أزمة السكن

يتناقش الاقتصاديون حول أسباب الأزمة. في عام 2022، وجد الاقتصاديان كريستيان هيلبر وأوليفييه شوني أن الرأي السائد في هذا النقاش يُرجع السبب الرئيسي إلى أن قيود العرض، مثل قيود استخدام الأراضي، حالت دون تلبية الطلب المتزايد على المساكن، مما أدى إلى ارتفاع تكاليفها. في المقابل، أرجعت آراء أخرى في هذا النقاش أسبابًا أخرى إلى عوامل الاقتصاد الكلي، وظروف التمويل، وضعف التنبؤ بالأسعار المتوقعة. ^{[ 5 ]} كما يُساهم انخفاض دخل الأفراد في الأزمة العالمية. ^{[ 2 ]}

تشير الأبحاث إلى أن التقييد المفرط في قوانين تقسيم المناطق يؤدي إلى ارتفاع أسعار المساكن من خلال الحد من عدد المناطق المسموح فيها بالبناء. ^{[ 9 ]} وقد وجدت الدراسات، على سبيل المثال، أن التقييد المفرط في قوانين تقسيم المناطق قد يجعل المنازل أغلى بنسبة تزيد عن 50% من التكلفة الفعلية لبنائها. ^{[ 10 ]} كما وُجهت انتقادات لقوانين البناء لتفاقمها أزمة السكن من خلال رفع تكلفة المساكن الجديدة. ^{[ 11 ]}

أظهرت دراسة أجرتها مؤسسة موديز أناليتكس أن الأسباب الرئيسية للأزمة تشمل أيضاً نقص العمالة والمواد. وقد يكون لجائحة كوفيد-19 دورٌ في تفاقم الأزمة. وفي بعض المناطق، تُعدّ أزمات اللاجئين عاملاً مساهماً. ^{[ 4 ]}

على الرغم من أن المدن الكبرى حول العالم تواجه نقصًا في المساكن، إلا أن هناك تباينًا كبيرًا بين الدول وأنظمة التخطيط المختلفة. ^{[ 12 ]} ففي الدول المتقدمة، على سبيل المثال، تتمتع المدن اليابانية بوفرة نسبية في المساكن بأسعار معقولة مقارنة بحجمها، وهو ما يعزوه البعض إلى سيطرة الدولة على تقسيم المناطق (عن طريق الحد من سلطة الحكومات المحلية في منع مشاريع البناء الجديدة) وسهولة وسرعة إصدار تراخيص البناء. في المقابل، تتميز معظم الدول الناطقة بالإنجليزية بأنظمة تخطيط تسمح بعرقلة مشاريع الإسكان من قبل السكان المحليين، مما يؤدي إلى ارتفاع الأسعار ونقص المساكن. أما الدول الأوروبية المتقدمة، التي تُفضل البناء بكثافة أعلى من الدول الناطقة بالإنجليزية، فقد اتبعت مسارًا وسطًا بين هذين النهجين. ^{[ 13 ]}

ساهمت أزمات السكن في الاضطرابات الاجتماعية في مدن حول العالم. ^{[ 5 ]} وقد ألحقت هذه الأزمات ضرراً بالغاً بالوضع المالي لجيل الألفية وجيل زد ، الذين دخلوا سوق إسكان أكثر تنافسية، مما أدى إلى إنفاق نسبة أعلى من دخلهم على تكاليف السكن. ^{[ 14 ]} وتشير بوليتيكو إلى أن هذا الوضع في العديد من البلدان سمح للسياسيين الشعبويين بتأجيج المشاعر المعادية للمهاجرين بين الناخبين الشباب، وأدى إلى جيل أكثر تشككاً في قدرة الديمقراطية على تحقيق النتائج. ^{[ 14 ]}

تُعتبر المساكن في المدن الرئيسية في أستراليا من بين الأقل تكلفة في العالم. ^{[ 15 ]}

تزعم بعض المنظمات أن "الأمر يتجاوز مجرد أزمة سكن، فقد تحول إلى كارثة وطنية شاملة". ^{[ 16 ]} أو أن الأزمة "ليست مجرد حالة طوارئ سكنية، بل هي حالة طوارئ وطنية". ^{[ 17 ]}

اعتبارًا من عامي 2025/2026، تُعتبر سيدني ثاني أغلى سوق عقاري في العالم من حيث القدرة على تحمل تكاليف السكن. ^{[ 18 ] [ 19 ]}

