رهن عقاري ضخم

في الولايات المتحدة ، يُعرف الرهن العقاري الضخم بأنه قرض عقاري قد يتمتع بجدارة ائتمانية عالية، ولكنه يتجاوز حدود القروض التقليدية المطابقة . ^{[ 1 ]} يُحدد هذا المعيار من قبل مؤسستين حكوميتين ، هما فاني ماي وفريدي ماك ، ويحدد الحد الأقصى لقيمة أي رهن عقاري تشتريه كلتاهما من المُقرض. فاني ماي (FNMA) وفريدي ماك (FHLMC) مؤسستان كبيرتان تشتريان الجزء الأكبر من قروض الرهن العقاري السكنية في الولايات المتحدة من البنوك والمُقرضين الآخرين، مما يسمح لهما بتوفير سيولة لإقراض المزيد من الرهون العقارية. عندما لا تغطي حدود فاني ماي وفريدي ماك كامل مبلغ القرض، يُشار إلى القرض باسم "الرهن العقاري الضخم". تقليديًا، تكون أسعار الفائدة على الرهون العقارية الضخمة أعلى من أسعار الفائدة على الرهون العقارية المطابقة، ولكن مع زيادة رسوم المؤسسات الحكومية، شهدت القروض الضخمة مؤخرًا أسعار فائدة أقل من القروض المطابقة. ^{[ 1 ]}

في 13 فبراير 2008، وقّع الرئيس جورج دبليو بوش قانون الإسكان والإنعاش الاقتصادي لعام 2008 ( القانون العام 110-289 (نص) (ملف PDF) ، 122 Stat. 2654 ، الذي سُنّ في 30 يوليو 2008 )، والذي رفع مؤقتًا الحد الأقصى للقروض العقارية الضخمة المتوافقة في الولايات المتحدة. رُفع الحد إلى 729,750 دولارًا أمريكيًا أو 125% من متوسط ​​قيمة المنزل داخل المنطقة الإحصائية الحضرية ، أيهما أقل. ^{[ 2 ]} كان من المقرر في البداية أن تنتهي صلاحية الحدود الجديدة في ديسمبر 2008، ولكن تم تمديدها حتى عام 2010. ^{[ 3 ]} لم يتبنَّ مُقرضو الرهن العقاري هذه الحدود الجديدة بسهولة، مما جعلها "نظرية" في جوهرها، حيث ظلت القروض العقارية التي تتجاوز الحد الأقصى القديم المتوافق البالغ 417,000 دولارًا أمريكيًا تجذب أسعار فائدة أعلى.   

اعتبارًا من عام 2010كان الحد الأقصى للقرض المتوافق في المناطق "العامة" 417,000 دولار أمريكي لمعظم الولايات المتحدة، باستثناء ألاسكا وهاواي وغوام وجزر فيرجن الأمريكية، حيث بلغ الحد الأقصى 625,500 دولار أمريكي. أما في المناطق "ذات التكلفة المرتفعة"، فكان الحد الأقصى 729,750 دولار أمريكي و938,250 دولار أمريكي على التوالي. ^{[ 3 ]}

في الأول من أكتوبر 2011، تم تخفيض الحد الأقصى للتكلفة الإجمالية للعقارات الضخمة المتوافقة من 729,750 دولارًا في المناطق "عالية التكلفة" إلى 625,500 دولارًا. ^{[ 4 ]}

في 28 نوفمبر 2017، أعلنت الوكالة الفيدرالية الأمريكية لتمويل الإسكان (FHFA) أن الحد الأقصى للقرض للعقارات المكونة من وحدة واحدة في معظم المناطق ذات التكلفة العالية سيكون 679,650 دولارًا - أو 150 بالمائة من 453,100 دولارًا. ^{[ 5 ]}

