الوضع الافتراضي الاستراتيجي

التخلف الاستراتيجي هو قرار المقترض بالتوقف عن سداد المدفوعات (أي التخلف عن السداد ) على الدين، على الرغم من امتلاكه القدرة المالية على سداد المدفوعات.

يرتبط هذا الأمر بشكل خاص بالرهون العقارية السكنية والتجارية ، حيث يحدث عادةً بعد انخفاض كبير في سعر المنزل بحيث يصبح الدين المستحق أكبر بكثير من قيمة العقار - أي أن قيمة العقار سالبة أو أنه مُرهون بقيمة أقل من قيمته السوقية - ومن المتوقع أن يبقى الوضع على هذا النحو في المستقبل المنظور، كما هو الحال بعد انفجار فقاعة عقارية . يُطلق على هؤلاء المقترضين اسم " المتخاذلين ". ^{[ 1 ]} وقد أُطلق على عملية التخلف الاستراتيجي عن سداد الرهن العقاري اسم " البريد المُلغي " - مجازيًا، يُرسل المرء مفاتيح منزله إلى البنك.

يُطلق على البديل اسم "التمديد والتظاهر" : حيث يتم تعديل شروط الرهن العقاري لإبقاء المقترض مؤقتًا في المنزل، على أمل أن يتحسن سعر السوق، وأن يتم بيع المنزل مقابل مبلغ القرض بالكامل في ذلك التاريخ اللاحق. ^{[ 2 ]}

جادل الخبيران الاقتصاديان بول كروغمان وهال فاريان بأن التخلف الاستراتيجي عن السداد سيكون نتيجة حتمية لانهيار فقاعة التمويل والعقارات التي أعقبت عام 2006. وأشارا أيضاً إلى أن هذه إحدى الطرق القليلة لتحرير الناس من عبء ديون الرهن العقاري. فبمجرد التحرر من الرهن العقاري، يصبح بإمكان المدينين استخدام دخلهم في نفقات أخرى. ^{[ 3 ]}

أشارت دراسة أجرتها وكالة إكسبريان لتقارير الائتمان وشركة الاستشارات أوليفر وايمان في سبتمبر 2009 إلى أن 38% من المقترضين الأمريكيين المعنيين كانوا يتخلفون عن السداد بشكل استراتيجي. ^{[ 4 ]}

عدد قليل فقط من مالكي المنازل في الولايات المتحدة يتخلفون عن سداد أقساط الرهن العقاري لمجرد أن قيمة العقار أقل من قيمة القرض. ^{[ 5 ]} عندما يحدث التخلف عن السداد في منزل ذي قيمة أقل من قيمة القرض، يكون السبب في 70% من الحالات هو ظروف حياتية صعبة، مثل البطالة أو الطلاق. ^{[ 5 ]} أما حالات التخلف المتبقية فتعود في المقام الأول إلى مزيج من أحداث حياتية سلبية بالإضافة إلى انخفاض قيمة العقار عن قيمة القرض، ونحو 6% منها يعود إلى التخلف الاستراتيجي عن السداد. ^{[ 5 ]}

تختلف الآثار باختلاف الأنظمة القانونية؛ إذ تتعامل الدول والولايات الأمريكية المختلفة مع التخلف عن سداد ديون الرهن العقاري بشكل متباين، لا سيما فيما يتعلق بتحديد ما إذا كان الدين قابلاً للرجوع أو غير قابل للرجوع ، أي ما إذا كان بإمكان مُقرض الرهن العقاري مقاضاة المدين المتخلف عن السداد. علاوة على ذلك، قد يُعامل إعادة تمويل الرهن العقاري بشكل مختلف عن الرهن العقاري الأصلي غير المُعاد تمويله، وقد تُعامل قروض الرهن العقاري على المنازل الثانية بشكل مختلف عن قروض الرهن العقاري على المساكن الأساسية.

بعد أن يقرر المقترض التوقف عن سداد الأقساط، يمكنه العيش دون تكاليف الدفع أو الإيجار حتى يقوم المُقرض بالحجز على العقار ، وهو ما قد يستغرق من عدة أشهر إلى سنوات. ويمكن للمقترض استغلال هذه الفترة لسداد ديون أخرى أو التفاوض بشأنها. وقد يتفاوض مُقرضو الرهن العقاري مع المقترضين المتعثرين لضمان صيانة العقار وإشغاله حتى يتمكن المُقرض من الحصول على سند الملكية وتسويقه، وقد يمنحون المقترض المتعثر مهلة أطول من الحد الأدنى القانوني للإخلاء (والذي قد يصل إلى ثلاثة أيام فقط)، بل وقد يوافقون على دفع رسوم مقابل ترك المنزل في حالة ممتازة.

