قرض عقاري ذو سعر فائدة ثابت

الرهن العقاري ذو الفائدة الثابتة هو قرض عقاري تبقى فيه نسبة الفائدة ثابتة طوال مدة القرض ، على عكس القروض التي قد تتغير فيها نسبة الفائدة. ونتيجة لذلك، تكون قيمة الأقساط ومدة القرض ثابتة، ويستفيد المقترض من دفعة واحدة منتظمة، ومن القدرة على تخطيط ميزانيته بناءً على هذه التكلفة الثابتة.

تشمل أنواع قروض الرهن العقاري الأخرى قروض الفائدة فقط ، وقروض الدفعات المتدرجة ، وقروض الفائدة المتغيرة (بما في ذلك قروض الفائدة القابلة للتعديل وقروض الفائدة المرتبطة بمؤشر )، وقروض الاستهلاك السلبي ، وقروض الدفعة النهائية الكبيرة . وعلى عكس العديد من أنواع القروض الأخرى، فإن قروض الفائدة الثابتة ومدة القرض ثابتة من البداية إلى النهاية.

تتميز قروض الرهن العقاري ذات الفائدة الثابتة بمبلغ القرض، وسعر الفائدة ، وتواتر احتساب الفائدة ، ومدة القرض. وبناءً على هذه القيم، يمكن حساب الأقساط الشهرية.

تُعدّ قروض الرهن العقاري ذات الفائدة الثابتة عرضةً لمخاطر التضخم، ما يعني أن المقترضين الحاصلين على هذه القروض يكونون في وضع أفضل في حال ارتفاع التضخم بشكل غير متوقع (حيث يُقلّل التضخم من القيمة الحالية الحقيقية لأقساط قروضهم)، بينما يكون وضعهم أسوأ في حال انخفاض التضخم الذي يُخفّض أسعار الفائدة. وعادةً ما تكون أسعار الفائدة على قروض الرهن العقاري ذات الفائدة الثابتة أعلى من تلك ذات الفائدة المتغيرة. ووفقًا للباحثين، "ينبغي على المقترضين عمومًا تفضيل قروض الرهن العقاري ذات الفائدة المتغيرة على قروض الرهن العقاري ذات الفائدة الثابتة، إلا إذا كانت أسعار الفائدة منخفضة." ^{[ 1 ]}

تختلف إمكانية الحصول على قروض الرهن العقاري ذات الفائدة الثابتة بين الدول.

في الولايات المتحدة ، ساهمت إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) في تطوير وتوحيد قروض الرهن العقاري ذات الفائدة الثابتة كبديل لقروض الرهن العقاري ذات الدفعة النهائية الكبيرة ، وذلك من خلال تأمينها، مما ساعد على انتشار هذا النوع من القروض. ^{[ 2 ]} ونظرًا لارتفاع قيمة الدفعة النهائية في نهاية قروض الرهن العقاري القديمة ذات الدفعة النهائية الكبيرة، فقد أدى خطر إعادة التمويل إلى انتشار عمليات حبس الرهن. وكان قرض الرهن العقاري ذو الفائدة الثابتة أول قرض رهن عقاري يتم سداده بالكامل (أي سداده بالكامل في نهاية مدة القرض)، مما يمنع الحصول على قروض لاحقة، كما يتميز بأسعار فائدة وأقساط ثابتة. وتُعد قروض الرهن العقاري ذات الفائدة الثابتة الشكل الأكثر شيوعًا لقروض شراء المنازل والمنتجات في الولايات المتحدة . وتُعد مدة 15 و30 عامًا الأكثر شيوعًا، ولكن تتوفر أيضًا مدد أقصر، كما تتوفر الآن قروض لمدة 40 و50 عامًا (وهي شائعة في المناطق ذات تكاليف السكن المرتفعة، حيث حتى مدة 30 عامًا تجعل الأقساط الشهرية باهظة بالنسبة للعائلة المتوسطة).

في كندا، لا تتجاوز أطول مدة لتثبيت سعر فائدة الرهن العقاري عادةً عشر سنوات، بينما تصل مدة استحقاق الرهن العقاري في الغالب إلى 25 عامًا. أما في الدنمارك، فتُعدّ قروض الرهن العقاري ذات الفائدة الثابتة لمدة 30 عامًا هي الشكل القياسي لقروض الإسكان. ^{[ 3 ]} وفي سنغافورة، يكون سعر الفائدة ثابتًا خلال السنوات الثلاث إلى الخمس الأولى من القرض، ثم يصبح متغيرًا. وفي أستراليا، تُعدّ قروض الرهن العقاري ذات الفائدة التمهيدية شائعة، ولكنها قد تستمر لمدة عام واحد فقط، وقد تُقدّم بدلًا من ذلك تخفيضًا ثابتًا في سعر الفائدة. علاوة على ذلك، غالبًا ما تُدمج هذه القروض مع خصائص قروض الرهن العقاري المرنة لتكوين ما يُعرف بالرهن العقاري الأسترالي ، والذي يسمح للمقترضين عادةً بدفع مبالغ إضافية لتقليل رسوم الفائدة، ثم الاستفادة من هذه المدفوعات الإضافية في المستقبل. ^{[ 4 ]}

