فقاعة العقارات الإسبانية

📅 آخر تحديث: ٣٠ يوليو ٢٠٢٦
✍️ نُشر في: ٣٠ يوليو ٢٠٢٦
📷 يحتوي على 3 صور
الموسوعة الحرة
تطور سعر المتر المربع في إسبانيا، باليورو
مراحل فقاعة المضاربة

فقاعة العقارات الإسبانية هي الجزء المنهار من ارتفاع أسعار العقارات في إسبانيا على المدى الطويل. وقد حدث هذا الارتفاع على مراحل مختلفة بين عامي 1985 و2008. [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8 ] [ 9 ] ويمكن تقسيم فقاعة الإسكان بوضوح إلى ثلاث فترات : 1985-1991 ، حيث تضاعفت الأسعار ثلاث مرات تقريبًا ؛ 1992-1996 ، حيث استقرت الأسعار نسبيًا؛ و1996-2008، حيث شهدت الأسعار ارتفاعًا هائلًا مرة أخرى. أما أزمة العقارات الإسبانية التي امتدت من 2008 إلى 2014 فقد تسببت في انخفاض الأسعار. في عام 2013، قدّر راج بادياني، الخبير الاقتصادي في شركة IHS Global Insight بلندن، أن قيمة العقارات السكنية قد انخفضت بأكثر من 30% منذ عام 2007، وأن أسعار المنازل ستنخفض بنسبة 50% على الأقل عن ذروتها بحلول عام 2015. [ 10 ] وأشار ألسيدي وغروس إلى أنه "إذا استمر البناء بالوتيرة المرتفعة نسبيًا الحالية، فإن عملية استيعاب الفقاعة ستستغرق أكثر من 30 عامًا". [ 11 ]

التقييمات العامة

إذا كانت الحقائق المتعلقة بسوق العقارات مقبولة مسبقًا لدى مختلف الجهات الفاعلة، فلن تتفق دائمًا مع التقييم الذي تستند إليه هذه البيانات. وقد رفض بنك إسبانيا نفسه الفكرة التي كانت ستدور حول فقاعة مضاربة.

لم تدعم نتائج العمل الذي تم إجراؤه في سوق الإسكان، وفقًا لبنك إسبانيا، فرضية التوازن أو الفقاعة، بل عززت الارتباك القائل بأن وضع سوق العقارات الإسبانية كان يتسم في نهاية عام 2004 بتقييم مبالغ فيه للمساكن المناسبة مع استيعاب تدريجي للتناقض الموجود بين الأسعار المرصودة والأسعار التي تفسرها العوامل الأساسية على المدى الطويل. [ 12 ]

مع ذلك، أقرت التقارير الرسمية لتلك الجهة أيضاً بالمبالغة في تقييم الأصول العقارية، وحذرت بالفعل في عام 2002 من احتمال انخفاض قيمة المساكن. وفي عام 2003، نشر غارسيا مونتالفو إحدى أوائل المقالات حول تشكل فقاعة عقارية في إسبانيا.

أولئك الذين أنكروا وجود فقاعة مضاربة، وقبلوا على أقصى تقدير بتقييم مبالغ فيه للأصول، جادلوا بشأن الحالة الجيدة للاقتصاد الإسباني، وبيانات التوظيف والنمو المستدام، ومعدلات التخلف عن السداد المنخفضة للغاية، وعزوا نمو الأسعار إلى ضغط الطلب.

وعلى النقيض تماماً، كانت هناك انتقادات من أولئك الذين قدروا أن الأمور كانت تحدث قبل حدوث فقاعة عقارية ذات عواقب لا يمكن التنبؤ بها:

لقد تطورت فقاعة مضاربة ضخمة [في مجال العقارات] لسنوات عديدة بالفعل، والتي وصفتها مجلة الإيكونوميست (18 يونيو 2005) بأنها عملية مضاربة رئيسية في تاريخ الرأسمالية.

بشكل عام، تم التأكيد من خلال المواقف النقدية على أن اعتماد الاقتصاد الإسباني على صناعة البناء، فضلاً عن الديون المفرطة، كان من الممكن أن يتسبب في ركود اقتصادي على المدى الطويل، لا سيما مع ارتفاع أسعار الفائدة، مما أدى إلى تآكل الاستهلاك المحلي وارتفاع معدل البطالة ومستويات التخلف عن السداد، مما أدى في النهاية إلى انخفاض قيمة الأصول العقارية.

