منطقة مشتركة

في قانون العقارات ، تُعرَّف المساحة المشتركة بأنها "المساحة المتاحة للاستخدام من قِبَل أكثر من شخص..." ^{[ 1 ].} وتشمل هذه المساحات تلك المتاحة للاستخدام المشترك من قِبَل جميع المستأجرين، أو مجموعات منهم، وضيوفهم. ^{[ 2 ] [ 3 ]} أما في تكساس وأجزاء أخرى من الولايات المتحدة ، فهي "مساحة داخل مجمع سكني مملوكة لجميع السكان أو لهيئة إدارة عامة تتقاضى رسومًا من كل مستأجر مقابل الصيانة والترميم." ^{[ 4 ] [ 5 ]}

توجد المناطق المشتركة غالباً في الشقق السكنية ، والمجمعات السكنية المغلقة ، والشقق السكنية ، والتعاونيات ، ومراكز التسوق . ^{[ 6 ]}

في أي حالة يكون فيها إيجار مشترك ، يمتلك جميع المستأجرين المشتركين المناطق المشتركة بشكل جماعي، مما يعني أن أي مالك فردي لا يمتلك سيطرة أكبر على الأرض من أي مالك آخر. ^{[ 7 ]}

يختلف هذا عن المشاعات أو الأراضي المشتركة ، كما هو مستخدم في القانون الإنجليزي ، والتي يملكها شخص واحد، ولكن يمكن استخدامها من قبل مجموعة من الأشخاص.

تشمل أمثلة المناطق المشتركة ما يلي:

• [ ^{3 ] [ 8 ]​}
• الممرات، ^{[ 3 ] [ 8 ]}
• السلالم، ^{[ 3 ] [ 1 ]}
• مواقف السيارات، أو الأماكن، أو المنحدرات، أو غيرها من هذه المناطق، ^{[ 9 ]}
• الغسالات أو غرفة الغسيل، ^{[ 9 ] [ 10 ]}
• سطح مبنى سكني، ^{[ 11 ]}
• المصاعد، ^{[ 3 ]}
• دورات المياه في منطقة الردهة، ^{[ 3 ] [ 8 ]}
• الممرات، ^{[ 1 ]} و
• غرف التخزين. ^{[ 1 ]}
• غرف المعيشة
• المطابخ
• مرافق اللياقة البدنية
• المناطق الترفيهية
• النادي

في قضية ماريلاند ضد غاريسون ، قضت المحكمة العليا الأمريكية بأنه يجوز للشرطة دخول منطقة مشتركة عند تنفيذ أمر تفتيش . ^{[ 12 ] [ 13 ]} كذلك، في قضية إلينوي ضد رودريغيز، قضت المحكمة العليا الأمريكية بأن "الدخول بدون إذن يكون صحيحًا إذا استند إلى موافقة طرف ثالث تعتقد الشرطة، وقت الدخول، بشكل معقول، أنه يمتلك سلطة مشتركة على المكان، ولكنه في الواقع لا يمتلكها". ^{[ 14 ]} علاوة على ذلك، قضت المحكمة بما يلي:

الشخص الذي يسمح للآخرين بالوصول المشترك أو التحكم في ممتلكاتهم لأغراض متعددة... يتحمل مخاطرة السماح بتفتيش المنطقة المشتركة. ^{[ 15 ]} 415 الولايات المتحدة، ص 171، حاشية 7؛ انظر أيضًا Frazier v. Cupp ، 394 الولايات المتحدة 731، 740 (1969) (حيث رأت المحكمة أن المدعى عليه الذي ترك حقيبة سفر في منزل شخص آخر وسمح باستخدامها بشكل مشترك "تحمل مخاطرة سماحه لشخص آخر بالنظر بداخلها"). وكما يوضح تحليل المحكمة لتحمل المخاطر ، فإن موافقة الطرف الثالث تحد من قدرة الشخص على الطعن في معقولية التفتيش فقط لأن هذا الشخص تنازل طواعية عن جزء من حقه في الخصوصية من خلال مشاركة الوصول إلى ممتلكاته أو التحكم فيها مع شخص آخر.

في مساكن الطلاب بالكليات والجامعات، تُعدّ المساحات المشتركة هي تلك الأماكن في السكن الجامعي المُخصصة لاستخدام جميع الطلاب المقيمين. ولرسم جداريات أو تحسينات أو تغييرات أخرى في هذه المساحات، قد يلزم الحصول على إذن من مدير شؤون السكن. ^{[ 17 ]} قانونيًا، لا يحق للطالب فعل أي شيء إذا لم يوافق على أثاث وديكورات المساحات المشتركة، ما لم تُعيق إعاقته بشكل مباشر. ويشمل قانون الإسكان العادل كل ما يتعلق بالدين أو المعتقدات. والطريقة الوحيدة للتحكم في المساحات المشتركة في هذا الصدد هي في حال وجود تهديد خطير. وتملك الجامعات الحكومية صلاحية منع استخدام المساحات المشتركة إذا رأت ذلك مناسبًا (سواءً كان ذلك متعلقًا بالديكور أو الأثاث أو الاستخدام الفعلي). أما المساكن الربحية، فلا يمكنها إلا تقييد هذه الأمور إلى حدٍ ما، ولا يُمكنها قانونًا التحكم في جميع جوانب استخدام المساحات المشتركة بسبب قوانين الإسكان العادل المذكورة آنفًا.