في المملكة المتحدة، يُطلق مصطلح "الرهن العقاري ذو الفائدة الثابتة" على الرهن العقاري ذي الفائدة المتغيرة ، حيث يتم تثبيت سعر الفائدة خلال أول سنتين إلى خمس سنوات. ^{[ 5 ]} بعد انقضاء هذه المدة، يُعيد العديد من المقترضين تمويل قروضهم العقارية لتثبيت سعر فائدة ثابت آخر للسنوات القليلة التالية. ^{[ 5 ]} لطالما هيمنت جمعيات البناء على قطاع الرهن العقاري في المملكة المتحدة ، حيث يجب أن تكون ودائعها 50% على الأقل من الأموال التي تجمعها، ولذلك يُفضل المقرضون الرهون العقارية ذات الفائدة المتغيرة على الرهون العقارية ذات الفائدة الثابتة، وذلك للحد من عدم التوافق بين الأصول والخصوم الناتج عن مخاطر سعر الفائدة . ^{[ 6 ]} وبدورهم، يؤثر المقرضون على قرارات المستهلكين الذين يُفضلون بالفعل دفعات شهرية أولية أقل. ^{[ 6 ]}

عادةً ما تكون قروض الرهن العقاري ذات الفائدة الثابتة أغلى من قروض الرهن العقاري ذات الفائدة المتغيرة. ونظرًا لمخاطر تقلبات أسعار الفائدة الكامنة ، تميل القروض طويلة الأجل ذات الفائدة الثابتة إلى أن تكون ذات فائدة أعلى من القروض قصيرة الأجل. وتُمثل العلاقة بين أسعار الفائدة للقروض قصيرة الأجل وطويلة الأجل بمنحنى العائد ، الذي يميل عمومًا إلى الأعلى (أي أن القروض طويلة الأجل تكون أغلى). أما الحالة المعاكسة فتُعرف بمنحنى العائد المقلوب ، وهي أقل شيوعًا.

لا يعني ارتفاع سعر الفائدة المبدئي للرهن العقاري ذي السعر الثابت أنه أسوأ من الرهن العقاري ذي السعر المتغير. فإذا ارتفعت أسعار الفائدة، سيرتفع سعر الرهن ذي السعر المتغير، بينما سيبقى سعر الرهن ذي السعر الثابت كما هو. في الواقع، يكون المُقرض قد وافق على تحمّل مخاطر تقلبات أسعار الفائدة على القرض ذي السعر الثابت.

أظهرت بعض الدراسات ^{[ 7 ]} أن غالبية المقترضين الحاصلين على قروض عقارية ذات معدل فائدة متغير يوفرون المال على المدى الطويل، ولكن في الوقت نفسه، يدفع بعض المقترضين مبالغ أكبر. بعبارة أخرى، يُوازن ثمن التوفير المحتمل للمال بمخاطر ارتفاع التكاليف المحتملة. في كل حالة، يجب اتخاذ قرار بناءً على مدة القرض، وسعر الفائدة الحالي، واحتمالية ارتفاع أو انخفاض سعر الفائدة خلال فترة القرض.

• ملاحظة : قد يتم احتساب فائدة الرهن العقاري ذي السعر الثابت بشكل مختلف في بلدان أخرى، مثل كندا، حيث يتم احتسابها كل 6 أشهر.

القسط الشهري الثابت للرهن العقاري ذي السعر الثابت هو المبلغ الذي يدفعه المقترض كل شهر والذي يضمن سداد القرض بالكامل مع الفائدة في نهاية مدته.${\displaystyle c}$يعتمد ذلك على سعر الفائدة الشهري${\displaystyle r}$(معبرًا عنه ككسر ، وليس كنسبة مئوية، أي قسّم معدل النسبة المئوية الاسمية السنوية المذكورة على 100 وعلى 12 للحصول على معدل الفائدة الشهري)، عدد الدفعات الشهرية${\displaystyle N}$مدة القرض، والمبلغ المقترض${\displaystyle P_{0}}$يُعرف باسم رأس مال القرض ؛ بإعادة ترتيب صيغة القيمة الحالية لدفعات دورية عادية، نحصل على صيغة لـ${\displaystyle c}$:

${\displaystyle c={r \over {1-(1+r)^{-N}}}P_{0}}$

على سبيل المثال، بالنسبة لقرض سكني بقيمة 200,000 دولار أمريكي بفائدة اسمية سنوية ثابتة قدرها 6.5% لمدة 30 عامًا، يكون المبلغ الأصلي هو${\displaystyle P_{0}=200000}$، معدل الفائدة الشهري هو${\displaystyle r=6.5/100/12}$عدد الدفعات الشهرية هو${\displaystyle N=30\cdot 12=360}$الدفعة الشهرية الثابتة${\displaystyle c=\$1264.14}$تُقدَّم هذه الصيغة باستخدام الدالة المالية PMT في برنامج جداول بيانات مثل Excel . في المثال، يتم الحصول على القسط الشهري بإدخال إحدى هاتين الصيغتين:

=PMT(6.5/100/12,30*12,200000)

=((6.5/100/12)/(1-(1+6.5/100/12)^(-30*12)))*200000

${\displaystyle {}=1264.14}$

من السهل استنتاج صيغة الدفعة الشهرية هذه، ويوضح هذا الاستنتاج كيفية عمل قروض الرهن العقاري ذات الفائدة الثابتة. يساوي المبلغ المستحق على القرض في نهاية كل شهر المبلغ المستحق من الشهر السابق، مضافًا إليه الفائدة على هذا المبلغ، مطروحًا منه المبلغ الثابت المدفوع شهريًا.