الديناميكيات

تتجاوز نسبة امتلاك المنازل في إسبانيا 80%. وقد شجعت الحكومات في الستينيات والسبعينيات من القرن الماضي الرغبة في امتلاك منزل، فأصبحت هذه الرغبة جزءًا لا يتجزأ من الثقافة الإسبانية. إضافةً إلى ذلك، تُشجع الأنظمة الضريبية على التملك، إذ يُمكن خصم 15% من أقساط الرهن العقاري من ضرائب الدخل الشخصي. علاوةً على ذلك، تخضع أقدم الشقق لضوابط إيجار غير مُعدّلة وفقًا للتضخم [ 13 ] ، كما أن إجراءات الإخلاء بطيئة، مما يُثني عن الاستئجار. وقد قدمت البنوك قروضًا عقارية لمدة 40 عامًا، ومؤخرًا لمدة 50 عامًا .

كما كان متوقعاً، عندما انفجرت فقاعة المضاربة ، أصبحت إسبانيا من أكثر الدول تضرراً. ووفقاً لبيانات يوروستات ، خلال الفترة من يونيو 2007 إلى يونيو 2008، كانت إسبانيا الدولة الأوروبية التي شهدت أكبر انخفاض حاد في معدلات البناء. [ 14 ] في عام 2008، توقف البناء الجديد تقريباً، لكن الأسعار كانت مستقرة نسبياً في البداية مع تردد البائعين في تقديم خصومات كبيرة. وبلغ متوسط ​​السعر الوطني في أواخر عام 2008 نحو 2095 يورو/م². [ 15 ] [ 16 ] وانخفضت المبيعات الفعلية خلال الفترة من يوليو 2007 إلى يونيو 2008 بنسبة 25.3% في المتوسط ​​(مع ترجيح أن الجزء الأكبر من الخسارة حدث خلال عام 2008 من هذه الفترة). تأثرت بعض المناطق أكثر من غيرها: فقد كانت كاتالونيا في المقدمة في هذا الصدد حيث انخفضت المبيعات بنسبة 42.2%، بينما انخفضت المبيعات في مناطق قليلة السكان مثل إكستريمادورا بنسبة 1.7% فقط خلال الفترة نفسها. [ 17 ]

على عكس معظم الولايات المتحدة، ولكن مثل معظم الدول الأوروبية، لا تعترف إسبانيا بقروض الرهن العقاري كديون غير قابلة للاسترداد . ونظرًا لانخفاض أسعار العقارات إلى حدٍّ جعل معظم عمليات الحجز على العقارات لا تمثل سوى 60% من قيمة القرض، فإنّ الأشخاص الذين تم إخلاؤهم من منازلهم يواجهون ديونًا كبيرة مقابل عقارات لم يعودوا يملكونها. [ 18 ]

الأرقام

أسعار وعدد المنازل المبنية

بحسب تقارير بنك إسبانيا ، تضاعفت أسعار المساكن في إسبانيا بالقيمة الحقيقية بين عامي 1976 و2003، أي ما يعادل 16 ضعفًا بالقيمة الاسمية. وفي الفترة من 1997 إلى 2006، ارتفعت أسعار المساكن بنحو 150% بالقيمة الاسمية، أي ما يعادل نموًا بنسبة 100% بالقيمة الحقيقية. وتشير التقارير إلى أنه في الفترة من 2000 إلى 2009، أُضيف 5 ملايين وحدة سكنية جديدة إلى المخزون القائم البالغ 20 مليون وحدة. [ 19 ] وفي عام 2008، بدأ سوق العقارات بالانخفاض السريع، وانخفضت أسعار المنازل بشكل حاد بنسبة 8% في ذلك العام. [ 20 ] وفي الفترة من 2007 إلى 2013، انخفضت أسعار المنازل في إسبانيا بنسبة 37%. [ 21 ] ويُبنى في إسبانيا سنويًا ما يقارب مليون منزل، أي أكثر مما يُبنى في ألمانيا وفرنسا وإنجلترا مجتمعة. [ 22 ]

ديون العقارات

لقد تغذى فقاعة الإسكان من خلال الائتمان الممنوح لأفراد القطاع الخاص والمطورين، مما أدى إلى زيادة كبيرة في الديون الخاصة (باللون الأزرق) والتي توقفت مع الأزمة المالية لعام 2008 ، منهية بذلك عملية المضاربة.