ينطبق مفهوم المساحة المشتركة أيضًا على مؤسسات مثل مراكز التسوق والمجمعات التجارية الصغيرة، حيث تعمل شركات متعددة. ^{[ 5 ]} غالبًا ما تحتوي المجمعات التجارية ومراكز التسوق وغيرها من المرافق متعددة الشركات على مساحة مشتركة. قد تكون هذه المساحة أيًا من الأمثلة المذكورة أعلاه، أو قد تكون على شكل "غرفة استراحة". تقع هذه المساحات عادةً في موقع مركزي، وهي متاحة للاستخدام من قبل جميع العاملين في الشركات المعنية. قد تُفرض شروط على السلوك داخل المساحات المشتركة، بالإضافة إلى شروط تتعلق بتوافرها. قد تمتلك الشركات أيضًا مساحات مشتركة داخلها. عادةً ما يكون للشركات التي لديها مساحات مشتركة قواعدها الخاصة التي تتناسب مع نوع نشاطها وسياساتها ورؤيتها.

تختلف الولايات في كيفية فرض الضرائب على المناطق المشتركة لأغراض ضريبة العقارات. وقد يعتمد ذلك على ما إذا كانت الوحدة السكنية شقة تمليك أو وحدة سكنية تعاونية. على سبيل المثال، تفرض ولاية أريزونا ضريبة ثابتة على "المناطق المشتركة السكنية" في المشاريع السكنية، بينما تُقيّم المناطق المشتركة في الشقق التمليك وملاعب الغولف بشكل منفصل. ^{[ 18 ]}

تختلف الاحتياطات الواجب اتخاذها عند استخدام المساحات المشتركة باختلاف نوعها (تجارية، سكنية، حكومية). فبعضها يتطلب عقود إيجار، وبعضها الآخر يتطلب عقودًا رسمية، بينما يكتفي بعضها بتعهد شفهي. على سبيل المثال، قد تتشارك الشركات مساحات مشتركة في متجر يستقبل بائعين من خلفيات متنوعة، حيث يُفهم من عقد الإيجار أو الاتفاقية الرسمية أنها ستتشارك المساحة مع هؤلاء البائعين. أما بالنسبة للشقق، فهناك نوعان من المساحات المشتركة التي يمكن للمطور العقاري امتلاكها: أحدهما يخضع لعقد إيجار والآخر يخضع لعقد رسمي. الشقق التي تُؤجر بالوحدة (أي المساكن التقليدية) يُوقع عليها شخص واحد، وهو من يقرر قانونًا كيفية استخدام المساحة المشتركة في حال وجود شريك سكن مستقبلاً. أما إذا كان مجمع الشقق يُؤجر بالغرفة، فهناك بند أو فقرة تُحدد كيفية استخدام المساحة بالتساوي بين جميع المستأجرين. وأخيرًا، هناك مساحات مشتركة مملوكة للدولة ومفروضة بموجب القانون، مثل الحصون والقواعد العسكرية والمرافق الحكومية وحتى السجون. ولا يوجد في عقد الإيجار أي اتفاق يُحدد كيفية استخدام هذه المساحات. توجد أنواع مختلفة من المناطق المشتركة، ولكل منها قواعدها وشروطها الخاصة. كما تختلف الإجراءات القانونية المتبعة في حال وقوع أي حادث في تلك المناطق.

في مجال العقارات التجارية في الولايات المتحدة، يمثل عامل الخسارة للمبنى النسبة المئوية لمساحة المبنى المشتركة بين المستأجرين أو المساحة المخصصة للمناطق المشتركة في المبنى والتي تستخدم لحساب الفرق بين المساحة الصافية (القابلة للاستخدام) والمساحة الإجمالية (القابلة للفوترة) . ^{[ 19 ]}

يُعتبر هذا الجزء من المساحة "مفقوداً" لأنه لا يمكن تأجيره مباشرة، ويجب تغطية تكاليف الصيانة والتشغيل من المساحات الأخرى القابلة للتأجير. ^{[ 20 ]}

غالباً ما يتم الخلط بين عامل الفقد وعامل الحمل ، لكن صيغ كل مصطلح تختلف. ^{[ 21 ]}

يتم حساب عامل الخسارة على النحو التالي:

${\displaystyle {\text{عامل الخسارة}}={\frac {\text{(المساحة القابلة للتأجير - المساحة القابلة للاستخدام)}}{\text{المساحة القابلة للتأجير}}}}$

وضعت جمعية مالكي ومديري المباني معياراً بالتعاون مع المعهد الوطني الأمريكي للمعايير ، وهو ANSI/BOMA Z65.1-2010، لقياس مساحة الأرضية وحساب إجمالي المساحة القابلة للتأجير ومعامل الخسارة. ^{[ 22 ]}

• رسوم صيانة المناطق المشتركة
• الأرض المشتركة ، والمعروفة أيضاً باسم "المشاعات"
• القانون العام
• القانون العام
• منطقة سفر مشتركة
• شقة سكنية
• فناء
• الأسبوع
• عامل الخسارة (العقارات)
• مخصصات للمشاريع ذات المصالح المشتركة