التثبيت (قانون الملكية)

📅 آخر تحديث: ٢٧ يوليو ٢٠٢٦
✍️ نُشر في: ٢٧ يوليو ٢٠٢٦
📷 يحتوي على 1 صور
الموسوعة الحرة
حوض الحمام معطل

[ 1 ] يُقصد بالتجهيزات الثابتة ، كمفهوم قانوني ، أي ملكية مادية مُثبتة بشكل دائم ( ثابتة ) في عقار (عادةً أرض). أما الممتلكات غير المُثبتة في عقار فتُعتبر منقولات . تُعامل التجهيزات الثابتة كجزء من العقار، لا سيما في حالة وجود حق ضمان . ومن الأمثلة الكلاسيكية على التجهيزات الثابتة المبنى، الذي يُعتبر، في حال عدم وجود نص يُخالف ذلك في عقد البيع ، جزءًا من الأرض نفسها وليس قطعة أرض منفصلة. وبشكل عام، يعتمد معيار تحديد ما إذا كان الشيء تجهيزًا ثابتًا أم منقولًا على الغرض من تثبيته. فإذا كان الغرض هو تحسين الأرض، يُرجح أن يكون الشيء تجهيزًا ثابتًا؛ أما إذا تم تثبيته لتحسين استخدام المنقول نفسه، يُرجح أن يكون منقولًا. [ 2 ]

تتحول الممتلكات المنقولة إلى ممتلكات ثابتة من خلال عملية التثبيت. على سبيل المثال، إذا وُضعت قطعة خشب في ساحة تخزين الأخشاب، فهي تُعتبر منقولة. أما إذا استُخدمت نفس قطعة الخشب لبناء سياج على الأرض، فإنها تُصبح جزءًا ثابتًا من تلك الأرض. في كثير من الحالات، يعتمد تحديد ما إذا كانت الممتلكات ثابتة أم منقولة على مدى ثباتها في الأرض. على سبيل المثال، تبرز هذه المشكلة في حالة المنازل المتنقلة . في هذه الحالة، يعتمد تصنيف المنزل كمنقول أو عقار على مدى ثباته في الأرض، كأن يكون للمقطورة أساسات .

يُعدّ تصنيف الممتلكات كملحقات ثابتة أو كمنقولات أمرًا بالغ الأهمية. ففي معظم الأنظمة القضائية ، يختلف القانون المتعلق بتسجيل الضمانات على الديون ، أو إثبات إقراض الأموال بضمان الممتلكات ، بين المنقولات والعقارات. فعلى سبيل المثال، في مقاطعة أونتاريو الكندية، يجب تسجيل الرهونات العقارية في مكتب تسجيل الأراضي بالمقاطعة أو المنطقة. أما الرهونات على المنقولات، فيجب تسجيلها في السجل الإقليمي المنشأ بموجب قانون ضمانات الممتلكات الشخصية .

في حالة المنازل المتنقلة، يؤثر تصنيفها كمنشآت ثابتة أو منقولات على إمكانية تطبيق رهن عقاري عليها. فعلى سبيل المثال، تتضمن معظم عقود الرهن العقاري بندًا يمنع المقترض من إزالة أو هدم المنشآت الثابتة في العقار، مما قد يُخفض قيمة الضمان. ومع ذلك، سُجلت حالاتٌ أقرض فيها المقرضون أموالًا بناءً على قيمة المنزل المتنقل الموجود على العقار، ثم أُزيل هذا المنزل لاحقًا. وبالمثل، قد يُلغى رهن المنقولات الممنوح لشراء منزل متنقل إذا تم ربط المنزل المتنقل لاحقًا بعقار. [ 3 ] [ 4 ]

قد يتسبب القانون المتعلق بالتجهيزات الثابتة في العديد من المشاكل المتعلقة بالعقارات المؤجرة . فالتجهيزات التي يضعها المستأجر تصبح ملكًا للمؤجر في حال إخلاء المستأجر من العقار. وينطبق هذا حتى لو كان بإمكان المستأجر إزالة هذه التجهيزات قانونيًا أثناء سريان عقد الإيجار. على سبيل المثال، قد تصبح الثريا التي يعلقها المستأجر ملكًا للمؤجر. ورغم بساطة هذا المثال، فقد سُجلت حالات اعتُبرت فيها المعدات الثقيلة المُدمجة في مصنع ما من التجهيزات الثابتة، حتى وإن بيعت كمنقولات. [ 5 ]

