صندوق ائتمان قانوني في ولاية ديلاوير

📅 آخر تحديث: ٢٦ يوليو ٢٠٢٦
✍️ نُشر في: ٢٦ يوليو ٢٠٢٦
📷 يحتوي على 1 صور
الموسوعة الحرة

صندوق ديلاوير القانوني (DST) هو صندوق استئماني معترف به قانونًا يتم إنشاؤه لأغراض تجارية، ولكن ليس بالضرورة في ولاية ديلاوير الأمريكية . ويُشار إليه أيضًا باسم صندوق استئماني تجاري غير مُدمج أو المستفيد الموحد (UBO) . [ 1 ]

تُنشأ الصناديق الاستئمانية القانونية في ولاية ديلاوير كاتفاقيات إدارة خاصة يتم بموجبها إما (1) حيازة وإدارة واستثمار و/أو تشغيل ممتلكات (عقارية، مادية ومعنوية)؛ أو (2) ممارسة أنشطة تجارية أو مهنية بهدف الربح من قبل واحد أو أكثر من الأمناء لصالح الموكل الذي له مصلحة انتفاعية في ممتلكات الصندوق الاستئماني. [ 2 ]

تُقدَّم استثمارات صناديق الاستثمار العقاري المؤجلة (DST) كبديل عقاري للمستثمرين المعتمدين الراغبين في تأجيل ضرائب أرباح رأس المال من خلال استخدام عملية تبادل عقاري مؤجلة الضريبة وفقًا للمادة 1031، وكفرص استثمارية نقدية مباشرة لمن يرغبون في تنويع محافظهم العقارية. يتيح هيكل ملكية العقارات في صناديق DST للمستثمر الصغير امتلاك حصة جزئية في عقارات تجارية كبيرة ذات جودة مؤسسية وتُدار باحترافية، إلى جانب مستثمرين آخرين، ليس كشركاء محدودين، بل كمالكين فرديين ضمن صندوق استثماري. يحصل كل مالك على حصته النسبية من دخل التدفق النقدي، والمزايا الضريبية، وأي زيادة في قيمة العقار، إن وجدت. توفر صناديق DST للمستثمر إمكانية تحقيق مكاسب وانخفاضات سنوية في قيمة العقار (ملاذ ضريبي)، ويبلغ الحد الأدنى للاستثمار في معظمها 100,000 دولار أمريكي فقط، مما يتيح لبعض المستثمرين الاستفادة من تنويع استثماراتهم في عدة عقارات. [ 3 ]

يُقدّم خيار ملكية صناديق الاستثمار العقاري (DST) نفس المزايا والمخاطر التي قد يواجهها المستثمر كمالك لعقار استثماري كبير، ولكن دون مسؤولية الإدارة. يتولى إدارة كل عقار من عقارات DST مديرو أصول عقارية وعقارات محترفون. في السابق، كان الاستثمار في هذه العقارات مقتصراً على المستثمرين المؤسسيين الكبار، مثل شركات التأمين على الحياة، وصناديق التقاعد، وصناديق الاستثمار العقاري (REITs)، وأوقاف الجامعات، والمؤسسات. أما الآن، وباعتبارها خياراً بديلاً قابلاً للتطبيق بموجب المادة 1031 من قانون الضرائب الأمريكي، من خلال صناديق الاستثمار العقاري (DST)، أصبح بإمكان المستثمرين الأفراد الاستثمار في مجموعة متنوعة من أنواع العقارات الاستثمارية ذات الجودة المؤسسية، والتي لم يكن بإمكانهم شراؤها بشكل فردي. تنتشر استثمارات صناديق الاستثمار العقاري (DST) في جميع أنحاء الولايات المتحدة. وتشمل أنواع العقارات مجمعات سكنية متعددة العائلات، ومباني مكاتب، وعقارات صناعية، ومتاجر متعددة المستأجرين، وسكن طلابي، ومرافق رعاية المسنين، ومرافق تخزين ذاتي، وعيادات طبية، ومتاجر لمستأجر واحد، وغيرها. [ 4 ]

