حقوق الملكية السلبية

يُعرَّف العجز في حقوق الملكية بأنه نقص في حقوق ملكية المالك، ويحدث عندما تكون قيمة الأصل المستخدم كضمان للقرض أقل من الرصيد المستحق على القرض. ^{[ 1 ]} في الولايات المتحدة، يُشار غالبًا إلى الأصول (وخاصة العقارات ، التي تُعتبر قروضها رهونًا عقارية ) ذات حقوق الملكية السلبية بأنها " تحت الماء "، ويُقال إن القروض والمقترضين الذين يعانون من حقوق ملكية سلبية "مقلوبون رأسًا على عقب ".

قد يكون لدى الأفراد والشركات على حد سواء حقوق ملكية سلبية، كما هو موضح في ميزانياتهم العمومية .

شاع استخدام مصطلح "القيمة السلبية للعقارات" في المملكة المتحدة خلال فترة الركود الاقتصادي بين عامي 1991 و1996 ، وفي هونغ كونغ بين عامي 1998 و2003. وقد أدت هذه الأزمات الاقتصادية إلى ارتفاع معدلات البطالة وانخفاض أسعار العقارات، مما أدى بدوره إلى زيادة عمليات الاستحواذ من قبل البنوك وشركات التمويل العقاري على العقارات التي تقل قيمتها عن قيمة الدين المستحق. ^{[ 2 ]}

منذ عام 2007، أصبح المقترضون الذين حصلوا على قروض بنسبة عالية من قيمة العقار (مثل 90% أو حتى 100%) هم الأكثر عرضة لخطر انخفاض قيمة العقار عن قيمته الحقيقية. وكانت هذه القروض متاحة بشكل شائع قبل الأزمة المالية .

في سوق الإسكان المملوك للمالك ، يُعد انخفاض القيمة السوقية للمنزل أو الشقة المرهونة السبب الرئيسي لانخفاض قيمة العقار. قد يحدث ذلك عندما يحصل مالك العقار على قروض عقارية ثانوية ، مما يؤدي إلى تجاوز مجموع القروض قيمة المنزل، أو ببساطة لأن قيمة الرهن العقاري الأصلي كانت مرتفعة للغاية. في حال تخلف المقترض عن السداد، لن يوفر استرداد العقار وبيعه من قبل المُقرض سيولة كافية لسداد المبلغ المستحق، وسيظل المقترض مدينًا بالإضافة إلى خسارته للعقار. تشترط بعض الولايات الأمريكية، مثل كاليفورنيا، على المُقرضين الاختيار بين اتخاذ إجراءات قانونية (مثل الحجز على الأجور) ضد المقترض أو استرداد العقار، وليس كليهما.

من الشائع أيضاً حدوث انخفاض في قيمة العقار بعد فترة وجيزة من شرائه. ويحدث هذا كثيراً في قروض السيارات، حيث قد تنخفض القيمة السوقية للسيارة بنسبة تتراوح بين 20 و30% بمجرد خروجها من المعرض.

على الرغم من أن انخفاض قيمة القرض عادةً ما ينتج عن تقلبات أسعار الأصول، إلا أنه قد يحدث عندما تبقى قيمة الأصل ثابتة ويزداد رصيد القرض لأن أقساط القرض أقل من الفائدة، وهي حالة تُعرف باسم الاستهلاك السلبي . عادةً ما تكون الأصول التي تضمن هذه القروض عقارات - تجارية أو مكتبية أو سكنية. عندما يكون القرض غير قابل للرجوع ، لا يمكن للمقرض الرجوع إلا إلى الضمان، أي قيمة العقار، في حال عجز المقترض عن سداد القرض.

يمكن القول إن الشخص الذي لديه رصيد سلبي في أصوله يمتلك "صافي ثروة سلبي"، حيث تتجاوز التزاماته أصوله. وقد يصل الأمر إلى هذا الوضع نتيجة الحصول على قرض كبير غير مضمون. على سبيل المثال، قد يلجأ المرء إلى قرض طلابي لمتابعة التعليم العالي. مع أن التعليم يزيد من احتمالية تحقيق دخل أعلى في المستقبل، إلا أن الإمكانات وحدها لا تُعدّ أصلاً مالياً.

في الولايات المتحدة، نادرًا ما تُعفى قروض الطلاب في حالات الإفلاس ، وعادةً ما تُقدم جهات الإقراض هذه القروض دون اشتراط ضمانات. وهذا يختلف عن اشتراط جهات الإقراض على المقترضين امتلاك حصة في قرض عقاري مماثل في الحجم، كما ذُكر سابقًا، والذي يكون مضمونًا بدفعة أولى ورهن عقاري. ويُعزى استعداد الدائنين لتقديم قروض طلابية غير مضمونة إلى أن هذه القروض، عمليًا، مضمونة بدخل المقترض المستقبلي، إذ يحق للدائنين قانونًا الحجز على الأجور في حال تخلف المقترض عن السداد.

قد يكون مالك المنزل الذي يعاني من ضائقة مالية غير قادر على بيع منزله الحالي وشراء منزل آخر. ^{[ 3 ]}

• حقوق الملكية (التمويل)
• حماية حقوق ملكية المنزل
• تخفيف الخسائر
• قروض الرهن العقاري
• الاستهلاك السلبي
• الوضع الافتراضي الاستراتيجي

• إيروين، روبرت. قائمة مراجعة بائع المنزل: كل ما تحتاج لمعرفته للحصول على أعلى سعر لمنزلك . ماكجرو هيل بروفيشنال. ص  180.
• نيراد ، جاك (1996). الدليل الكامل للمبتدئين في شراء أو استئجار سيارة . ماكميلان سبكتروم/ألفا. ص 129. ISBN  9780028612744.

• إدموندز
• سي إن إن موني 2005/08/04