التنمية المستدامة

يُعرف التطوير المحافظ ، أو التصميم المحافظ ، بأنه تطوير استخدام الأراضي الذي يتبنى مبدأ السماح بتنمية مستدامة محدودة مع حماية السمات البيئية الطبيعية للمنطقة بشكل دائم، بما في ذلك الحفاظ على المناظر الطبيعية المفتوحة ، وحماية الأراضي الزراعية أو الموائل الطبيعية للحياة البرية، والحفاظ على طابع المجتمعات الريفية. ^{[ 1 ]} يُعرَّف التطوير المحافظ عادةً بأنه مشروع يخصص ما لا يقل عن 50% من إجمالي مساحة التطوير كمساحات مفتوحة . غالبًا ما تتم إدارة ملكية الأرض من خلال شراكة بين ملاك الأراضي الخاصين، ومنظمات الحفاظ على استخدام الأراضي، والحكومات المحلية . وهو اتجاه متزايد في أجزاء كثيرة من البلاد، وخاصة في غرب الولايات المتحدة . في شرق الولايات المتحدة ، شجعت بعض حكومات الولايات والحكومات المحلية التصميم المحافظ كتقنية للمساعدة في الحفاظ على جودة المياه . ^{[ 2 ]}

أصبح هذا النوع من التخطيط أكثر أهمية، إذ يُعدّ تحويل الأراضي لأغراض الإسكان سببًا رئيسيًا لفقدان الموائل وتجزئتها . ^{[ 3 ]} ويؤدي فقدان موائل الأنواع أو تجزئتها إلى تعريضها للخطر ودفعها نحو الانقراض المبكر . ^{[ 4 ]} كما يُسهم تحويل الأراضي في تقليص مساحة الأراضي الزراعية المنتجة، ^{[ 5 ]} التي تتقلص أصلًا بسبب تغير المناخ .

يختلف مفهوم التنمية المستدامة عن غيره من مناهج حماية الأراضي، إذ يهدف إلى حماية الأراضي والموارد البيئية في المناطق المخصصة للتطوير الفوري، أي حماية الأرض هنا والآن. في المقابل، يهدف نهج الحزام الأخضر عادةً إلى حماية الأراضي من التطوير المستقبلي، وفي منطقة تتجاوز المناطق المخصصة للتطوير حاليًا. ويسعى هذا النهج إلى توفير تدرج بين المناطق الحضرية والريف المفتوح ، يتجاوز ما يوفره خط على الخريطة - عادةً ما يكون طريقًا سريعًا - في الوقت الراهن. ويسعى هذا النهج إلى تجنب ثنائية التحضر الاقتصادي على جانب من هذا الطريق، بينما تقع على الجانب الآخر غابات وحقول زراعية محمية بالكامل، معزولة عن ذلك الاقتصاد. وانطلاقًا من الوهم النظري القائل بأن البشرية المعزولة أفضل حالًا، تُقر التنمية المستدامة بأن تصميم أسلوب حياتنا أهم بكثير مما نتصور؛ فبدلًا من عزل المشكلة، نحتاج إلى مواجهتها وخفض تأثيرنا بشكل جذري على المواقع التي نعيش فيها، بل ورفع أداء مجتمعاتنا إلى مستوى لا تُعتبر فيه هذه الجدران من متطلبات الاستجابة الأولية.

تم وضع مفهوم التنمية المستدامة في أوائل ثمانينيات القرن العشرين على يد راندال أرندت، وهو مخطط حضري بريطاني. وقد جمع أرندت عدة مفاهيم من ستينيات القرن العشرين، حيث دمج فكرة تصميم التجمعات والمساحات المفتوحة مع فلسفة إيان ماكهارغ "التصميم مع الطبيعة". ^{[ 6 ]}

يهدف التنمية المستدامة إلى حماية مجموعة متنوعة من الموارد والخدمات البيئية، كالتنوع البيولوجي ، والأراضي الزراعية المنتجة، وخدمات النظام البيئي ، والمناظر الطبيعية الخلابة، والموارد التاريخية والثقافية. ^{[ 5 ]} ويتحقق ذلك من خلال تحديد المناطق الحساسة بيئيًا وذات القيمة البيئية. ويمكن إخضاع الأراضي المحمية لحق انتفاع لمنع البناء عليها. ثم تُبنى المساكن حول المناطق المحمية. وتعتمد الكثافة السكانية، ومساحات الأراضي، وأنواع المساكن، ومساحة المنطقة المحمية على نوع التنمية المستدامة.