بلغت نسبة ملكية المنازل في ألمانيا 46.7% فقط عام 2022، وهي نسبة منخفضة تقليديًا مقارنةً بدول أخرى، ويعود ذلك إلى ارتفاع نسبة المساكن المدعومة أو الخاضعة لرقابة الإيجار. ولا تخصم الحكومة الألمانية فوائد الرهن العقاري من الضرائب. ^{[ 20 ]} وفي العقد الأول من الألفية الثانية، خفضت ألمانيا الدعم الحكومي لملكية المنازل. ^{[ 21 ]} إلا أنه في السنوات الأخيرة، شهدت ألمانيا أيضًا ارتفاعًا حادًا في نسبة السكان الذين يعيشون في مساكن مكتظة، مقارنةً بمتوسطات الاتحاد الأوروبي. ^{[ 22 ] [ 23 ]}

بحسب تقرير صادر عن المنظمة الوطنية للمباني عام ٢٠١٢ ، قُدِّر النقص في الوحدات السكنية بالمناطق الحضرية بنحو ١٨.٧٨ مليون وحدة. ويُعدّ هذا النقص حادًا بشكل خاص لدى الأسر المنتمية إلى الشريحة الاقتصادية الأقل دخلًا (التي لا يتجاوز دخلها السنوي ٣٠٠ ألف روبية)، حيث يبلغ النقص ١٠.٥٥ مليون وحدة، وكذلك لدى شريحة الدخل المنخفض (التي يتراوح دخلها السنوي بين ٣٠٠ ألف و٦٠٠ ألف روبية)، حيث يبلغ النقص ٧.٤١ مليون وحدة. أما شريحة الدخل المتوسط ​​فما فوق (الأسر التي يتجاوز دخلها السنوي ٦٠٠ ألف روبية) فتواجه نقصًا قدره ٠.٨٢ مليون وحدة. ^{[ ٢٤ ] [ ٢٥ ]}

تواجه هولندا أزمة سكن مزمنة ومتفاقمة، تتسم بنقص مستمر في المساكن المتاحة. ففي منتصف عام 2025، بلغ النقص في البلاد حوالي 396 ألف وحدة سكنية، أي ما يعادل 4.8% من إجمالي المساكن، بانخفاض طفيف عن العام السابق الذي بلغ فيه النقص 401 ألف وحدة. ^{[ 26 ]} وإذا استمرت الاتجاهات الحالية، يتوقع الخبراء أن يرتفع النقص في المساكن إلى 453 ألف وحدة بحلول عام 2027، ويعود ذلك بشكل رئيسي إلى تأثير تجميد إيجارات الإسكان الاجتماعي على دخل جمعيات الإسكان. ^{[ 27 ]}

يبرز هذا الضغط بشكلٍ جليّ في المراكز الحضرية مثل أمستردام وأوتريخت وروتردام، حيث تجاوز الطلب، المدفوع بالنمو السكاني واللوائح التخطيطية الصارمة، وتيرة البناء الجديد. فعلى الرغم من الأهداف الحكومية المتمثلة في بناء 100 ألف منزل جديد سنويًا، لم يُضَف إلى المخزون السكني في عام 2024 سوى حوالي 82 ألف منزل. ^{[ 26 ]} علاوة على ذلك، تخلّف الإسكان الاجتماعي عن الركب: ففي الفترة من 2020 إلى 2023، لم تُحقّق سوى 51 بلدية من أصل 342 بلدية في هولندا هدف تخصيص 30% على الأقل من المباني الجديدة للإسكان الاجتماعي، بينما لم تُقدّم 34 بلدية أيًّا منها على الإطلاق. ^{[ 28 ]}

تُخلّف هذه الأزمة آثارًا اجتماعية عميقة. ويواجه الشباب، على وجه الخصوص، صعوبات جمّة: إذ اضطر أكثر من 40% ممن يبحثون عن سكن إلى تأجيل مراحل مهمة في حياتهم، كالانتقال للعيش مع شريك أو تكوين أسرة، بسبب ضيق ذات اليد. وقد سعى واضعو السياسات إلى التخفيف من هذه المعاناة من خلال آليات مثل قانون إدارة العقارات الجيدة (الذي سُنّ عام 2023) وقانون الإيجار الميسور (الذي طُبّق عام 2024)، والذي يحدد سقفًا لإيجارات المساكن متوسطة السعر عند حوالي 1123 يورو شهريًا، ويحد من الزيادات السنوية في الإيجارات. ومع ذلك، يرى النقاد أن هذه الإجراءات قد تعيق قدرة جمعيات الإسكان على الاستثمار في الإنشاءات الجديدة والصيانة، مما يُفاقم الأزمة بدلًا من تخفيفها. ^{[ 26 ]}

