تطوير المجمعات السكنية

يُعرف مشروع تطوير المجمعات السكنية ، أو تطوير المساحات المفتوحة ، بتجميع العقارات السكنية في موقع تطويري لاستغلال المساحة الإضافية كمساحات مفتوحة أو للترفيه أو الزراعة. ويزداد رواج هذا النوع من المشاريع في تطوير الأراضي السكنية لأنه يُمكّن المطور من إنفاق مبالغ أقل بكثير على الأرض والحصول على سعر مماثل تقريبًا للوحدة السكنية مقارنةً بالمنازل المنفصلة. إلا أن المساحات الخضراء المشتركة قد تُشكّل مصدرًا للخلافات. وتشمل المزايا المزعومة توفير مساحات خضراء/عامة أكبر ، وتعزيز الترابط المجتمعي، والإدارة المثلى لمياه الأمطار. ومع ذلك، غالبًا ما يواجه مشروع تطوير المجمعات السكنية اعتراضات من الجهات التخطيطية.

بحسب ويليام إتش. وايت ، مؤلف كتاب "تطوير المجمعات السكنية" ^{[ 1 ]،} يوجد نوعان من تطوير المجمعات السكنية: مجمعات المنازل المتلاصقة ومجمعات الوحدات السكنية الضخمة. ومن أمثلة مجمعات المنازل المتلاصقة: موريل بارك في فيلادلفيا، بنسلفانيا ، وهارتشورن في ريتشموند، ودادلي سكوير في شريفبورت. أما أمثلة مجمعات الوحدات السكنية الضخمة فتشمل: ريستون في فرجينيا ، وكروفتون في ماريلاند ، وأمريكانا فيرفاكس في فرجينيا.

على الرغم من وجود أنماط تطوير مماثلة في سياقات متنوعة، بدءًا من القرى التي تعود للعصور الوسطى وصولًا إلى مدن نيو إنجلاند ، إلا أن مفهوم التطوير العنقودي لم يتبلور كمفهوم حديث إلا مع ظهور التوسع العمراني في الضواحي وانتشار مشاريع المنازل المنفصلة . وقد نشأت فكرة التطوير العنقودي كبديل للتقسيم التقليدي للأراضي.

كان أول تطبيق واعٍ لمفهوم التنمية العنقودية في رادبورن، نيو جيرسي ، عام ١٩٢٨. وقد استند هذا التطبيق إلى التخطيط الإنجليزي وحركة مدينة الحدائق لإبينزر هوارد ، ولكنه اعتمد مبادئ التنمية العنقودية. بعد رادبورن، طبقت العديد من المدن الأخرى في نيو جيرسي هذه المبادئ في تخطيطها، ولا سيما مشروع القرية الخضراء في هيلزبورو، نيو جيرسي ، وبرونزويك هيل في ساوث برونزويك. وفي بقية أنحاء البلاد، ازداد استخدام التنمية العنقودية بشكل رئيسي في ماريلاند وفرجينيا، وخاصة في ريستون ومقاطعة فيرفاكس الأمريكية.

يُطبّق نموذج التنمية العنقودية حالياً في جميع أنحاء الولايات المتحدة. وهناك توجه قوي نحوه بشكل خاص في ولايات الغرب الأوسط التي عانت من مشاكل كبيرة مع التوسع العمراني العشوائي ، مثل مينيسوتا وإلينوي وأوهايو وويسكونسن.

يُعدّ التطوير العنقودي، المعروف أيضاً بالتطوير المحافظ ، نهجاً لتخطيط المواقع بديلاً عن التطوير التقليدي للتقسيمات الفرعية. وهو ممارسة للتطوير منخفض التأثير، حيث يتم تجميع العقارات السكنية في تقسيم فرعي مُقترح على مسافة أقرب من بعضها البعض، وذلك لاستغلال المساحة المتبقية من الأرض كمساحات مفتوحة أو للترفيه أو الزراعة. ويختلف التطوير العنقودي عن التطوير المخطط للوحدات السكنية (PUD)، الذي يضم مزيجاً من الاستخدامات السكنية والتجارية والصناعية وغيرها، إلا أن التطوير العنقودي يركز بشكل أساسي على المناطق السكنية. ^{[ 1 ]}

يهدف تطوير التجمعات إلى:

1. تشجيع تصميم المواقع المتكامل الذي يراعي السمات الطبيعية والتضاريس
2. حماية المناطق الحساسة بيئياً في موقع التطوير، فضلاً عن الحفاظ الدائم على المعالم الطبيعية الهامة والأراضي الزراعية الرئيسية والمساحات المفتوحة
3. تقليل التلوث غير المحدد المصدر من خلال تقليل مساحة الأسطح غير المنفذة في الموقع
4. تشجيع توفير التكاليف على البنية التحتية والصيانة من خلال ممارسات مثل تقليل المساحة التي تحتاج إلى رصف وتقليل المسافة التي يجب أن تمتد إليها المرافق
5. الهدف الأساسي هو خلق مساحة أكبر للمساحات المفتوحة والترفيه والمزيد من التفاعل الاجتماعي ^{[ 2 ]}

^{يُعدّ القسم 4.7 من قوانين النمو الذكي [ 2 ]} ، الصادر عن الجمعية الأمريكية للتخطيط ، بمثابة القانون النموذجي لتطوير التجمعات السكنية . وإلى جانب تقديم مفهوم تطوير التجمعات السكنية، يحدد القانون عملية تقديم الطلب وتخطيط الموقع والتنفيذ.

