الإعفاء الضريبي للإسكان لذوي الدخل المنخفض

📅 آخر تحديث: ٢٧ يوليو ٢٠٢٦
✍️ نُشر في: ٢٧ يوليو ٢٠٢٦
الموسوعة الحرة

يُعدّ برنامج الإعفاء الضريبي للإسكان لذوي الدخل المنخفض ( LIHTC ) برنامجًا فيدراليًا في الولايات المتحدة الأمريكية ، يمنح إعفاءات ضريبية لمطوري الإسكان مقابل موافقتهم على تخصيص نسبة معينة من الوحدات السكنية بأسعار إيجار محددة للأسر ذات الدخل المنخفض. [ 1 ] ويمكن لمطوري الإسكان بيع هذه الإعفاءات الضريبية نقدًا لتمويل تكاليف التطوير. وقد أُنشئ البرنامج بموجب قانون إصلاح الضرائب لعام 1986 (TRA86) لتحفيز استخدام رأس المال الخاص في تطوير الإسكان الميسور التكلفة . [ 2 ] يجب على المشاريع المطورة باستخدام إعفاءات LIHTC الحفاظ على نسبة معينة من الوحدات الميسورة التكلفة لفترة زمنية محددة، عادةً 30 عامًا، مع وجود آلية "عقد مؤهل" تسمح لمالكي العقارات بالانسحاب بعد 15 عامًا. [ 3 ] ويُحدد الحد الأقصى للإيجار الذي يمكن فرضه على الوحدات الميسورة التكلفة بناءً على متوسط ​​دخل المنطقة (AMI)؛ [ 4 ] ويُعتبر أكثر من 51% من سكان عقارات LIHTC من ذوي الدخل المنخفض للغاية (أي ما يعادل أو يقل عن 30% من متوسط ​​دخل المنطقة). [ 5 ] [ 6 ] أقل من 10% من نفقات الائتمان الحالية يطالب بها المستثمرون الأفراد. [ 7 ]

بين عامي 1987 و2022، تم توفير ما لا يقل عن 3.65 مليون وحدة سكنية من خلال برنامج الإسكان منخفض الدخل (LIHTC). [ 8 ] وبحلول عام 2012، شكّل برنامج LIHTC ما يقارب 90% من إجمالي المساكن الإيجارية الميسورة التكلفة التي تم إنشاؤها حديثًا في الولايات المتحدة. [ 9 ] وخلص تقرير صادر عن مكتب المحاسبة الحكومي (GAO) عام 2018 ، والذي غطى الفترة من 2011 إلى 2015، إلى أن برنامج LIHTC موّل حوالي 50,000 وحدة سكنية إيجارية لذوي الدخل المنخفض سنويًا، بمتوسط ​​تكلفة للوحدة الواحدة في مشاريع البناء الجديدة يتراوح بين 126,000 دولار أمريكي في تكساس و326,000 دولار أمريكي في كاليفورنيا. [ 10 ] : 1 [ 11 ] : 1

في عام 2010، قدّر المجلس الاستشاري الرئاسي للإنعاش الاقتصادي (PERAB) أن برنامج LIHTC سيكلّف الحكومة الفيدرالية 61 مليار دولار (بمعدل 6 مليارات دولار سنويًا تقريبًا) من الإيرادات الضريبية المفقودة من الشركات المشاركة خلال الفترة من 2008 إلى 2017، كما أشار إلى أن بعض الخبراء يعتقدون أن القسائم ستكون أكثر فعالية من حيث التكلفة لمساعدة الأسر ذات الدخل المنخفض. [ 12 ] وفي عام 2023، تشير التقديرات إلى أن برنامج LIHTC سيكلّف الحكومة ما معدله 13.5 مليار دولار سنويًا. [ 1 ]

كيف يعمل؟

عملية التقديم

تتمثل الخطوة الأولى في هذه العملية في قيام صاحب المشروع بتقديم طلب إلى جهة حكومية مختصة، والتي ستقوم بدورها بدراسة الطلب بشكل تنافسي. ويتضمن الطلب تقديرات للتكلفة المتوقعة للمشروع، والتزاماً بالامتثال لأحد الشروط التالية، والمعروفة باسم "الشروط المخصصة":

