السداد المبكر للقرض

السداد المبكر هو سداد القرض مبكراً من قبل المقترض، جزئياً (ويعرف عادةً باسم التخفيض ) أو كلياً، وغالباً ما يكون ذلك نتيجة لإعادة التمويل الاختيارية للاستفادة من أسعار الفائدة المنخفضة . ^{[ 1 ]}

في حالة الأوراق المالية المدعومة برهون عقارية ، يُنظر إلى السداد المبكر على أنه مخاطرة مالية - تُعرف أحيانًا باسم "مخاطر الاستدعاء" - لأن قروض الرهن العقاري غالبًا ما تُسدد مبكرًا للاستفادة من مدفوعات فائدة أقل من خلال إعادة التمويل بتكلفة أقل. قد يكون التمويل الجديد أرخص نظرًا لتحسن الجدارة الائتمانية للمقترض أو لانخفاض أسعار الفائدة في السوق ؛ ولكن في كلتا الحالتين، ستكون المدفوعات التي كان من المفترض أن تُدفع لمستثمر الأوراق المالية المدعومة برهون عقارية أعلى من أسعار الفائدة السائدة في السوق. يُقلل سداد هذه القروض مبكرًا من مكاسب المستثمر المحتملة من تقلبات الجدارة الائتمانية وأسعار الفائدة في الأوراق المالية المدعومة برهون عقارية، ويُجبر المستثمر في جوهره على إعادة استثمار العائدات بأسعار فائدة أقل. ^{[ 1 ]} أما إذا تدهورت فرص المقترض (انخفضت جدارته الائتمانية أو ارتفعت أسعار الفائدة في السوق)، فإنه يفقد الحافز لإعادة التمويل، حيث لا يمكن تخفيض سعر فائدة الرهن العقاري الحالي برهن عقاري جديد. إن تعرض مستثمري سندات الرهن العقاري لمخاطر السداد المبكر، مع ندرة استفادتهم منها، يعني أن هذه السندات يجب أن تدفع معدل فائدة أعلى تدريجيًا من السندات المماثلة التي لا تنطوي على مخاطر السداد المبكر، لكي تُعتبر استثمارات جذابة. (هذه هي "تكلفة الخيار" الضمنية التي تؤدي إلى انخفاض هامش الربح المعدل حسب الخيار ). وتنشأ مشكلات مماثلة بالنسبة للسندات القابلة للاستدعاء في قطاعات البلديات والشركات والهيئات الحكومية الأمريكية .

كطريقة أخرى للتعويض عن مخاطر السداد المبكر (وهي مخاطر إعادة الاستثمار )، غالبًا ما يُدرج بند جزائي في عقد القرض. ^{[ 2 ]} تسمح شروط السداد المبكر "المرنة" بالسداد دون غرامة في حال بيع المنزل. أما شروط السداد المبكر "الصارمة" فلا تسمح بأي استثناءات دون غرامة.

يمكن لجهات إصدار السندات التخفيف من مخاطر السداد المبكر عن طريق إصدار ما يُعرف بسندات "السداد المبكر السريع". عادةً ما تكون هذه السندات مخصصة لتمويل المنازل، حيث تُسدد لحامليها رأس المال بسرعة في حال سداد أصحاب المنازل لقروضهم العقارية مبكرًا. بعبارة أخرى، تُستخدم مدفوعات الرهن العقاري المبكرة لسداد قرض ذي تاريخ استحقاق محدد. من المرجح أن تُسدد سندات السداد المبكر السريع في فترة قصيرة نسبيًا. ونتيجة لذلك، قد يحصل حاملو السندات على عوائد أعلى على المدى الطويل بعد فترة وجيزة.

ينبغي على المقترضين الأفراد الذين يتوقعون سداد قروضهم مبكراً أن يفضلوا عموماً مزيجاً من رصيد أصلي أقل وسعر فائدة أعلى (يتوقف احتسابه بعد السداد المبكر)، بدلاً من سعر فائدة أقل من سعر السوق ورصيد أصلي أعلى (والذي يجب سداده بالكامل، بغض النظر عن السداد المبكر). وبشكل عام، لا ينبغي إلا للمقترضين الذين يتوقعون الاحتفاظ بقروضهم لسنوات عديدة أن يختاروا أسعار فائدة أقل من سعر السوق عن طريق دفع رسوم إنشاء الرهن العقاري أو التخلي عن خصومات السيارات.

تتأثر قرارات سداد الرهن العقاري المبكر من قبل مالكي المنازل بعدد من المتغيرات، ومن المعروف صعوبة التنبؤ بها، مما يضيف طبقة أخرى من عدم اليقين إلى الاستثمار في أسواق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. ^{[ 1 ]} يمكن التعبير عن سرعات السداد المبكر باستخدام معدل الوفيات الشهري الفردي ( SMM )، أو معدل السداد المبكر المشروط ( CPR) ، وهو معدل الوفيات الشهري الفردي المركب سنويًا، أو نسبة نموذج السداد المبكر لرابطة الأوراق المالية العامة ( PSA ). بالنسبة للرهون العقارية التي مضى عليها 30 شهرًا على الأقل، فإن 100% من نموذج السداد المبكر لرابطة الأوراق المالية العامة يساوي 6.0% من معدل السداد المبكر المشروط، ويساوي 0.51% من معدل الوفيات الشهري الفردي، أي ما يعادل السداد المبكر الكامل لـ 6% من إجمالي الرهون العقارية المتبقية في المجموعة كل عام. ^{[ 3 ]}

^{[ 1 ]}