أزمة تسرب المياه في الشقق السكنية

تتمتع منطقة البر الرئيسي السفلي وجنوب جزيرة فانكوفر بمناخ محيطي معتدل ، يشهد كل عام فترات طويلة من الطقس البارد والرطب والغائم والممطر. تتلقى منطقة فانكوفر الكبرى أكثر من 161 يومًا ممطرًا سنويًا، ويتراوح معدل هطول الأمطار فيها بين 1153 و2477 مليمترًا (45.4-97.5 بوصة) سنويًا، أي ما يقارب ضعف معدل هطول الأمطار في لندن، إنجلترا ؛ وثلاثة أضعاف معدل هطول الأمطار في روما، إيطاليا ؛ وأكثر من أربعة أضعاف معدل هطول الأمطار في لوس أنجلوس . وبمتوسط ​​درجة حرارة صيفية قصوى تتراوح بين 21 و22 درجة مئوية (70-72 درجة فهرنهايت) ، تجف المباني ببطء شديد (أو لا تجف على الإطلاق) مقارنةً بتلك الموجودة في جنوب كاليفورنيا أو المناطق ذات المناخ المتوسطي، حيث يصل متوسط ​​درجات الحرارة الصيفية القصوى إلى 28-30 درجة مئوية (82-86 درجة فهرنهايت) . وقد وفر تصميم المباني في المناطق الساحلية من مقاطعة كولومبيا البريطانية حماية أكبر من المناخ الرطب والممطر مقارنةً بالتصاميم الحديثة حتى ذلك الحين، وذلك من خلال استخدام ميزات مثل الأسقف المتدلية التي تحمي الجدران أسفلها من التعرض المباشر للمطر. ^{[ 16 ] [ 17 ]}     

كانت ما بعد الحداثة أحد أبرز أنماط التصميم المعماري في ثمانينيات وتسعينيات القرن العشرين ، حيث تميزت بأساليب وأشكال معمارية مستوحاة من البحر الأبيض المتوسط ​​وجنوب كاليفورنيا . وقد حظي هذا النهج التصميمي بتسويق مكثف وأصبح نمطًا رائجًا. ومن العناصر المعمارية الشائعة في تلك الفترة: أسطح بدون بروزات أو حواف بارزة، وجدران مكسوة بالجص، وممرات مفتوحة، ونوافذ مقوسة، ووصلات معقدة في الكسوة، وكلها عوامل زادت من فرص تسرب المياه، وأكدت العديد من الدراسات أنها ساهمت بشكل كبير في هذه الظاهرة. ^{[ 18 ] [ 19 ]}

قامت مدينة فانكوفر، أكبر مدن مقاطعة كولومبيا البريطانية، بتعديل قانون تقسيم المناطق لديها ليشمل بروزات الأسقف ضمن مساحة الأرضية المسموح بها (القابلة للبناء والبيع)، والمعروفة بنسبة مساحة الأرضية ( FSR) . وقد أُدرجت بروزات الأسقف في حساب نسبة مساحة الأرضية، ولأن ذلك قلل من مساحة الأرضية المسموح بها، فقد تم حذفها في كثير من الأحيان من التصاميم. وأدى اختفاء بروزات الأسقف إلى تعرض الجدران مباشرةً لمياه الأمطار.

كما أن حساب نسبة مساحة السطح إلى مساحة البناء من خارج غلاف المبنى، بدلاً من حسابها من مركز الجدار أو داخله، ساهم في تشجيع استخدام جدران أرق وأنظمة حماية من المطر . واستُبعدت الممرات المكشوفة من حساب هذه النسبة، مما شجع على إدراجها في التصميم. ^{[ 20 ]}

قبل عام 1993 في مقاطعة كولومبيا البريطانية، لم يكن مطلوبًا من المهندسين المعماريين والمهندسين التصديق على أن التصميم يفي بمتطلبات قوانين البناء، أو مراجعة جودة البناء، أو التصديق على أن البناء قد تم تنفيذه وفقًا للقوانين والرسومات والمواصفات المسموح بها، بما في ذلك تلك المتعلقة بتوفير غلاف بناء مقاوم للعوامل الجوية.