نظرًا لأن قيمة التجهيزات الثابتة غالبًا ما تتجاوز قيمة الأرض التي تُثبّت عليها، فإن الدعاوى القضائية لتحديد ما إذا كان عنصر معين منقولًا أم ثابتًا شائعة. في إحدى القضايا في كندا، زعمت حكومة إقليمية أن سدًا ترابيًا ضخمًا يُعد منقولًا، لأنه مُثبّت بفعل الجاذبية فقط وليس بأي نوع من التثبيت (وقد رُفض هذا الادعاء). في بيع الأراضي، تُعامل التجهيزات الثابتة كجزء من الأرض، ولا يجوز للبائع إزالتها أو تغييرها قبل نقل ملكية الأرض.

تُعرف التجهيزات في القانون المدني باسم الأجزاء الأساسية . [ 6 ]

تجهيزات التداول

يُعدّ نوع التجهيزات التجارية (المعروفة غالبًا باسم "التجهيزات المنقولة") استثناءً هامًا من المعاملة المعتادة للتجهيزات الثابتة، وهي عبارة عن منقولات يقوم المستأجر بتركيبها في العقار التجاري المؤجر خصيصًا لاستخدامها في نشاط تجاري أو مهني . ويحق للمستأجر دائمًا إزالة هذه التجهيزات، شريطة أن يتم تعويض أو إصلاح أي ضرر يلحق بالهيكل نتيجةً للإزالة. [ 7 ] فعلى سبيل المثال، غالبًا ما تكون لافتات المحلات التجارية، وعدادات العرض، ورفوف المتاجر، وحانات المشروبات، ومعدات التشغيل الآلي مثبتة بإحكام، إن لم يكن بشكل شبه دائم، في المبنى أو الأرض. ومع ذلك، فهي تبقى ملكية شخصية ويحق للمستأجر إزالتها، لأنها جزء من نشاطه التجاري.

المنطق الاقتصادي وراء هذا الاستثناء الخاص بالتجهيزات التجارية يفترض أنه إذا لم يتمكن المستأجرون من إزالتها، فإن الملاك سيتحملون مسؤولية تزويد مستأجريهم بهذه المعدات والمواد.

وبناءً على ذلك، فإنّ ما يُسمى "تجهيزات التجارة" ليس تجهيزات بالمعنى الحقيقي. فاسمها مُضلل، إذ إنّ التجهيزات، بحسب تعريفها، هي ممتلكات عقارية تبقى مع العقار عند بيعه أو انتهاء عقد الإيجار. أما "تجهيزات التجارة" فهي ليست ممتلكات عقارية، بل ممتلكات شخصية للمستأجر.

يتمتع المؤجر ببعض الحماية. أي ضرر يلحق بالعقار نتيجة إزالة المستأجر للتجهيزات التجارية يجب أن يُصلحه أو يدفع ثمنه المستأجر. [ 7 ] إذا لم تتم إزالة التجهيزات التجارية عند إخلاء المستأجر للعقار، فإنها تصبح ملكًا للمؤجر بموجب عملية الإضافة . [ 8 ] [ 9 ] على سبيل المثال، إذا أفلس مطعم وتنازل مالكه عن حقه ونفقات إزالة جميع معدات المطبخ ومقاعد الطعام وغيرها من التجهيزات التجارية، فإن هذه التجهيزات تصبح ملكًا للمؤجر. وبهذه الطريقة، لن تُعتبر تجهيزات تجارية، بل ستصبح جزءًا من العقار.

القانون في أستراليا

في حالة عدم وجود اتفاق بين الطرفين، [ 10 ] [ 11 ] فإن مبدأ الملحقات، الخاضع للقانون، [ 12 ] يعمل على حل النزاعات المتعلقة بملكية الأشياء.

