العبودية العادلة

يُستخدم مصطلح "الارتفاق العادل" في قانون العقارات لوصف حق غير حيازي في الأرض ، يعمل بشكل مشابه للعهد الملازم للأرض . ^{[ 1 ]} في إنجلترا وويلز، لم يعد هذا المصطلح مستخدمًا، بينما في اسكتلندا، كان لفترة طويلة نوعًا فرعيًا من النسخة القانونية الاسكتلندية للارتفاقات، والتي يُطلق عليها القانون الإنجليزي اسم " حقوق الارتفاق " . مع ذلك، تختلف العهود والارتفاقات العادلة اختلافًا طفيفًا في معظم الأنظمة القضائية في أمريكا الشمالية. ويستند التمييز المعتاد إلى التعويض الذي يسعى إليه المدعي، وتسمح السوابق القضائية بالحالة المعنية. عندما لا يكون المصطلحان متطابقين، يسعى أصحاب العهد إلى الحصول على تعويضات مالية ، بينما يسعى أصحاب الارتفاقات العادلة إلى الحصول على أوامر قضائية . كان مصطلح "العهد العادل" شائعًا في إنجلترا قبل قضية تولك ضد موكسهاي ، وأصبح، نتيجةً لقانون القضاء، أحد أكثر المصطلحات دمجًا بين قانون الإنصاف والقانون العام في إنجلترا وويلز ، حيث تم الاتفاق مبدئيًا على مصطلح "العهد العادل"، ثم تم توحيدهما في مصطلح " العهد ". مع ذلك، يحمل مصطلح "عادل" معنىً خاصًا في حقوق الملكية الإنجليزية منذ عام 1925 على الأقل : فهو يعني عدم استيفاء جميع شروط التسجيل/الإجراءات الكتابية. فإذا افتقر العهد إلى الإجراءات القانونية الروتينية، فإنه لا يُعد عهدًا قانونيًا كاملًا، وبالتالي يكون أكثر هشاشة، وغالبًا ما يكون قابلًا للتنفيذ شخصيًا فقط ضد المتعهد الأصلي ( بصفة شخصية ).

لا يزال مفهوم الارتفاق العادل محافظًا على جوهره الأصلي في العديد من الأنظمة القانونية المشتقة اليوم. ويصف هذا المفهوم أي حالة يُمنع فيها طرف ما، بطريقة غير جنائية، من استخدام معين (للأرض) بشكل يُبرر اتخاذ إجراءات مانعة أو إلزامية من قبل المحكمة في حال انتهاك هذا المنع. وينطبق هذا المصطلح عادةً على القيود الدائمة، بينما قد تُصنف قيود أخرى بشكل أكثر شيوعًا على أنها قواعد أو شروط استخدام أو لوائح داخلية خاصة أو قيود أخرى.

كان المثال الأول هو أنه أينما وُجدت منطقة معزولة ، فإن مالك الأرض سيتمتع إلى الأبد، طالما كان ذلك ضروريًا، بحق انتفاع ضمني إيجابي على الأرض الواقعة بينها. في إنجلترا وويلز، يُعبَّر عن هذا السيناريو بشكل حصري تقريبًا من خلال مصطلحات الارتفاق الضمني في اللغة الحديثة.

في الولايات المتحدة ، لا تزال حقوق الارتفاق العادلة، بنوعيها السلبي والإيجابي، مفهومًا قانونيًا قائمًا بذاته. وهي عبارة عن تعهد يُنفذ بموجب قواعد الإنصاف، وليس بموجب القانون العام، ضد ورثة الأرض المثقلة بهذا التعهد ممن لديهم علم به. وإذا كان هذا العلم ناتجًا عن معرفة ضمنية ، كالاستفسارات التي كان ينبغي على المشتري العادي إجراؤها، يُعرف التعهد حينها بـ"الضمني".

يجب أن يُنشأ حق الارتفاق العادل بموجب وثيقة مكتوبة، إلا إذا كان حق ارتفاق سلبياً يمكن استنتاجه ضمنياً من مخطط مشترك لتطوير تقسيم سكني، شريطة أن يكون ملاك الأراضي على علم بالاتفاقية. مع ذلك، لا يُعترف بحقوق الارتفاق السلبية الضمنية في بعض الولايات، مثل ماساتشوستس وكاليفورنيا .

يكون خلف الواعد ملزماً إذا كان الوعد الأصلي مكتوباً، وكان الطرفان المتعهدان ينويان أن يكون حق الارتفاق قابلاً للتنفيذ من قبل المتنازل إليهم وضدهم، وكان لدى خلف الواعد علم فعلي أو استقصائي (مسجل) أو حكمي بحق الارتفاق، وكان العهد يتعلق بالأرض.

إن منفعة حق الارتفاق العادل تسري مع الأرض وبالتالي يمكن إنفاذها من قبل خلفاء الموعود لهم إذا كان الطرفان الأصليان قد قصدا ذلك، ويمس حق الارتفاق ويتعلق بالملكية المستفيدة.

لن تقوم المحكمة بإنفاذ حق الارتفاق العادل في الظروف التالية:

• الشخص الذي يسعى إلى تطبيق القانون ينتهك قيداً مماثلاً على أرضه ( الأيدي غير النظيفة ).
• وافق صاحب العقار المهيمن على انتهاك حق الارتفاق من قبل صاحب العقار الخاضع (الرضا).
• تصرف صاحب العقار المهيمن بطريقة تجعل الشخص العاقل يعتقد أن العهد قد تم التخلي عنه ( الإغلاق القضائي ).
• يفشل مالك العقار المهيمن في رفع دعوى قضائية ضد المخالف في غضون فترة زمنية معقولة ( التقادم ).
• لقد تغيرت طبيعة الحي بشكل كافٍ من خلال التطوير، أو التغييرات في تقسيم المناطق، أو من خلال عدم إنفاذ مبدأ الارتفاق العادل (المسمى بمبدأ "الظروف المتغيرة").