  • ما لا يقل عن 20٪ أو أكثر من الوحدات السكنية في المشروع مقيدة الإيجار ويشغلها أفراد دخلهم 50٪ أو أقل من متوسط ​​الدخل الإجمالي للمنطقة ("20/50").
  • ما لا يقل عن 40% أو أكثر من الوحدات السكنية في المشروع مقيدة الإيجار ويشغلها أفراد دخلهم 60% أو أقل من متوسط ​​الدخل الإجمالي للمنطقة ("40/60").
  • يجب أن تكون 40% على الأقل من الوحدات السكنية في المشروع خاضعة لقيود الإيجار، وأن يشغلها أفراد لا يتجاوز دخلهم الحدّ المُحتسب للدخل الذي حدده دافع الضرائب لكل وحدة. كما يجب ألا يتجاوز متوسط ​​حدود الدخل المُحتسب 60% من متوسط ​​الدخل الإجمالي للمنطقة ("متوسط ​​الدخل").

عادةً، يوافق مالك المشروع على نسبة استخدام أعلى لذوي الدخل المنخفض من هذه الحدود الدنيا، تصل إلى 100%. [ 12 ] يمكن فرض إيجار أقصى على المستأجرين ذوي الدخل المنخفض بنسبة 30% من الحد الأقصى للدخل المؤهل، والذي يبلغ 60% من متوسط ​​دخل المنطقة بعد تعديله وفقًا لحجم الأسرة كما تحدده وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD). لا توجد قيود على الإيجارات التي يمكن فرضها على المستأجرين من غير ذوي الدخل المنخفض الذين يسكنون في نفس المشروع.

يتوفر للمطورين نوعان من الائتمان، يختلفان باختلاف مستوى الدعم المخصص لكل منهما. يُخصص الائتمان بنسبة 9% عمومًا لمشاريع الإنشاءات الجديدة ومشاريع إعادة التأهيل الكبيرة غير الممولة بإعانات اتحادية إضافية محددة، وقد صُمم في الأصل لتقديم دعم يعادل 70% من القيمة الحالية للمشروع. أما الائتمان بنسبة 4% فيُستخدم عادةً لتغطية تكاليف الاستحواذ وللمشاريع الممولة بسندات النشاط الخاص المعفاة من الضرائب، وقد صُمم في الأصل لتقديم دعم بنسبة 30% من القيمة الحالية. [ 13 ]

يُطلق على الائتمان بنسبة 9% عادةً اسم الائتمان التنافسي، لأن المنح تُستمد من مخصصات كل ولاية السنوية، ويتعين على المطورين التنافس عليها من خلال وكالات تمويل الإسكان الحكومية. أما الائتمان بنسبة 4% فيُطلق عليه عادةً اسم الائتمان غير التنافسي أو التلقائي، لأنه يُمنح تلقائيًا للمشاريع الممولة بالسندات التي تستوفي حدًا أدنى للتمويل، ولا يُستمد من سقف مخصصات الولاية البالغ 9%. [ 13 ]

تحصل كل ولاية على مخصصات سنوية بنسبة 9% من سلطة الائتمان بناءً على عدد سكانها. حُدِّد مُضاعِف نصيب الفرد في الأصل عند 1.25 دولار أمريكي عام 1986، ثم رُفِع تدريجيًا إلى 1.75 دولار أمريكي بحلول عام 2003، ويُعدَّل سنويًا لمراعاة التضخم منذ ذلك الحين. في عام 2025، بلغ المُضاعِف 3.00 دولارات أمريكية لأول مرة، مع حد أدنى للمخصصات للولايات الصغيرة قدره 3,455,000 دولار أمريكي؛ وتحصل الولايات على المبلغ الأكبر من بين المبلغين.[2][3] بلغ الحد الأقصى الوطني لمخصصات برنامج الإسكان منخفض الدخل (LIHTC) بنسبة 9% لعام 2025 حوالي 1.1 مليار دولار أمريكي. [ 14 ]

