وكالة الرهن العقاري لولاية نيويورك

📅 آخر تحديث: ٢ أغسطس ٢٠٢٦
✍️ نُشر في: ٢ أغسطس ٢٠٢٦
الموسوعة الحرة

وكالة الرهن العقاري لولاية نيويورك ( SONYMA أو Sonny Mae ) هي مؤسسة عامة غير ربحية أنشأتها حكومة ولاية نيويورك عام 1970 لزيادة توافر تمويل الرهن العقاري السكني ودعم ملكية المنازل بأسعار معقولة. [ 1 ] [ 2 ] [ 3 ] وتقدم الوكالة قروضًا عقارية ثابتة بأسعار فائدة أقل من السوق وبرامج ذات صلة للمشترين المؤهلين من ذوي الدخل المنخفض والمتوسط، وخاصة مشتري المنازل لأول مرة، وتمول أنشطتها بشكل رئيسي عن طريق إصدار سندات إيرادات معفاة من الضرائب مدعومة بسداد أقساط الرهن العقاري. [ 4 ] [ 5 ] ولأغراض إعداد التقارير المالية، تُعد SONYMA وحدة تابعة لولاية نيويورك وجزءًا من هيئة نيويورك لإسكان وتجديد المجتمعات (HCR). [ 2 ] [ 5 ]

تدير شركة SONYMA أيضًا صندوقًا للتأمين على الرهن العقاري ( MIF ) يوفر تأمينًا على الرهن العقاري للقروض السكنية الفردية والمتعددة الأسر التي تقدمها جهات الإقراض التجارية والعامة، بما في ذلك القروض التي تمول بناء مساكن إيجار بأسعار معقولة. [ 6 ]

تاريخ

أنشأت الهيئة التشريعية لولاية نيويورك وكالة الرهن العقاري لولاية نيويورك عام 1970 بموجب قانون وكالة الرهن العقاري لولاية نيويورك (قانون 1970، الفصل 612)، مخولةً إياها إصدار سندات وأوراق مالية لشراء قروض الرهن العقاري السكني وتوفير تأمين الرهن العقاري. [ 1 ] [ 7 ] [ 2 ] كما سمح تشريع صدر عام 1972 (قانون 1972، الفصل 234) للوكالة بإصدار سندات لتمويل قروض الطلاب المضمونة من قبل مؤسسة خدمات التعليم العالي . [ 2 ]

وصف الباحث القانوني روبرت س. أمدورسكي إنشاء الوكالة بأنه استجابة لظروف الائتمان الصعبة ونقص قروض الرهن العقاري التقليدية، بهدف استقرار المعروض من تمويل الرهن العقاري السكني في الولاية. [ 8 ] وتتبع الوكالة إداريًا لهيئة الإسكان الحكومية، المعروفة حاليًا باسم هيئة نيويورك الحكومية للإسكان وتجديد المجتمعات. [ 2 ]

البرامج

برامج الرهن العقاري للعائلات

تُقدّم سونيما قروضًا عقارية طويلة الأجل ذات فائدة ثابتة لشراء منازل سكنية تتراوح مساحتها بين وحدة واحدة وأربع وحدات، بالإضافة إلى الشقق السكنية والتعاونيات التي تستوفي معايير الأهلية. [ 4 ] ويتمثل منتجاها الرئيسيان في برنامج "تحقيق الحلم" المُوجّه للمقترضين ذوي الدخل المنخفض، وبرنامج " الفائدة المنخفضة" للمقترضين ذوي الدخل المنخفض والمتوسط. [ 3 ] ويُقدّم كلا البرنامجين قروضًا ثابتة الفائدة لمدة 30 عامًا، يُمكن دمجها مع منح وإعانات أخرى من سونيما وجهات خارجية، وذلك وفقًا لشروط الدخل وسعر الشراء والائتمان وحدود الإشغال. [ 4 ] [ 3 ]