لم يكن يُشترط على مهندسي التصميم إجراء هذه المراجعات الشاملة أثناء البناء، ولم يُكلّفهم المطورون الذين لا يرغبون في تكبّد رسوم إضافية بهذه المهمة. وقد ترك هذا الأمر مسؤولية التفسير الصحيح والتنفيذ السليم للمطورين أو المقاولين، الذين إما يفتقرون إلى الخبرة و/أو لديهم حافز مالي لخفض التكاليف. تم تعديل قوانين البناء الإقليمية وقوانين فانكوفر في عام ١٩٩٣ لتشترط، كشرط للحصول على رخصة البناء ورخصة الإشغال، إشراك مهندسي تصميم لإجراء هذا المستوى من الاعتماد والإشراف. ومع ذلك، لم يُطبّق هذا البند من القوانين في كثير من مشاريع الوحدات السكنية؛ حيث مُنحت تراخيص البناء بموجب قسم آخر من القانون لا يشترط خطابات ضمان. ^{[ ٢١ ]}

بدأ قانون البناء الوطني الكندي ، الذي يستند إليه قانون البناء في مقاطعة كولومبيا البريطانية وقانون البناء في فانكوفر، منذ سبعينيات وثمانينيات القرن الماضي، بإدخال تعديلات تدريجية تلزم بزيادة إحكام إغلاق الجدران الخارجية لمنع تسرب بخار الماء من داخل المبنى. ^{[ 22 ]} في معظم المناطق الكندية ذات المناخ الشتوي البارد والجاف، يتسبب تسرب هذا البخار إلى عزل الجدران الخارجية في تكثف الرطوبة وانخفاض كفاءة العزل بشكل ملحوظ، مما يؤدي إلى زيادة استهلاك الطاقة. ورغم أن زيادة إحكام الإغلاق قد توفر الطاقة، إلا أنها قد تمنع الجدران من "التنفس" والجفاف خلال الأشهر الدافئة.

ساهمت ضغوط التطوير وغياب آليات قانونية فعّالة لمنع التنافس على الأتعاب بين المتخصصين في التصميم في انخفاض ملحوظ في الأتعاب المهنية المدفوعة للمهندسين المعماريين والمهندسين المدنيين. ونتيجةً لذلك، في بعض الحالات، أُولي اهتمام أقل بالتفاصيل الدقيقة للرسومات الإنشائية، لا سيما في تفاصيل غلاف المبنى المتعلقة بتغطية الفواصل وعزلها، بالإضافة إلى حالة حواف النوافذ والأبواب. كما تراجعت أو أُلغيت الممارسة المعتادة سابقًا المتمثلة في إشراف المهندسين المعماريين على أعمال البناء في المشروع. ^{[ 23 ]}

في العديد من المشاريع، أنشأ المطورون والمقاولون شركات منفصلة لكل مشروع. عند انتهاء البناء، يتم حلّ شركة المطور و/أو المقاول، مما يحرم أي شخص يرغب في المطالبة بتعويض مالي عن عيوب البناء من أي حق قانوني. هذه الممارسات، وإن كانت تُعتبر "تلاعبًا" غير أخلاقي، إلا أنها لم تكن غير قانونية. ^{[ 24 ]}

اجتذبت طفرة البناء أيضاً عمالاً جدداً عديمي الخبرة، غير ملمين بمهن البناء عموماً وبالممارسات المحلية خصوصاً. ومنذ أوائل ثمانينيات القرن الماضي، أُنجزت غالبية أعمال البناء بواسطة عمالة غير ماهرة. وقد أعرب ممثلو الصناعة والعمال عن قلقهم إزاء تراجع التدريب والدعم المالي الحكومي للمهن وأنظمة التدريب وبرامج التلمذة المهنية. ^{[ 25 ] [ 26 ]}

كان من أهم العوامل المساهمة في الأزمة ازدياد استخدام أنظمة التكسية الخارجية، مثل الجص الأكريليكي ونظام العزل الخارجي والتشطيب (EIFS) ، والتي تتميز بمقاومتها العالية لتسرب الماء والرطوبة. وعلى عكس المواد التقليدية، كالألواح الخشبية أو الجص الإسمنتي، فإن العيب الجوهري في هذه المواد الجديدة هو أن أي ماء أو رطوبة تتسرب إلى داخلها، سواءً عبر الشقوق السطحية (الناتجة عن التمدد الحراري أو التلف)، أو الوصلات غير المحكمة، أو تركيبات العزل غير الصحيحة، تُحتبس داخل الجدار، مما قد يُسبب التلف والتعفن ونمو العفن. ^{[ 27 ] [ 28 ]}