تاريخ

يعود مفهوم الصناديق الاستئمانية التجارية، وخاصة تلك المتعلقة بحيازة الممتلكات، إلى القانون العام الإنجليزي في القرن السادس عشر . [ 5 ] في ولاية ديلاوير، لم يبدأ القانون العام بالاعتراف بالصناديق الاستئمانية القانونية إلا في عام 1947. [ 6 ] ولم يكن هناك أي اعتراف قانوني بالصناديق الاستئمانية القانونية حتى صدور قانون ديلاوير للصناديق الاستئمانية القانونية (DSTA) ، 12 Del. C. 3801 وما يليها ، في عام 1988. [ 6 ] وبموجب هذا القانون، الذي تم تطويره على أساس قانون الصناديق الاستئمانية ، [ 7 ] أصبحت الصناديق الاستئمانية القانونية معترفًا بها ككيان قانوني مستقل، منفصل عن أمينها (أوصيائها)، [ 8 ] مما يمنحها حرية التصرف بعيدًا عن نموذج قانون الشركات. [ 7 ] وفي إطار تقاليد قانون الصناديق الاستئمانية، تتيح حرية التعاقد لأمين (أوصيائها) هيكلة كيانهم بطريقة تحقق أقصى فائدة لعلاقة جميع الأطراف وخبراتهم، مع توفير حماية من المسؤولية مماثلة لتلك التي توفرها الشركات ذات المسؤولية المحدودة أو شركات التضامن . [ 7 ] منذ عام 2000، ازداد استخدام الصناديق الاستئمانية القانونية في ولاية ديلاوير كوسيلة لتأجيل الضرائب ، وحماية الأصول، وتحسين الميزانية العمومية في قطاعات العقارات ، والتوريق ، والتمويل المتوسط ، وصناديق الاستثمار العقاري (REITs)، والصناديق المشتركة . [ 7 ] أما ولاية ماساتشوستس، وهي ولاية أخرى تطبق قانون الصناديق الاستئمانية، فتشير إلى كيانها القانوني باسم " صندوق استئماني تجاري في ماساتشوستس" . مع ذلك، لا تزال معظم الولايات تعتمد على القانون العام للإشراف على الصناديق الاستئمانية ضمن نطاق اختصاصها. [ 5 ]

متطلبات التكوين

الصفحة الأولى من نموذج شهادة الائتمان القانوني في ولاية ديلاوير بالإضافة إلى ختم ولاية ديلاوير الرسمي
نموذج شهادة الوصاية القانونية لولاية ديلاوير وختم الولاية الرسمي.

يُعدّ إنشاء صندوق استئماني قانوني في ولاية ديلاوير إجراءً بسيطًا وغير مكلف نسبيًا، مقارنةً بإجراءات تأسيس أنواع الكيانات الأخرى الأكثر تعقيدًا. ولإنشاء صندوق استئماني قانوني، يجب على جميع الأطراف المعنية إعداد اتفاقية استئمان خاصة لضمان حماية المصالح الفردية. [ 5 ] ولا يُشترط تقديم اتفاقية الاستئمان الخاصة لأي مسؤول حكومي. [ 5 ] وبمجرد إتمام الاتفاقية، يُمكن الحصول على شهادة استئمان من قسم الشركات في ديلاوير واستكمالها. [ 5 ] بعد ذلك، يلزم توقيعات أمين (أوصياء) الاستئمان المعنيين، ثم تقديم النماذج إلى قسم الشركات، مع دفع رسوم معالجة لمرة واحدة قدرها 500 دولار أمريكي. وإذا كان الصندوق الاستئماني القانوني شركة استثمار مسجلة، أو سيصبح كذلك، فيجب عليه الاحتفاظ بوكيل مسجل ومكتب مسجل داخل ولاية ديلاوير. [ 2 ] إذا لم تكن هناك رغبة في أن يكون الصندوق الاستئماني القانوني شركة استثمارية، فإن الشرط الوحيد المتبقي هو أن يكون له وصي واحد على الأقل مقيم في ولاية ديلاوير أو لديه مقر عمل رئيسي فيها. [ 2 ] [ 5 ]

التبادل الفيدرالي/1031

في 16 أغسطس 2004، نُشرت نشرة الإيرادات الداخلية رقم 2004-33 بالإشارة إلى القرار الضريبي رقم 2004-86 . وتعلق الأمر بصندوق استئماني قانوني في ولاية ديلاوير عُرض على دائرة الإيرادات الداخلية ووزارة الخزانة، اللتين أصدرتا قرارًا بشأن المسألتين التاليتين: [ 8 ] [ 9 ]

