السكنية، بل يمارس الضغط على المجالس التشريعية للولايات التي تضم هذه الجمعيات بهدف الترويج لتشريعات تُفيد مصالحه. [ 21 ] [ 22 ] [ 23 ]

عملية

على الرغم من أن عضوية جمعية الملاك قد تكون اختيارية في بعض الحالات، إلا أنها إلزامية في معظمها. فبمجرد شراء المالك لعقار داخل المجمع السكني، يصبح عضواً إلزامياً في جمعية الملاك، ويتعين عليه دفع الرسوم والالتزام بلوائحها.

في المقابل، يُسمح للمالك/العضو بالمشاركة في إدارة جمعية الملاك واستخدام المرافق التي توفرها، شريطة أن يكون قد سدد جميع الرسوم المستحقة (أو أن يكون مشتركًا في خطة سداد لتسديدها). بمجرد أن يبيع المالك أو ينقل حصته في جميع العقارات المملوكة له داخل جمعية الملاك، يفقد عضويته في الجمعية وجميع حقوقه السابقة.

الحوكمة

عادةً ما تُنظَّم جمعيات ملاك الوحدات السكنية كشركات خاصة أو جمعيات خاصة غير مسجلة (غالباً ما تكون غير ربحية). وتخضع هذه الجمعيات للقوانين الفيدرالية وقوانين الولايات المطبقة على الشركات (أو الجمعيات غير المسجلة إذا كانت مُنظَّمة على هذا النحو)، بالإضافة إلى "الوثائق التنظيمية" الخاصة بها. [ 24 ]

تُعتبر وثائق إدارة جمعية الملاك ملزمة لجميع مالكي العقارات، سواء الحاليين أو المستقبليين، كجزء لا يتجزأ من ملكية العقار. وتشمل هذه الوثائق عادةً ما يلي:

  • العهود والشروط والقيود الخاصة بتقسيم الأراضي . تُعد هذه الوثائق على الأرجح أهم الوثائق التي تؤثر على تقسيم الأراضي، وعادةً ما تُوضع عند إنشاء التقسيم، ولذلك تُسجل غالبًا في سجلات الملكية الرسمية للمقاطعة أو الجهة القضائية الأخرى التي يقع فيها التقسيم. عادةً ما تُحدد هذه العهود والشروط والقيود أنواع المباني المسموح بإقامتها على قطعة الأرض (على سبيل المثال، قد يمنع مجمع سكني راقٍ المنازل المتنقلة أو المقطورات السياحية، ويشترط حدًا أدنى لحجم المساكن، بالإضافة إلى تحديد مسافات من خط الملكية حيث يُحظر البناء)، وقيودًا أخرى على الملكية (مثل منع تربية الحيوانات باستثناء الحيوانات الأليفة المنزلية التقليدية، ومنع تشغيل أي نشاط تجاري).
  • النظام الأساسي واللوائح الداخلية لجمعية ملاك المنازل
  • في بعض الحالات، قد تتضمن الوثائق قواعد أقرها مجلس الإدارة على النحو المصرح به (صراحةً أو ضمناً) بموجب الشروط والقيود.

بشكل عام، تُعتبر بنود وشروط الملكية المشتركة (CC&Rs) وثائق قانونية نافذة. مع ذلك، توجد حالات تُصبح فيها هذه البنود غير قانونية بموجب قوانين لاحقة، سواءً على مستوى الولاية أو المستوى الفيدرالي، وبالتالي تصبح غير قابلة للتنفيذ. على سبيل المثال، أُعلن عدم نفاذ بندٍ صاغه أحد المطورين العقاريين، يمنحه الحق الحصري في تعديل بنود وشروط الملكية المشتركة، وذلك لمخالفته السياسة العامة في ولاية واحدة على الأقل، حيث حاول المطور تعديله بعد سنوات من بيعه جميع العقارات. وقد قام المجلس التشريعي لتلك الولاية لاحقًا بتقنين تلك السياسة العامة. [ 25 ] ومن الأمثلة الأخرى بنود وشروط الملكية المشتركة التي تحظر بيع العقارات لفئات عرقية معينة؛ وقد جعل قانون الإسكان العادل جميع هذه البنود غير دستورية وغير قابلة للتنفيذ. [ 26 ]

مجلس إدارة

ستُدار جمعية أصحاب المنازل من قبل مجلس إدارة .

في البداية، يتألف مجلس الإدارة من أعضاء يعينهم المطور العقاري، وذلك للحفاظ على طابع المجتمع الذي يطمح إليه. ومع انتقال نسبة الملكية من المطور إلى الملاك، تتغير النسبة المقابلة من أعضاء معينين من قبل المطور إلى ملاك منازل منتخبين في اجتماع سنوي، وفي النهاية سيتألف مجلس الإدارة بالكامل من أعضاء منتخبين من قبل ملاك المنازل.

عادةً، يُنتخب مجلس الإدارة (أو بعض أعضائه) في الاجتماع السنوي لأصحاب المنازل، وفقًا لما هو منصوص عليه في النظام الأساسي. ولتجنب سيطرة مالك عدة قطع أرض (والذي غالبًا ما يمتلكها لإعادة بيعها أو تأجيرها) على إدارة جمعية أصحاب المنازل (على حساب الملاك الذين يمتلكون قطعة أرض واحدة أو قطعتين متجاورتين كمسكن حالي أو مستقبلي أو منزل لقضاء العطلات)، قد يحدد النظام الأساسي عدد الأصوات لكل مالك (بغض النظر عن عدد قطع الأراضي التي يمتلكها) بصوت واحد أو صوتين.

بحسب الولاية، قد يُطلب أن تكون اجتماعات مجلس الإدارة مفتوحة للجمهور، باستثناء الحالات التي قد يدخل فيها مجلس الإدارة في "جلسة تنفيذية" لمناقشة الأمور السرية (مثل المناقشات مع محاميه بشأن دعوى قضائية قادمة).

يتخذ مجلس الإدارة القرارات المتعلقة بجمعية ملاك الوحدات السكنية، بما في ذلك إدارة مواردها المالية، وحماية أصولها المادية والمعنوية (وخاصةً المرافق والخدمات التي كانت أساسًا لتشجيع الناس على شراء الوحدات السكنية)، وإنفاذ الوثائق التنظيمية. [ 27 ] يتحمل مجلس الإدارة واجبًا ائتمانيًا تجاه ملاك العقارات؛ وقد يؤدي انتهاك هذا الواجب إلى مسؤولية قانونية على أعضاء المجلس، ولذلك غالبًا ما تعتمد جمعية ملاك الوحدات السكنية مدونة سلوك لأعضاء المجلس لضمان التزامهم بأخلاقيات المهنة ومسؤولياتهم. [ 27 ] لفهم مسؤوليات مجلس إدارة جمعية ملاك الوحدات السكنية فهمًا واضحًا، يحتاج أعضاء المجتمع إلى قراءة بنود وشروط الجمعية، ونظامها الأساسي، ولوائحها الداخلية، وغيرها من القواعد. [ 28 ] [ 29 ]

إدارة الجمعية

تقوم العديد من جمعيات ملاك المنازل (وخاصة الكبيرة منها التي تتمتع بوسائل راحة راقية) بتعيين شركات إدارة لتولي مهام إدارة الجمعية.

تنقسم خدمات الإدارة عادةً إلى ثلاث فئات: الخدمات المالية فقط، والإدارة الشاملة، والإدارة الميدانية. تشمل الخدمات المالية عادةً إدارة الحسابات المصرفية، ومسك الدفاتر ، وتحصيل الرسوم، وميزانية جمعية الملاك. أما الإدارة الشاملة فتشمل عادةً الخدمات المالية بالإضافة إلى المساعدة في اجتماعات مجلس الإدارة (كتابة المحاضر وجداول الأعمال، وما إلى ذلك)، وانتخابات مجلس الإدارة، ومهام الصيانة (الحصول على عروض أسعار من المقاولين، وما إلى ذلك). بينما تشمل الإدارة الميدانية عادةً جميع خدمات الإدارة الشاملة بالإضافة إلى تقديم مساعدة مباشرة للملاك من خلال مدير مُعيّن من قِبل جمعية الملاك.