كان هناك زيادة مؤقتة بنسبة 12.5% ​​في مخصصات الفرد سارية المفعول من عام 2018 حتى عام 2021 بموجب قانون الاعتمادات الموحدة لعام 2018، وبعد ذلك انتهت صلاحيتها. وقد سنّ قانون "المشروع الواحد الكبير الجميل" لعام 2025 (القانون العام 119-21) زيادة دائمة بنسبة 12% في مخصصات الفرد البالغة 9% بدءًا من عام 2026. [ 15 ]

تأثير الأزمة المالية لعام 2008 على برنامج الإسكان منخفض الدخل

أولًا، خصص الباب الثاني عشر من قانون الإنعاش الاقتصادي مبلغ 2.25 مليار دولار لبرنامج شراكات الاستثمار في الإسكان (HOME) - الذي تديره وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD) - لبرنامج منح يهدف إلى توفير التمويل للاستثمارات الرأسمالية في مشاريع الإسكان منخفض الدخل (LIHTC). وقد منحت وزارة الإسكان والتنمية الحضرية منحًا من برنامج مساعدة الائتمان الضريبي (TCAP) لوكالات ائتمان الإسكان الحكومية لتسهيل تطوير المشاريع التي حصلت على منح LIHTC بين 1 أكتوبر 2006 و30 سبتمبر 2009. وسُمح لوكالات الإسكان الحكومية بتقديم المساعدة إما على شكل منحة أو قرض للعقارات. [ 16 ]

ثانيًا، سمح البند 1602 من قانون الإنعاش الاقتصادي لوكالات الإسكان الحكومية باختيار الحصول على منح نقدية بدلًا من الإعفاءات الضريبية لما يصل إلى 40% من مخصصات الولاية من برنامج الإعفاء الضريبي للإسكان منخفض الدخل. وقدّرت وزارة الخزانة الأمريكية الإنفاق على الولايات بمبلغ 3 مليارات دولار لعام 2009. وكان على وكالات الإسكان الحكومية استخدام المنحة لتقديم منح فرعية لتمويل شراء أو بناء مبانٍ مؤهلة لذوي الدخل المنخفض، تخضع عمومًا لمتطلبات برنامج الإعفاء الضريبي للإسكان منخفض الدخل المذكورة (بما في ذلك قيود الإيجار والدخل والاستخدام على هذه المباني). وكان برنامج البند 1602 ساريًا على منح برنامج الإعفاء الضريبي للإسكان منخفض الدخل المقدمة بين 1 أكتوبر 2006 و30 سبتمبر 2009. [ 17 ] واقترح تشريع حديث صادر عن الكونغرس توسيع نطاق هذا البرنامج ليشمل إعفاءات الإسكان لعام 2010 (انظر أدناه).

في النصف الثاني من عام ٢٠١٠، استقر السوق مع بدء المستثمرين غير التقليديين في سدّ فجوة الاستثمار. وقد حشد مناصرو برنامج الإسكان منخفض الدخل (LIHTC) جهودهم لدعم المقترحات التشريعية لضمان استقرار الاستثمار على المدى القريب والبعيد. وحدد المركز المشترك لدراسات الإسكان بجامعة هارفارد ومركز العقارات بمعهد ماساتشوستس للتكنولوجيا فرصًا محتملة لتحسين برنامج الإسكان منخفض الدخل (LIHTC) وجعله أكثر كفاءة. [ ١٨ ] [ ١٩ ] [ ٢٠ ]

التقييمات والدراسات

في عام 2010، قدّر المجلس الاستشاري للإنعاش الاقتصادي التابع للرئيس (PERAB) أن برنامج LIHTC سيكلف الحكومة الفيدرالية 61 مليار دولار (بمعدل 6 مليارات دولار سنوياً تقريباً) من الإيرادات الضريبية المفقودة من الشركات المشاركة خلال الفترة من 2008 إلى 2017، كما أشار إلى أن الخبراء يعتقدون أن القسائم ستكون أكثر فعالية من حيث التكلفة لمساعدة الأسر ذات الدخل المنخفض. [ 12 ]

