التنمية الخضراء

📅 آخر تحديث: ٢٠ يوليو ٢٠٢٦
✍️ نُشر في: ٢٠ يوليو ٢٠٢٦
الموسوعة الحرة

التنمية الخضراء مفهومٌ في مجال التطوير العقاري يُراعي الآثار الاجتماعية والبيئية للمشاريع. ويُعرَّف بثلاث فئات فرعية: الاستجابة البيئية، وكفاءة استخدام الموارد ، والحساسية المجتمعية والثقافية. تحترم الاستجابة البيئية القيمة الجوهرية للطبيعة، وتقلل من الأضرار التي تلحق بالنظام البيئي. وتشير كفاءة استخدام الموارد إلى استخدام موارد أقل للحفاظ على الطاقة والبيئة. أما الحساسية المجتمعية والثقافية فتُقرّ بالقيم الثقافية الفريدة لكل مجتمع وتأخذها في الحسبان عند تطوير العقارات، على عكس المؤشرات الأكثر وضوحًا للاستدامة، مثل الطاقة الشمسية (فالألواح الشمسية تُعدّ أكثر "خضرة" من استخدام المواد المحلية). تتجلى التنمية الخضراء بأشكالٍ متنوعة، إلا أنها تستند عمومًا إلى مُضاعِفات الحلول: وهي خصائص المشروع التي تُوفّر فوائد إضافية، تُقلّل في نهاية المطاف من آثاره البيئية. [ 1 ] : 3-8

تاريخ

ظهر مفهوم التنمية الخضراء نتيجةً للحركة البيئية في سبعينيات القرن الماضي. [ 2 ] في قطاع العقارات، بدأ استخدام هذا المصطلح عام 1987 مع تقرير اللجنة العالمية للبيئة والتنمية بعنوان " مستقبلنا المشترك ". يتضمن التقرير 16 مبدأً للإدارة البيئية، مصممة لتعزيز التنمية الخضراء. كما يناقش النموذج التقليدي للنمو الاقتصادي الكلي، وتجاهله للعواقب البيئية. [ 3 ] في أعقاب هذه الحركة الأولية، شهد قطاع العقارات علاقة متذبذبة مع المنهجيات "الخضراء"؛ حيث كانت القضايا البيئية غالبًا ما تأتي في المرتبة الثانية بعد العوامل الاقتصادية البحتة. [ 4 ] بدأ الاهتمام البيئي المتواصل والتشريعات التي تؤثر على قطاع العقارات بالظهور، أي التنمية الخضراء. [ 2 ] ومع ذلك، يتمثل أحد المخاوف الشائعة بشأن التنمية الخضراء في أنها قد تزيد من تكاليف المشاريع وفترات إنجازها. ومن هنا، يدور جدل مستمر حول ما إذا كانت الاستراتيجيات الخضراء مستدامة ومحفزة اقتصاديًا في الوقت نفسه. [ 5 ] : 137 ومنذ ذلك الحين، امتد الاهتمام البيئي الوطني ليشمل مطوري العقارات، وأصبح أولوية متزايدة. [ 6 ] يجب على المطورين اليوم العمل ضمن حدود التشريعات التي تراعي الآثار البيئية للتنمية. [ 5 ] : 134