تختلف متطلبات التعليم للمديرين من ولاية قضائية إلى أخرى، فبعضها يشترط الحصول على شهادة في جميع الأحوال، بينما يتبنى البعض الآخر نهجًا أكثر تساهلاً. فعلى سبيل المثال، لا تشترط ولاية كاليفورنيا حصول مديري جمعيات ملاك الوحدات السكنية على شهادة، ولكنها تشترط استيفاء المديرين لمتطلبات تعليمية معينة للحصول على هذه الشهادة. [ 30 ]

الصلاحيات

من خلال مجلس إدارتها، ستوفر جمعية أصحاب المنازل مستوى معينًا من وسائل الراحة (على الرغم من اختلافها بشكل كبير بين جمعيات أصحاب المنازل)، وتنظم الأنشطة داخل المشروع، وتفرض رسومًا، وقد تفرض غرامات على عدم الامتثال (إذا سمحت بذلك لوائح وشروط الملكية أو الهيئة التشريعية للولاية).

بحسب الوثائق الحاكمة، قد تقوم مجالس إدارة جمعيات أصحاب المنازل بإنشاء لجان، مثل "لجنة الرقابة المعمارية" (وهي لجنة شائعة جدًا، وغالبًا ما تتمتع هذه اللجنة بالسلطة النهائية للموافقة على طلب بناء أو رفضه)، ولجنة حمام السباحة، ولجنة مراقبة الحي، وما إلى ذلك.

بحسب الوثائق الحاكمة أو قانون الولاية، قد يكون لدى جمعية أصحاب المنازل سلطة وضع رهونات على العقار (لعدم سداد الرسوم و/أو عدم الامتثال للوائح والشروط، ومن الأمثلة على ذلك تكاليف إزالة هيكل غير متوافق مثل منزل متنقل على قطعة أرض مخصصة للإسكان "المبني في الموقع") وفي النهاية، الحجز عليه.

يملك أصحاب المنازل الحق في الدفاع عن أنفسهم ضد هذه الإجراءات، وعادةً ما يحق لهم مقاضاة جمعيات ملاك المنازل بسبب انتهاكات تعاقدية أو قانونية، أو للحصول على قرار قانوني بشأن مدى نفاذ بند في الوثائق المنظمة. ومع ذلك، ولأن جمعيات ملاك المنازل هي جمعيات خاصة، فإنها لا تُعتبر "جهات حكومية" خاضعة للقيود الدستورية، [ 31 ] وبالتالي لا يستطيع أصحاب المنازل مقاضاتها بسبب انتهاكات الحقوق المدنية بموجب المادة 1983 من قانون الولايات المتحدة رقم 42.

تتمثل السلطة الرئيسية لجمعية ملاك الوحدات السكنية في قدرتها على إلزام مالكي العقارات بدفع حصة من النفقات المشتركة للصيانة العامة للجمعية والمرافق، وعادةً ما تتناسب هذه الحصة مع حصص الملكية (إما حسب الوحدة أو بناءً على المساحة). وتنشأ هذه النفقات عمومًا من تشغيل وصيانة الممتلكات المشتركة، والتي تختلف اختلافًا كبيرًا باختلاف نوع الجمعية. وقد تفرض جمعية ملاك الوحدات السكنية، بالإضافة إلى الرسوم الدورية، رسومًا إضافية "خاصة" لتغطية النفقات غير المتوقعة (مثل صيانة الطرق).

قد تُدفع الرسوم شهريًا أو ربع سنويًا أو سنويًا؛ وعمومًا، كلما زادت المرافق المُقدمة، زادت وتيرة دفع الرسوم. بعض الجمعيات لا تُدير إلا القليل من الممتلكات المشتركة أو لا تُدير أي ممتلكات مشتركة على الإطلاق، وتقتصر النفقات على تطبيق قيود الاستخدام أو الخدمات المُفترضة. بينما تُعتبر جمعيات أخرى بمثابة مدن خاصة، بمرافق مُتطورة تشمل طرقًا خاصة، وأعمدة إنارة، وخدمات، ومرافق عامة، ومبانٍ مملوكة بشكل مشترك، وأحواض سباحة، وحتى مدارس. تصل الرسوم المدفوعة لجمعيات مُلاك الوحدات السكنية في الولايات المتحدة إلى مليارات الدولارات سنويًا، ولكنها لا تُصنف كضرائب عقارية. [ 32 ]

عند تحديد قيمة التقييم، من المهم مراعاة الموارد المالية المطلوبة. ينبغي أن يتوفر دائمًا حد أدنى من صندوقين: صندوق تشغيلي وصندوق احتياطي. يُستخدم الصندوق التشغيلي لتغطية نفقات تشغيل الجمعية. أما الصندوق الاحتياطي، فيُستخدم لتغطية تكاليف صيانة وإصلاح واستبدال أصول المناطق المشتركة، وهي تكاليف غير متكررة ومكلفة. يُعد الصندوق الاحتياطي أساسيًا للحد من احتمالية فرض تقييم إضافي (المذكور في قسم المخاطر أدناه). يُنصح بإجراء دراسة تقييمية للاحتياطي للمساعدة في تحديد نسبة مساهمة الاحتياطي، والتي تُضاف إلى التقييم الشهري الدوري.

الآثار

بحسب دراسة نُشرت عام ٢٠١٩ في مجلة اقتصاديات العمل ، فإن أسعار المنازل في المناطق الخاضعة لإدارة جمعيات الملاك تزيد في المتوسط ​​بنسبة ٤٪ على الأقل، أي ما يعادل ١٣,٥٠٠ دولار أمريكي، عن أسعار المنازل المماثلة خارج هذه المناطق. ويرتبط هذا الارتفاع في الأسعار بمدى صرامة قوانين استخدام الأراضي المحلية، وإنفاق الحكومة المحلية على الخدمات العامة، ومؤشرات المواقف الاجتماعية تجاه العرق. [ ٣٣ ] كما وجدت الدراسة أن سكان الأحياء الخاضعة لإدارة جمعيات الملاك "أكثر ثراءً وعزلاً عرقياً في المتوسط ​​من سكان الأحياء المجاورة الأخرى". [ ٣٣ ]

لأصحاب المنازل

تختلف نظرة أصحاب المنازل إلى فوائد جمعيات ملاك الوحدات السكنية تبعًا للوائح والممارسات الخاصة بكل جمعية. [ 34 ] قد تشمل هذه الفوائد مرافق (مثل حمام سباحة، ملاعب تنس، نادٍ، ومساحات مفتوحة). [ 34 ] كما قد يستفيد الأفراد بدرجات متفاوتة تبعًا لمكانتهم السياسية في الجمعية ومدى توافق قراراتها مع تفضيلاتهم. في قضية نارشتيدت ضد جمعية ليكسايد فيليدج كوندومينيوم عام 1994 ، أشارت المحكمة العليا في كاليفورنيا إلى ما يلي :

"...يمكن أن تكون جمعيات الملاك قوة مؤثرة، سواءً للخير أو للشر، في حياة أعضائها. لذلك، فإن أي شخص يشتري وحدة سكنية في مشروع سكني مشترك، وهو على دراية بالسلطة التقديرية لجمعية الملاك، يقبل "مخاطرة استخدام هذه السلطة بطريقة تعود بالنفع على المصلحة العامة ولكنها تضر بالفرد". [ 35 ]

قد تشمل فوائد أصحاب المنازل خدمات الصيانة والإدارة، وتوفير المرافق الترفيهية مثل حمامات السباحة والحدائق، والتغطية التأمينية، وإنفاذ معايير المظهر العام للمجتمع مما قد يؤدي إلى ارتفاع قيمة العقارات، وفرصة للأعضاء لتخطيط التطوير بما يتوافق مع قيم المجتمع. [ 36 ]

قد تشمل عيوب هذا النظام بالنسبة لأصحاب المنازل العبء المالي لرسوم الجمعية، والغرامات الباهظة، وتكاليف الحفاظ على معايير المظهر؛ والقيود المفروضة على استخدام الممتلكات والاستقلالية الشخصية؛ واحتمالية سوء الإدارة من قبل مجلس الإدارة، بما في ذلك إمكانية تطبيق القواعد بشكل تعسفي أو متشدد. [ 37 ]

