التدهور

التدهور هو مصطلح يعني حدثًا مدمرًا للمبنى، ولكنه يُستخدم بشكل خاص بصيغة الجمع في القانون الإنجليزي لـ

1. الهدر الذي يرتكبه شاغل منصب كنسي
2. التلف الذي يكون صاحب حق الانتفاع (المستأجر) مسؤولاً عنه عادةً عندما يوافق على تسليم العقار في حالة جيدة.

كلمة "التدهور" مشتقة من الكلمة اللاتينية التي تعني نثر أحجار ( lapides ) المبنى. ^{[ 1 ]}

في القانون الإنجليزي العام، لا يملك المستأجر مدى الحياة سلطة قطع الأشجار أو هدم المباني، أو تركها تتدهور . ويُعتبر شاغل الوظيفة الكنسية، بموجب القانون، مستأجراً مدى الحياة لمنصبه ، ويجب على القائمين على إدارته تعويضه عن أي هدر، سواء كان طوعياً أو ضمنياً، لخلفه في المنصب. وتعتمد المبادئ التي تُحدد على أساسها هذه الأضرار، وكيفية صرف الأموال المستحقة عنها، جزئياً على القانون الكنسي القديم وجزئياً على قوانين البرلمان . ^{[ 1 ]}

تُثار عادةً مسائل إهمال المباني الكنسية فيما يتعلق بمسكن القس والمباني الأخرى التابعة له. وتشمل هذه المسائل الأسوار والتحوطات والخنادق وما شابهها، والتي يتحمل القس مسؤولية إصلاحها . وفي قضية بارزة (روس ضد أدكوك، 1868، LR 3 CP 657)، ذُكر أن المحكمة لم تكن على دراية بأي سابقة أو قرار يُوسّع نطاق مسؤولية منفذي وصية القس المتوفى ليشمل أي نوع من أنواع الإهمال يتجاوز إهمال المنزل أو المذبح أو المباني أو الأسوار الأخرى التابعة للكنيسة. وقد رُئي أن مجرد سوء إدارة أو استغلال الأراضي الكنسية لا يُنشئ دعوى إهمال. ^{[ 1 ]}

لتحسين وضع القانون المتعلق بحالات الإهمال في المباني، تم إقرار قانون إهمال المباني الكنسية لعام ١٨٧١. وتُعرَّف المباني التي ينطبق عليها القانون بأنها المساكن، والمصليات، والجدران، والأسوار، وغيرها من المباني والأشياء التي يلتزم شاغل المنصب الكنسي بصيانتها وفقًا للقانون والعرف. وفي كل أبرشية، يُعيَّن مساح من قِبَل رؤساء الشمامسة وعمداء المناطق الريفية، رهناً بموافقة الأسقف ؛ ويقوم هذا المساح، بتوجيه من الأسقف، بفحص المباني في الحالات التالية: ^{[ ١ ]}

1. عندما يتم الحجز على الرعية ؛
2. عندما يكون شاغراً؛
3. بناءً على طلب شاغل المنصب أو بناءً على شكوى من رئيس الشمامسة أو عميد الريف أو الراعي .

يُحدد المساح الأعمال المطلوبة، ويُقدم تقديرًا لتكلفتها المُحتملة. في حالة شغور منصب رعية، يجوز للراعي الجديد والراعي السابق أو ممثليه الاعتراض على تقرير المساح لأي أسباب واقعية أو قانونية، وللأسقف، بعد دراسة الأمر، إصدار أمر بإجراء الإصلاحات وتحديد تكلفتها، والتي يتحملها الراعي السابق أو ممثلوه . يصبح المبلغ المذكور دينًا مستحقًا من الراعي السابق أو ممثليه للراعي الجديد، الذي يُسدد المبلغ عند استرداده إلى حكام صندوق الملكة آن الخيري . ^{[ 1 ]}

يدفع الحكام تكاليف الأعمال عند تنفيذها بعد استلام شهادة من المساح؛ وعندما يكتمل العمل بما يرضيه، يُصدر المساح شهادة بذلك، تُعفي شاغل المنصب من المسؤولية عن أعمال الترميم والإهمال لمدة خمس سنوات. ويجوز إزالة المباني غير الضرورية التابعة لدار الإقامة، بتفويض من الأسقف وموافقة الراعي. ويتعلق قانون تعديل صدر عام ١٨٧٢ (تعديل قانون الترميم والإهمال الكنسي لعام ١٨٧١) بشكل رئيسي بالسلف التي يقدمها حكام مؤسسة الملكة آن الخيرية لأغراض هذا القانون. ^{[ ١ ]}

في عالم العقارات التجارية ، يشير مصطلح "الإهمال" إلى انتهاكات بنود عقد الإيجار المتعلقة بحالة العقار، وعملية معالجة تلك الانتهاكات. ^{[ 2 ]}

يلتزم المستأجرون في عقود الإيجار التجارية بالحفاظ على العقار في حالة جيدة؛ وفي حال عدم التزامهم بذلك، يُطبّق قانون الإهمال. يحق للمؤجرين تقديم قائمة بالإهمال للمستأجر، إما أثناء مدة الإيجار أو، في أغلب الأحيان، عند انتهائها ، مع تفصيل المخالفات. وتتمثل سبل انتصاف المؤجر في إلزام المستأجر بإجراء الإصلاحات المحددة أو مطالبة المؤجر باسترداد تكلفة إصلاح الإهمال. ^{[ 3 ]} يحدث الإهمال عادةً عند انتهاء عقد الإيجار، وكثيراً ما تنشأ نزاعات بين المؤجرين والمستأجرين حول نطاقه، وللوصول إلى حل، لا بد من مراجعة السوابق القضائية التي تعود لأكثر من مئة عام. وفي حالات الركود الاقتصادي، يصبح الإهمال شائعاً أيضاً، سواء أثناء مدة الإيجار أو في حال قيام المستأجر بإنهاء العقد في حال وجود بند يسمح له بذلك. ^{[ 4 ]} تُسوّى معظم حالات التلفيات عن طريق التفاوض، ولكن توجد طرق أخرى لإثبات الخسارة التي تكبّدها المؤجر، مثل تقييم انخفاض قيمة العقار. وعادةً ما يستشير المؤجرون والمستأجرون خبيرًا متخصصًا في المساحة أو مستشارًا عقاريًا.

توجد إرشادات رسمية بشأن حالات التلف، مثل بروتوكول PLA الذي تم اعتماده بموجب قواعد الإجراءات المدنية في عام 2012. ^{[ 5 ]} وتصدر المؤسسة الملكية للمساحين المعتمدين مذكرة إرشادية حول التعامل مع مطالبات التلف، وهي حاليًا في طبعتها السادسة. ^{[ 6 ]} ويتطلب معيار المحاسبة FRS12 الصادر عن مجلس التقارير المالية من شاغلي العقارات تخصيص ميزانية لحالات التلف في حساباتهم ^{[ 7 ]،} مما يدفع المزيد من المستأجرين إلى طلب المشورة بشأن حالات التلف قبل انتهاء عقود إيجارهم. ^{[ 8 ]}