تتمثل الشروط الأساسية لتطبيق نظام التطوير المجمع في السماح بجميع الاستخدامات الرئيسية والفرعية، والسماح ببناء وحدات سكنية متعددة العائلات، ومنازل دوبلكس، ومنازل تاون هاوس. كما يُشترط تطبيق معايير التغطية القصوى للأرض، ونسب مساحة البناء، وارتفاع المباني، ومتطلبات مواقف السيارات على الموقع بأكمله وليس على كل قطعة أرض على حدة. وتنص أحكام التطوير المجمع على أن مساحة الموقع لا تقل عن 2 إلى 5 أفدنة (20,000 متر ^مربع ) ، ولا يوجد حد أدنى لأبعاد قطع الأراضي؛ علاوة على ذلك، يجب ألا يزيد بُعد كل منزل عن الشارع عن 12 قدمًا (3.7 متر)، وأن لا يقل طول فناء المنزل عن 25 قدمًا (7.6 متر) . كما يجب أن يكون بالإمكان بناء أكثر من مبنى رئيسي واحد على كل قطعة أرض، وأخيرًا، يجب تخصيص ما لا يقل عن 25% من مساحة الموقع للمساحات المفتوحة.   

يُشترط أن يتضمن طلب الترخيص مخطط الموقع الذي يشمل تخطيط الشوارع والأرصفة، والحد الأقصى لعدد ونوع الوحدات السكنية المقترحة، ومساحة كل وحدة مع الحسابات اللازمة؛ بالإضافة إلى مساحة مواقف السيارات والمساحات المفتوحة والمرافق الأخرى. لحساب عدد الوحدات السكنية المسموح به، يجب قياس المساحة الإجمالية للموقع بالفدان وأجزاء من عشرة من الفدان، ثم طرح المساحة الإجمالية للشوارع العامة والخاصة والتحسينات العامة المخصصة؛ والباقي هو مساحة البناء المتاحة. بعد ذلك، تُقسم مساحة البناء المتاحة على أصغر مساحة ممكنة للقطعة؛ ويُقرّب الناتج إلى أقرب عدد صحيح أصغر، والناتج هو الحد الأقصى لعدد الوحدات.

هناك العديد من السمات التصميمية المميزة في تطوير المجمعات السكنية، ولا سيما: مراعاة السمات الطبيعية / التضاريس ، وصغر حجم قطع الأراضي، واستخدام الطرق المسدودة، واستخدام تقنيات معينة لإدارة مياه الصرف الصحي / مياه الأمطار .

إلى جانب تصميم الموقع، تُعدّ خصائص تصميم إدارة مياه الصرف الصحي/مياه الأمطار جانبًا أساسيًا من جوانب تطوير التجمعات السكنية. فمن خلال زيادة تدفق المياه السطحية إلى أقصى حد، والاستخدام الاستراتيجي للتضاريس والنباتات لإبطاء جريان المياه واحتجازها ومعالجتها، يُمكن التعامل مع معظم مياه الأمطار. كما تتوفر خيارات عديدة للتعامل مع مياه الصرف الصحي. إذ يُمكن لتقنيات مثل حقول الصرف المجتمعية ، وأنظمة الري ، ومحطات المعالجة المتكاملة أن تُقلل بشكل كبير من تكلفة البنية التحتية وتُحسّن البيئة. ^{[ 3 ]}

• وايت، ويليام (1964). تطوير التجمعات . نيويورك: جمعية الحفاظ على البيئة الأمريكية.مراجعة كتاب
• القوانين الذكية: لوائح نموذجية لتطوير الأراضي . جمعية التخطيط الأمريكية (APA). 2009. ISBN 978-1-932364-70-5.
• أندرسون، لارز ت. (2019). تخطيط البيئة المبنية . روتليدج. doi : 10.4324/9781351179430 . ISBN 9781351179430.
• ميغا، ماثيو؛ لوكرمان، باربرا؛ سايكس، روبرت (1998). "تطوير المجمعات السكنية: نظرة عامة على القضايا الرئيسية" . جامعة مينيسوتا. مؤرشف من الأصل في 24 فبراير 2012. تم الاطلاع عليه في 28 يوليو 2013 .

• تطوير الوحدات المخططة – عملية التخطيط الحضري الأمريكية. صفحات تعرض وصفًا موجزًا ​​للأهداف المراد إعادة توجيهها. 
• التخطيط البيئي – مراعاة البيئة في تطوير الأراضي. صفحات تعرض وصفًا موجزًا ​​للأهداف المراد إعادة توجيهها. 
• التخطيط العمراني الجديد – حركة تصميم حضري تروج للاستخدام المستدام للأراضي