للبلدية

رحّبت العديد من البلديات بجمعيات ملاك المنازل لاعتقادها بأنها قد تُخفّض التكاليف التشغيلية للحكومة المحلية. ولأنّ ملاك المنازل يدفعون أحيانًا تكاليف الطرق والحدائق وغيرها من الخدمات داخل المجمع السكني، فقد تعتقد الحكومة المحلية أنها تستطيع جني إيرادات من ضرائب العقارات من الملاك في مجمع سكني لا يُكلّف البلدية شيئًا يُذكر. [ 38 ]

أشارت دراسة أجريت عام ٢٠٠٩ على جمعيات ملاك المنازل في كاليفورنيا إلى صحة هذا الافتراض جزئيًا، إلا أن تأثير هذه الجمعيات على البلديات كان متفاوتًا. فبينما ساهمت هذه الجمعيات في تخفيف أعباء الحكومات المحلية إلى حدٍ ما، إلا أنها خفضت أيضًا إجمالي الإيرادات الضريبية، نظرًا لأن أعضاءها، بمعزل عن المجتمع الأوسع، كانوا يميلون إلى رفض الضرائب التي تفرضها المدينة لتمويل الخدمات. وقد أدى ذلك إلى انخفاض عام في الإنفاق الحكومي، مما أثر بشكل غير متناسب على المواطنين الذين لا يقيمون ضمن هذه الجمعيات.

كما أشارت الدراسة،

يزعم منتقدو الحكومات الخاصة أن جمعيات ملاك المنازل تُضعف الدعم للمؤسسات العامة. إذ يُمكن للمنضمين إليها تجاوز النظام العام: فملاك المنازل الذين يخشون الجريمة لا يُضطرون للتصويت على تخصيص أموال الضرائب لمعالجة جذور المشكلة؛ بل يُمكنهم بناء بوابة لمنع دخول المجرمين. ويؤكد المعارضون أن تراجع الدعم الشعبي، الذي ينعكس في صناديق الاقتراع، يؤدي إلى مزيد من تدهور الخدمات البلدية وانخفاض الإيرادات المحلية. أما غير الأعضاء، فيُعانون من انخفاض في مستوى الخدمات العامة، وقد يكون وضعهم أسوأ. وفي أسوأ الأحوال، قد تُساهم جمعيات ملاك المنازل في تعزيز مشاعر الانفصال والانسحاب من القطاع العام. [ 39 ]

للمطورين العقاريين

يُنشئ مطورو العقارات جمعيات ملاك الوحدات السكنية انطلاقًا من اعتقادهم بأنها تُسهم في تعزيز قدرتهم على بناء وبيع الوحدات بربحية. وقد يُتيح توفير المرافق المشتركة للمطورين البناء بكثافة أعلى، إذا ما شجعت الحكومة المحلية ذلك. إضافةً إلى ذلك، من خلال تخفيف أعباء صيانة الطرق والمرافق عن البلديات، قد يحصل المطورون على شروط أفضل. [ 38 ] عادةً، يحتفظ المطور ببعض السيطرة على جمعية ملاك الوحدات السكنية إلى حين بيع عدد مُحدد من الوحدات، ووضع بنود وشروط وقيود الجمعية لتحقيق هذا الهدف. [ 40 ]

يتمثل العيب المحتمل للمطور العقاري في أنه قد يتعرض للمساءلة القانونية أمام جمعية الملاك بسبب سوء البناء أو التسويق المضلل أو غيرها من المشاكل. في هذه الحالات، قد ترفع جمعية الملاك دعوى قضائية ضد المطور. [ 41 ]

أنظمة

في كتاب "المدينة التطوعية" ، الصادر عن معهد الاستقلال الليبرتاري ، يشير دونالد ج. بودرو وراندال ج. هولكومب إلى أن مؤسس الجمعية (كالمطور العقاري مثلاً) لديه حافز لإنشاء حكومة مصممة بطريقة تضمن تعظيم الأرباح، وبالتالي رفع سعر بيع العقار. [ 2 ] فإذا كان قرار معين سيؤدي إلى زيادة سعر بيع بعض قطع الأراضي وانخفاض سعر بيع قطع أخرى، سيختار المطور الخيار الذي يحقق لمشروعه أعلى صافي دخل . وقد ينتج عن ذلك نتائج غير مثالية لأصحاب المنازل.

الانتقادات

التصويت

أنشأت جمعيات ملاك الوحدات السكنية مجتمعًا جديدًا كهيئة بلدية. [ 42 ] يعتمد التصويت في هذه الجمعيات على ملكية العقار، [ 43 ] وبحلول سبعينيات القرن العشرين، أصبح مالكو العقارات فقط هم المؤهلون للتصويت، بينما مُنع المستأجرون من التصويت مباشرةً لوحداتهم السكنية. [ 42 ] ومع ذلك، كان بإمكانهم التعامل مباشرةً مع مُلاك العقارات بموجب عقد الإيجار، باعتبارهم الجهة المسؤولة تجاههم. في كتابه " المجتمعات المدعومة اتحاديًا: أبعاد جديدة في التنمية الحضرية" الصادر عام 1973 ، أثار المؤلف هيو ميلدز الابن تساؤلات حول دستورية وجود جمعية تتمتع بسلطة حكومة بلدية، على الرغم من كونها ذات طبيعة خاصة. [ 42 ]

بالإضافة إلى ذلك، فإن التمثيل التصويتي يساوي نسبة الملكية، وليس عدد الأشخاص. [ 44 ] قد يكون غالبية مالكي العقارات من الملاك الغائبين ، الذين قد لا تتوافق قيمهم أو حوافزهم مع قيم المستأجرين. ومع ذلك، فإن بعض جمعيات ملاك الوحدات السكنية تحدد عدد الأصوات المسموح بها لمالكي العقارات المتعددة بصوت واحد أو صوتين بغض النظر عن عدد القطع المملوكة، حتى لا ينتهي الأمر بالملاك الغائبين بالسيطرة على الجمعية على حساب السكان الذين يملكون قطعة أرض واحدة أو قطعتين متجاورتين فقط كمسكن حالي أو مستقبلي أو منزل لقضاء العطلات.

في بعض جمعيات ملاك الوحدات السكنية، قد يمتلك المطور عدة أصوات لكل قطعة أرض يحتفظ بها، بينما يقتصر حق ملاك الوحدات السكنية على صوت واحد فقط لكل قطعة أرض يملكونها. وقد تم تبرير ذلك على أساس أنه يسمح للسكان بتجنب تكاليف اتخاذ القرار إلى حين الإجابة على الأسئلة الرئيسية المتعلقة بعملية التطوير، وأن المطور، بوصفه صاحب الحق المتبقي ، لديه حافز لتعظيم قيمة العقار. [ 45 ]

قيود

تعرضت جمعيات ملاك المنازل لانتقادات بسبب قواعدها ولوائحها التقييدية المفرطة بشأن كيفية تصرف الملاك واستخدامهم لممتلكاتهم. [ 46 ] [ 47 ]

تتضمن بعض القيود التي تفرضها جمعيات ملاك المنازل عادةً تحديد طول العشب ، وعدد السيارات المسموح بها في العقار، وأنواع الحيوانات التي يُسمح للمالك بتربيتها في عقاره، والحد الأقصى لمستوى صوت الموسيقى في أوقات معينة من اليوم، وأنواع اللافتات المسموح بعرضها في العقار، وأنواع النباتات المسموح بزراعتها. [ 48 ] [ 49 ]

طعن أصحاب المنازل في القيود المفروضة على حرية التعبير السياسي في الجمعيات التي تضمنها الدستور الفيدرالي أو دستور الولاية كحقوق، مدعين أن بعض الجمعيات الخاصة هي في الواقع حكومات بلدية، وبالتالي يجب أن تخضع لنفس القيود القانونية.