من أبرز آثار هذا الوضع تزايد ديون الأسر . فبما أن شراء المساكن، سواء للسكن أو الاستثمار، يُموّل عادةً بقروض الرهن العقاري، فإن ارتفاع الأسعار يستتبع زيادة في الديون. وقد تضاعفت ديون المستهلكين الإسبان ثلاث مرات في أقل من عشر سنوات. ففي عام 1986، مثّلت الديون 34% من الدخل المتاح، وارتفعت إلى 52% عام 1997، ثم بلغت 105% عام 2005. وفي عام 2006، كان ربع السكان مدينين بآجال استحقاق تزيد عن 15 عامًا. [ 23 ] وبين عامي 1990 و2004، ازداد متوسط ​​مدة قروض الرهن العقاري من 12 إلى 25 عامًا. [ 24 ] وأفاد بنك إسبانيا بأن مدخرات الأسر في عام 2006 قد طغت عليها الديون. [ 25 ] في الواقع، دأب بنك إسبانيا على التحذير سنويًا من ارتفاع معدلات مديونية الأسر الإسبانية، [ 26 ] التي وصفها البنك بأنها غير مستدامة. بلغ الدين الخاص 832.289 مليار يورو في نهاية عام 2006، بزيادة قدرها 18.53% على أساس سنوي، ووصل إلى تريليون يورو بنهاية عام 2010. [ 27 ] كما حذر بنك إسبانيا من المديونية المفرطة لقطاع البناء. [ 28 ]

صرح خافيير غوميز نافارو، رئيس غرف التجارة الإسبانية، في فعالية نظمتها جمعية الصحفيين الماليين، بأن المؤسسات "لا تسترد أبدًا" 30% من ديونها المستحقة لقطاع الإسكان. ووفقًا لبنك إسبانيا، بلغ هذا الدين 325 مليار يورو؛ وفي ديسمبر 2009، وصل إجمالي القروض المتعثرة إلى 96.824 مليار يورو. [ 29 ] وأعرب رئيس الغرف عن أسفه لعدم اعتراف النظام المالي الإسباني بتأثير الأزمة على أصوله؛ وأكد بنك إسبانيا أن المسؤولية تقع على عاتق القطاع المالي بأكمله: "في إسبانيا، لم تكن هناك رغبة في الاعتراف بأن النظام المالي لم يكن في حالة جيدة، لأن ذلك كان سيجبر القطاع المصرفي على البدء في سياسات إعادة الرسملة. وكان هدف سياسة الدولة حتى الآن هو كسب الوقت، والبدء في إعادة رسملة تدريجية للبنوك، لكن الوقت ينفد الآن". [ 30 ]

بحسب شركة الاستشارات العقارية "آر آر دي أكونا وشركاؤه"، يُصنّف أكثر من نصف مطوّري العقارات في إسبانيا، والبالغ عددهم 67 ألف مطوّر، ضمن فئة "المتعثرين"، إذ تتجاوز ديونهم أصولهم، ولا يكفي دخلهم إلا لسداد فوائد قروضهم. [ 31 ] ووفقًا لبنك إسبانيا، ارتفعت نسبة قروض الأسر المتعثرة من إجمالي القروض من 0.8% عام 2005 إلى 6.2% عام 2011.