تشريع

استجابةً لتزايد قلق الرأي العام بشأن القضايا البيئية، سنّت الحكومات تشريعات تنظم جوانب مختلفة من قطاع العقارات، بالإضافة إلى قطاعات اقتصادية أخرى. في الولايات المتحدة، تشمل هذه التشريعات قانون السياسة البيئية الوطنية (NEPA)، وقانون الهواء النظيف ، وقانون المياه النظيفة ، وقانون إدارة المناطق الساحلية ، وقانون الاستجابة البيئية الشاملة والتعويض والمسؤولية (CERCLA؛ المعروف أيضًا باسم "صندوق سوبرفند"). غيّر قانون السياسة البيئية الوطنية، الذي سُنّ عام 1970، آلية اتخاذ القرارات لدى الوكالات الفيدرالية، إذ ألزمها بتقديم مقترحات لتحليل الأثر البيئي قبل البدء بأي مشروع. ويُلزم قانون الهواء النظيف (1970) وكالة حماية البيئة الأمريكية (EPA) بوضع معايير وطنية للهواء النظيف ولوائح مكافحة التلوث. صُمّم قانون المياه النظيفة (1972) للحد من التلوث في المسطحات المائية الطبيعية، وضمان جودة المياه بما يحمي مصادر مياه الشرب ويدعم الأنشطة الترفيهية كالصيد والسباحة. ويتولى قانون إدارة المناطق الساحلية (1972) إدارة الموارد الساحلية للبلاد، كالبحيرات العظمى ومصبات الأنهار. يُشار إلى قانون سيركلا عادةً باسم "صندوق سوبرفند" لأنه يتألف من صندوقين استئمانيين يُقدمان المساعدة لتحسين المناطق الملوثة بالنفايات الخطرة. يسمح قانون تعديلات وإعادة تفويض صندوق سوبرفند لعام 1986 للحكومة بفرض حجز على العقارات التي يجري تنظيفها. بالإضافة إلى ذلك، يُعد قانون كاليفورنيا لجودة البيئة (CEQA) التشريع الأكثر شمولاً في كاليفورنيا فيما يتعلق بالبيئة. ينطبق هذا القانون على جميع القرارات التي تتخذها المدن والمقاطعات في كاليفورنيا، ويتضمن إلزامية إعداد تقرير تقييم الأثر البيئي (EIR) للمشاريع العامة والخاصة على حد سواء. وبناءً على ذلك، يخضع أي مشروع تطوير عقاري جديد لتحليل بيئي مفصل قبل البدء فيه. [ 5 ] : 133-135

يُعدّ مشروع قانون مجلس الشيوخ رقم 375 (2008) في كاليفورنيا تشريعًا آخر يُشجع التنمية المستدامة. ويهدف إلى تحقيق أهداف كاليفورنيا المناخية من خلال استخدام الأراضي وأنماط التنمية بكفاءة أكبر. وبشكل أكثر تحديدًا، يسعى مشروع القانون رقم 375 إلى خفض انبعاثات غازات الاحتباس الحراري من خلال التنسيق الوثيق بين استخدام الأراضي والنقل. ومن بين الوسائل المُتبعة لتحقيق ذلك، تدابير إدارة الطلب. من شأن هذه الاستراتيجية أن تُقلل من الطلب على القيادة ، وبالتالي تُقلل من عدد الأميال المقطوعة بالمركبات، وتُخفض في نهاية المطاف انبعاثات غازات الاحتباس الحراري. على سبيل المثال، قد يتضمن أحد عناصر سياسة إدارة الطلب وضع محطات النقل العام بالقرب من المناطق المُطورة، لتعزيز سهولة المشي . [ 7 ]

بالإضافة إلى ذلك، ينص قانون ولاية كاليفورنيا على ضرورة وجود حد أدنى لمستويات ترشيد استهلاك الطاقة في جميع مشاريع التطوير الجديدة و/أو القائمة. ويُلزم بائع المنزل بتضمين معلومات حول تحديثات ترشيد استهلاك الطاقة والعزل الحراري في عقد البيع. [ 5 ] : 133

عملياً

أنماط التنمية الواسعة

يُجسّد مشروع قانون مجلس الشيوخ رقم 375 استراتيجيةً للتخطيط الحضري تُعرف بإدارة النمو . وتتميز هذه الاستراتيجية بالتنسيق الوثيق بين ضوابط استخدام الأراضي والاستثمار الرأسمالي، وهي مدفوعةٌ بقوةٍ بالقضايا البيئية. وتُعرَّف بأنها "تنظيم كمية التنمية وتوقيتها وموقعها وطبيعتها". [ 8 ] وكما قد يوحي الاسم، فإن إدارة النمو لا تعني بالضرورة الحد من أي نمو. فمصطلح "التحكم في النمو" يحمل دلالة إدارة النمو أو الحد منه، بينما يشير مصطلح "انعدام النمو" إلى إيقاف النمو تمامًا. علاوةً على ذلك، تتطلب إدارة النمو تضافر هذه الدلالات الثلاث. [ 8 ]