في عام ٢٠٠٢، رفضت محكمة الاستئناف للدائرة الحادية عشرة ، في قضية لورين ضد ساسر ، توسيع نطاق قضية شيلي لتشمل ما هو أبعد من التمييز العنصري، ورفضت الطعن في حظر إحدى الجمعيات للوحات "للبيع" . في قضية لورين ، قضت المحكمة بأنه خارج سياق العهد العنصري ، لن تعتبر الإنفاذ القضائي لعقد خاص إجراءً حكوميًا، بل إجراءً خاصًا، وبالتالي سترفض أي سبيل انتصاف بموجب التعديل الأول للدستور. [ ٥٠ ]

في قضية توين ريفرز ، رفعت مجموعة من مالكي المنازل، تُعرف مجتمعةً باسم "لجنة توين ريفرز الأفضل"، دعوى قضائية ضد الجمعية، مطالبةً بإصدار أمر قضائي إلزامي يسمح لمالكي المنازل بوضع لافتات سياسية، وإلغاء القيود التي تفرضها الجمعية على اللافتات السياسية باعتبارها غير دستورية. قضت محكمة الاستئناف بعدم دستورية هذه القيود وبطلانها، إلا أن المحكمة العليا في نيوجيرسي نقضت حكم محكمة الاستئناف عام 2007، وأعادت العمل بقرار المحكمة الابتدائية . [ 51 ]

المخاطر المالية لأصحاب المنازل

في بعض الولايات الأمريكية (مثل تكساس )، يحق لجمعية مالكي الوحدات السكنية (HOA) الحجز على منزل أحد أعضائها دون أي إجراءات قضائية لتحصيل الرسوم والغرامات المستحقة، أو وضع رهن عقاري نافذ على العقار، ما يسمح للجمعية بتحصيل الرسوم غير المدفوعة عند بيعه. [ 52 ] في عام 2008، أُبلغ جندي كان يخدم في العراق بأن منزله في فريسكو، تكساس، والذي سدد ثمنه بالكامل وقيمته 300 ألف دولار، قد تم الحجز عليه وبيعه مقابل 3500 دولار لاسترداد رسوم جمعية مالكي الوحدات السكنية غير المدفوعة والبالغة 800 دولار. [ 52 ] في عام 2010، تمت تسوية القضية واستعاد الجندي ملكية منزله. ربما كان قانون إغاثة أفراد الخدمة المدنية (ACA) هو دفاعه؛ إلا أن أمرًا قضائيًا يمنع الكشف عن التفاصيل.

تشترط بعض الولايات، مثل فلوريدا ، عقد جلسة استماع قضائية . ويمكن أن يحدث الحجز على العقار دون جلسة استماع قضائية عندما يوجد "شرط حق البيع" في عقد الرهن العقاري أو سند الائتمان. [ 53 ]

يفنّد تقرير نشره أستاذ في جامعة واشنطن الادعاء بأن جمعيات ملاك المنازل تحمي قيم العقارات، ويذكر، استنادًا إلى مسح أجريت في مقاطعة هاريس بولاية تكساس (التي كان لديها نظام قانوني غير عادي فيما يتعلق بحالات حبس الرهن العقاري): "على الرغم من أن عمليات حبس الرهن العقاري التي تقوم بها جمعيات ملاك المنازل مدفوعة ظاهريًا بجهود لتحسين قيم العقارات، إلا أنه لا يبدو أن نشاط حبس الرهن العقاري ولا جمعيات ملاك المنازل مرتبط بنمو أسعار المنازل الذي يفوق المتوسط." [ 54 ]

يمكن لمجالس إدارة جمعيات ملاك المنازل تحصيل رسوم إضافية من أعضائها إلى جانب الرسوم الثابتة، أحيانًا دون تصويت مباشر من الملاك، مع أن معظم الولايات تفرض قيودًا على قدرة الجمعية على القيام بذلك. وتتطلب الرسوم الإضافية عادةً تصويت الملاك إذا تجاوز المبلغ حدًا معينًا منصوصًا عليه في النظام الأساسي للجمعية.

في كاليفورنيا ، على سبيل المثال، لا يجوز لمجلس الإدارة فرض رسوم إضافية إلا إذا كانت قيمتها الإجمالية لا تتجاوز 5% من الميزانية السنوية للجمعية، وذلك دون تصويت الأعضاء. وبالتالي، في حالة جمعية تضم 25 وحدة سكنية بميزانية تشغيلية سنوية قدرها 100,000 دولار، لا يمكن لمجلس الإدارة فرض رسوم إضافية تزيد عن 5,000 دولار على جميع الوحدات (5,000 دولار مقسومة على 25 وحدة تساوي 200 دولار لكل وحدة). أما فرض رسوم إضافية أكبر فيتطلب موافقة أغلبية الأعضاء.

في بعض الحالات الاستثنائية، لا سيما في مسائل الصحة العامة أو السلامة ، قد يكون تحديد قيمة الرسوم الإضافية خاضعًا لتقدير مجلس الإدارة. فعلى سبيل المثال، إذا حدث تسرب في خط الصرف الصحي، يمكن للمجلس التصويت على فرض رسوم إضافية كبيرة فورًا، بحجة أن الأمر يؤثر على الصحة العامة والسلامة. مع ذلك، عمليًا، تُفضل معظم مجالس الإدارة منح الملاك فرصة إبداء آرائهم والتصويت على الرسوم الإضافية.

تتزايد أعداد الجمعيات التي تدير مبالغ طائلة من المال. وقد حدثت حالات اختلاس من هذه الجمعيات في بعض الأحيان، نتيجةً لتصرفات غير نزيهة من أعضاء مجالس الإدارة أو مديري المجمعات السكنية، حيث بلغت الخسائر ملايين الدولارات. [ 55 ] [ 56 ] وينص قانون ديفيس-ستيرلينغ في كاليفورنيا، المصمم لحماية الملاك، على إلزام مجالس الإدارة بالحصول على تأمين مسؤولية مناسب لتعويض الجمعية عن أي مخالفات. وتُعد الميزانيات الضخمة والخبرات اللازمة لإدارة هذه الجمعيات جزءًا من الحجج المؤيدة لفرض شهادة اعتماد للمديرين (من خلال معهد جمعيات المجمعات السكنية، أو مجالس العقارات الحكومية، أو غيرها من الجهات).

في عام 2006، أعربت جمعية المتقاعدين الأمريكية (AARP) عن قلقها من أن جمعيات ملاك المنازل تشكل خطراً على الرفاه المالي لأعضائها. واقترحت الجمعية أن تتبنى جميع الولايات الخمسين "وثيقة حقوق" خاصة بملاك المنازل لحماية كبار السن من الجمعيات المخالفة. [ 57 ]

مع ذلك، تُجري العديد من جمعيات ملاك المنازل عمليات تدقيق محاسبية دورية للحد من المخاطر المالية التي قد يتعرض لها الملاك . وفي إطار هذا التدقيق، يقوم محاسب قانوني معتمد مستقل [ 58 ] بإجراء تحليل شامل للسجلات المالية والإجراءات المحاسبية للجمعية، لتحديد مدى دقتها وشرعيتها ومطابقتها للمعايير المحاسبية المقبولة عمومًا [ 59 ] أو غيرها من أطر إعداد التقارير [ 60 ] . وبعد إتمام إجراءات التدقيق المخطط لها، يُصدر المحاسب القانوني المعتمد تقريرًا رسميًا يتضمن رأيه بشأن الوضع المالي للجمعية.

في الولايات المتحدة، تختلف متطلبات التدقيق من ولاية إلى أخرى، وكذلك من جمعية ملاك إلى أخرى. بعض الجمعيات ملزمة بتدقيق بياناتها المالية سنويًا أو مرة كل بضع سنوات. أما بالنسبة لجمعيات أخرى، فيكفي إجراء مراجعة أو تجميع أو تنفيذ إجراءات متفق عليها. غالبًا ما تُعد ميزانية الجمعية وحجمها والشروط المنصوص عليها في بنودها ولوائحها [ 61 ] عوامل حاسمة في تحديد ما إذا كان التدقيق إلزاميًا لمجلس إدارة معين. يُعتبر إجراء التدقيق في نهاية كل سنة مالية إجراءً روتينيًا جيدًا . مع ذلك، قد تنشأ الحاجة إلى فحص غير مُجدول في حالات التغييرات الكبيرة، مثل الانتقال إلى مجلس إدارة جديد أو شركة إدارة جديدة، أو تنفيذ مشروع تحسين واسع النطاق، أو استلام مبلغ كبير من المال في ظروف غير عادية، أو الاشتباه في الاحتيال أو الاختلاس، أو أي سوء سلوك آخر.