يعتمد ما إذا كان المنقول بطبيعته، [ 13 ] [ 14 ] [ 15 ] [ 16 ] يصبح جزءًا لا يتجزأ من الأرض بحكم جميع الظروف المحيطة بضمه إليها ، [ 17 ] [ 18 ] [ 19 ] [ 20 ] على ( أ ) الغرض و ( ب) درجة الضم. [ 23 ] [ 24 ] [ 25 ] يبدو أن المسألة مختلطة بين الواقع والقانون، [ 13 ] [ 26 ] ويجب تحديدها بموضوعية، [11] [ 27 ] [ 28 ] [ 29 ] مع الأخذ في الاعتبار النية الشخصية. [ 14 ] [ 29 ] [ 30 ] [ 31 ]

نية الضم

يمكن استنتاج النية من علاقة الطرف الضام بمالك الأرض، [ 14 ] عند التفكير في استخدام المنقول، [ 11 ] وليس من اتفاق الطرفين. [ 27 ] [ 32 ] [ 33 ] قد تصبح الأشياء التي يجلبها المستأجرون إلى الأرض جزءًا لا يتجزأ منها، [ 12 ] [ 34 ] وقد يكون هذا عاملًا حاسمًا. [ 15 ] [ 35 ]

الغرض من الضم

منذ قضية بالومبيري ضد بالومبيري، [ 18 ] ازداد التركيز على غرض التثبيت. وتعتمد كل قضية على وقائعها الخاصة، [ 36 ] إلا أن المعيار التوجيهي، [ 37 ] هو ما إذا كان المنقول قد تم تثبيته بنية بقائه في مكانه "بشكل دائم أو لفترة غير محددة أو طويلة"، [ 23 ] أو لغرض مؤقت فقط. [ 23 ] [ 38 ] [ 39 ] : ص 712-713

درجة الضم

عندما لا يستند الجسم على وزنه، [ 14 ] [ 13 ] [ 23 ] [ 40 ] [ 41 ] يُثير ذلك قرينة قابلة للدحض، [ 29 ] [ 42 ] مفادها أن المنقول جزء لا يتجزأ من العقار. [ 20 ] [ 21 ] [ 22 ] [ 30 ] وقد تصبح الأشياء غير المثبتة جزءًا لا يتجزأ من العقار، خاصةً إذا استُخدمت لفترة طويلة. [ 43 ] [ 44 ] [ 45 ]

تشمل المؤشرات الأخرى ما إذا كان بالإمكان فصل الشيء دون إلحاق ضرر كبير به، [ 23 ] [ 46 ] [ 47 ] [ 48 ] وما إذا كان قد تم تثبيته لتحسين الانتفاع بالأرض، [ 45 ] [ 49 ] أو الشيء نفسه، [ 23 ] [ 32 ] [ 37 ] [ 50 ] وفترة استخدامه ووظيفته، [ 11 ] والوظيفة التي يؤديها ضمه، [ 37 ] وما إذا كانت تكلفة التجديد ستتجاوز قيمة العقار. [ 44 ]

حقوق المستأجر في الإخلاء

لا يمتد حق المستأجر في إزالة التجهيزات الزراعية بموجب القانون العام. [ 51 ] ومع ذلك، بموجب تشريعات نيو ساوث ويلز، يمكن للمستأجرين إزالة التجهيزات الزراعية في ظروف معينة، مع مراعاة الحقوق القانونية للمؤجرين المتعلقة بالتجهيزات. [ 52 ]

في معظم عقود إيجار العقارات التجارية، يلتزم المستأجر بإعادة التحسينات التي أُجريت على العقار المؤجر إلى حالته الأساسية عند انتهاء مدة الإيجار. [ 53 ]