تُعدّ حدود النمو الحضري من استراتيجيات إدارة النمو الشائعة. وهي مصممة لتشجيع النمو داخل حدود معينة وتثبيطه خارجها. يهدف نظام حدود النمو الحضري إلى تعزيز التنمية الكثيفة للحد من التمدد العمراني العشوائي. وتسعى هذه التقنية في نهاية المطاف إلى تنشيط مراكز المدن، وخلق مساحات نابضة بالحياة وصالحة للمشي من أجل تنمية المجتمع. [ 8 ]

تُعدّ أنماط التنمية المتكتلة هذه عوامل مُضاعفة للحلول. إذ يُمكن أن يُساهم تقليل الطلب على البنية التحتية في توفير المال والموارد. كما يُمكن لهذه العوامل المُضاعفة أن تُحسّن من سهولة المشي، مما يُعزز التفاعل الاجتماعي والترابط المجتمعي. [ 1 ] : 5

مبنى ذكي

في الولايات المتحدة، تُعدّ المباني التجارية والسكنية أكبر مستهلكي الكهرباء، وتشكل أنظمة التدفئة والتهوية وتكييف الهواء (HVAC) جزءًا كبيرًا من هذا الاستهلاك. في الواقع، تتوقع وزارة الطاقة الأمريكية أن 70% من الكهرباء المستخدمة في الولايات المتحدة مصدرها المباني. تهدف أساليب البناء الذكية ، مثل أنظمة كشف الإشغال وشبكات الاستشعار اللاسلكية وأنظمة التحكم في التدفئة والتهوية وتكييف الهواء، إلى ترشيد استهلاك الطاقة. ويتوقع فريق من الباحثين في جامعة سان دييغو أن أنظمة أتمتة المباني الذكية التي طوروها ستوفر ما بين 10 و15% من استهلاك الطاقة في المباني. [ 9 ]

دراسات الحالة

شقق قرية هولي ستريت

اعتمدت مدينة باسادينا بولاية كاليفورنيا مؤخراً خطة عامة تستند إلى سبعة مبادئ توجيهية: احتياجات المجتمع وجودة الحياة، والحفاظ على الطابع التاريخي لباسادينا، والحيوية الاقتصادية، ومجتمع أسري صحي، وعدم الحاجة إلى السيارات، والترويج لها كمركز ثقافي وعلمي وتجاري وترفيهي وتعليمي للمنطقة، ومشاركة المجتمع. [ 10 ]

شمل هذا المشروع مراعاة الجوانب البيئية والاجتماعية في عملية البناء. وتُجسّد شقق قرية هولي ستريت في باسادينا العديد من المبادئ الواردة في الخطة العامة لمدينة باسادينا. فهي تجمع بين التطوير متعدد الاستخدامات ومركز تجاري في الطابق الأرضي يضم متجرًا للمأكولات الجاهزة، ومتجرًا صغيرًا، ومعرضًا فنيًا. كما تقع شقق قرية هولي ستريت بالقرب من محطة قطار خفيف. وتهدف هذه الاستراتيجيات إلى تقليل الاعتماد على السيارات، وتسهيل استخدام وسائل النقل العام. [ 1 ] : 80

نُزُل الأناساسي

أكملت شركة زيمر أسوشيتس إنترناشونال، المتخصصة في التطوير العقاري، بناء فندق أناسازي في سانتا فيه، نيو مكسيكو عام ١٩٩١. وضع روبرت زيمر (المؤسس المشارك) وشريكاه، ستيف كونجر ومايكل فولر، هدفًا يتمثل في تشييد مبنى "يُبرز تقنيات توفير الطاقة والموارد، ويعزز المجتمع المحلي، ويُقدم فخامة من الدرجة الأولى، ويُحقق عائدًا ماليًا مجزيًا للمشاركين فيه". [ ١ ] : ٣ يُجسد التصميم الداخلي للفندق احترامًا لحضارة الأناسازي القديمة، بما في ذلك الأثاث المصنوع محليًا، والسجاد المصنوع يدويًا، وفنون الجدران التي تُجسد فنون السكان الأصليين الأمريكيين، والهسبان، ورعاة البقر. كما يُضفي استخدام الطوب اللبن في واجهة الفندق طابعًا تاريخيًا مستوحى من طراز البويبلو. بالإضافة إلى ذلك، أعاد زيمر وشركاؤه استخدام مبنى ذي هيكل فولاذي كان يُستخدم في ستينيات القرن الماضي كمركز احتجاز للأحداث، بدلًا من البدء بالمشروع من الصفر. ومن بين الخصائص "الخضراء" الأخرى لهذا الفندق في سانتا فيه: المناور، والإضاءة الموفرة للطاقة، وتركيبات المياه الموفرة. كما يُساهم نُزُل الأناساسي في دعم الاقتصاد الإقليمي من خلال شراء المنتجات الغذائية العضوية المزروعة محليًا من مزارعين من أصول إسبانية. وأخيرًا، يُشجع النُزُل موظفيه على المشاركة في المنظمات والفعاليات المحلية غير الربحية التي تُعنى بالثقافات المحلية المتنوعة. ويُدمج نُزُل الأناساسي "الأهداف الاجتماعية والبيئية مع الاعتبارات المالية..." [ 1 ] : 4