عملية التدقيق

يمكن تقسيم عملية التدقيق الخاصة بجمعيات ملاك المنازل إلى أربع مراحل: [ 62 ]

تخطيط
يقوم مجلس إدارة جمعية مالكي الوحدات السكنية باستشارة أخصائي محاسبة مبدئية حول الحاجة إلى إجراء تدقيق. ويتم عقد اجتماع استشاري للتفاوض بشأن أهداف التدقيق، والإطار الزمني، ومواعيد تقديم التقارير، وتكلفة التدقيق.
تقييم المخاطر
يُحدد المحاسب القانوني المعتمد العقبات التي قد تظهر عند اختبار الإجراءات المحاسبية للجمعية وإعداد البيانات المالية، ويُقيّم مدى خطورة المشكلات المحتملة، ويجد حلولاً لها. ولجمع المعلومات اللازمة وتقييم الأداء المالي للجمعية، يُجري المدقق مقابلات مع أعضاء مجلس الإدارة في مكاتبهم، ويُراقب العمليات اليومية الرئيسية، ويختبر إجراءات الأمن، ويُجري التحليلات اللازمة . يجب على الجهة الخاضعة للتدقيق تزويد المحاسب القانوني المعتمد بأحدث تقرير تدقيق، ونسخ من الإقرارات الضريبية السنوية، وميزانية السنة الحالية والسنة القادمة، ومحاضر اجتماعات مجلس الإدارة، واللوائح الداخلية، والنظام الأساسي، وغيرها من الوثائق الداخلية. يختبر المحاسب القانوني المعتمد الضوابط الداخلية للمعاملات الواردة والصادرة، والحفاظ على صندوق احتياطي ، ومدى ملاءمة تمويل العقود الرئيسية ومشاريع التحسين، والتصرف السليم في الأموال المكتسبة في القضايا القانونية وفي ظل ظروف استثنائية أخرى، وتوافر ودقة قيود اليومية الخاصة بالإيرادات والمصروفات . تُولى هذه المسائل اهتمامًا بالغًا، نظرًا لتأثيرها الكبير على السلامة المالية للجمعية. كما يقوم مدقق حسابات بالتواصل مع منظمات خارجية للتحقق من معاملات جمعية مالكي الوحدات السكنية من كلا الجانبين:
  • يتم طلب تأكيدات الحسابات من البنوك للتحقق مما إذا كانت الحسابات التشغيلية والاحتياطية للجمعية تحتوي على المبالغ المطالب بها.
  • وينطبق الأمر نفسه على القروض. يقوم محاسب قانوني معتمد بالتحقق من أرصدة القروض، وأسعار الفائدة، وشروط السداد، وغيرها من التفاصيل المهمة.
  • يتم الاتصال بمحامي جمعية أصحاب المنازل للتحقق مما إذا كانت الجمعية متورطة في أي قضايا قانونية.
العمل الميداني
يُجري المدقق تحليلاً معمقاً لتحديد العلاقات بين قائمة دخل الجمعية وميزانيتها العمومية . وتُقارن نتائج العام السابق بالنتائج الحالية. ولأنه من المستحيل تغطية جميع معاملات جمعية الملاك في عملية تدقيق واحدة، يختار محاسب قانوني معتمد عينة من المعاملات ويدقق في تفاصيلها. على سبيل المثال، يمكنه استخدام عينة من المعاملات الصادرة للتحقق من الفواتير والتأكد من إنفاق جميع الأموال وفقاً للغرض المخصص لها وتوثيقها بشكل صحيح. كما يمكن للمدقق التحقق من كشوفات الحسابات المصرفية، والتسويات، وسجلات الرواتب، والشيكات الملغاة، وبيانات القروض، والعقود والإيجارات المعتمدة، وإثبات ملكية العقارات والمعدات، وسجلات الأصول الرأسمالية، واللوازم، والمخزونات. إذا انحرف الأداء المالي الفعلي لجمعية الملاك عن المؤشرات المخطط لها، فيجب على الجهة الخاضعة للتدقيق تقديم أدلة تثبت أن هذه التقلبات لا تعود إلى إهمال أو سوء سلوك مجلس الإدارة. [ 63 ]
إعداد التقارير
يُبيّن تقرير التدقيق رأي المحاسب القانوني المعتمد بشأن الوضع المالي لجمعية مالكي الوحدات السكنية ومدى امتثالها للوثائق المحاسبية والمعايير المقبولة عمومًا. وهناك ثلاثة أنواع من تقارير التدقيق:
  • رأي غير مشروط: من جميع النواحي، تعتبر البيانات المالية لجمعية أصحاب المنازل دقيقة وشرعية وتعكس النشاط الفعلي للجمعية وتتوافق مع مبادئ المحاسبة المقبولة عموماً.
  • رأي متحفظ: تم العثور على تحريفات أو انحرافات طفيفة عن مبادئ المحاسبة المقبولة عموماً في المستندات المحاسبية لجمعية الملاك. لا يؤثر هذا بشكل كبير على أدائها المالي العام، ومن السهل تصحيح الأخطاء.
  • الرأي السلبي: تم اكتشاف مخالفات محاسبية تشير إلى الاحتيال أو الإهمال الصارخ من جانب مجلس الإدارة.
وثمة خيار آخر وهو إخلاء المسؤولية عن الرأي، وهو وثيقة يتم إعدادها عندما يتعذر على المحاسب القانوني المعتمد إصدار تقرير تدقيق بسبب تضارب المصالح مع جمعية أصحاب المنازل، أو عدم تقديم المستندات المالية المطلوبة، أو وجود شكوك كبيرة في العمليات المحاسبية للجمعية.
يمكن استخدام توصيات التحسين الواردة في تقرير التدقيق لتصحيح أخطاء مجلس الإدارة السابقة، وترسيخ الانضباط الداخلي، واعتماد ممارسات محاسبية أكثر فعالية. كما تُعدّ البيانات المالية المدققة دليلاً على حسن نية مجلس الإدارة واتباعه استراتيجيات سليمة عند تقديم التقارير إلى مالكي الوحدات والمستثمرين والمشترين المحتملين للعقارات والمستأجرين وغيرهم من الأطراف المعنية.
عمليات تدقيق متكررة
قد تنشأ الحاجة إلى إعادة التدقيق إذا تلقى مجلس الإدارة رأيًا سلبيًا ويرغب في استعادة سمعته الطيبة أمام المساهمين والمستثمرين. بعد معالجة المشكلات التي كشف عنها التدقيق الأولي، يُجرى فحصٌ ثانٍ وفقًا للسيناريو المعتاد.

آخر

اتهم بعض الباحثين ومسؤولي جمعية المتقاعدين الأمريكية (AARP) جمعيات ملاك الوحدات السكنية (HOAs) بقمع حقوق سكانها بطرقٍ شتى. [ 64 ] وبسبب قرارات المحاكم التي وصفت جمعيات ملاك الوحدات السكنية بأنها نوع من الكيانات الخاصة، فإن مجالس إدارتها غير ملزمة بالقيود الدستورية المفروضة على الحكومات ، على الرغم من أنها تُعتبر بحكم الواقع مستوىً من مستويات الحكم. [ 65 ]

تُحدد قوانين الشركات وجمعيات ملاك الوحدات السكنية دورًا محدودًا لملاك الوحدات السكنية المنضوين تحت هذه الجمعيات. [ 66 ] ما لم ينص القانون أو وثائق إدارة الشركة على خلاف ذلك، فإن قوانين الشركات تنص على أن تُدار أنشطة الشركة وشؤونها، وأن تُمارس جميع صلاحياتها، من قِبل مجلس الإدارة أو تحت إشرافه. وتعمل العديد من مجالس الإدارة خارج نطاق قوانين الشركات غير الربحية في ولاياتها. لذا، يُعدّ الإلمام بقوانين الشركات وقوانين الولايات أمرًا أساسيًا لإدارة جمعية ملاك الوحدات السكنية بشكل سليم.