  1. "كيف يتم تصنيف الصندوق الاستئماني القانوني في ولاية ديلاوير، الموصوف في قانون ديلاوير، الباب 12، المواد 3801 - 3824 ، لأغراض الضرائب الفيدرالية؟" [ 8 ] [ 9 ]
    "إن الصندوق الاستئماني القانوني في ولاية ديلاوير الموصوف أعلاه هو صندوق استثماري، بموجب المادة 301.7701-4(ج) ، والذي سيتم تصنيفه كصندوق استئماني لأغراض الضرائب الفيدرالية." [ 8 ] [ 9 ]
  2. "هل يجوز لدافع الضرائب استبدال عقار بحصة في صندوق استئماني قانوني في ولاية ديلاوير دون الاعتراف بالربح أو الخسارة بموجب المادة 1031 من قانون الإيرادات الداخلية؟" [ 8 ] [ 9 ]
    يجوز للمكلف استبدال عقار بحصة في صندوق ديلوير القانوني المذكور أعلاه دون الاعتراف بالربح أو الخسارة بموجب المادة 1031 ، إذا تم استيفاء المتطلبات الأخرى للمادة 1031. [ 8 ] [ 9 ] [ 10 ]

قدمت هذه الأحكام الصادرة عن الحكومة الفيدرالية فكرة أوضح مفادها أن الصناديق الاستئمانية القانونية في ولاية ديلاوير كيانات قانونية منفصلة عن أمنائها، مما يمنحها مسؤولية محدودة. إضافةً إلى ذلك، تبين أن الصناديق الاستئمانية القانونية في ديلاوير تُعتبر صندوقًا استئمانيًا لأغراض الضرائب الفيدرالية، مما يجعلها كيانًا عابرًا يُخفف العبء الضريبي على أمنائها. [ 8 ] [ 9 ] ويُقدم الحكم الثاني رأيًا مفاده أن العقارات، المملوكة بموجب صندوق استئماني قانوني في ديلاوير، مؤهلة لاستخدام عملية التبادل وفقًا للمادة 1031 ، دون الاعتراف بالربح أو الخسارة، طالما استُوفيت الشروط السبعة التالية: [ 8 ] [ 9 ]

  1. بمجرد إغلاق العرض، لا يمكن تقديم أي مساهمات مستقبلية إلى صندوق DST من قبل المستفيدين الحاليين أو الجدد.
  2. لا يجوز للوصي إعادة التفاوض على شروط القروض الحالية ولا يمكنه اقتراض أي أموال جديدة من أي طرف، إلا إذا كان هناك تقصير في سداد القرض نتيجة لإفلاس المستأجر أو عجزه عن السداد.
  3. لا يجوز للوصي إعادة استثمار عائدات بيع عقاراته.
  4. يقتصر دور الوصي على القيام بنفقات رأسمالية فيما يتعلق بالعقار لأغراض الإصلاح والصيانة العادية، والتحسينات الرأسمالية غير الهيكلية البسيطة، وتلك التي يقتضيها القانون.
  5. لا يجوز استثمار أي احتياطيات أو أموال نقدية محتفظ بها بين تواريخ التوزيع إلا في التزامات الدين قصيرة الأجل.
  6. يجب توزيع جميع الأموال النقدية، باستثناء الاحتياطيات الضرورية، على أساس فوري.
  7. لا يجوز للوصي إبرام عقود إيجار جديدة، أو إعادة التفاوض على عقود الإيجار الحالية إلا إذا كانت هناك حاجة لذلك بسبب إفلاس المستأجر أو عجزه عن السداد.

محلي

باعتبارها كيانًا أُنشئ داخل حدود ولاية ديلاوير ومُدرجًا في ميثاق الولاية، الباب 12، الفصل 38، فلا شك في موقف الولاية من دعم صندوق ديلاوير القانوني. [ 11 ] تُوفر صناديق ديلاوير القانونية مسؤولية محدودة، مما يمنح كل وصي ميزة حماية الأصول الشخصية. يمكن هيكلة هذه الصناديق ككيانات عابرة، بحيث يذهب أي دخل مباشرةً إلى النموذج 1040 الخاص بكل وصي وإلى الإقرارات الضريبية للولاية، وبالتالي تجنب ضريبة الدخل على مستوى الكيان. [ 2 ] [ 11 ] [ 12 ]

تُعدّ خصائص الصندوق الاستئماني القانوني في ولاية ديلاوير جذابة للغاية للعديد من الكيانات التجارية. وتشمل هذه الخصائص ما يلي: [ 7 ] [ 13 ]