ومن مواد البناء الحديثة الأخرى التي ساهمت في الضرر الاستخدام الواسع النطاق لألواح الخشب المضغوط الموجه (OSB) كطبقة تغليف تحت الكسوة الخارجية . لم تتسبب هذه الألواح في تسرب المياه، لكنها أكثر عرضة للتلف بفعل الماء وأقل قدرة على التهوية من الخشب الرقائقي أو الألواح الخشبية، وهي مادة التغليف القياسية المستخدمة في العقود السابقة. ^{[ 29 ]}

في عام ١٩٩٥، تأسست لجنة أبحاث أغلفة المباني (BERC) بمبادرة من مؤسسة الإسكان والرهن العقاري الكندية (CMHC) لتكون بمثابة جهة تنسيقية لأبحاث مشاكل أغلفة المباني في مقاطعة كولومبيا البريطانية. وشملت الجهات المشاركة وكالات من الحكومة الفيدرالية وحكومة المقاطعة والبلديات؛ وجمعيات مهنية؛ وكليات الهندسة المعمارية والهندسة المدنية بجامعة كولومبيا البريطانية ، ومعهد كولومبيا البريطانية للتكنولوجيا ؛ وشركة أبحاث من القطاع الخاص؛ وجمعيات قطاع التطوير والإنشاء؛ ونقابات عمالية؛ ومقاولين وموردي مواد البناء وجمعياتهم؛ ووكالات تمويل وتأمين. (في عام ٢٠٠٣، اندمجت لجنة أبحاث أغلفة المباني مع مجلس أغلفة المباني في كولومبيا البريطانية (BCBEC) وأُعيد تسميتها إلى لجنة أبحاث المباني (BRC)). ^{[ ٣٠ ] [ ٣١ ]}

في عام ١٩٩٦، أصدرت مؤسسة الرهن العقاري والإسكان الكندية مسحها الخاص بأعطال أغلفة المباني في المناخ الساحلي لكولومبيا البريطانية . وقد أجرت المؤسسة دراسة على ٣٧ مبنىً "مُشكلاً"، وهي المباني التي عانت من مشاكل رطوبة في الجدران أو الأسطح أو الهيكل الخارجي، مما أدى إلى أضرار تطلبت ١٠٠٠٠ دولار أو أكثر لإصلاحها، وتضمنت هذه المباني مواد متنوعة في مكونات الجدران الخارجية. كما شملت الدراسة تسعة مبانٍ "مُقارنة"، وهي المباني التي لم تُعانِ من مشاكل رطوبة لمدة خمس سنوات على الأقل. وتضمنت التوصيات، التي تكرر بعضها في تقارير لاحقة، مزيدًا من الوضوح في استراتيجيات التصميم، وتحسينًا في التفاصيل، وبروتوكولًا لإدارة جودة غلاف المبنى، وتدريبًا للحرفيين في مجال بناء أغلفة المباني ، واستخدام أنظمة الحماية من المطر ، وإرشادات لصيانة أنظمة الجدران الخارجية. ^{[ ٣٢ ]}

في أبريل/نيسان 1998، شُكّلت لجنة تحقيق في جودة بناء الوحدات السكنية في مقاطعة كولومبيا البريطانية (تُعرف باسم لجنة باريت نسبةً إلى رئيسها ديف باريت ). وكانت مهمة اللجنة التحقيق في أزمة تسرب المياه من الوحدات السكنية التي استمرت لعقد من الزمن آنذاك. وعقدت اللجنة جلسات استماع عامة في الفترة من 28 أبريل/نيسان إلى 20 مايو/أيار 1998، تضمنت عروضًا تقديمية من مالكي الوحدات السكنية وممثلين عن قطاعات مختلفة من صناعة البناء السكني، بالإضافة إلى أكثر من 700 مذكرة مكتوبة. وصدر التقرير في 16 يونيو/حزيران 1998. ^{[ 33 ]}

تم تقديم 82 توصية محددة في المجمل، بما في ذلك تغييرات في لوائح تقسيم المناطق، وقوانين البناء، والقانون الإقليمي، والقانون الاتحادي، والتمويل، وترخيص المقاولين، ومتطلبات مهندسي التصميم؛ وإنشاء صندوق تعويضات لإعادة الإعمار ومكتب حماية أصحاب المنازل على مستوى المقاطعة. ^{[ 34 ]}