بمجرد إخطار مجلس إدارة جمعية الملاك من قِبل مالك العقار أو محامٍ أو مسؤول حكومي آخر بأن الجمعية لا تلتزم بقوانين الولاية، يقع على عاتق المجلس مسؤولية تصحيح ممارساته الإدارية. تسمح بعض الولايات، مثل تكساس ، بتوجيه تهم جنحة ضد المجلس المخالف، كما تسمح برفع دعاوى قضائية ضد المجلس والجمعية. في بعض الحالات، قد يُعرّض عدم تصحيح ممارسات المجلس الإدارية بما يتوافق مع قوانين الولاية أعضاءه للمساءلة القانونية، إذ إن معظم وثائق التأمين التي تُعفي أعضاء المجلس من الدعاوى القضائية لا تُغطي سوء السلوك المتعمد.

سوء سلوك مجلس الإدارة

وقد أبلغت إدارة الشؤون المجتمعية في ولاية نيو جيرسي عن هذه الملاحظات المتعلقة بسلوك مجلس إدارة الجمعية: [ 67 ]

"من الواضح من الشكاوى [المقدمة إلى إدارة شؤون المستهلكين] أن أصحاب المنازل لم يدركوا مدى تأثير قواعد الجمعية على حياتهم."

"من المثير للدهشة، أنه باستثناءات نادرة، عندما تُخطر الدولة مجالس الإدارة بالحد الأدنى من الالتزامات القانونية للجمعيات تجاه الملاك، فإنها تُعارض الامتثال. وفي عدد مُقلق من الحالات، يستخدم الملاك الذين يشغلون مناصب في مجالس الإدارة نفوذهم لمعاقبة الملاك الآخرين الذين يختلفون معهم. ويتضح جلياً غياب حتى الحد الأدنى من المعايير المطلوبة، والتدريب، أو حتى التوجيهات لأعضاء مجالس الإدارة، فضلاً عن انعدام الرقابة المستقلة، في طريقة ممارسة هذه المجالس لسلطتها."

في أغلب الأحيان، تتضاءل الإحباطات الناجمة عن تكرار الشكاوى أو سوء فهم أصحابها أمام الصورة التي تكشفها عن الحياة غير الديمقراطية التي يواجهها الملاك في العديد من الجمعيات. وتعبر الرسائل بشكل روتيني عن إحباط وغضب يمكن تفسيرهما بسهولة بالعجز عن لفت انتباه مجالس الإدارة أو مديري العقارات، أو حتى مجرد الاعتراف بشكواهم أو معالجتها. ولعل الأمر الأكثر إثارة للقلق هو الكشف عن أن مجالس الإدارة، أو رؤساء مجالس الإدارة الراغبين في التصرف بما يخالف القانون أو وثائقهم التنظيمية أو المبادئ الديمقراطية الأساسية، لا يمكن إيقافهم إلا ببذل جهود مضنية من قبل الملاك، وغالبًا ما يترتب على ذلك دعاوى قضائية مكلفة.

تسعى بعض الولايات إلى تعزيز آليات الرقابة والتوازن في جمعيات ملاك المنازل. فعلى سبيل المثال ، ينص قانون المجتمعات السكنية المخططة في ولاية كارولاينا الشمالية [ 68 ] على ضرورة عقد جلسة استماع رسمية قبل تغريم أي مالك منزل بسبب مخالفة بنود الاتفاقية. كما يحدد القانون قيمة الغرامة ويفرض قيودًا أخرى.

يفرض قانون كاليفورنيا قيودًا صارمة على صلاحيات مجالس الإدارة، إذ يشترط عقد جلسات استماع قبل فرض أي غرامات، ثم تخفيض قيمة هذه الغرامات حتى في حال عدم حضور الأعضاء المالكين. في كاليفورنيا، يخضع أي تعديل على اللوائح من قبل مجلس الإدارة لموافقة أغلبية الأعضاء، إذا طالب 5% منهم فقط بالتصويت. كما يضمن هذا الجزء من القانون المدني [ 69 ] تمثيل أي فرد معارض يسعى لشغل منصب مدير تمثيلًا كاملًا أمام الأعضاء، وضرورة فتح جميع الاجتماعات ونشر بنود جدول الأعمال مسبقًا. أما في ولايات مثل ماساتشوستس، فلا توجد قوانين تمنع مجلس إدارة الجمعية من إجراء تعديلات أحادية الجانب على الوثائق.

الازدواج الضريبي

يخضع معظم مالكي المنازل لضريبة الأملاك، سواءً أكان العقار يقع ضمن مجمع سكني مُخطط يخضع لإدارة جمعية الملاك أم لا. وتستخدم البلديات المحلية هذه الضرائب لصيانة الطرق، وإنارة الشوارع، والحدائق، وما إلى ذلك. إضافةً إلى ضرائب الأملاك البلدية، يخضع الأفراد الذين يملكون عقارات خاصة تقع ضمن مجمعات سكنية مُخططة لرسوم جمعية الملاك، والتي تُستخدم لصيانة الطرق الخاصة، وإنارة الشوارع، وتنسيق الحدائق، والأمن، والمرافق الموجودة داخل المجمع السكني المُخطط. [ 70 ]

يدفع مالك العقار غير المنتمي لجمعية الملاك ضرائب لتمويل إصلاحات الطرق التي تقوم بها البلدية. ويدفع مالكو العقارات المنتمون لجمعية الملاك هذه الضرائب نفسها، ويستفيدون من استخدامهم للطرق العامة، وما إلى ذلك، دون أن تتحمل الحكومة المحلية (أي دافعو الضرائب) تكلفة الطرق الخاصة التابعة لجمعية الملاك، والتي لا يستطيع مالك العقار غير المنتمي للجمعية استخدامها. وقد أدى انتشار مشاريع الوحدات السكنية المخططة إلى توفير في التكاليف للحكومات المحلية بطريقتين: أولاً، من خلال إلزام المطورين بإنشاء "تحسينات عامة" مثل الحدائق، ونقل تكلفة صيانة هذه التحسينات إلى مالكي الوحدات السكنية المشتركة؛ وثانياً، من خلال تحمل مشاريع الوحدات السكنية المخططة تكلفة صيانة البنية التحتية التي تتولى البلدية صيانتها عادةً. [ 70 ]

حدود الصلاحيات

في يونيو 2012، قضت المحكمة العليا لولاية فرجينيا في قضية جمعية شادوود كوندومينيوم وآخرون ضد هيئة إعادة تطوير وإسكان مقاطعة فيرفاكس بأن سلطة جمعية الملاك في فرض غرامات على الملاك بسبب مخالفات القواعد (بما في ذلك التأخر في السداد) تقتصر على ما هو منصوص عليه صراحةً في وثائقها الإدارية السارية (مثل النظام الأساسي للجمعية). [ 71 ] [ 72 ]

قبل صدور قانون الاتصالات لعام ١٩٩٦ ، كان بإمكان جمعيات ملاك المنازل تقييد أو منع تركيب أطباق استقبال الأقمار الصناعية . ولا تزال العديد من المجتمعات تحتفظ بهذه القواعد في لوائحها الداخلية، ولكن بعد أكتوبر ١٩٩٦، لم تعد هذه القواعد سارية المفعول. وباستثناءات قليلة، يجوز لأي مالك منزل تركيب طبق استقبال أقمار صناعية بقطر متر واحد أو أقل (الأطباق الأكبر حجمًا محمية في ألاسكا ). وبينما قد تشجع جمعيات ملاك المنازل على وضع الأطباق في أماكن غير ظاهرة قدر الإمكان، يجب السماح بوضع الطبق في مكان يمكنه استقبال إشارة جيدة. [ ٧٣ ]

تفرض العديد من جمعيات ملاك المنازل قيودًا تمنع أصحاب المنازل من تركيب هوائيات البث الأرضي على أسطح منازلهم. لم تعد هذه القيود سارية المفعول، إلا في بعض الحالات. على سبيل المثال: يُسمح بتركيب الهوائي في أي مكان ما لم يؤثر على الملكية المشتركة. كما يجب أن يكون الهوائي مصممًا لاستقبال الإشارات المحلية، وليس الإشارات بعيدة المدى، ويجب ألا يتجاوز ارتفاعه 12 قدمًا فوق خط سطح المنزل، إلا إذا منحت جمعية ملاك المنازل استثناءً بسبب تداخل أرضي مُخفف. [ 73 ]

