أرض غريفيلد

في الولايات المتحدة، تُعرف الأراضي الرمادية (أو الأراضي الرمادية ) بأنها مواقع تجارية كانت مزدهرة في السابق (مثل مراكز التسوق الإقليمية والمجمعات التجارية الصغيرة ) ولكنها عانت من نقص الاستثمار فيها، ما أدى إلى استبدالها بمواقع تسوق أخرى في أماكن أخرى. وتُسمى هذه الأراضي الرمادية تحديدًا " مراكز التسوق المهجورة " أو "المباني المهجورة" إذا غادرها المستأجر الرئيسي أو غيره من المستأجرين الأساسيين، تاركين وراءهم هياكل فارغة. وقد صِيغ هذا المصطلح في أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، نسبةً إلى "بحر" الخرسانة الإسفلتية الفارغة ^{[ 1 ]} التي غالبًا ما تصاحب هذه المواقع.

يمكن تطبيق مصطلح "الأرض الرمادية" على نطاق أوسع ليشمل المناطق الحضرية المكتظة ^{[ 2 ]} أو المواقع التجارية التي تعاني من قلة الاستخدام أو الاستخدامات القديمة (غير التجارية) التي تعيق قيمة أصولها العقارية . ومن الأمثلة على ذلك موقع صناعي سابق على الواجهة البحرية، يتمتع بإمكانات كبيرة ليصبح موقعًا متعدد الاستخدامات/سكنيًا، نظرًا لتزايد التوسع العمراني السكني عليه، أو غيره من الضغوط الاقتصادية أو ضغوط إعادة التطوير. في هذا المثال، قد تتطلب إعادة إحياء الأرض الرمادية تغييرات في قوانين تقسيم المناطق و/أو شراكة بين القطاعين العام والخاص لتحقيق مستوى أعلى من كثافة الاستخدام.

في عام ٢٠٠١، صاغ مؤتمر التخطيط العمراني الجديد مصطلح "الأراضي الرمادية" ^{[ ٣ ]} ، والذي يشير إلى مساحات عمرانية قديمة كانت بمثابة ممرات تجارية حيوية خلال فترة الهجرة إلى الضواحي بعد الحرب العالمية الثانية، ولكنها اليوم تعاني من ظروف صعبة. ^{[ ٤ ]} وعلى النقيض من الأراضي البنية الملوثة والأراضي الخضراء غير المطورة، تشير الأراضي الرمادية إلى ما يُسمى "المراكز التجارية المهجورة"، والتي غالبًا ما تتميز بمواقف السيارات الإسفلتية الشاسعة الفارغة المحيطة بها. ^{[ ٥ ]}

أشارت أكثر التقديرات تحفظاً في عام 1999 إلى أنه بحلول عام 2004، سيبلغ عدد مراكز التسوق الأمريكية المتعثرة 203 مركزاً على الأقل، بإجمالي ديون مستحقة تتجاوز ملياري دولار، وتكاليف إعادة تطوير متوقعة تتجاوز 11 مليار دولار. وفي عام 2001، من بين 2000 مركز تسوق إقليمي أمريكي، قُدِّر أن ما يقرب من 20% منها مراكز تسوق متعثرة أو معرضة لخطر التعثر. ^{[ 5 ]}

ومن أمثلة الأراضي الرمادية في المدن الأمريكية: سنترال سيتي مول في سان برناردينو ، كاليفورنيا ؛ بريستون وود تاون سنتر في دالاس ، تكساس ؛ مابل هيل بافيليون في كالامازو ، ميشيغان ؛ ولافاييت بلازا في بريدجبورت ، كونيتيكت . ^{[ 6 ]}

يبلغ متوسط ​​مساحة الموقع 45 فدانًا (18 هكتارًا) . هذه المواقع أصغر حجمًا وأقل اتصالًا بنظام النقل الإقليمي من تلك التي تضم أفضل مراكز التسوق أداءً في أمريكا، والتي يبلغ متوسط ​​مساحتها أكثر من 70 فدانًا (28 هكتارًا) ، مع رؤية واضحة من الطريق السريع وإمكانية الوصول المباشر إلى المنحدرات. ^{[ 5 ]}  

تقع العديد من هذه المناطق في أحياء سكنية ومناطق تسوق راسخة وعلى الطرق الرئيسية في الضواحي التي تتوفر فيها خدمة الحافلات، وهي بالفعل مراكز رئيسية للحافلات. ^{[ 5 ]}

تواجه هذه المراكز التجارية منافسة شرسة؛ ففي المتوسط، تمتلك مراكز التسوق التقليدية مساحة تجارية منافسة تبلغ 2.3 مليون قدم مربع ( 210,000 متر مربع ^{) في 22 مركزًا آخر ضمن نطاق} 8 كيلومترات (5 أميال) . وغالبًا ما تكون هذه المراكز أقدم وأصغر حجمًا من أنجح مراكز التسوق في منطقتها. ^{[ 5 ]}  

لن تكون عمليات التجديد التقليدية كافية لإحياء العديد من العقارات. ولن يُجدي نفعاً إجراء تغييرات سطحية. كما أن افتتاح متجر رئيسي جديد، بحسب موقع المركز في السوق، قد لا يُحقق نتائج تُذكر. ^{[ 5 ]}

تشمل العوامل الحاسمة اللازمة لإعادة تطوير موقع أرض رمادية ما يلي: ^{[ 5 ]}

• ظروف السوق
• الملكية ووضع المستأجر الرئيسي
• عوامل الموقع والموقع الجغرافي
• القدرات البلدية والمجتمعية
• قدرة المطور والمقرض

تستند الدروس المستفادة من عمليات تحويل الأراضي الرمادية الناجحة إلى دراسات حالة أجراها مؤتمر التخطيط العمراني الجديد. وشملت هذه المواقع: مشروع باسيو كولورادو في باسادينا ، كاليفورنيا ؛ ومشروع سيتي بليس في لونغ بيتش، كاليفورنيا ؛ ومشروع بيلمار في ليكوود، كولورادو ؛ ومشروع داون تاون بارك فورست في بارك فورست، إلينوي ؛ ومشروع ميزنر بارك في بوكا راتون ، فلوريدا ؛ ومشروع وينتر بارك فيليدج في وينتر بارك، فلوريدا . وتتلخص الدروس المستفادة من هذه الدراسة فيما يلي: ^{[ 5 ]}

• قم بتضمين ميزات من شأنها تعظيم الفوائد البيئية.
• استكشف التغيرات الجسدية الرئيسية.
• استخدم مواقف السيارات بحذر.
• قم بتضمين المرافق العامة التي تضيف قيمة وتميز المشروع.
• يشمل ذلك الأنشطة المدنية والمؤسسية.
• توقع فترة تطوير مسبقة طويلة واستعد للمضاعفات.
• وضع معايير عالية للتصميم الحضري.
• قم بتسويق المفهوم الجديد.
• قم بتطوير استخدامات متعددة يمكن أن تزدهر بشكل مستقل.
• إن أموال المرضى هي الأنسب لمشاريع وسط المدينة.