انظر أيضاً

مراجع

  1. ↑ "المعاملات العقارية السكنية: دليل المصطلحات والاختصارات الرئيسية" . مكتب ويلسون براون للمحاماة . 29 نوفمبر 2019.
  2. ↑ زيف، بروس (2006). مبادئ قانون الملكية ( الطبعة الرابعة). تورنتو: تومسون كارزويل. ص 102. ISBN   0-459-55339-9.
  3. ↑ LawTeacher (2018-02-02). "الفرق بين الملحقات والمنقولات" . LawTeacher.net . تاريخ الاسترجاع: 2026-01-25 .
  4. ↑ مكتب البحوث (27-05-2021). "تمويل المساكن الجاهزة: رؤى جديدة من قانون الإفصاح عن الرهن العقاري" . مكتب الحماية المالية للمستهلك . تم الاطلاع عليه بتاريخ 25-01-2026 .
  5. ↑ «يواجه مقترضو قروض الإسكان الجاهز أسعار فائدة أعلى، ومخاطر، وعوائق أمام الحصول على الائتمان، وفقًا لتقرير جديد صادر عن مكتب الحماية المالية للمستهلك» . مكتب الحماية المالية للمستهلك . 27 مايو 2021. تاريخ الاطلاع: 25 يناير 2026 .
  6. ↑ المادة 93 من القانون المدني الألماني :
    "القسم 93: الأجزاء الأساسية للشيء"
    "لا يمكن أن تكون أجزاء الشيء التي لا يمكن فصلها دون تدمير أحدها أو تغيير طبيعتها (الأجزاء الأساسية) موضوعًا لحقوق منفصلة."
  7. 1 2 "عقد التداول: فهم تعريفه القانوني | نماذج قانونية أمريكية" . legal-resources.uslegalforms.com . تم الاطلاع عليه بتاريخ 26-07-2026 .
  8. ↑ ميريل، توماس (2009-01-01). "الانضمام والملكية الأصلية" . مجلة التحليل القانوني . 1 : 479.
  9. ↑ "الانضمام" . معهد المعلومات القانونية . تم الاطلاع عليه بتاريخ 26-07-2026 .
  10. ↑ Appleby v Myers (1867) LR 2 CP 651.
  11. 1 2 3 4 هوبسون ضد جورينج [1897] 1 الفصل 182.
  12. 1 2 شركة نورث شور للغاز المحدودة ضد مفوض رسوم الطوابع (نيو ساوث ويلز) [ 1940 ] HCA 7 ، (1940) 63 CLR 52 ، المحكمة العليا (أستراليا) .
  13. 1 2 3 مونتي ضد بارنز [1901] 1 QB 205، 207 (AL Smith MR).
  14. 1 2 3 4 ريد ضد سميث [ 1905 ] HCA 54 ، (1905) 3 CLR 656 ، المحكمة العليا (أستراليا)
  15. 1 2 3 لي ضد تايلور [ 1902 ] UKHL 1 ، (1902) AC 157 في 158 لكل اللورد هالسبري LC، مجلس اللوردات (المملكة المتحدة) .
  16. ↑ Lees & Leech Pty Ltd ضد مفوض الضرائب [ 1997 ] FCA 404 ، المحكمة الفيدرالية (أستراليا) .
  17. ↑ مفوض إيرادات الدولة ضد يونيكما بي تي واي المحدودة [ 2004 ] VSCA 82 في [47]، (2004) 9 VR 523، محكمة الاستئناف (فيكتوريا، أستراليا) .
  18. 1 2 Palumberi v Palumberi [1986] NSW Conv R 55-673 (13 مايو 1986) المحكمة العليا (نيو ساوث ويلز، أستراليا).
  19. ↑ Pan United Marine Ltd ضد كبير المقيمين، سنغافورة [ 2007 ] SGHC 21 ، المحكمة العليا (سنغافورة)
  20. 1 2 قارن مع Australian Provincial Assurance Co v Coroneo [ 1938 ] NSWStRp 35 ، (1938) 38 SR (NSW) 700 ، المحكمة العليا (نيو ساوث ويلز ، أستراليا) .
  21. 1 2 Belgrave Nominees Pty Ltd v Barlin-Scott Airconditioning (Aust) Pty Ltd [ 1984 ] VicRp 75 , (1984) VR 947, المحكمة العليا (فيكتوريا، أستراليا) .
  22. 1 2 بنك أستراليا الوطني ضد بلاكر [ 2000 ] FCA 1458 ، (2000) 104 FCR 288؛ 179 ALR 97، المحكمة الفيدرالية (أستراليا) .
  23. 1 2 3 4 5 6 Holland v Hodgson (1872) LR 7 CP 328, 334 (Blackburn J)
  24. ↑ مفوض السكك الحديدية ضد المثمن العام [ 1973 ] UKPC 3 ، [1974] AC 328، المجلس الخاص (في الاستئناف من نيو ساوث ويلز) .