في فلوريدا ، يحظر قانون الولاية على العهود والقيود المفروضة على سندات الملكية منع "تنسيق الحدائق الصديق لفلوريدا"، [ 74 ] وهو نوع من تنسيق الحدائق الجافة . على الرغم من هذا القانون، فقد تعرض مالك منزل واحد على الأقل للمضايقة والتهديد بالغرامات من قبل جمعية ملاك المنازل بسبب عدم كفاية مساحة العشب لديه بعد تنسيق حديقته لتقليل استهلاك المياه. [ 75 ] تم تقديم تشريع مماثل وإقراره من قبل المجلس التشريعي في كولورادو ، لكن الحاكم بيل أوينز استخدم حق النقض ضده . [ 76 ] [ 77 ] ولا يزال سكان كولورادو يطالبون بوضع قوانين لحماية تنسيق الحدائق الجافة، مستشهدين بجمعيات ملاك المنازل التي تشترط استخدام أنواع من الأعشاب تستهلك كميات كبيرة من المياه وتهدد بفرض غرامات على من لا يلتزم بالعهود. [ 78 ]

بديل لـ CIDs

يُعدّ نظام العقارات متعددة المستأجرين (MTIP) بديلاً عن جمعيات ملاك الوحدات السكنية (HOAs ). ويختلف نظام إدارة كلٍّ من جمعيات ملاك الوحدات السكنية وأنظمة العقارات متعددة المستأجرين اختلافاً جوهرياً. ففي نظام العقارات متعددة المستأجرين، تُدفع رسوم العضوية إلى جمعية غير ربحية. أما في نظام العقارات متعددة المستأجرين، فتُدفع إيجارات الأرض إلى مالك الأرض، الذي يقرر كيفية إنفاقها. [ 19 ]

في كلتا الحالتين، تُحدد بعض المبادئ التوجيهية بموجب العهد أو عقد الإيجار. في الحالة الأخيرة، يكون لدى مالك الأرض حافز أقوى لتعظيم قيمة جميع الممتلكات الخاضعة للاتفاقية على المدى الطويل (لأنه المستفيد النهائي منها) وللحفاظ على رضا السكان، إذ يعتمد دخله على استمرارهم في التردد عليها. تُذكر هذه العوامل كحجج لصالح مشاريع البنية التحتية متوسطة الأجل. [ 19 ]