  • حماية المسؤولية للوصي (الأوصياء) (مثل الرهونات، والتزامات السندات)
  • حماية الأصول للمالك المستفيد (أو العكس: لا يمكن لدائن المالك المستفيد من صندوق الاستثمار العقاري اتخاذ إجراءات قانونية ضد ممتلكات صندوق الاستثمار العقاري).
  • كيان قانوني منفصل
  • تفويض الإدارة
  • متطلبات استثمارية دنيا منخفضة
  • يجوز للمستثمرين النقديين إتمام عملية تبادل وفقًا للمادة 1031 عند البيع [ 14 ]
  • التسجيل لمرة واحدة
  • لا حاجة للاجتماعات السنوية
  • لا توجد ضريبة امتياز
  • لا يوجد حد لعدد المستثمرين
  • إمكانية الحصول على التعويض
  • الاعتراف بالسلاسل المنفصلة
  • سهولة الحصول على عقود الإيجار والقروض وسندات الشركات والأوراق المالية (كجزء من صناديق الاستثمار العقاري، وما إلى ذلك).

مراجع

  1. ↑ "صناديق الأعمال في ديلاوير" . لاري د. سوليفان، المحامي . تم الاطلاع عليه بتاريخ 12-11-2010 .
  2. 1 2 3 4 "صندوق ديلاوير القانوني" . شركة ديلاوير للخدمات المؤسسية. مؤرشف من الأصل بتاريخ 14 يونيو 2010. تم الاطلاع عليه بتاريخ 12 نوفمبر 2010 .
  3. ↑ باباس، ليزلي (6 يناير 2016). جني الأرباح المعفاة من الضرائب . ISBN 978-0692582145.
  4. ↑ باباس، ليزلي (6 يناير 2016). جني الأرباح المعفاة من الضرائب . ISBN 978-0692582145.
  5. 1 2 3 4 5 6 "101 حول الصناديق الاستئمانية القانونية في ولاية ديلاوير" . ريك بيل . تم الاطلاع عليه بتاريخ 12 نوفمبر 2010 .
  6. 1 2 "الصناديق الاستئمانية القانونية في ولاية ديلاوير" . سكوت إي. واكسمان. مؤرشف من الأصل بتاريخ 15 يوليو 2011. تم الاطلاع عليه بتاريخ 12 نوفمبر 2010 .
  7. 1 2 3 4 5 "الصناديق الاستئمانية القانونية في ولاية ديلاوير: أفضل ميزات هذا الشكل الجديد من الكيانات" . تشارلز ج. دورانتي. 26 يوليو 2010. تاريخ الاسترجاع: 12 نوفمبر 2010 .
  8. 1 2 3 4 5 6 7 8 "نشرة الإيرادات الداخلية: 2004-33" . دائرة الإيرادات الداخلية للولايات المتحدة الأمريكية. 16 أغسطس 2004. تاريخ الاطلاع: 12 نوفمبر 2010 .
  9. 1 2 3 4 5 6 7 "تبادل وجهات النظر بين وزارة الخزانة ومصلحة الضرائب الأمريكية بشأن الفائدة في صندوق ديلاوير القانوني، القرار الضريبي 2004-86" (ملف PDF) . وزارة الخزانة الأمريكية. 20 يوليو 2004. تاريخ الاطلاع: 12 نوفمبر 2010 .
  10. ↑ إدارة، حكايات مالية. "مستشارو صناديق ديلاوير الاستئمانية القانونية (DST) وتبادل 1031" . seracapital.com/ . تم الاطلاع عليه بتاريخ 25 يناير 2021 .
  11. 1 2 "ميثاق ولاية ديلاوير، الباب 12، الفصل 38" . ولاية ديلاوير . تم الاطلاع عليه بتاريخ 12 نوفمبر 2010 .
  12. ↑ "فوائد استخدام DST لتبادل 1031 الخاص بك" .
  13. ↑ دويل، مات (17 أبريل 2015). "فوائد الصندوق الاستئماني القانوني في ولاية ديلاوير" . إكسل بيلدرز . تم الاطلاع عليه بتاريخ 24 يوليو 2015 .
  14. ↑ "DST" . NNN1031 . تم الاسترجاع في 12-11-2010 .

صندوق ديلاوير القانوني [ 1 ]

  1. ↑ كاي، دوايت (2015) عقارات صندوق ديلاوير القانوني (DST): مقدمة عن عقارات DST لمستثمري التبادل 1031