  25. ↑ مفوض الطوابع (WA) ضد شركة L Whiteman المحدودة [ 1940 ] HCA 30 ، (1940) 64 CLR 407 ، المحكمة العليا (أستراليا) .
  26. ↑ قارن مع Reynolds v Ashby & Son [ 1904 ] UKHL 490 ، [1904] AC 461 ، مجلس اللوردات (المملكة المتحدة) .
  27. 1 2 ميلويش ضد بي إم آي (رقم 3) [1996] AC 454.
  28. ↑ Permanent Trustee Australia Ltd v Esanda Corporation Ltd (1991) 6 BPR 13,420.
  29. 1 2 3 أنتوني ضد الكومنولث (1973) 47 ALJR 83، نص الحكم (26 يناير 1973) المحكمة العليا (أستراليا).
  30. 1 2 مايو ضد Ceedive Pty Limited [ 2006 ] NSWCA 369 ، محكمة الاستئناف (نيو ساوث ويلز، أستراليا)
  31. ↑ قارن مع Ball-Guymer Ltd v Livantes (1992) 102 FLR 327 (21 نوفمبر 1990) المحكمة العليا (ACT، أستراليا).
  32. 1 2 Reynolds v Ashby & Son [ 1904 ] UKHL 490 , [1904] AC 461, House of Lords (UK) .
  33. ↑ شركة إيسترن نيتروجين المحدودة ضد مفوض الضرائب [ 1999 ] FCA 1539 ، المحكمة الفيدرالية (أستراليا) .
  34. ↑ Eon Metals NL ضد مفوض الضرائب الحكومية (WA) [ 1991 ] WASC 411 ، (1991) 22 ATR 601 ، المحكمة العليا (WA ، أستراليا) .
  35. ↑ ميتشل ضد ماكنيل [ 1909 ] WALawRp 27 ، (1909) 11 WALR 153، المحكمة العليا (غرب أستراليا) .
  36. ↑ Jiwira v Primary Industry of Bank Authority [ 2000 ] NSWSC 1094 ، المحكمة العليا (نيو ساوث ويلز، أستراليا) .
  37. 1 2 3 N H Dunn Pty Ltd v LM Ericsson Pty Ltd [1980] ANZ Conv R 300; (1979) 2 BPR 9241 (6 ديسمبر 1979) المحكمة العليا (نيو ساوث ويلز، أستراليا)
  38. ↑ Vaudeville Electric Cinema Ltd v Muriset [1923] 2 Ch 74.
  39. ↑ شركة التأمين الإقليمية الأسترالية ضد كورونيو [ 1938 ] NSWStRp 35 ، (1938) 38 SR (NSW) 700، المحكمة العليا (نيو ساوث ويلز، أستراليا) .
  40. ↑ ويلتشير ضد كوتريل (1853) 1 E & B 674.
  41. ↑ بنك الأسهم المشتركة الأسترالي ضد شركة التمويل الاستعماري للرهن العقاري والاستثمار والضمان [ 1894 ] NSWLawRp 124 ، (1894) 15 LR (NSW) 464، المحكمة العليا (نيو ساوث ويلز، أستراليا) .
  42. ↑ المدعي العام (الكومنولث) ضد شركة RT المحدودة (رقم 2) [ 1957 ] HCA 29 ، (1957) 97 CLR 146، المحكمة العليا (أستراليا) .
  43. ↑ Re Starline Furniture Pty Ltd (In Liq) [1982] 6 ACLR 312 (1 يناير 1982) المحكمة العليا (تاس، أستراليا).
  44. 1 2 FCT v Metal Manufacturers Ltd [ 2001 ] FCA 365 , (2001) 108 FCR 150; 46 ATR 497, المحكمة الفيدرالية (أستراليا) .
  45. 1 2 تم اعتبار العناصر المتصلة من المصنع والمعدات المستخدمة كمصنع لمعالجة الحليب في أعمال الألبان بمثابة تجهيزات ثابتة في قضية National Dairies WA Ltd ضد مفوض الإيرادات الحكومية [ 2011 ] WASCA 112 ، (2001) 24 WAR 70، محكمة الاستئناف (WA، أستراليا) .
  46. ↑ هيلاويل ضد إيستوود (1851) 6 Ex 295
  47. ^ سباير ضد فيليبسون [1931] 2 الفصل 183
  48. ↑ Adams v Medhurst & Sons Pty Ltd [ 1929 ] TASLawRp 7 , (1929) 24 Tas LR 48, المحكمة العليا (تاس، أستراليا) .
  49. ↑ Re Cancer Care Institute of Australia Pty Ltd [ 2013 ] NSWSC 37 ، المحكمة العليا (نيو ساوث ويلز، أستراليا) .
  50. ↑ Climie v Wood (1868) LR 3 Ex 257.
  51. ↑ Elwes v Maw (1802) 3 East 38.
  52. ↑ قانون الإيجارات الزراعية لعام 1990 (نيو ساوث ويلز) .
  53. ↑ "كيفية الوفاء بالتزاماتك عند انتهاء عقد الإيجار" . realcommercial.com.au . تم الاطلاع عليه بتاريخ 1 أكتوبر 2017 .