قطاع الرهن العقاري في الدنمارك

يفرض قانون الائتمان العقاري الدنماركي قواعد صارمة للمطابقة بين أصول (مثل قروض الرهن العقاري) والتزامات (مثل سندات الرهن العقاري) مؤسسات الائتمان العقاري. ويُموّل كل قرض جديد مبدئيًا بإصدار سندات رهن عقاري جديدة متساوية في الحجم والتدفق النقدي وخصائص الاستحقاق، وهو ما يُعرف بمبدأ التوازن أو، كما ورد في المرجع ^{[ 4 ]} ، مبدأ الدفتر المتوازن (ص  29). وتُحوّل عائدات بيع السندات إلى المقترض، وبالمثل، تُحوّل مدفوعات الفائدة وأصل القرض مباشرةً إلى المستثمرين حاملي سندات الرهن العقاري. علاوة على ذلك، يضع قانون الائتمان العقاري قواعد إقراض صارمة تختلف باختلاف نوع العقار المُموّل. وتُحدد نسب قصوى للقرض إلى القيمة (LTV) وفترات إقراض لكل فئة من فئات العقارات. وبينما يمكن أن تصل فترة الإقراض القصوى لجميع فئات العقارات إلى 30 عامًا، فإن حدود الإقراض القصوى تختلف اختلافًا كبيرًا وفقًا لطبيعة العقار المرهون. بالنسبة للمنازل التي يسكنها مالكوها، والعقارات المؤجرة، والمساكن التعاونية، ومشاريع الإسكان، يمكن أن تصل قروض الرهن العقاري إلى 80% من قيمة العقار. في المقابل، تقتصر نسب القرض إلى القيمة القصوى على 70% للعقارات الزراعية، و60% للعقارات التجارية والمساكن الثانوية، و40% للأراضي غير المبنية. ^{[ 2 ]}

صدر أول قانون للرهن العقاري في الدنمارك عام 1850، مُنشئًا مؤسسات ائتمان الرهن العقاري الجديدة التي صُنفت كجمعيات (غير ربحية). ويتم تمويل القروض المضمونة برهون عقارية عن طريق إصدار سندات على دفعات. في البداية، كان المقترضون مسؤولين بالتضامن عن التزامات مجموعة الرهون العقارية المقابلة. واستمر النظام في التطور بعد ذلك، لا سيما في أوائل سبعينيات القرن العشرين، عندما تم تبسيط وتوحيد تمويل الرهن العقاري. وجرت آخر جولة إصلاح رئيسية عام 1989، وشملت من بين أمور أخرى السماح للبنوك التجارية بامتلاك مؤسسات ائتمان الرهن العقاري. بعد عام 2001، تم إصدار غالبية سندات الرهن العقاري دون مسؤولية مشتركة للمقترضين. ^{[ 2 ]}

يعتمد نظام الرهن العقاري على التسجيل الفعال للوحدات العقارية والحقوق المتعلقة بالأراضي. يُحدد السجل العقاري ، الذي تُشرف عليه هيئة المسح والسجل العقاري الوطنية ، ^{[ 5 ]} كل قطعة أرض ووحدة عقارية. وتُستخدم هذه البيانات من قِبل أنظمة المعلومات الوطنية الأخرى. ^{[ 6 ]} تتولى محكمة تسجيل الأراضي تسجيل سندات ملكية الأراضي والرهون العقارية والرسوم الأخرى. تمنح بنوك الرهن العقاري القروض بشرط تسجيل عقد الرهن العقاري، دون أي ضمانات أخرى. كما لا يُجرى فحص ائتماني مُفصل للمقترض؛ فالضمان للقرض هو العقار وليس المقترض. تُشرح تفاصيل عملية الحصول على قرض الرهن العقاري باللغة الإنجليزية. ^{[ 7 ]} تُدير بلديات الدنمارك أنظمة معلومات تُسجل، من بين أمور أخرى، تقسيم المناطق وتفاصيل بناء المباني والقيمة الخاضعة للضريبة، وتُدير السلطات الضريبية نظام تقييم جماعي . ويتم تحديث كلا النظامين الأخيرين من خلال استخلاص إلزامي لسندات الملكية، التي تُجمع من خلال البلديات. ^{[ 8 ]}

في حال تخلف المقترض عن سداد التزاماته المتعلقة بالرهن العقاري، يحق للبنك المُقرض بيع العقار جبراً. وتُنفذ عمليات البيع الجبري من قبل محاكم التنفيذ (Fogedretten)، وهي جزء من النظام القضائي العادي. ويتم تغطية الرهون العقارية حسب ترتيب الأولوية، وبينما تُشطب قروض الرهن العقاري غير المغطاة من السجل العقاري، يحتفظ الرهون العقارية بحقهم (غير المغطى) في المطالبة ضد المقترض كحق شخصي. وعادةً لا تتجاوز المدة ستة أشهر من تاريخ تخلف المقترض عن سداد القرض حتى يتم تنفيذ البيع الجبري. ^{[ 2 ]} وهذا يختلف عن الوضع في فرنسا، على سبيل المثال، حيث قد يستغرق الأمر عدة سنوات لإتمام إجراءات الحجز على العقار.