أظهر تقرير صادر عن مكتب المحاسبة الحكومي الأمريكي عام 2018 ، والذي غطى الفترة من 2011 إلى 2015، أن برنامج الإسكان منخفض الدخل (LIHTC) موّل حوالي 50,000 وحدة سكنية للإيجار لذوي الدخل المنخفض سنويًا، بمتوسط ​​تكلفة للوحدة الواحدة في المباني الجديدة يتراوح بين 126,000 دولار أمريكي في تكساس و326,000 دولار أمريكي في كاليفورنيا. [ 10 ] : 1 [ 11 ] : 1 ومن النتائج البارزة الأخرى ما يلي:

  • تفاوتت تكاليف الوحدة بشكل كبير، حيث سجلت جورجيا أقل تباين (104,000 دولار) بين أقل تكلفة للوحدة وأغلاها، بينما سجلت كاليفورنيا أعلى تباين بلغ 606,000 دولار. (أي أن تكلفة الوحدة في كاليفورنيا تراوحت بين حوالي 140,000 دولار وحوالي 750,000 دولار). [ 10 ] : 1
  • كانت المشاريع الأكبر حجماً (أكثر من 100 وحدة) أقل تكلفة بحوالي 85000 دولار لكل وحدة مقارنة بالمشاريع الأصغر حجماً (أقل من 37 وحدة) [ 10 ] : 1
  • تكلف المشاريع الحضرية حوالي 13000 دولار أمريكي إضافية لكل وحدة مقارنة بالمشاريع غير الحضرية [ 10 ] : 1
  • تُكلّف المشاريع المخصصة للمستأجرين كبار السن (حوالي ثلث جميع المشاريع) حوالي 7000 دولار أمريكي أقل لكل وحدة (ربما بسبب صغر حجم الوحدات [ 10 ] : 1

وجدت دراسة أجريت عام 2022 أن مشاريع الإسكان منخفض الدخل تزيد من قيمة الأراضي في الأحياء المحيطة. [ 21 ]

انتقد تقرير صادر عن معهد أوربان عام 2018 افتقار البرنامج إلى متطلبات القدرة على تحمل التكاليف الدائمة، وتساءل عما إذا كان يلبي احتياجات الأسر الأشد فقراً بشكل كامل. [ 22 ]