تايبيه 101

تايبيه 101 ، أو تايبيه 101 اختصارًا، ناطحة سحاب يبلغ ارتفاعها 508 أمتار (1667 قدمًا) تقع في تايبيه، تايوان، وقد حازت على شهادة LEED (الريادة في تصميم الطاقة والبيئة) من مجلس المباني الخضراء الأمريكي، كأعلى درجة في التاريخ. في هذا المشروع، يرمز "تايبيه" إلى "التكنولوجيا" و"الفن" و"الابتكار" و"الناس" و"البيئة" و"الهوية". [ 11 ] يؤكد الدكتور هوبرت كيبر، الرئيس التنفيذي لشركة سيمنز لأتمتة المباني في تايبيه، على أهمية كفاءة الطاقة، انطلاقًا من كون الطاقة أكبر بند إنفاق منفرد في المباني التجارية. منذ عام 2011، أصبحت تايبيه 101 ناطحة السحاب الأكثر مراعاةً للبيئة في العالم، حيث خفضت استهلاك المياه والطاقة وانبعاثات الكربون بنسبة 10%. [ 12 ] 

بولدر، كولورادو

تتجلى إدارة النمو/الحد منه (كما نوقش سابقًا) في مدينة بولدر بولاية كولورادو . إذ تفرض المدينة قيودًا صارمة على تطوير المساكن، حيث تحدد عدد تراخيص البناء بـ 400 وحدة سكنية سنويًا، أي ما يعادل 1% من إجمالي الوحدات السكنية في المدينة. إضافةً إلى ذلك، اشترت المدينة أراضي خارج حدودها، مخصصة كمساحات خضراء مفتوحة دائمة. ويُعيق هذا الحد الأقصى البالغ 400 وحدة سكنية نمو السكان في المدينة بشكلٍ كبير.

يترتب على هذا النقص في المساكن عدة تداعيات. أولاً، يؤدي إلى ارتفاع أسعار العقارات. ثانياً، نظراً لأن مدينة بولدر تُقيّد تطوير المساكن أكثر من تطوير المشاريع التجارية، فإن عدد العمال المتاحين في بولدر ينمو بوتيرة أسرع من نمو المعروض من المساكن. وينتج عن ذلك وجود العديد من العمال الذين يضطرون للتنقل يومياً من خارج حدود المدينة. [ 8 ]

الجدل

من الانتقادات الشائعة للتطوير المستدام أنه يؤثر سلبًا على أساليب عمل مطوري العقارات، إذ قد يزيد التكاليف ويؤدي إلى تأخيرات. [ 5 ] : 137 فعلى سبيل المثال، قد يُسهم الحصول على شهادة LEED في تكاليف إضافية، تشمل رسوم تصميم وبناء المباني، ورسوم التصميم الداخلي والإنشاء، ورسوم تشغيل وصيانة المباني، ورسوم تطوير الأحياء، ورسوم المنازل والمجمعات السكنية، ورسوم برامج المشاريع الكبيرة. [ 13 ]

