الملكية الحرة (قانون)

في إنجلترا وويلز، قبل صدور قانون الملكية لعام ١٩٢٥ ، كان الوضع الافتراضي هو الملكية المطلقة ، وهي ملكية حرة قابلة للتحويل إلى "ورثة المالك ومن يخلفه " (الورثة عن طريق الميراث أو الشراء/الهبة، على التوالي). وكانت هذه الكلمات الثلاث تُدرج غالبًا في عقد نقل الملكية للتأكيد على الملكية المطلقة. أما الملكية الموروثة فتصف حالة يكون فيها نقل الملكية (عن طريق الميراث أو غيره) مقتصرًا على النسل المباشر للشخص الأول الذي مُنحت له الملكية (المعروفين باسم " ورثة النسب"). كما كانت هناك أيضًا أنواع من الملكية الحرة غير الموروثة، مثل الملكية مدى الحياة ، وقد رُقّيت الملكية التشاركية إلى ملكية حرة بموجب القانون.

قد تخضع جميع العقارات لدفعات لمالك سابق نافذ ، أو لشخص أو جهة مسؤولة عن إدارة الأراضي، وذلك لتحقيق منفعة مشتركة (رسوم إيجار العقارات). يُعدّ الشكل الأمثل هو قيام جهة محايدة أو متفق عليها مسبقًا بتحصيل هذه المدفوعات، وهو ما يُعرف برسوم إيجار العقارات . عادةً ما يكون كلا النوعين محميًا بتسجيل سند رسوم الإيجار على الأرض. ويمكن إلغاؤهما بإجراء قانوني قائم على التعويض، مما يُزيل العبء الإداري المعتاد عن كلا الطرفين.

قد تتعرض رسوم إيجار العقارات للاستغلال، وهو ما يُعرف باسم " الاستغلال العقاري ".

سيتم إلغاء أي رسوم إيجار قائمة بخلاف رسوم إيجار العقارات في 22 أغسطس 2037. ^{[ 5 ]}

إذا كان المالك يضمن الاستفادة، أو يرغب في الاستفادة، من بنية تحتية مشتركة تتطلب صيانة غير ممولة من الضرائب، فإن قضيتي هالسال ضد بريزيل (بشأن جدار مصب النهر) وإعادة إلينبورو بارك (بشأن حديقة مشتركة) تؤكدان أنه في هذه الظروف، تسري العهود الإيجابية على الأراضي المملوكة ملكية مطلقة. وهذا يعني أنه يمكن أن توجد التزامات فعلية بالدفع - في حالات متشابهة للغاية - ولكنها باطلة عمومًا فيما يتعلق بالملكية المطلقة.

يمكن الحصول على الملكية المطلقة (أو بالأحرى حقوق الإيجار إذا كانت خاضعة لعقد إيجار) بسهولة تامة عن طريق الاستيلاء على الأراضي قبل صدور قانون تسجيل الأراضي لعام 2002. ^{[ 6 ] [ 7 ]}

منذ إقرار هذا القانون، باتت هذه الحقوق تُهيمن عليها مسألة تحديد حدود قطع الأراضي المتجاورة بدقة في نزاعات الحدود المشتركة، وذلك بعد مرور 12 عامًا دون أي اعتراض رسمي. ويعود ذلك إلى اشتراط إخطار المالك القانوني السابق كتابيًا - والذي يجب أن يكون قد استلمه، أو يُعتبر مستلمًا، كما في حالة التسليم المسجل - ومنحه فرصة عادلة للاعتراض. كما أن هذا القانون يُطبّق بسهولة أكبر على الأراضي غير المسجلة، وهي حالة نادرة في إنجلترا، حيث لا تتجاوز نسبة ضئيلة من قطع الأراضي غير الزراعية المملوكة ملكية حرة. ^{[ 7 ] [ 6 ]}

في حال وجود أكثر من مالك قانوني، تُعتبر الأرض تحت إدارة أمين. يهدف هذا المبدأ إلى إلزام الأطراف بالتعامل بنزاهة فيما بينهم وفقًا لمبادئ العدالة . في حال عدم وجود أي أحكام أخرى، كذكر صك أمانة أو وقائع أساسية، يُعتبر المستفيدون هم الأمناء (المذكورون في سند الملكية المسجل). إذا توفي أحد الأمناء، يتولى الأمناء القانونيون مكانه، أو المعينون بموجب وصية موثقة. وبالمثل، إذا تم تصفية شركة، فإن حق التصرف كأمين والتسجيل كأمين قانوني ينتقل إلى المصفي.

فيما يتعلق بالأطراف الثالثة الراغبة في إقراض الأرض أو شرائها، فإن المبدأ العام الذي يدعمها هو مبدأ المشتري حسن النية دون علم فعلي أو ضمني. إلا أن هذا المبدأ مشروط بإجراء جميع الفحوصات اللازمة من قبل المساحين والموثقين والجهات المادية المختصة، وهو ما ينص عليه مبدأ " ليحذر المشتري" ( Caveat emptor ). ويحق للمستفيد الحائز فعلياً للأرض التمتع بحقوقه تجاه المشتري، أو في أغلب الأحيان تجاه المقرض المضمون أو أي جهة أخرى، بموجب قانون تسجيل الأراضي لعام ٢٠٠٢ .

يلتزم الأمناء بشروط الوقف، ولكنهم يلتزمون أيضاً بالقواعد والمبادئ الصارمة للإنصاف وبأي قرار يتخذه رسمياً جميع المستفيدين البالغين . ^{[ 8 ]}

من بين أوجه عدم المساواة التي عالجها قانون الأراضي الموقوفة وتعيين الأمناء لعام ١٩٩٦ (TLATA) ^{[ ب ]} صعوبة إنشاء وقف دون أن يخضع لأحكام قانون الأراضي المستقرة لعام ١٩٢٥. وقد أثار هذا القانون السابق مجموعة من المشاكل، لا سيما اعتبار الملاك المشتركين للعقار ذوي مصالح انتفاعية في المال لا في الأرض. ونشأت مشاكل أخرى عندما اختلف الشريكان حول موعد بيع العقار ، لا سيما في حالة الانفصال. وأدى ذلك إلى حالات قد يجد فيها الزوجان والأطفال أنفسهم مُبعدين عن منزلهم التقليدي بشكل غير عادل.

إحدى السمات الرئيسية لقانون TLATA هي فرضه لاعتبارات قانونية يجب أخذها في الاعتبار عند التعامل مع التصرف في الصناديق الاستئمانية وإصدار أمر ببيع منزل عائلي.