ضبط النفس في مواجهة الاغتراب

في قانون الملكية العقارية ، يُعدّ قيد التصرف شرطًا يُستخدم في عقد نقل الملكية العقارية، ويهدف إلى منع المتلقي من بيع العقار أو نقل ملكيته إليه بأي شكل من الأشكال. وبموجب القانون العام، تُعتبر هذه القيود باطلة لمخالفتها السياسة العامة التي تسمح لمالكي الأراضي بالتصرف بحرية في ممتلكاتهم. ولعلّ أقوى قيد على التصرف كان نظام الملكية المتوارثة ، وهو شكل من أشكال الملكية كان يُلزم بتوريث العقار داخل العائلة نفسها من جيل إلى جيل، وقد أُلغي هذا النظام على نطاق واسع. ^{[ 1 ]}

مع ذلك، سيتم تطبيق بعض القيود المعقولة في معظم الأنظمة القضائية. وتشمل هذه القيود عادةً ما يلي:

1. حظر تقسيم الممتلكات لفترة زمنية محدودة.
2. حق الشفعة – على سبيل المثال، إذا باع جوي عقارًا لراشيل، فقد يشترط أنه إذا قررت راشيل لاحقًا بيع العقار، فيجب عليها أولاً أن تمنح جوي فرصة شرائه مرة أخرى.
3. إنشاء الحدائق والمتنزهات العامة، كما هو الحال في الحدائق الملكية بلندن في المملكة المتحدة. وقد أنشأت مؤسسة التاج هذه المساحات العامة بموجب شروط معينة ، مما يعني أن هذه الحدائق كانت متاحة للجمهور بشكل دائم .

تتضمن بعض القيود المحددة على الاغتراب في الولايات المتحدة ما يلي:

تعطيل القيود

لكي يكون القيد نافذًا، يجب على المانح مقاضاة الممنوح له لإنفاذه. وقد تمنع فعالية الدعوى القضائية إتمام عملية النقل. إضافةً إلى ذلك، إذا ثبت عدم دستورية القيد، فلن يكون نافذًا.

القيود التعهدية

إذا أخلّ المستفيد بشروط السند الإذني ، يحق للمانح رفع دعوى قضائية للمطالبة بالتعويضات. وعلى عكس القيود المفروضة على نقل الملكية، فإنّ فعالية الدعوى لا تمنع إتمام عملية النقل. ومع ذلك، فقد قضت المحكمة العليا بعدم جواز القيود المفروضة على نقل الملكية. ويُثني السند الإذني الشخصَ المُستعد لبيع العقار، وهو ما يُعادل أثر القيد المفروض على نقل الملكية.

قيود المصادرة

في حال حدوث إخلال بالعقد، تعود الملكية إلى المانح أو ورثته. وتتم هذه العودة تلقائيًا، مما قد يُوحي بعدم وجود أي تدخل من الدولة. إلا أنه وفقًا لرأي دستوري، فإن مجرد اعتراف الدولة بصحة النقل التلقائي يجعلها تدخلًا من الدولة.

لكي يكون التقييد فعالاً، يجب أن يكون معقولاً، ويجب أن يكون التقييد مماثلاً للعهد الحقيقي أو الارتفاق العادل.

هناك ستة عوامل لتحديد ما إذا كان تقييد التصرف في الممتلكات أمراً معقولاً:

1. نوع السعر (ثابت أو غير ثابت؛ تفضل المحاكم السعر غير الثابت)
2. الغرض: هل هو غرض مشروع أم لا؟ (تفضل المحاكم الأغراض المشروعة)
3. تكافؤ القوة التفاوضية بين الطرفين
4. المدة (يفضل تحديد مدة زمنية للتقييد)
5. الحد من عدد الأشخاص الذين يُحظر نقل البيانات إليهم
6. إن التقييد الذي يزيد من قيمة الممتلكات هو أمر أكثر منطقية.

هناك خمسة شروط أساسية يجب استيفاؤها لكي يكون هناك عهد حقيقي فعال وارتفاق عادل:

1. يجب أن يكون قابلاً للتنفيذ . ولكي يكون قابلاً للتنفيذ، يجب ألا يكون غامضاً للغاية، ويجب ألا ينتهك أي قانون أو دستور ، ويجب ألا ينتهك النظام العام، ويجب أن يستوفي المتطلبات المنصوص عليها في قانون الاحتيال .
2. يجب أن يمسّ هذا الأمر الأرض ويتعلق بها.
3. يجب أن يكون الهدف منه هو التشغيل.
4. يجب أن يكون هناك خصوصية بين شاغلي المكان المتعاقبين.
5. يجب أن يكون هناك إشعار بوجود عهد حقيقي/ارتفاق عادل.

في نيوزيلندا ، يفرض قانون الأراضي الماورية لعام 1993 (Te Ture Whenua Maori Act 1993) قيودًا على التصرف في الأراضي المملوكة لشخص ماوري ، أو لمجموعة أغلبية ماورية. وتُلزم المادتان 146 و147 من القانون مالك الأرض الماورية الراغب في التصرف فيها بمنح حق الشفعة لأشخاص ينتمون إلى "فئات مُفضّلة من المتصرفين". ^{[ 2 ]} وتشمل هذه الفئات المُفضّلة أقارب المالك ( whanaunga ) ^{[ 3 ]} ، والمالكين الحاليين الآخرين، وأفراد قبيلة المالك ( hapū) . ^{[ 4 ]}

• موينيهان، كورنيليوس ج. مقدمة في قانون الملكية العقارية: خلفية تاريخية للقانون العام للملكية العقارية وتطبيقه الحديث ، الطبعة الرابعة (سانت بول، مينيسوتا: تومسون ويست)، 42.