قانون إجراءات تسوية العقارات

قانون إجراءات تسوية المعاملات العقارية (RESPA) هو قانون أقره الكونغرس الأمريكي عام 1974، وتم تدوينه في الباب 12، الفصل 27 من قانون الولايات المتحدة ، 12  U.SC §§ 2601 – 2617. وكان الهدف الرئيسي منه حماية مالكي المنازل من خلال مساعدتهم على اكتساب معرفة أفضل عند البحث عن خدمات عقارية ، والقضاء على العمولات غير المشروعة ورسوم الإحالة التي تُضيف تكاليف غير ضرورية إلى خدمات التسوية. ويُلزم قانون RESPA المُقرضين وغيرهم من الجهات المعنية بالإقراض العقاري بتزويد المُقترضين بإفصاحات دقيقة وفي الوقت المناسب حول طبيعة وتكاليف عملية تسوية المعاملات العقارية. كما صُمم قانون RESPA لحظر الممارسات التي يُحتمل أن تكون مُسيئة، مثل العمولات غير المشروعة ورسوم الإحالة، وممارسة التتبع المزدوج، ويفرض قيودًا على استخدام حسابات الضمان .  

صدر قانون إجراءات تسوية العقارات (RESPA) عام 1974، وكانت وزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD) تتولى إدارته في البداية . وفي عام 2011، تولى مكتب الحماية المالية للمستهلك (CFPB) ، الذي أُنشئ بموجب أحكام قانون دود-فرانك لإصلاح وول ستريت وحماية المستهلك ، سلطة إنفاذ قانون RESPA ووضع قواعده. وفي 31 ديسمبر/كانون الأول 2013، نشر مكتب الحماية المالية للمستهلك قواعد نهائية لتنفيذ أحكام قانون دود-فرانك، والتي تُلزمه بنشر إفصاح موحد وشامل لمعاملات الرهن العقاري ، بما في ذلك متطلبات الإفصاح عن الرهن العقاري بموجب قانون الحقيقة في الإقراض (TILA) والمادتين 4 و5 من قانون RESPA. ونتيجةً لذلك، يتضمن النظام Z الآن النماذج المتكاملة والتوقيت ومتطلبات الإفصاح ذات الصلة لمعظم قروض الرهن العقاري الاستهلاكية ذات المدة المحددة.

تم إنشاء قانون RESPA لأن العديد من الشركات المرتبطة بشراء وبيع العقارات ، مثل المقرضين ووكلاء العقارات وشركات البناء وشركات التأمين على الملكية، كانت غالباً ما تنخرط في تقديم عمولات غير معلنة لبعضها البعض، مما يؤدي إلى تضخيم تكاليف معاملات العقارات وإخفاء المنافسة السعرية من خلال تسهيل أساليب الإغراء والتضليل .

على سبيل المثال، قد يُعلن مُقرض عن قرض سكني بفائدة 5%، ولكن عند التقدم بطلب للحصول على القرض، يُطلب من المُقترض استخدام شركة تأمين الملكية التابعة للمُقرض ودفع 5000 دولار أمريكي مقابل هذه الخدمة، بينما السعر المُعتاد هو 1000 دولار أمريكي. وبذلك، تكون شركة تأمين الملكية قد دفعت 4000 دولار أمريكي للمُقرض. وقد تم تجريم هذا الإجراء لجعل أسعار الخدمات واضحة، مما يسمح بالمنافسة السعرية بناءً على طلب المستهلك، وبالتالي خفض الأسعار.

يحدد قانون إجراءات تسوية العقارات (RESPA) المتطلبات التي يجب على المقرضين اتباعها عند تقديم قروض عقارية مضمونة بقروض عقارية مرتبطة بحكومة اتحادية. ويشمل ذلك قروض شراء المنازل، وإعادة التمويل، وعمليات نقل القروض المعتمدة من قبل المقرض، وقروض تحسين العقارات، وخطوط ائتمان حقوق الملكية، والرهون العقارية العكسية.