انظر أيضاً

مراجع

  1. ↑ wynnfieldmobile.com
  2. 1 2 3 تاباروك 2002 ، ص 415.
  3. ^ أورتيجا 2016 ، ص 192-193.
  4. ↑ شيري، كاثي (2014). "أرض الأحرار وموطن الشجعان؟ آثار قانون جمعيات ملاك المنازل في الولايات المتحدة على الملكية المشتركة والملكية المجتمعية في أستراليا" . مجلة قانون الملكية الأسترالية . 23 (2): 94-121 .
  5. ↑ كهوف 2005 .
  6. ↑ "الباب الأربعون: الممتلكات العقارية والشخصية، الفصل 720: جمعيات ملاك المنازل" . الهيئة التشريعية لولاية فلوريدا . تم الاطلاع عليه في 20 سبتمبر 2024 .
  7. ↑ "مشاريع التطوير ذات المصالح المشتركة" . leginfo.legi.ca.gov . تم الاطلاع عليه في 9 أكتوبر 2017 .
  8. ↑ "قوانين ولوائح وموارد جمعيات ملاك المنازل في ماساتشوستس" . مكتب حماية ملاك المنازل، ذ.م.م. تم الاطلاع عليه بتاريخ 30 نوفمبر 2021 .
  9. ↑ ماكنزي 1994 ، ص 7.
  10. ↑ "بيانات الصناعة - الإحصاءات الوطنية" . معهد جمعيات المجتمعات . مؤرشف من الأصل في 1 نوفمبر 2011.
  11. ↑ ديفيس 2006 ، ص 161.
  12. ↑ Weiss 2002 ، ص 3-4، 11-12.
  13. ↑ بلوتكين 2001 ، ص 39-69.
  14. 1 2 هدسون 2020 .
  15. ↑ "العهود التقييدية العنصرية" . جامعة واشنطن .
  16. ↑ "كيف يحمي قانون الإسكان العادل أصحاب المنازل من التمييز" . hopb.co. مكتب حماية أصحاب المنازل، ذ.م.م. 6 فبراير 2018.
  17. ↑ ستابيل 2000 .
  18. ↑ هانكي وآخرون 1970 ، صفحة العنوان.
  19. 1 2 3 ماك كالوم 2002 ، ص 373-374.
  20. ↑ ماكنزي 1994 .
  21. ↑ "محامو CAI يذبحون مشروع قانون حماية أصحاب المنازل" . ccfj.net .
  22. ↑ هينتشل، نانسي (4 أغسطس/آب 2010). "تزايد نفوذ جمعيات ملاك المنازل مع قلة الرقابة والشفافية" . فورت بيند ناو . مؤرشف من الأصل في 1 مايو/أيار 2011. تم الاطلاع عليه في 4 يناير/كانون الثاني 2011 .
  23. ↑ "معهد CAI" . thehoaprimer.org .
  24. ↑ "القادة المدنيون - أم معهد جمعيات الأحياء أكثر؟" . ccfj.net .
  25. ↑ "RCW 64.38.028 - إزالة الأحكام التمييزية في الوثائق الحاكمة - الإجراء، انظر الحاشية المتعلقة بالنية" . الهيئة التشريعية لولاية واشنطن . ولاية واشنطن . تم الاطلاع عليه بتاريخ 14 نوفمبر 2016 .
  26. ↑ wynnfieldmobile.com
  27. 1 2 "مدونة قواعد السلوك لأعضاء مجلس إدارة جمعية ملاك المنازل" . المجتمع التعليمي لأصحاب المنازل. 12 نوفمبر 2013. تم الاطلاع عليه في 22 أكتوبر 2014 .
  28. ↑ "الواجبات الائتمانية لجمعية ملاك المنازل: اعرف حقوقك كمالك منزل" . hopb.co. 12 مارس 2018.
  29. ↑ wynnfieldmobile.com
  30. ↑ "دليل شهادات إدارة جمعيات الأحياء السكنية" . www.echo-ca.org . المجتمع التعليمي لأصحاب المنازل. مؤرشف من الأصل بتاريخ 25 يناير 2015. تم الاطلاع عليه بتاريخ 5 يناير 2015 .
  31. ↑ ماكنزي 1994 ، ص 142.
  32. ↑ "تثقيف أصحاب المنازل" مؤرشف في 16 يناير 2009 في Wayback Machine ، Orange County Register ، 12 نوفمبر 2006.
  33. 1 2 كلارك، وايت؛ فريدمان، ماثيو (1 يوليو 2019). "نشأة وتأثيرات جمعيات ملاك المنازل". مجلة الاقتصاد الحضري . 112 : 1-15 . doi : 10.1016/j.jue.2019.05.001 . ISSN 0094-1190 . S2CID 164637435 .  
  34. 1 2 Goodwin et al. 2020 ، ص 238-253.
  35. ↑ ناتور أ. نارشتيدت ضد جمعية ليكسايد فيليدج كوندومينيوم ، 33 كال. ريتر.2د 63 ، 37 (المحكمة العليا في كاليفورنيا، 2 سبتمبر 1994) ("...يمكن أن تكون جمعيات الملاك "قوة مؤثرة، سواءً للخير أو للشر" في حياة أعضائها. لذلك، فإن أي شخص يشتري وحدة سكنية في مشروع ذي مصلحة مشتركة، وهو على دراية بالسلطة التقديرية لجمعية الملاك، يقبل "مخاطرة استخدام هذه السلطة بطريقة تعود بالنفع على المصلحة العامة ولكنها تضر بالفرد."").
  36. ↑ ليرنر، ميشيل (23 ديسمبر 2013). "مزايا وعيوب السكن ضمن جمعية ملاك المنازل" . Realtor.com . تم الاطلاع عليه في 10 مايو 2016 .
  37. ↑ "مزايا وعيوب جمعيات ملاك المنازل" . AccordHOA.com . شركة Accord لإدارة العقارات. مؤرشف من الأصل في 2 يناير 2021. تم الاطلاع عليه في 10 مايو 2016 .
  38. 1 2 بانستر، بول (1 يناير 2004). "جمعيات ملاك المنازل: شياطين أم ملائكة؟" . Bankrate.com . تم الاطلاع عليه في 10 مايو 2016 .
  39. ↑ تشيونغ، رون ( 2009). "جمعيات ملاك المنازل وتأثيرها على الميزانية العامة المحلية" (ملف PDF) . وقائع مؤتمر سياسات الأراضي لعام 2009: الإيرادات البلدية وسياسات الأراضي . معهد لينكولن لسياسات الأراضي: 338-366 . تاريخ الاطلاع: 7 مايو 2016 .
  40. ↑ "جمعيات ملاك المنازل ومطورو العقارات" . Lawyers.com . تم الاطلاع عليه بتاريخ 10 مايو 2016 .
  41. ↑ كينيدي، إي. ريتشارد؛ دي هان، إيلين هيرش. "التقاضي الذي يشمل المطورين وجمعيات ملاك المنازل والمقرضين" (ملف PDF) . Becker-Poliakoff.com . مؤرشف من الأصل (ملف PDF) بتاريخ 17 يناير 2017. تم الاطلاع عليه بتاريخ 10 مايو 2016 .
  42. 1 2 3 ميلدز 1973 ، ص 54.
  43. ↑ بارتون وسيلفرمان ب 1994 ، ص 36.
  44. ↑ ماكنزي 1994 ، ص 128.
  45. ↑ بودرو وهولكومب 2002 ، ص 297.
  46. ↑ غروسمان، جون (1 نوفمبر 1996). "مشاكل على الجبهة الداخلية؟" . مجلة وومانز داي . 59 (17): 59. تم الاطلاع عليه في 23 سبتمبر 2024 .
  47. ↑ "دليل الرقابة المعمارية في جمعيات ملاك المنازل" . hopb.co. مكتب حماية ملاك المنازل، ذ.م.م. 17 أبريل 2018. تم الاطلاع عليه بتاريخ 21 أبريل 2018 .
  48. ↑ آشبرن، نانسي (17 أكتوبر 2023). إيجي، جينيفر (محررة). "جمعيات ملاك المنازل: الإيجابيات والسلبيات وما تحتاج إلى معرفته" . بريتانيكا . بريتانيكا موني . تم الاسترجاع في 25 سبتمبر 2024 .
  49. ↑ ستيوارت، إميلي (20 أبريل 2023). "عندما يصبح جيرانك أسيادك" . فوكس . تم الاطلاع عليه في 19 أغسطس 2024 .
  50. ↑ لورين ضد ساسر ، الدائرة الحادية عشرة (2002).
  51. ↑ "قضية المحكمة العليا في نيوجيرسي (7/07)" . معهد جمعيات المجتمعات . مؤرشف من الأصل في 31 ديسمبر 2013. تم الاطلاع عليه في 29 ديسمبر 2013 .
  52. 1 2 غودوين، ويد (29 يونيو 2010). "جمعيات غير ودودة تقوم بالاستيلاء على المنازل" . NPR .
  53. ↑ "قانون حبس الرهن العقاري في تكساس" . StopForeclosure.com . تم الاطلاع عليه في 7 مايو 2007 .
  54. ↑ أدولف، كريستوفر (21 أكتوبر 2002). "عمليات حبس الرهن العقاري التي تقوم بها جمعيات ملاك المنازل وقيم العقارات في مقاطعة هاريس، 1985-2001" (ملف PDF) . مؤرشف من النسخة الأصلية (ملف PDF) في 27 أكتوبر 2007.
  55. ↑ "اعتقالات هالانديل تُعطي قوة لقضايا الشقق السكنية الأخرى" . صن سنتينل . 1 يونيو 2007. تم الاطلاع عليه في 19 سبتمبر 2024 .
  56. ↑ فريق عمل PB. "شركة معتمدة في هاواي تُقيل الرئيس التنفيذي فلوركي بسبب سرقات من جمعية مالكي الوحدات السكنية" . أخبار الأعمال في المحيط الهادئ . مجلات الأعمال في المدن الأمريكية . تم الاطلاع عليه بتاريخ 24 مايو 2014 .
  57. ↑ "منظمة AARP تستهدف مجالس إدارة الشقق السكنية والمنازل" . ccfj.net .
  58. ↑ ""مكتب المهن". "المحاسبة العامة في ولاية نيويورك - الترخيص الأولي" . www.op.nysed.gov/prof/cpa/cpalic.htm . 30 يناير 2020.
  59. ↑ فيضان 2020 .
  60. ↑ "تدقيق" . قاموس Merriam-Webster.com . Merriam-Webster. 17 سبتمبر 2024. تم الاطلاع عليه في 23 سبتمبر 2024 .
  61. ↑ "محتويات اللوائح الداخلية" . مجلس شيوخ ولاية نيويورك . 15 فبراير 2020. تم الاطلاع عليه بتاريخ 21 فبراير 2020 .
  62. ↑ "التدقيق الداخلي - عملية التدقيق" . www.cfo.pitt.edu . تم الاطلاع عليه بتاريخ 21 فبراير 2020 .
  63. ↑ "مدونة قواعد السلوك لأعضاء مجلس إدارة جمعية ملاك المنازل" . شبكة جمعيات المجتمعات . 24 سبتمبر 2019. تم الاطلاع عليه في 21 فبراير 2020 .
  64. ↑ بارتون وسيلفرمان 1994 ، ص. 12.
  65. ↑ ماكنزي 1994 ، ص 21.
  66. ↑ سبرول 1994 ، ص 73.
  67. ↑ "معركة توين ريفرز - مذكرة صديق المحكمة المقدمة من جمعية المتقاعدين الأمريكية" . ccfj.net .
  68. ↑ "الفصل 47F - قانون المجتمعات السكنية المخططة في ولاية كارولاينا الشمالية" . قوانين ولاية كارولاينا الشمالية.
  69. ↑ قانون ديفيس ستيرلينغ، مؤرشف بتاريخ 3 فبراير 2010 في أرشيف الإنترنت (Wayback Machine) .
  70. 1 2 روزنبيري 1985 ، ص. 27.
  71. ↑ "جمعية شادوود كوندومينيوم وآخرون ضد هيئة إعادة تطوير وإسكان مقاطعة فيرفاكس" (ملف PDF) . مدونة قانون جمعيات ملاك المنازل والأعمال في ولاية فرجينيا.
  72. ↑ جاكمان، توم (29 يونيو 2023). "مجمعات شادوود السكنية في ريستون تُرسّخ سابقة قضائية جديدة في ولاية فرجينيا، ولا يُمكن تغريم الملاك لمخالفة القواعد" . صحيفة واشنطن بوست . تاريخ الاطلاع: 23 سبتمبر 2024 .
  73. 1 2 "صحيفة معلومات لجنة الاتصالات الفيدرالية (FCC)" . لجنة الاتصالات الفيدرالية .
  74. ↑ "373.185 لوائح تنسيق الحدائق المحلية الملائمة لولاية فلوريدا" . مجلس شيوخ فلوريدا . ولاية فلوريدا . تم الاطلاع عليه في 19 سبتمبر 2024 .
  75. ↑ جورج، جاستن (25 مارس 2004). "حيث يُغيّر ترشيد استهلاك المياه القواعد" . صحيفة سانت بطرسبرغ تايمز . مؤرشف من الأصل في 20 مايو 2009. تم الاطلاع عليه في 21 مارس 2009 .
  76. ↑ دارست، كيفن (13 أبريل 2005). "بيل يتبنى خيارات تنسيق الحدائق" . صحيفة كولورادو .
  77. ↑ بارتلز، لين (1 يونيو 2005). "مشروع قانون المياه يُعرقل: أربعة قرارات نقض تُوسع قائمة قرارات أوينز المرفوضة إلى 28. (أخبار)" . روكي ماونتن نيوز .
  78. ↑ جين بروكس، كاري (8 سبتمبر 2007). "قواعد صارمة بشأن المروج" مؤرشفة في 19 مايو 2009 في Wayback Machine The News & Observer .

المراجع

للمزيد من القراءة