بالإضافة إلى ذلك، وُجهت انتقادات للتطوير المستدام على المستوى السكني. فقد أثبتت المنازل عالية الأداء قدرتها على توفير الطاقة على المدى الطويل، إلا أنها تزيد بشكل كبير من التكاليف الرأسمالية الأولية، وذلك من خلال سخانات المياه الفورية، والحواجز العاكسة للحرارة، وأنظمة العزل العاكسة، وأنظمة تكييف الهواء عالية الكفاءة. [ 14 ] كما أن المطورين غالبًا ما يعجزون عن التطوير في أجزاء معينة من الأراضي بسبب اتفاقيات الحفاظ على البيئة . وتشتري الحكومات أو المنظمات غير الحكومية هذه الاتفاقيات بهدف "الحفاظ على الأرض في حالتها الطبيعية، أو ذات المناظر الخلابة، أو الزراعية، أو التاريخية، أو الحرجية، أو المفتوحة". [ 5 ] : 132

انظر أيضاً

مراجع

  1. 1 2 3 4 5 معهد روكي ماونتن (1998). التنمية الخضراء: دمج علم البيئة والعقارات . نيويورك: جون وايلي وأولاده. ISBN 9780471188780.
  2. 1 2 كلاين، بنجامين (2011). أولًا على طول النهر: تاريخ موجز للحركة البيئية الأمريكية . دار نشر روومان وليتلفيلد.
  3. ↑ تقرير اللجنة العالمية المعنية بالبيئة والتنمية: مستقبلنا المشترك . اللجنة العالمية المعنية بالبيئة والتنمية. 1987.
  4. ↑ هاريس، جوناثان؛ جودوين، نيفا (مارس 2003). "التوفيق بين النمو والبيئة". معهد التنمية العالمية والبيئة، جامعة تافتس .
  5. 1 2 3 4 5 6 زوتر الابن، فرانك (2016). الجوانب القانونية للعقارات ( الطبعة الخامسة). لاجونا هيلز، كاليفورنيا: شركة أشلي كراون سيستمز. ص 137.  
  6. ↑ "سي بي آر إي تتجاوز 300 مبنى حاصل على شهادة الريادة في تصميم الطاقة والبيئة" . لوس أنجلوس، كاليفورنيا: مجموعة سي بي آر إي . تم الاطلاع عليه بتاريخ 7 نوفمبر 2016 .
  7. ↑ باربور، إليسا؛ ديكين، إليزابيث (2013). التخطيط الذكي للنمو من أجل حماية المناخ: تقييم مشروع قانون مجلس الشيوخ رقم 375 في كاليفورنيا .
  8. 1 2 3 4 ليفي، جون (2011). "إدارة النمو، النمو الذكي، والتنمية المستدامة". التخطيط الحضري المعاصر . روتليدج.
  9. ↑ أغاروال، يوفراج؛ بالاجي، بهاراتان؛ غوبتا، راجيش؛ لايلز، جاكوب؛ وي، مايكل؛ وينغ، توماس (2 نوفمبر 2010). إدارة الطاقة القائمة على الإشغال لأتمتة المباني الذكية . BuildSys. ص 1-6 . doi : 10.1145/1878431.1878433 . ISBN  9781450304580. S2CID 14280342 . 
  10. ↑ "الخطة العامة الشاملة لمدينة باسادينا" (ملف PDF) . مؤرشف من الأصل (ملف PDF) بتاريخ 10 فبراير 2017. تم الاطلاع عليه بتاريخ 7 نوفمبر 2016 .
  11. ↑ «حصل مبنى تايبيه 101 على شهادة LEED v4 من مجلس المباني الخضراء الأمريكي كأفضل مبنى على الإطلاق» . تايبيه 101. شركة مركز تايبيه المالي . تم الاطلاع عليه بتاريخ 7 نوفمبر 2016 .
  12. ↑ كيبر، هوبرت. "تايبيه 101: المسؤولية في مكافحة الاحتباس الحراري" . تايبيه: شركة سيمنز المساهمة.
  13. ↑ "رسوم شهادة LEED" . واشنطن العاصمة: مجلس المباني الخضراء الأمريكي.
  14. ↑ ويدر، إس إتش؛ كورا، إيه آر؛ بايشلر، إم سي؛ فونورو، كيه دي؛ جينكينز، دي دبليو؛ ستوير، دي جيه (مارس 2013). "الانتقال إلى منازل عالية الأداء: قصص نجاح ودروس مستفادة من سبع شركات بناء" (ملف PDF) . وزارة الطاقة الأمريكية . تاريخ الاطلاع: 7 يناير 2024 .