بموجب قانون تسوية العقارات (RESPA)، يجب على مؤسسات الإقراض ما يلي:

• تقديم بعض الإفصاحات عند الاقتضاء، بما في ذلك تقدير حسن النية لتكاليف التسوية (GFE)، وكتيب المعلومات الخاصة، وبيان التسوية HUD-1/1A، وإفصاحات خدمة الرهن العقاري.
• توفير إمكانية مقارنة تقديرات التكلفة التقديرية (GFE) ببيانات التسوية HUD-1/1a عند إتمام الصفقة
• اتبع ممارسات المحاسبة المعتمدة في حسابات الضمان.
• عدم المضي قدماً في إجراءات الحجز على العقار عندما يقدم المقترض طلباً كاملاً لخيارات تخفيف الخسائر، و
• عدم دفع عمولات أو رسوم إحالة لمقدمي خدمات التسوية (مثل المثمنين، ووسطاء/وكلاء العقارات، وشركات الملكية العقارية).

بالنسبة لقروض الرهن العكسي ذات المدة المحددة، يُلزم المُقرض أو الوسيط بتزويد المستهلك بنموذج تقدير حسن النية القياسي. يُعد تقدير حسن النية لتكاليف التسوية وثيقة من ثلاث صفحات تُظهر تقديرات التكاليف التي من المحتمل أن يتكبدها المقترض عند التسوية، بالإضافة إلى معلومات القرض ذات الصلة. صُمم هذا النموذج لتمكين المقترضين من البحث عن قرض رهن عقاري من خلال مقارنة تكاليف التسوية وشروط القرض. تشمل هذه التكاليف، على سبيل المثال لا الحصر:

• رسوم التأسيس
• تقديرات للخدمات المطلوبة (مثل التقييمات، ورسوم التقارير الائتمانية، وشهادة الفيضانات)
• تأمين الملكية
• فائدة يومية
• ودائع الضمان، و
• أقساط التأمين

يجب على البنك أو وسيط الرهن العقاري تقديم نموذج التقييم المالي العام في موعد أقصاه ثلاثة أيام عمل بعد استلام المُقرض أو وسيط الرهن العقاري للطلب، أو المعلومات الكافية لإكمال الطلب. ^{[ 1 ]}

لا يجوز لأي شخص تقديم أو تلقي أي رسوم أو أي شيء ذي قيمة مقابل إحالة أعمال تسوية قروض الرهن العقاري. ويشمل ذلك أي اتفاق أو تفاهم يتعلق برهن عقاري مدعوم من الحكومة الفيدرالية. يجب الإفصاح عن الرسوم المدفوعة مقابل الخدمات المتعلقة بالرهن العقاري. إضافةً إلى ذلك، لا يجوز لأي شخص تقديم أو تلقي أي جزء أو حصة أو نسبة مئوية من رسوم الخدمات المتعلقة برهن عقاري مدعوم من الحكومة الفيدرالية، باستثناء الخدمات التي تم تقديمها فعلياً.

التعويض المسموح به

• دفع مبلغ لمحامٍ مقابل الخدمات المقدمة فعلياً؛
• دفع من شركة التأمين العقاري إلى وكيلها مقابل الخدمات التي تم تقديمها فعلياً في إصدار وثائق التأمين العقاري؛
• دفع من قبل المُقرض إلى وكيله أو مقاوله المعين حسب الأصول مقابل الخدمات التي تم تقديمها فعلياً في إنشاء أو معالجة أو تمويل القرض؛
• الدفع لشركة وساطة تعاونية وترتيبات الإحالة بين وكلاء العقارات ووسطاء العقارات. (يشير الاستثناء القانوني المذكور في هذه الفقرة فقط إلى تقسيمات الرسوم ضمن ترتيبات الوساطة العقارية عندما تعمل جميع الأطراف بصفة وسيط عقاري. اتفاقيات رسوم الإحالة "الشاملة" بين وسطاء العقارات محظورة في الولايات المتحدة بموجب المادة 1 من قانون شيرمان لمكافحة الاحتكار لعام 1890 ).
• الأنشطة الترويجية والتعليمية الاعتيادية التي لا تعتمد على إحالة الأعمال، ولا تتضمن تغطية النفقات التي قد يتكبدها شخص في وضع يسمح له بإحالة خدمات التسوية؛
• دفع صاحب العمل لموظفيه مقابل أي أنشطة إحالة.