على الرغم من أنها ليست نوعًا شائعًا من التطوير، إلا أنه يُقدر أن التطوير المحافظ على البيئة يشكل ما بين 2.5% إلى 10% من إجمالي التطوير العقاري في الولايات المتحدة . ^{[ 5 ]} عادةً ما يُطبق التطوير المحافظ على البيئة على التقسيمات السكنية الريفية أو شبه الحضرية أو الضواحي، على الرغم من وجود بعض التطبيقات الحضرية له (دويل 4).

رغم وجود أنواع عديدة من مشاريع التنمية المستدامة، إلا أنها تشترك في عدة سمات. ^{[ 5 ]} فجميع هذه المشاريع تخصص أراضي محمية، إما مملوكة لمنظمة معنية بالحفاظ على البيئة أو محمية بموجب اتفاقية حماية. ويجب أن تخضع هذه الأراضي المحمية لإشراف مستمر. ^{[ 3 ]} ثانيًا، يمول المشروع المنطقة المحمية. ثالثًا، يبدأ كل مشروع بمسح الخصائص والموارد البيئية للأرض، ومن ثم يُتخذ قرار بشأن مواقع البناء والمناطق التي تحتاج إلى حماية. أخيرًا، تستخدم هذه المشاريع أيضًا مجموعة متنوعة من عناصر التصميم للحد من بعض الآثار السلبية المصاحبة للتنمية، مثل أنظمة إدارة مياه الأمطار منخفضة التأثير ، وتصميم المناظر الطبيعية.

يذكر ميلدر أربع تقنيات رئيسية للتنمية المستدامة في الولايات المتحدة. ^{[ 5 ]} يصنف أول تقنيتين ضمن فلسفة "التنمية المستدامة"، حيث تُعدّ التنمية المستدامة الهدف الرئيسي، بينما تُعتبر التنمية وسيلة لتحقيق هذا الهدف. أما التقنيتان الأخيرتان فتندرجان تحت فلسفة "التنمية المستدامة". تُنفذ هاتان التقنيتان من خلال مطورين من القطاع الخاص، هدفهم النهائي تحقيق الربح، ولكن بطريقة تراعي البيئة. ^{[ 5 ]} يقدم الجدول 1 ملخصًا ممتازًا لتقنيات التنمية المستدامة المختلفة.

يُعدّ مجتمع الحفاظ على البيئة (أو التنمية المستدامة ) نموذجًا هجينًا لتطوير الأراضي يجمع بين العقارات والحفاظ على البيئة ، ويتألف من مناطق محمية ومستوطنات بشرية ، بهدف أساسي هو حماية مساحات شاسعة من الأراضي من التدهور البيئي. ^{[ 8 ]} قد تكون هذه الأراضي غابات ، أو أراضي زراعية ، أو مراعي ، أو أي نوع آخر من الأراضي التي تحتاج إلى الحماية من التنمية ذات التأثير الكبير. يتميز هذا النموذج عن نماذج المناطق المحمية الأخرى بدمج المجتمعات البشرية في الطبيعة، بدلًا من نقلها إلى خارجها، ولذلك يندرج ضمن  تصنيف الاتحاد الدولي لحفظ الطبيعة للمناطق المحمية  من الفئة الخامسة .

يمثل هذا النموذج توازناً متكاملاً بين الإنسان والطبيعة، ويمكنه دعم الأنشطة الربحية مثل المجمعات السكنية، والنوادي الخاصة، أو الأنشطة الصناعية الصغيرة، بشروط تضمن استمرار حماية   المنطقة أو ترميمها بيئياً . ^{[ 9 ]}

تُعدّ المجتمعات المحافظة على البيئة نماذج للتنمية المجتمعية المستدامة، إذ تُقدّم بديلاً عن أشكال التنمية التقليدية. ^{[ 10 ]} وهي قابلة للتكيّف مع احتياجات المناطق المختلفة، وتستخدم مشاريع سكنية صغيرة النطاق لتمويل جهود الحفاظ على البيئة ، ما يُغني عن الاعتماد الكلي على التمويل من جهات مانحة خاصة أو حكومات ، مع أنها قد تتلقى دعماً إضافياً من هذه الاستثمارات في بعض الأحيان. ويُعدّ هذا النموذج لتطوير الأراضي بالغ الأهمية لتحقيق أهداف التنمية المستدامة ، والبنية التحتية الخضراء، والأمن الغذائي المحلي ، والإدارة الرشيدة للموارد الطبيعية.

