تقييم الرهن العقاري

تُعدّ عملية تقييم المخاطر الائتمانية للرهن العقاري عمليةً يستخدمها المُقرض لتحديد ما إذا كانت المخاطر (وخاصةً مخاطر تعثّر المُقترض عن السداد ^{[ 1 ]} ) المترتبة على منح قرض عقاري لمُقترض مُعيّن مقبولة ، وهي جزءٌ من عملية منح الرهن العقاري الأوسع نطاقًا . تندرج مُعظم المخاطر والشروط التي يأخذها مُقيّمو المخاطر الائتمانية في الاعتبار ضمن معايير التقييم الخمسة: الجدارة الائتمانية ، والقدرة المالية، والتدفق النقدي، والضمانات ، والسمعة. (يُعرف هذا أيضًا في المملكة المتحدة باسم "المعايير الثلاثة للجدارة الائتمانية" - القدرة المالية، والضمانات، والسمعة).

لمساعدة جهة تقييم المخاطر في تقييم جودة القرض، تضع البنوك والمؤسسات المقرضة إرشادات ، بل ونماذج حاسوبية ، لتحليل مختلف جوانب الرهن العقاري وتقديم توصيات بشأن المخاطر المحتملة. ومع ذلك، يبقى القرار النهائي بشأن الموافقة على القرض أو رفضه بيد جهة تقييم المخاطر.

تتخذ المخاطر التي تواجه المُقرض ثلاثة أشكال: مخاطر سعر الفائدة، ومخاطر التخلف عن السداد، ومخاطر السداد المبكر.

يُحتمل أن ينخفض ​​معدل الفائدة على الرهن العقاري ذي المعدل المتغير، مما يُعرّض المُقرض لخطر انخفاض هذا المعدل . وإذا لم يُقابل ذلك بانخفاض مماثل في معدلات الفائدة على التزامات المُقرض، فإن أرباحه ستتأثر سلبًا.

إذا ارتفع سعر الفائدة على عقد الرهن العقاري بشكل ملحوظ، فعادةً ما يكون ذلك في صالح المُقرض ما لم تكن هناك زيادات مماثلة في أسعار الفائدة على الالتزامات. ومع ذلك، يواجه المُقرض خطر أن يكون ارتفاع سعر الفائدة غير مُمكن للمُقترض، مما يُجبره على التخلف عن السداد، وفي هذه الحالة قد يكون من الضروري الحجز على العقار (مع تكاليف باهظة للحجز).

بالإضافة إلى ذلك، يواجه المُقرض خطر انخفاض قيمة العقار الذي يقع تحت الرهن العقاري إلى ما دون الرصيد المستحق على الرهن العقاري؛ وإذا أدى هذا الحدث إلى تخلف المقترض عن السداد بسبب المخاطر الأخلاقية ، فلا يتعين على المُقرض تحمل تكاليف تنفيذ إجراءات الحجز فحسب، بل يجب عليه أيضًا بيع العقار بسعر لا يغطي استثمار المُقرض.

يُعدّ السداد المُبكر أحد المخاطر الإضافية التي تواجه المُقرضين . فإذا انخفضت أسعار الفائدة في السوق، يُمكن للمُقترض إعادة تمويل الرهن العقاري ذي السعر الثابت ، مما يُبقي للمُقرض مبلغًا لا يُمكن استثماره إلا بعائد أقل. يُمكن التخفيف من هذا الخطر من خلال فرض غرامات مُختلفة على السداد المُبكر، مما يجعل إعادة التمويل غير مُجدية حتى لو انخفضت أسعار الفائدة لدى المُقرضين الآخرين.

• مخاطر الائتمان
• الاكتتاب في الرهن العقاري في الولايات المتحدة