سارعت أوكلاند إلى زيادة المعروض من المساكن وإبطاء وتيرة ارتفاع الإيجارات وأسعار المنازل من خلال تخفيف القيود المفروضة على البناء. ^{[ 29 ] [ 30 ]} شهدت أوكلاند نموًا في الإيجارات بوتيرة أبطأ من غيرها من مناطق البلاد، وأبطأ من نمو الدخول، منذ أن بدأت إصلاح قوانين الإسكان في عام 2013. وبحلول يوليو 2024، قدّر رايان غرينواي-ماكغريفي أن الإيجارات كانت أقل بنسبة 28% مما كانت ستكون عليه لولا هذه الإصلاحات. ^{[ 31 ]} واستنادًا إلى نجاح أوكلاند، أقرت الحكومة الوطنية، بتوافق الحزبين، في أكتوبر 2021، قانونًا يسمح ببناء 3 وحدات سكنية و3 طوابق في معظم المدن الكبرى في البلاد. ^{[ 32 ] [ 33 ]}

تواجه المملكة المتحدة نقصاً إقليمياً في المساكن، مع وجود نقص في العرض وارتفاع في الطلب في الجنوب، مقارنة بوفرة المساكن في المناطق الشمالية التي تعاني من ركود اقتصادي. ^{[ 34 ]}

يستخدم إطار سياسة التخطيط الوطني في المملكة المتحدة " المعادلة القياسية" لتقييم احتياجات الإسكان المحلية. وتعتمد هذه المعادلة على توقعات نمو الأسر، مع تعديلها وفقًا للقدرة على تحمل التكاليف ^{[ 35 ].} ويقول منتقدو هذه الطريقة إنها لا تأخذ في الحسبان النقص الحالي في المساكن. فالأسر التي تعيش في مساكن سيئة الصيانة أو مكتظة لا تُمثَّل في المعادلة القياسية ^{[ 36 ]} . ويُقدِّر تقرير صدر عام 2019 أن 4.75 مليون أسرة في بريطانيا العظمى بحاجة إلى سكن لائق وبأسعار معقولة ^{[ 37 ] .}

في الانتخابات العامة لعام 2019 ، أقرّ الحزبان السياسيان الرئيسيان بنقص المساكن كعائق أمام البلاد، وتعهدا بزيادة المعروض منها. ^{[ 38 ] [ 39 ]} وقد حدد البرلمان هدفاً معلناً يتمثل في بناء 300 ألف منزل جديد سنوياً بحلول منتصف العقد الحالي. ^{[ 40 ]}

يلجأ العديد من مشتري المنازل إلى شراء المساكن بالتقسيط عبر الرهن العقاري، إلا أن تغير الظروف الاقتصادية قد يُعجزهم عن سداد قروضهم. ويشير غورين وماكويد (2020) إلى أن عمليات حبس الرهن العقاري واسعة النطاق قد تتفاعل مع سوق الإسكان لتفاقم انخفاض أسعار الأصول، مما يؤدي إلى انخفاض الأسعار عن المستويات التي تحددها العوامل الأساسية: "عندما يتعرض سوق الإسكان لصدمة تُقلل الطلب على المساكن وتُسبب بعض عمليات حبس الرهن العقاري - على سبيل المثال، انخفاض معدل التوظيف... فإن التفاعلات الديناميكية بين انخفاض الأسعار، وحالات التخلف عن السداد، وقيود الائتمان تُبقي أعدادًا متزايدة من المشترين خارج السوق. ويؤدي ندرة المشترين إلى انخفاض الأسعار، وتكثيف سوق المشترين، مما يُفضي إلى دوامة هبوطية من الأسعار وحالات التخلف عن السداد." ^{[ 42 ]}

إلى جانب الاتجاهات طويلة الأجل التي تحركها العوامل الأساسية، تخضع أسعار المنازل أيضًا لدورات الأصول. يناقش الاقتصاديون أسباب هذه الدورات، لكنهم درسوا ارتباطاتها بتغير المعتقدات حول أسعار الأصول، والظروف الاقتصادية العامة، وقيود الائتمان، والتفاعلات مع مُقرضي الرهن العقاري. وكجزء من دورة الأصول، يمكن أن ترتفع أسعار المنازل فوق المستويات التي تحددها العوامل الأساسية (" فقاعة الإسكان "). خلال فترة التصحيح، قد تحدث أزمة مالية-إسكانية في سياق دوامة هبوط الأسعار وحالات حبس الرهن. هذه "الدوامة السعرية وحالات حبس الرهن... تدفع الأسعار إلى ما دون مستواها طويل الأجل"، مما يؤدي إلى أنماط مثل دورة الازدهار والانهيار والتعافي في سوق الإسكان في العقد الأول من الألفية الثانية. ^{[ 43 ]} يمكن أن يكون لأزمات حبس الرهن هذه عواقب وخيمة على الاقتصاد ككل.