في عام 1999، تم تشكيل لجنة تحقيق (ثانية) في جودة بناء الوحدات السكنية (الجزء الثاني) عقب انهيار شركة ضمان المنازل الجديدة في كولومبيا البريطانية (NHWBC)، التي كانت تُدار وتُموّل من قِبل قطاع البناء، وكانت أكبر مزود لتغطية ضمان المنازل الجديدة في كولومبيا البريطانية. وكانت مهمة اللجنة هي:

• تحديد الضرر الناجم عن انهيار شركة NHWBC لأصحاب الشقق السكنية الأفراد والأثر المالي والاقتصادي الناتج على مستهلكي مقاطعة كولومبيا البريطانية وسوق الإسكان والاقتصاد؛
• مراجعة برامج الدعم المالي الحالية لأصحاب المنازل في مقاطعة كولومبيا البريطانية لمعرفة ما إذا كانت كافية وما إذا كان ينبغي إجراء تغييرات عليها؛
• دراسة دور برامج مؤسسة الرهن العقاري والإسكان الكندية في تأمين قروض الرهن العقاري وعلاقتها بالمؤسسات المالية.

تم نشر نتائج اللجنة في مجلدين في يناير ومارس 2000. ومن بين توصياتها تعويض بنسبة 100٪ يصل إلى 25000 دولار لكل وحدة للإصلاحات، على أن يتم تقاسم التكاليف بالتساوي بين حكومتي المقاطعة والاتحاد وصناعة بناء الوحدات السكنية في مقاطعة كولومبيا البريطانية.

في ذروة الأزمة في أبريل 1999، انهار برنامج ضمان المنازل الجديدة في كولومبيا البريطانية ويوكون، المصدر الرئيسي لضمانات عيوب البناء لمشتري المنازل في كولومبيا البريطانية. كان هذا البرنامج برنامج ضمان طوعي أنشأته صناعة البناء السكني في المقاطعة عام 1975. احتكر البرنامج سوق كولومبيا البريطانية حتى دخول برنامج ضمان المنازل الوطني في ألبرتا إلى السوق في أواخر التسعينيات. لم يخضع أي من البرنامجين للوائح المقاطعة باستثناء قانون الشركات. في عام 1998، كان ما يقرب من 60% من جميع الوحدات السكنية الجديدة مشمولة بضمان.

في عام 1998، طبقت مقاطعة كولومبيا البريطانية قانون حماية أصحاب المنازل . وقد صُمم هذا القانون لحماية مشتري المنازل وتحسين جودة البناء السكني، وأنشأ مكتب حماية أصحاب المنازل (HPO)، وهي مؤسسة حكومية إقليمية مسؤولة عن: ^{[ 35 ]}

• ترخيص شركات البناء ومراقبة توفير تأمين الضمان الإلزامي للمنازل من طرف ثالث والذي يشمل تأمينًا لمدة خمس سنوات ضد تسرب المياه.
• التسجيل الإلزامي لمقاولي البناء السكني لدى مزود تأمين ضمان معتمد
• إدارة برنامج قروض إصلاح بدون فوائد متاح لبعض مالكي المنازل التي تعاني من تسربات المياه
• إدارة برنامج بحثي وتعليمي

بحلول عام 2000، كانت منظمة الحفاظ على التراث التاريخي (HPO) متورطة في حوالي 500 مبنى سكني يضم ما يقرب من 32000 وحدة سكنية. ^{[ 36 ]}

في عام ٢٠١٠، اندمجت هيئة حماية أصحاب المنازل (HPO) مع هيئة الإسكان في مقاطعة كولومبيا البريطانية (BC Housing). وأصبحت تُعرف لاحقًا باسمها الحالي: هيئة الترخيص وخدمات المستهلك. وبموجب قانون حماية أصحاب المنازل، يُعدّ ضمان المنزل الجديد إلزاميًا. ويشمل كل منزل جديد ضمانًا لمدة عام واحد للتشطيبات والتركيبات، وسنتين للمكونات الميكانيكية، وخمس سنوات لغلاف المبنى، وعشر سنوات للمكونات الإنشائية.

بدأت مدينة فانكوفر وبلديات أخرى في مقاطعة كولومبيا البريطانية بتطبيق متطلباتها الخاصة بتصميم وبناء أغلفة المباني في المباني السكنية متعددة الوحدات، حتى قبل صدور تقرير لجنة باريت عام 1998 وتعديل حكومة المقاطعة لقانون البناء في كولومبيا البريطانية. وكان أبرز بندين هما متطلبات بناء واجهات مقاومة للمطر للجدران الخارجية، والحصول على شهادة مهنية لتصميم وتنفيذ هذا التصميم في عملية البناء.