سيؤدي الحجز على منزل المقترض إلى تسجيل بيانات سلبية في سجله الائتماني ، مما قد يجعل الحصول على قروض في المستقبل أكثر صعوبة أو تكلفة. أما في حال امتلاك سجل ائتماني جيد، فسيتم رفض طلب الحصول على قرض عقاري جديد من وكالات الحكومة الأمريكية لمدة تتراوح بين 3 سنوات (لدى إدارة الإسكان الفيدرالية) و7 سنوات (لدى المؤسسة الوطنية الفيدرالية للرهن العقاري) من تاريخ الحجز الفعلي.

تعتبر مصلحة الضرائب الأمريكية الفرق بين قيمة العقار وقت الحجز عليه وقيمة السند (بافتراض أن قيمة السند أكبر) بمثابة "دين مُعفى" وقد يُعتبر "دخلاً" خاضعاً لضريبة الدخل الفيدرالية. ولفترة وجيزة انتهت في نهاية ديسمبر 2012، وبموجب قانون إعفاء ديون الرهن العقاري لعام 2007 ، لم يخضع هذا "الدخل الوهمي" للضريبة على المساكن الأساسية.

شكك بعض علماء الأخلاق في أخلاقية التخلف الاستراتيجي عن السداد، بحجة أن على المرء واجب سداد ديونه إن كان قادرًا على ذلك. ^{[ 6 ]} بينما يرى آخرون أنه لا يوجد مثل هذا الواجب الأخلاقي، فالقرض عقد بين بالغين راشدين، مشيرين إلى أن المستثمرين الماليين يتخلفون بشكل روتيني عن سداد قروض غير قابلة للاسترداد ذات قيمة سلبية. ^{[ 4 ]} ويذهب البعض إلى أبعد من ذلك، فيزعمون وجود واجب أخلاقي للتخلف الاستراتيجي عن السداد، ^{[ 6 ]} وأنه ينبغي اتخاذ مثل هذه القرارات بناءً على المصلحة المالية "دون أي شعور بالذنب أو الخزي غير المبرر "، كما يفعل المقرضون الذين لا يعدلون الرهون العقارية، "ساعين إلى تعظيم الأرباح أو تقليل الخسائر بغض النظر عن الاعتبارات الأخلاقية أو المسؤولية الاجتماعية"، ^{[ 7 ]} أو بعبارة أكثر وضوحًا، "الاقتصاد غير أخلاقي في جوهره ". ^{[ ٨ ]} علاوة على ذلك، فإن الالتزامات بتنفيذ العقد تتوازن مع الالتزامات تجاه الذات والأسرة، وهذه الأخيرة تدعم التخلف الاستراتيجي عن السداد، حيث يجادل البعض قائلين: "يجب أن تضع نفسك وأموال عائلتك في المقام الأول"، ^{[ ٨ ]} في حين أن على المرء أيضًا التزامات تجاه المجتمع، والتي قد تتضرر من التخلف عن السداد. ^{[ ٦ ]}

في أوروبا، لا توجد عموماً ديونٌ غير قابلة للاسترداد للأفراد. لذا، فهم ملزمون بسداد ديونهم المتبقية حتى لو غادروا منازلهم. ولأن امتلاك مسكنٍ للسكن له الأولوية، يُعطى الرهن العقاري الأولوية عادةً، بينما قد تُهمل الديون الأخرى إذا تعذر سدادها.

إلا أن الإفلاس الاستراتيجي للشركات أمر شائع في أوروبا.

• انسحاب البنك ، وهو عكس الحالة التي ينسحب فيها البنك
• الإفلاس الاستراتيجي ، نظير الشركات

• خطر التخلف الاستراتيجي عن السداد، مجلة المدينة، ربيع 2010
• هل يُعدّ التخلف الاستراتيجي عن السداد خطراً؟، سيتي جورنال على الإنترنت، 27-4-2010
• القيود الأخلاقية والاجتماعية على التخلف الاستراتيجي عن سداد الرهون العقارية (ملف PDF)
• حبس الرهن العقاري وإلغاء الديون ، مصلحة الضرائب الأمريكية
• الحلم الأمريكي 2: التخلف عن السداد، ثم الاستئجار
• منظور حول حالات التخلف عن السداد الاستراتيجية ، بقلم دون بيسينيوس، فريدي ماك ، 3 مايو 2010
• تقدم منظمة هوم ليبرتي فرصة للمتخلفين عن السداد بشكل استراتيجي للاحتفاظ بمنازلهم ، صحيفة سان فرانسيسكو بيزنس تايمز، مارك كالفي، 23 مايو 2011
• "أكبر المتخلفين عن سداد قروض الرهن العقاري هم الأثرياء"