انظر أيضاً

مراجع

  1. ^ La burbuja inmobiliario-financiera en la coyuntura económica reciente (1985-1995). رقم ISBN 978-84-323-0913-7.
  2. ^ إدواردو أزومندي (29 يونيو 2009). " لا أوترا بوربوجا إنموبيلياريا " . الباييس (بالإسبانية). مجموعة بريسا . تم الاسترجاع 3 نوفمبر 2013 .
  3. ^ رولان، أونوفري. أرتيجيس ، أنتوني أ. (1 أغسطس 2008). " إستراتيجيات لمكافحة تعزيز الحياة في إسبانيا. ¿بناء المزيد من التدخل في الحديقة الموجودة؟ " . Revista Electrónica de Geografía y Ciencias Sociales (بالإسبانية). الحادي عشر (245). جامعة برشلونة : 28. ISSN 1138-9788 . تم الاسترجاع 3 نوفمبر 2013 . 
  4. ↑ إنفيرتيا.كوم ؛ Mapa de la sobrevaloración de la vivienda en España أرشفة 2011-09-28 في آلة Wayback. – إنفيرتيا
  5. ^ Precios históricos vivienda España أرشفة 2011-04-18 في آلة Wayback. – Ecobolsa
  6. ↑ الكساد الصناعي يبشر بنهاية البربوجا في خدمات القطاع - Libertad Digital
  7. ↑ La burbuja inmobiliaria ha تضخم سعر لاس فيفينداس أون 40 سنة – El Imparcial
  8. ↑ Los Precios de la vivienda y la burbuja inmobiliaria en España – معهد خوان دي ماريانا
  9. ↑ في آخر 17 عامًا، تضاعف سعر الحياة في إسبانيا لمدة خمس سنوات – المستهلك
  10. ↑ سميث، شارون؛ أوربان، روب (2013-03-20). "البنوك الإسبانية تخفض قروض المطورين العقاريين مع تراجع سوق الرهون العقارية" . بلومبيرغ .
  11. ↑ "الصداع الإسباني" . 15 أبريل 2012.
  12. ↑ elEconomista.es. "الاقتصاد / فيفيندا.- بنك إسبانيا يستوعب فائضًا من التفوق في سوق المعيشة - elEconomista.es" . www.eleconomista.es (بالإسبانية) . تم الاسترجاع 2022-02-25 .
  13. ^ معرض أنطونيو أ. (4 نوفمبر 2005). "Todo lo que hades que saber sobre los alquileres de renta antigua" . jublio.es (بالإسبانية). Júbilo Comunicación, SL مؤرشفة من الأصلي في 11 أكتوبر 2007 . تم الاسترجاع 3 نوفمبر 2013 .
  14. ↑ "انخفاض إنتاج قطاع البناء بنسبة 0.6% في منطقة اليورو" (ملف PDF) . مؤرشف من النسخة الأصلية (ملف PDF) بتاريخ 20 مارس 2009. تم الاطلاع عليه بتاريخ 27 سبتمبر 2009 .
  15. ↑ "أكثر من 900.000 عائلة تم بناؤها خلال سنوات من "الازدهار" المتنقل هي vacías - Cotizalia.com" . www.elconfidencial.com . تم الاسترجاع بتاريخ 2023-09-20 .
  16. ↑ "التاريخ الحديث لسوق العقارات السكنية الإسبانية" . دليل العقارات العالمي. 5 فبراير 2021.
  17. ^ "مبيعات المنازل تصل إلى 42% في كاتالونيا في سنة واحدة، نسبة كبيرة من الدولة" . تم الاسترجاع 2008-09-24 .{{cite web}}: CS1 maint: deprecated archiveal service ( link )
  18. ↑ هوجان، كايلين (14 نوفمبر 2011). "تداعيات فقاعة العقارات الإسبانية مستمرة مع عمليات إخلاء وديون ومخاوف من التشرد" . صحيفة آيريش تايمز . مؤرشف من الأصل في 14 نوفمبر 2011. تم الاطلاع عليه في 3 نوفمبر 2013 .
  19. ↑ باردهان، أ.، إيدلشتاين، ر. وكرول، س. (2011)، "الأزمة المالية وأسواق الإسكان في جميع أنحاء العالم" في سوق الإسكان العالمي: الأزمات والسياسات والمؤسسات
  20. ↑ "انهيار سوق العقارات في إسبانيا: كابوس شركات البناء" ، 2008، مجلة الإيكونوميست
  21. ↑ كارايان، ج. 2013، الألم في إسبانيا ، كوارتز
  22. ↑ "topspanishhomes.com" . ww38.topspanishhomes.com . تم الاطلاع عليه بتاريخ 2023-09-20 .
  23. ↑ "التسونامي الحضري" ، صفحة 24 ذ.
  24. ↑ "سوق الإسكان المزدهر في إسبانيا والمستقبل الغامض" . مؤرشف من الأصل بتاريخ 2012-12-06 . تم الاطلاع عليه بتاريخ 2012-06-24 .
  25. ^ Diario El Mundo: El pago de deudas se "comió" في عام 2006 حتى الآن الجديد من العائلات الإسبانية.
  26. ^ Año 2003: تنبيه البنك الإسباني... ، Año 2004: إنذار البنك الإسباني... ، "Año 2006: تنبيه البنك الإسباني ..." أرشفة 2007-09-28 في آلة Wayback.
  27. ^ بيريوديكو دي أراغون. أرشفة 2010-09-11 في آلة Wayback.
  28. ↑ "Alerta del Banco de España a las contructoras" ، El Confidencial
  29. ^ "La deuda del ladrillo castigará a labanca، según las Cámaras de Comercio" ، الباييس ، 10 آذار (مارس) 2010
  30. ^ “Gómez Navarro cree que losbancos pueden ‘quedarse’ con el dinero del ICO” أرشفة 2011-12-28 في آلة Wayback. Intereconomía
  31. ↑ سميث، شارون؛ أوربان، روب (2013-03-20). "البنوك الإسبانية تخفض قروض المطورين العقاريين مع تراجع سوق الرهون العقارية" . بلومبيرغ .