انظر أيضاً

ملحوظات

  1. 1 2 كايتلي، مارك (2023). "مقدمة عن الإعفاء الضريبي للإسكان لذوي الدخل المنخفض" (ملف PDF) . خدمة أبحاث الكونغرس .
  2. ↑ "الائتمان السكني" . NCSHA . تم الاسترجاع في 2023-11-09 .
  3. ↑ مشروع قانون الإسكان الوطني (2022). "الحفاظ على برنامج الإسكان منخفض الدخل والامتثال له" .
  4. ↑ "كيف يعمل برنامج LIHTC" . NHLP . 2017-09-07 . تم الاطلاع عليه بتاريخ 2023-11-09 .
  5. ↑ "جداول مستأجري برنامج الإسكان منخفض الدخل لعام 2022" (ملف PDF) . مستخدم وزارة الإسكان والتنمية الحضرية .
  6. ↑ "الباب 24" . قانون اللوائح الفيدرالية .
  7. ↑ الإعفاءات الضريبية القابلة للاستثمار: حالة الإعفاء الضريبي للإسكان لذوي الدخل المنخفض، ص 23
  8. ↑ "الائتمان الضريبي للإسكان لذوي الدخل المنخفض (LIHTC): بيانات على مستوى العقار | HUD USER" . www.huduser.gov . تم الاطلاع عليه بتاريخ 9 نوفمبر 2023 .
  9. ↑ "ائتمان ضريبي يستحق الحفاظ عليه" . صحيفة نيويورك تايمز . 21 ديسمبر 2012.
  10. 1 2 3 4 5 6 غارسيا دياز، دانيال (18 سبتمبر 2018). "الائتمان الضريبي للإسكان لذوي الدخل المنخفض: تحسين البيانات والرقابة من شأنه تعزيز تقييم التكاليف وإدارة مخاطر الاحتيال" . مكتب المحاسبة الحكومي . مؤرشف من الأصل في 13 أكتوبر 2018. تم الاطلاع عليه في 6 يونيو 2019 .
  11. 1 2 كابس، كريستون (21 سبتمبر 2018). "لماذا لا يكون السكن الميسور التكلفة أكثر توفيراً؟ - تُعدّ اللوائح المحلية - وما يصاحبها من رفض محلي - عاملاً رئيسياً في ارتفاع تكاليف مطوري الإسكان لذوي الدخل المحدود. لماذا لا نعرف تحديداً مقدار هذا الارتفاع؟" . سيتي لاب . مؤرشف من الأصل في 22 سبتمبر 2018. تم الاطلاع عليه في 6 يونيو 2019 .
  12. 1 2 3 المجلس الاستشاري الرئاسي للإنعاش الاقتصادي (1 أغسطس/آب 2010). "تقرير حول خيارات الإصلاح الضريبي: التبسيط، والامتثال، وضرائب الشركات" (ملف PDF) . whitehouse.gov . صفحة 77. مؤرشف (ملف PDF) من النسخة الأصلية بتاريخ 26 يناير/كانون الثاني 2017. تم الاطلاع عليه بتاريخ 1 أكتوبر/تشرين الأول 2010 - عبر الأرشيف الوطني . 
  13. 1 2 "الائتمان الضريبي للإسكان لذوي الدخل المنخفض" ، سياسة الإسكان في الولايات المتحدة ، روتليدج، 2006-04-05، ص 83-100 ، ISBN  978-0-203-95598-7تم الاطلاع عليه بتاريخ 24 أبريل 2026
  14. ↑ سينفيلد، أدريان (31 مايو 2023)، "الرفاهية المالية والإنفاق الضريبي" ، الضرائب والسياسة الاجتماعية ، دار النشر بوليسي برس، ص 46-66 ، رقم ISBN  978-1-4473-6417-7تم الاطلاع عليه بتاريخ 24 أبريل 2026
  15. ↑ دونالدسون، صموئيل أ. (2025). "فهم الأحكام الضريبية لقانون مشروع القانون الواحد الكبير والجميل" . doi.org . تم الاسترجاع في 24 أبريل 2026 .
  16. ↑ وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية. "إشعار تمويل برنامج TCAP" مؤرشف بتاريخ 7 مارس 2010 في موقع Wayback Machine ، تم الاطلاع عليه بتاريخ 3 نوفمبر 2010.
  17. ↑ وزارة الخزانة الأمريكية. "منح الإسكان لذوي الدخل المنخفض بدلاً من مخصصات الإعفاء الضريبي لعام 2009 - صحيفة وقائع" مؤرشفة بتاريخ 27-05-2010 في Wayback Machine، تم استرجاعها بتاريخ 03-11-2010.
  18. ↑ "الائتمان الضريبي للإسكان لذوي الدخل المنخفض: قانون إصلاح الإسكان، وقانون الإنعاش وإعادة الاستثمار الأمريكي، وما بعدهما" (ملف PDF) . مؤرشف من النسخة الأصلية (ملف PDF) بتاريخ 29 يونيو 2011. تم الاطلاع عليه بتاريخ 8 مارس 2011 .
  19. ↑ "أسئلة حول سياسة الإعفاء الضريبي طويل الأجل للإسكان لذوي الدخل المنخفض" ، المركز المشترك لدراسات الإسكان بجامعة هارفارد
  20. ↑ "تعطيل برنامج الإعفاء الضريبي للإسكان لذوي الدخل المنخفض: الأسباب والنتائج والاستجابات والحلول التصحيحية المقترحة" ، المركز المشترك لدراسات الإسكان بجامعة هارفارد، ديسمبر 2009
  21. ↑ فويث، ريتشارد؛ ليو، جينغ؛ زيلينباخ، شون؛ جاكابوفيتش، أندرو؛ آن، برايان؛ رودنيانسكي، سيفا؛ أورلاندو، أنتوني دبليو؛ بوستيك، رافائيل دبليو (2022). "آثار التطوير المكثف لمشاريع الإسكان منخفض الدخل على أسعار المنازل المحيطة" . مجلة اقتصاديات الإسكان . 56 101838. doi : 10.1016/j.jhe.2022.101838 . ISSN 1051-1377 . S2CID 247788358 .  
  22. ↑ معهد أوربان (2018). "الائتمان الضريبي للإسكان منخفض الدخل: كيف يعمل ومن يخدمه" (PDF) .