في عام ١٩٩٨، أطلقت حكومة مقاطعة كولومبيا البريطانية برنامج قروض بدون فوائد لمساعدة أصحاب المنازل في إصلاح واجهات مبانيهم. أُدير البرنامج من خلال مكتب حماية أصحاب المنازل، وتمت الموافقة على قروض بقيمة تزيد عن ٦٧٠ مليون دولار خلال عقد من تشغيله. مُوّلت هذه القروض من خلال ضريبة فُرضت على المشاريع السكنية الجديدة، وفي عام ٢٠٠٩، صرّح ريتش كولمان ، وزير الإسكان آنذاك، بأن البرنامج لم يعد يُدرّ أرباحًا كافية لاستمراره خلال فترة الركود الاقتصادي. ^{[ ٤٥ ]} وفي عام ١٩٩٩، أعلنت حكومة كولومبيا البريطانية عن برنامج منح وإعفاءات ضريبية على مستوى المقاطعة لمساعدة أصحاب المنازل المتضررين من الأزمة.

لقد كان وقع الأزمة محسوسًا على جميع مستويات الحكومة. محليًا، أصبحت الأغطية الكبيرة التي تغطي المباني قيد الترميم تُعرف باسم "أعلام مقاطعة كولومبيا البريطانية". ^{[ 46 ]} في عام 1999، دعا رئيس وزراء مقاطعة كولومبيا البريطانية، غلين كلارك، الحكومة الفيدرالية إلى تقديم إعفاءات ضريبية على أعمال الترميم. ^{[ 47 ]} في عامي 2005 و2006، تعهد رئيس وزراء كندا بتقديم مساعدات مالية لأصحاب المنازل المتضررين من الأزمة. ^{[ 48 ] [ 49 ]} وحتى الآن، لم تقدم الحكومة الفيدرالية أي مساعدة مالية. ^{[ 50 ]} شنت وزيرة الحكومة الفيدرالية السابقة ، سيما هولت، دعوى قضائية استمرت سبع سنوات في العقد الأول من الألفية الثانية، مطالبةً بتعويضات عن تكاليف إصلاح شقتها السكنية المتضررة من التسربات. ^{[ 51 ]}

في عام ٢٠٠٥، زعم عضو البرلمان جون كامينز أن الحكومة الفيدرالية متواطئة، وحاولت التستر على تواطئها، في خلق الأزمة من خلال تدابير ترشيد الطاقة في البرنامج الوطني للطاقة . في ٢٧ أغسطس ١٩٨١، كتب رئيس مؤسسة الإسكان والرهن العقاري الكندية آنذاك، راي هيسيون، إلى اللجنة المسؤولة عن قانون البناء الوطني، محذرًا من مسألة "طارئة" تتعلق بأضرار الرطوبة التي "قد تكون خطيرة، وربما واسعة الانتشار، وتتعلق بمسائل السلامة الإنشائية والصحة العامة". وكتب هيسيون في رسالة بتاريخ سبتمبر ١٩٨١ إلى نائب وزير الطاقة والمناجم والموارد الفيدرالي، ميكي كوهين: "مع ذلك، أرى أنه من المهم بنفس القدر أن نواجه جميعًا حقيقة أن ممارسات البناء المرتبطة بتدابير ترشيد الطاقة تزيد، في الواقع، من خطر الأضرار الإنشائية الناجمة عن الرطوبة". ^{[ ٥٢ ]}

في عام ٢٠٠٥، رُفعت دعوى قضائية جماعية أمام المحكمة العليا في مقاطعة كولومبيا البريطانية ضد مؤسسة الإسكان الكندية (وهي مؤسسة تابعة للتاج البريطاني )، مطالبةً بتعويضات. (في عام ٢٠٠٧، رفضت المحكمة المصادقة على الدعوى). ^{[ ٥٣ ]} وفي يوليو/تموز ٢٠٠٦، كتبت وزيرة الموارد البشرية الفيدرالية ، ديان فينلي، أن الحكومة لا تستطيع حتى "النظر" في إجراء مراجعة في حين أن الحكومة نفسها مُقاضاة من قِبل بعض الملاك. ^{[ ٥٤ ]}