تُخفف تكاليف التشرد الناجمة عن تشريد عائلة من خلال الإسكان الاجتماعي. تمتلك الدنمارك مخزونًا إجماليًا من الوحدات السكنية يبلغ 2.5 مليون وحدة، منها 19% تابعة لجمعيات الإسكان الاجتماعي. وتتلقى هذه الجمعيات دعمًا من الحكومة والبلديات على شكل تخفيضات في فوائد الرهن العقاري وأقساطه، بالإضافة إلى ضمانات للقروض. كما يحصل السكان - كما هو الحال في المساكن المؤجرة الأخرى - على إعانات إيجار فردية تتناسب مع دخلهم وحجم أسرهم ومساحة شققهم. ويمكن للأشخاص الذين هم في أمس الحاجة إلى السكن اللجوء إلى البلدية طلبًا للمساعدة إذا لم تكن لديهم القدرة على حل مشكلة سكنهم بأنفسهم. ^{[ 9 ]} ويُذكر الحجز على العقار كسبب من بين أسباب أخرى، مثل الطلاق، انظر الصفحة 59 في ^{[ 10 ].}

يتم توريق 98% من الرهون العقارية الدنماركية إلى أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري ويتم بيعها من قبل مُنشئي الرهن العقاري .

• البنوك العقارية التي تحصل على بيانات الطلبات وتراجع الوثائق والتقييمات الخاصة بالمنشئين الذين يقترحون قروض الرهن العقاري.
• يُصدر كل بنك تمويل عقاري، يومياً، سندات جديدة بقيمة سنت واحد للسند الواحد، ضمن محفظة سندات قائمة، بقيمة تعادل قيمة القروض الجديدة التي يقدمها في ذلك اليوم. ويُقرر مدير الأموال في مؤسسة التمويل العقاري موعد بيع هذه السندات الجديدة في السوق الثانوية، نظراً لتطابقها مع سندات أخرى من نفس الفئة.
• في حالة ارتفاع أو انخفاض أسعار الفائدة، يمكن بدء مجموعة سندات جديدة بسعر فائدة يختلف بمقدار نصف بالمائة عن سابقتها، ولكن العوائد متساوية.
• تُتداول أسعار السندات وتُحدد في نهاية اليوم، كما تُجرى عمليات تسعير بين أيام التداول. ويُحدد المبلغ النقدي الذي تُحوله مؤسسة الرهن العقاري إلى المُصدر (المقترض) بناءً على عدد السندات المُصدرة وسعرها في اليوم السابق.
• في كل مرة ينخفض ​​فيها رصيد القرض، يتم تحديد عدد مكافئ من السندات عن طريق القرعة وتحويلها إلى سندات أخرى بقيمة اسمية قدرها سنت واحد (والتي ستُحوّل إلى نقد بالقيمة الاسمية في تاريخ السداد التالي). هذا، بالإضافة إلى حقيقة أن السندات المصدرة أصلاً تساوي كامل مبلغ القرض، يُعزز مبدأ التوازن.
• يمكن سداد دفعات القروض المسبقة نقدًا مع اشتراط إشعار مسبق حتى يتمكن سوق السندات من توقع ذلك. وبذلك، يتم إبرام عقد مسبق ينص على استخدام المبلغ المدفوع للسداد المسبق في تاريخ الدفعة التالية.
• يمكن أيضًا سداد القروض مقدمًا باستخدام السندات. ويمكن شراء هذه السندات بخصم إذا كانت تُتداول في السوق المحلية، مع إمكانية استرداد قيمة السداد المبكر بالقيمة الاسمية. ويتطلب سداد القروض مقدمًا بالسندات تقديم سندات من نفس السلسلة التي مولت القرض. ولا يعتبر مستثمرو السندات سداد القروض مقدمًا بالسندات سدادًا مقدمًا بالمعنى الحقيقي، لأن السندات التي يتم إلغاؤها نتيجة السداد لا تشمل أي سندات يمتلكها المستثمر.

قارنت دراسة صادرة عن اللجنة الاقتصادية لأوروبا التابعة للأمم المتحدة بين أنظمة الرهن العقاري في ألمانيا والولايات المتحدة والدنمارك. أفادت بنوك الرهن العقاري الألمانية (Bausparkassen) أن أسعار الفائدة الاسمية بلغت حوالي 6% سنويًا خلال الأربعين عامًا الماضية (حتى عام 2004). إضافةً إلى ذلك، تفرض هذه البنوك رسومًا إدارية وخدمية (حوالي 1.5% من قيمة القرض). في الولايات المتحدة، بدأت متوسطات أسعار الفائدة على قروض الرهن العقاري ذات السعر الثابت في سوق الإسكان بنسب مرتفعة في ثمانينيات القرن الماضي، ووصلت (حتى عام 2004) إلى حوالي 6% سنويًا. مع ذلك، فإن إجمالي تكاليف الاقتراض أعلى بكثير من سعر الفائدة الاسمي ، وبلغت 10.46% خلال الثلاثين عامًا الماضية. في الدنمارك، على غرار سوق رأس المال في الولايات المتحدة، انخفضت أسعار الفائدة إلى 6% سنويًا. تبلغ رسوم المخاطر والإدارة 0.5% من الدين القائم. إضافةً إلى ذلك، تُفرض رسوم استحواذ تبلغ 1% من أصل الدين، (ص  46 في المرجع ^{[ 4 ]) .}