خلال الفترة من السنة المالية 2015 إلى السنة المالية 2024، قدمت مؤسسة سونيما قروضًا عقارية لـ 16,694 أسرة بقيمة تقارب 3.5 مليار دولار أمريكي، بمتوسط ​​1,669 قرضًا عقاريًا سنويًا. [ 3 ] ومنذ عام 2019، مُنحت معظم القروض للأسر ذات الدخل المنخفض، وبحلول عام 2021، صُنّف أكثر من ثلاثة أرباع مقترضي سونيما ضمن فئة ذوي الدخل المنخفض وفقًا لحدود الدخل التي تحددها المؤسسة. [ 3 ] وفي عام 2023، مثّلت قروض سونيما ما يقارب 1% من إجمالي القروض العقارية السكنية الممنوحة في ولاية نيويورك. [ 3 ]

كما تدير شركة سونيما مبادرات متخصصة في مجال ملكية المنازل، بما في ذلك برامج للمحاربين القدامى والخريجين الجدد ومشتري المنازل الجاهزة والمنازل الموفرة للطاقة، والتي تُقدم كبرامج بديلة أو إضافات لمنتجات الرهن العقاري الأساسية الخاصة بها. [ 4 ]

مساعدة في الدفعة الأولى

لمعالجة عوائق الدفعة الأولى وتكاليف الإغلاق، تقدم سونيما قرض مساعدة الدفعة الأولى (DPAL) الذي يمكن دمجه مع برامج الرهن العقاري الأول. [ 3 ] [ 4 ] قروض DPAL هي قروض ثانوية توفر عادةً ما لا يقل عن 3000 دولار أمريكي أو 3% من سعر شراء المنزل، بحد أقصى، وتُعفى من السداد بعد فترة محددة إذا استمر المقترض في شغل المنزل ولم يبيعه أو يعيد تمويله. [ 3 ] في عام 2020، طرحت سونيما خيارات DPAL Plus المحسّنة التي توفر مبالغ مساعدة أكبر - تصل إلى 30000 دولار أمريكي في بعض الحالات - للمقترضين والأحياء المؤهلة. [ 3 ]

تستخدم غالبية مقترضي SONYMA مساعدة الدفعة الأولى: أكثر من 70 بالمائة من القروض تضمنت DPAL في السنة المالية 2024، وزاد متوسط ​​مبلغ المساعدة لكل أسرة من حوالي 6200 دولار أمريكي في السنة المالية 2015 إلى ما يقرب من 16000 دولار أمريكي في السنة المالية 2024. [ 3 ]

مبادرات أخرى

قامت شركة سونيما برعاية مبادرات محددة الأهداف مثل برامج تنشيط الأحياء وإعادة تأهيل المجتمعات، والتي تقوم بشراء أو إعادة تمويل الرهون العقارية المتعثرة ودعم إعادة تأهيل العقارات الشاغرة أو المرهونة بالشراكة مع الحكومات المحلية والمنظمات غير الربحية والمقرضين المشاركين. [ 3 ] [ 9 ]

صندوق تأمين الرهن العقاري

يُقدّم صندوق التأمين على الرهن العقاري التابع لشركة سونيما (MIF) تأمينًا على الرهن العقاري للقروض التي تُقدّمها البنوك التجارية والمؤسسات المالية العامة لتمويل مساكن الإيجار متعددة الأسر بأسعار معقولة، بالإضافة إلى بعض قروض الرهن العقاري للأسر المفردة التي تشتريها سونيما. [ 6 ] ويهدف الصندوق إلى تشجيع الاستثمار الرأسمالي الخاص في الإسكان الذي يخدم الأسر ذات الدخل المنخفض والمتوسط ​​من خلال تقليل مخاطر الائتمان على المُقرضين. [ 6 ]

قد يُقدَّم تأمين صندوق تمويل الرهن العقاري (MIF) على القروض الفردية أو على مجموعات القروض، وهو متاح لأنواع مختلفة من العقارات، بما في ذلك المشاريع السكنية متعددة الوحدات، ومساكن كبار السن، وبعض معاملات بيع وشراء المنازل العائلية. [ 6 ] بالإضافة إلى تأمين المشاريع التقليدي، يُقدِّم الصندوق منتجات متخصصة مثل برنامج "اليوم الأول"، الذي يُوفِّر تأمينًا على قروض البناء لإعادة تأهيل العقارات السكنية متعددة الوحدات بشكل معتدل. [ 6 ] يُدعم الصندوق جزئيًا من خلال ضريبة إضافية على تسجيل الرهن العقاري على مستوى الولاية، وفقًا لما ينص عليه قانون الولاية. [ 1 ]