تتضمن بعض الأدوات المستخدمة لإنشاء مجتمعات الحفاظ على البيئة اتفاقيات الحفاظ على البيئة، واتفاقيات الحراجة البيئية ، وغيرها من أشكال الاتفاقيات المسجلة على سند ملكية الأرض. وتُعدّ هذه الاتفاقيات عقودًا قانونية تُستخدم لحماية سلامة النظام البيئي، والصحة البيئية للمستجمعات المائية (التي تتضرر من التوسع العمراني المتزايد)، ^{[ 11 ]} والحفاظ على الوصول طويل الأجل إلى الموارد الطبيعية وما يرتبط بها من فرص ذات قيمة مضافة ، وحماية الأنواع النباتية والحيوانية المحلية، والتخفيف من آثار تغير المناخ .

سعياً لتجنب التضليل البيئي وتعزيزاً للمساءلة والشفافية العامة، تُنشئ بعض المجتمعات المعنية بالحفاظ على البيئة جمعيات خيرية مسجلة اتحادياً أو صناديق استئمانية غير ربحية للأراضي (501(c)(3)) ، تمتلك الأرض ملكية تامة وتمنح حقوق انتفاع للحفاظ على البيئة للمطورين العقاريين وأصحاب المنازل. وبهذه الطريقة، يضمن هيكل الحوافز التزام مطوري العقارات برسالة الحفاظ على البيئة، حيث تُمنح صناديق الاستئمان للأراضي صلاحية التحقيق في المخالفات والإبلاغ عنها ومعاقبة مرتكبيها.

لا تُنشأ المجتمعات السكنية المحافظة على البيئة بهدف تقليل أثرها البيئي فحسب ، بل لتحسين أداء النظام البيئي القائم. وتركز مرحلة التخطيط لهذه المجتمعات على الحفاظ على السلامة البيئية للأرض وتعزيزها. ولذلك، يُقام هذا المجتمع في أقل أجزاء الأرض حساسيةً من الناحية البيئية، وغالبًا ما يُبنى باستخدام بنية تحتية منخفضة التأثير، مثل الحلول القائمة على الطبيعة في الهندسة المدنية، والإسكان المصمم وفقًا لمعايير LEED . وللحد من التأثير البيئي الأوسع، تقوم العديد من هذه المجتمعات (كليًا أو جزئيًا) بتوليد طاقتها الخاصة، وضخ مياهها، وزراعة غذائها في الموقع.

تتمثل الميزة الأكبر للتنمية المستدامة في قدرتها على حماية الأنواع والنظم البيئية، ومنع المزيد من تجزئة الموائل وفقدانها. فمن خلال مسح الأراضي وتحديد مناطق الحماية الأساسية التي تكون فيها النظم البيئية أكثر عرضة للخطر، يتم إنشاء مجتمعات بيئية دون إحداث اضطراب كبير في البيئة. ^{[ 3 ] [ 6 ]} كما توفر التنمية المستدامة مناطق حماية ثانوية، تُشكل ممرات للحيوانات للصيد والتزاوج والتنقل عبرها. ^{[ 1 ]}

مع ذلك، سيؤثر أي مشروع تنموي على الأرض. ولكن بدراسته، يمكن إيجاد سبل للتخفيف من هذا التأثير. يمكن للمطور زراعة نباتات محلية، وإدخال أنواع محلية صديقة للحياة البرية، ^{[ 5 ]} مع مراقبة الأنواع الغازية والسيطرة عليها. ^{[ 3 ]} كما تُستخدم أنظمة إدارة مياه الأمطار لتعزيز أنماط التدفق الطبيعي والتسرب، وهو عامل بالغ الأهمية في تقليل تأثير أي مشروع تنموي. ^{[ 5 ]}

تتعدد فوائد هذا النوع من التطوير العقاري من الناحية الاقتصادية. فهو يُمكّن المطورين من التميز في سوق الإسكان التنافسي. ^{[ 3 ]} كما يُمكن للمطور استخدام استراتيجية تسويقية صديقة للبيئة، تُبرز مزايا المشروع للمشترين المهتمين بالبيئة. ^{[ 1 ]} ومن المزايا الأخرى لهذا النوع من التطوير أن قيمة المنازل فيه ترتفع عادةً بوتيرة أسرع من المنازل التقليدية. ^{[ 1 ] [ 6 ]}

يشير كل من بيشار وآخرون وآرندت إلى عدد من الفوائد الاقتصادية التي تعود على البلديات من خلال مشاريع التنمية المستدامة. وتشمل هذه الفوائد انخفاض التكاليف العامة على الصيانة والبنية التحتية، وحماية المساحات المفتوحة دون خسارة في الإيرادات الضريبية، وتجنب فقدان الخدمات البيئية مثل استقرار المناظر الطبيعية، والسيطرة على الفيضانات، وتوفير المياه النظيفة. ^{[ 3 ] [ 1 ]} كما تشهد البلدية انخفاضًا في الطلب على المساحات الخضراء العامة نظرًا لتوفيرها مجانًا من خلال هذه المشاريع. ^{[ 1 ]}