المبلغ المستحق في الشهر 0:

${\displaystyle P_{0}}$

المبلغ المستحق في الشهر الأول:

${\displaystyle P_{1}=P_{0}+P_{0}*rc}$(رأس المال + الفائدة - الدفعة)

${\displaystyle P_{1}=P_{0}(1+r)-c}$(المعادلة 1)

المبلغ المستحق في الشهر الثاني:

${\displaystyle P_{2}=P_{1}(1+r)-c}$

باستخدام المعادلة 1 لـ${\displaystyle P_{1}}$

${\displaystyle P_{2}=(P_{0}(1+r)-c)(1+r)-c}$

${\displaystyle P_{2}=P_{0}(1+r)^{2}-c(1+r)-c}$(المعادلة 2)

المبلغ المستحق في الشهر الثالث:

${\displaystyle P_{3}=P_{2}(1+r)-c}$

باستخدام المعادلة 2 لـ${\displaystyle P_{2}}$

${\displaystyle P_{3}=(P_{0}(1+r)^{2}-c(1+r)-c)(1+r)-c}$

${\displaystyle P_{3}=P_{0}(1+r)^{3}-c(1+r)^{2}-c(1+r)-c}$

المبلغ المستحق في الشهر ن:

${\displaystyle P_{N}=P_{N-1}(1+r)-c}$

${\displaystyle P_{N}=P_{0}(1+r)^{N}-c(1+r)^{N-1}-c(1+r)^{N-2}....-c}$

${\displaystyle P_{N}=P_{0}(1+r)^{N}-c((1+r)^{N-1}+(1+r)^{N-2}....+1)}$

${\displaystyle P_{N}=P_{0}(1+r)^{N}-c(S)}$(المعادلة 3)

أين${\displaystyle S=(1+r)^{N-1}+(1+r)^{N-2}....+1}$(المعادلة 4) (انظر المتتابعة الهندسية )

${\displaystyle S(1+r)=(1+r)^{N}+(1+r)^{N-1}....+(1+r)}$(المعادلة 5)

باستثناء مصطلحين${\displaystyle S}$و${\displaystyle S(1+r)}$المتسلسلات متماثلة، لذا عند طرح جميع الحدود باستثناء حدين، يتم حذفها:

باستخدام المعادلتين 4 و 5

${\displaystyle S(1+r)-S=(1+r)^{N}-1}$

${\displaystyle S((1+r)-1)=(1+r)^{N}-1}$

${\displaystyle S(r)=(1+r)^{N}-1}$

${\displaystyle S={{(1+r)^{N}-1} \over r}}$(المعادلة 6)

بإعادة المعادلة 6 إلى المعادلة 3:

${\displaystyle P_{N}=P_{0}(1+r)^{N}-c{{(1+r)^{N}-1} \over r}}$

${\displaystyle P_{N}}$ستكون القيمة صفرًا لأننا سددنا القرض.

${\displaystyle 0=P_{0}(1+r)^{N}-c{{(1+r)^{N}-1} \over r}}$

نريد أن نعرف${\displaystyle c}$

${\displaystyle c={{r(1+r)^{N}} \over {(1+r)^{N}-1}}P_{0}}$

قسّم الجزء العلوي والسفلي باستخدام${\displaystyle (1+r)^{N}}$

${\displaystyle c={r \over {1-(1+r)^{-N}}}P_{0}}$

يوضح هذا الاشتقاق ثلاثة مكونات رئيسية للقروض ذات السعر الثابت: (1) يعتمد القسط الشهري الثابت على المبلغ المقترض، وسعر الفائدة، ومدة سداد القرض؛ (2) يساوي المبلغ المستحق كل شهر المبلغ المستحق من الشهر السابق بالإضافة إلى الفائدة على ذلك المبلغ، مطروحًا منه القسط الشهري الثابت؛ (3) يتم اختيار القسط الشهري الثابت بحيث يتم سداد القرض بالكامل مع الفائدة في نهاية مدته ولا يكون هناك أي مبلغ مستحق آخر.

قد يقوم البائع ببيع عنصر التثبيت كمشتق "ثابت إلى عائم"، انظر نموذج بلاك-شولز .

• قرض عقاري ذو معدل فائدة متغير
• معدل عرض المقايضة في سنغافورة
• سيبور
• قرض المحاربين القدامى
• قرض إدارة الإسكان الفيدرالية

• أسعار الرهن العقاري الثابتة اليومية من Mortgage News Daily، مسح سوق الرهن العقاري اليومي