الحوكمة والمالية

تُدار الوكالة من قبل مجلس إدارة مكون من تسعة أعضاء يتألف من مراقب حسابات ولاية نيويورك ، ومدير الميزانية، ومفوض الإسكان وتجديد المجتمع، ومدير واحد يعينه الرئيس المؤقت لمجلس شيوخ الولاية ، ومدير واحد يعينه رئيس الجمعية ، وأربعة يعينهم الحاكم بمشورة وموافقة مجلس الشيوخ . [ 2 ]

تموّل وكالة SONYMA برامجها للرهن العقاري بشكل أساسي عن طريق إصدار سندات إيرادات الرهن العقاري لأصحاب المنازل المعفاة من الضرائب، واستخدام عائداتها لشراء قروض الرهن العقاري المؤهلة من شبكة من المقرضين المشاركين. [ 5 ] [ 3 ] تُسدد خدمة الدين على السندات من سداد أقساط الرهن العقاري وعوائد الاستثمار، ولا تُعدّ سندات الوكالة التزامات عامة على ولاية نيويورك. [ 5 ]

بحسب البيانات المالية المدققة لوكالة سونيما للسنة المالية المنتهية في 31 أكتوبر 2024، بلغ إجمالي أصول الوكالة حوالي 6.8  مليار دولار أمريكي، وصافي مركزها المالي حوالي 3.5  مليار دولار أمريكي، حيث تشكل السندات المستحقة الدفع والالتزامات الأخرى المتعلقة بالديون الغالبية العظمى من التزاماتها. [ 5 ] تُعدّ البيانات المالية للوكالة وفقًا للمعايير المحاسبية المقبولة عمومًا في الولايات المتحدة، وتُدقق من قبل شركة محاسبة عامة مستقلة. [ 5 ]

انظر أيضاً

مراجع

  1. 1 2 3 "قانون وكالة الرهن العقاري لولاية نيويورك" . قوانين نيويورك . المجلد 193، الدورة الثانية، 1970. الصفحات 2224-2243 . hdl : 2027/uc1.b4378132 . ISSN 0892-287X .   
  2. 1 2 3 4 5 6 "وكالة الرهن العقاري، ولاية نيويورك" . أرشيف ولاية نيويورك . وزارة التعليم بولاية نيويورك . تم الاطلاع عليه بتاريخ 21 نوفمبر 2025 .
  3. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 دي نابولي، توماس ب. (10 يونيو 2025). "برامج ملكية المنازل في وكالة الرهن العقاري لولاية نيويورك" (ملف PDF) . مكتب مراقب حسابات ولاية نيويورك . تم الاطلاع عليه في 21 نوفمبر 2025 .
  4. 1 2 3 4 5 "وكالة الرهن العقاري لولاية نيويورك (SONYMA) لمشتري المنازل" . هيئة الإسكان وتجديد المجتمعات في ولاية نيويورك . تم الاطلاع عليه بتاريخ 21 نوفمبر 2025 .
  5. 1 2 3 4 5 6 "البيانات المالية لوكالة سونيما 2024" . سندات وكالة الرهن العقاري لولاية نيويورك . هيئة الإسكان وتجديد المجتمعات في ولاية نيويورك . تم الاطلاع عليه في 21 نوفمبر 2025 .
  6. 1 2 3 4 5 "صندوق تأمين الرهن العقاري التابع لـ SONYMA" . هيئة نيويورك ستيت للإسكان وتجديد المجتمعات . تم الاطلاع عليه بتاريخ 21 نوفمبر 2025 .
  7. ↑ إدارة ولاية نيويورك التنفيذية (10 مايو 1926)، أغلفة فواتير ولاية نيويورك - L-1970-CH-0612 ، مكتبة ولاية نيويورك ، تم الاطلاع عليها في 29 مايو 2023
  8. ↑ أمدورسكي، روبرت سيدني (1971). "وكالة الرهن العقاري لولاية نيويورك". المحامي الحضري . 3 (3): 467-474 . JSTOR 27892773 . 
  9. ↑ "دليل خدمات تجديد المنازل والمجتمعات" (ملف PDF) . هيئة تجديد المنازل والمجتمعات في ولاية نيويورك. 2020. تم الاطلاع عليه بتاريخ 21 نوفمبر 2025 .