أخيرًا، توجد بعض المزايا الاجتماعية والترفيهية لتطوير المناطق المحمية. ^{[ 1 ]} فمع صغر مساحة الأراضي المحيطة بهذه المنازل، يُرجّح أن ينتقل أصحابها إلى المساحات الخضراء العامة ويتفاعلوا مع جيرانهم. وتزداد الفعاليات المجتمعية، كالنزهات والحفلات. كما توفر المساحات الخضراء المحمية أنشطة ترفيهية ممتازة، كالمشي والتنزه أو الركض أو مجرد الاستمتاع بالطبيعة. ومن المأمول أن تُسهم هذه التجربة في إعادة تواصل الناس مع الطبيعة وتنمية وعيهم بأخلاقيات الأرض. ^{[ 6 ]}

توجد عدة عيوب للتطوير القائم على الحفاظ على البيئة. تتمثل المشكلة الأولى في المخاطر المتصورة من قبل كل من المطورين والمشترين. ^{[ 3 ]} ففي سبيل حماية المناطق الحساسة، يرى المطورون وأصحاب المنازل خطرًا يتمثل في احتمال فقدان مواقع مرغوبة لبناء المساكن. قد يكون هذا الخطر كبيرًا بما يكفي لثني المطورين عن القيام بذلك. وهنا قد يكون من المناسب تدخل الحكومة، التي قد تقدم إعفاءات ضريبية للمطورين الذين يبنون مشاريعهم بهذه الطريقة.

تعرضت مشاريع تقسيم الأراضي لأغراض الحفاظ على البيئة ومشاريع التنمية المخططة ذات التوجه البيئي لانتقادات بسبب حماية الأراضي على نطاق ضيق للغاية بحيث لا توفر فوائد بيئية ملموسة، بينما تشجع في الوقت نفسه على التنمية غير المتجانسة. ^{[ 5 ]} وهذا يدفع التوسع العمراني بعيدًا عن المدينة ويساهم في زيادة تجزئة المناطق الريفية.

أصبح هذا النوع من التخطيط أكثر أهميةً نظرًا لأن " تحويل الأراضي لأغراض الإسكان يُعدّ سببًا رئيسيًا لفقدان الموائل وتجزئتها ". ^{[ 3 ]} ففقدان موائل الأنواع أو تجزئتها يُعرّضها للخطر ويدفعها نحو الانقراض المبكر. ^{[ 4 ]} وبدون التنوع البيولوجي ، نفقد العديد من الفوائد التي نجنيها منه، بما في ذلك الخدمات الاقتصادية والبيئية ، والمعلومات الجينية، والمتعة الترفيهية، على سبيل المثال لا الحصر. ^{[ 4 ]} كما يُساهم تحويل الأراضي في تقليص مساحة الأراضي الزراعية المنتجة ، ^{[ 5 ]} التي تتقلص أصلًا بسبب تغير المناخ .

• الحفاظ على البيئة على مستوى المجتمع المحلي – حركة الحفاظ على البيئة التي ظهرت في ثمانينيات القرن العشرين 
• مجتمع الحفاظ على البيئة – صفحات تطوير استخدام الأراضي ذات النمو المُتحكم فيه، تعرض وصفًا موجزًا ​​لأهداف إعادة التوجيه 
• التخطيط البيئي – مراعاة البيئة في تطوير الأراضي 
• صندوق حماية الأراضي – منظمة للحفاظ على البيئة 
• التنمية منخفضة التأثير - مشاريع ذات تأثير بيئي ضئيل أو معدوم 
• تطوير الحفاظ على البيئة - نموذج لتطوير العقارات (الحفاظ على الأراضي الزراعية) 
• منطقة محمية خاصة
• المنطقة المحمية – المناطق المحمية لأهميتها البيئية أو الثقافية 
• تطوير المجمعات السكنية
• النمو الذكي – فلسفة التخطيط الحضري 

• "الأحياء الخضراء: تصميم المساحات السكنية المفتوحة في ماساتشوستس" - جمعية أودوبون في ماساتشوستس
• "النمو الأخضر": دراسات حالة في ولاية بنسلفانيا. - صندوق الأراضي الطبيعية، ميديا، بنسلفانيا