تقع على عاتق المُقرض مسؤولية مراقبة رسوم الأطراف الثالثة المتعلقة بالخدمات المقدمة لضمان عدم وجود أي عمولات غير قانونية أو رسوم إحالة.

عند استلام طلب خطي مستوفٍ للشروط، يُلزم مُقدّم خدمة الرهن العقاري باتخاذ خطوات مُحددة، لكل منها مواعيد نهائية مُعينة. ^{[ ٢ ]} يجب على مُقدّم الخدمة الإقرار باستلام الطلب خلال خمسة أيام عمل. بعد ذلك، يكون لديه ثلاثون يوم عمل (من تاريخ الطلب) لاتخاذ إجراء بشأنه. ويتعين عليه إما تقديم إشعار خطي بتصحيح الخطأ، أو تقديم شرح خطي يوضح سبب اعتقاده بصحة الحساب. وفي كلتا الحالتين، يجب عليه تزويد المُقترض باسم ورقم هاتف شخص يُمكنه مناقشة الأمر معه. ولا يجوز لمُقدّم الخدمة تزويد أي وكالة ائتمان بمعلومات حول أي دفعة مُتأخرة خلال فترة الستين يومًا.

إذا لم يمتثل مقدم الخدمة للطلب الخطي المؤهل، يحق للمقترض الحصول على تعويضات فعلية، بالإضافة إلى تعويضات إضافية تصل إلى 2000 دولار أمريكي في حال وجود نمط من عدم الامتثال، فضلاً عن التكاليف وأتعاب المحاماة. ^{[ 3 ]}

يقول النقاد إن الرشاوى لا تزال قائمة. فعلى سبيل المثال، غالبًا ما يقدم المقرضون تأمينًا حصريًا لشركات تأمين الملكية التي يتعاملون معها، وهو ما يعتبره النقاد آلية رشوة. ويرى آخرون أن المعاملة، من الناحية الاقتصادية، لعبة محصلتها صفر ، فلو مُنعت الرشوة، لفرض المقرض أسعارًا أعلى. في المقابل، يرى آخرون أن الهدف من التشريع هو الشفافية، وهو ما سيتحقق إذا ما أُلزم المقرض بتحمل تكلفة الرشوة الخفية ضمن الرسوم التي يتقاضاها. ومن أبرز عناصر هذا النقاش أن العملاء يميلون في الغالب إلى اختيار مزودي الخدمات الافتراضيين المرتبطين بالمقرض أو وكيل العقارات، رغم توقيعهم على وثائق تنص صراحةً على حقهم في اختيار أي مزود خدمة.

طُرحت مقترحات عديدة لتعديل قانون إجراءات تسوية المعاملات العقارية. أحد هذه المقترحات هو تغيير نظام "البنية المفتوحة" الحالي، الذي يتيح للعميل اختيار أي مزود خدمة لكل خدمة، إلى نظام تُجمع فيه الخدمات، مع إلزام وكيل العقارات أو المُقرض بدفع جميع التكاليف الأخرى مباشرةً. في ظل هذا النظام، سيسعى المُقرضون، الذين يتمتعون بقوة شرائية أكبر، إلى الحصول على أقل سعر ممكن لخدمات تسوية المعاملات العقارية.

على الرغم من أن كلاً من نموذج HUD-1 ونموذج HUD-1A يُفصِحان عن جميع الرسوم والتكاليف والمصاريف لكل من البائع والمشتري في صفقة عقارية، إلا أنه من الشائع وجود أخطاء في نموذج HUD. لذا، ينبغي على كل من البائع والمشتري معرفة كيفية قراءة نموذج HUD بشكل صحيح قبل إتمام الصفقة، ولا يُعد وقت التسوية الوقت الأمثل لاكتشاف رسوم غير ضرورية أو مبالغ فيها مع اقتراب إتمام الصفقة. يمكن للبائع أو المشتري الاستعانة بخبير متخصص، مثل وكيل عقاري أو محامٍ، لحماية مصالحهما عند إتمام الصفقة.

• النص الكامل للقانون من معهد المعلومات القانونية
• الإفصاحات المتكاملة عن الرهن العقاري بموجب قانون إجراءات تسوية العقارات (اللائحة X) وقانون الحقيقة في الإقراض (اللائحة Z)
• اعرف قبل أن تقترض | الرهون العقارية