وسيط الرهن العقاري هو حلقة وصل بين المُقرض والمُقترض. تُعتبر قروض الرهن العقاري الضخمة أكثر خطورة بالنسبة للمُقرضين، ويعود ذلك أساسًا إلى حجمها الكبير وليس إلى الجدارة الائتمانية. ^{[ 1 ]} وذلك لأنه في حال التخلف عن سداد قرض الرهن العقاري الضخم، قد يصعب بيع المسكن الفاخر بسرعة وبسعره الكامل. وتتأثر أسعار العقارات الفاخرة بتقلبات السوق في بعض الحالات. وهذا أحد الأسباب التي تجعل المُقرضين يُفضلون الحصول على دفعة أولى أعلى من طالبي قروض الرهن العقاري الضخمة. كما أن أسعار المنازل الضخمة قد تكون أكثر ذاتية، ويصعب بيعها للمُقترض العادي، ولذلك قد يشترط العديد من المُقرضين إجراء تقييمين للعقار عند التقدم بطلب للحصول على قرض رهن عقاري ضخم.

عادةً ما يكون معدل الفائدة على قروض الرهن العقاري الضخمة أعلى من معدل الفائدة على القروض التقليدية، وذلك بسبب ارتفاع المخاطر التي يتحملها المُقرض. ويعتمد هامش الربح، أو الفرق بين المعدلين، على سعر المخاطر السائد في السوق. وبينما يتراوح هذا الهامش عادةً بين 0.25% و0.5%، فإنه قد يتجاوز 1.5% في أوقات القلق الشديد لدى المستثمرين، كما حدث في أغسطس 2007. وقد تكون إعادة تمويل قرض ضخم أكثر تكلفةً بسبب تكاليف الإغلاق . يقدم بعض المُقرضين خدمة تمديد اتفاقية السداد وتوحيد القروض، بحيث لا يضطر مُعيد تمويل القرض الضخم إلى دفع ضريبة الرهن العقاري مرة أخرى على نفس الرصيد الأصلي. وفي حالات أخرى، تقدم شركات التأمين على الملكية خصمًا يصل إلى 50%، وهو خصم يُلزم به القانون غالبًا لمن يُعيدون التمويل خلال فترة تتراوح بين سنة و10 سنوات. ويُمنح أكبر خصم لإعادة التمويل خلال سنة واحدة.

مع ارتفاع أسعار المنازل في الولايات المتحدة نتيجةً لفقاعة الإسكان ، ازداد عدد المتقدمين للحصول على قروض عقارية ضخمة بشكل ملحوظ. وبسبب ارتفاع الأسعار، اضطر العديد من المستهلكين إلى اللجوء إلى هذه القروض لشراء منازل متواضعة في المدن الكبرى، ولم يعد هذا الخيار مقتصراً على المساكن الفاخرة.

كانت العديد من هذه القروض الجديدة ذات أقساط سداد تمتد لأربعين أو خمسين عامًا، أو تتضمن خيار سداد الفائدة فقط، على غرار قروض الرهن العقاري عالية المخاطر . هذا يعني أن مُقترض القرض الضخم سيسدد القرض على مدى فترة زمنية أطول، أو يمكنه تأجيل سداد أي دفعة من أصل القرض لعدة سنوات (مما يزيد أيضًا من إجمالي المبلغ المستحق). مع ذلك، ومنذ عام 2007، ومع انخفاض الأسعار وارتفاع عدد حالات حبس الرهن ، توقف المقرضون عن تقديم قروض الرهن العقاري الضخمة. ^{[ 6 ]} أما المقرضون الذين بقوا في سوق القروض الضخمة فقد رفعوا أسعار الفائدة بشكل حاد، لتصل إلى 1.5 نقطة مئوية أعلى من أسعار الفائدة على القروض التقليدية. ^{[ 7 ]} أدى هذا الانسحاب من السوق إلى نقص في التمويل المتاح لشراء المنازل باهظة الثمن، مما زاد من الضغط على أسعار المنازل وأكمل حلقة مفرغة . ^{[ 8 ]}

ارتفع معدل التخلف عن سداد القروض الضخمة بشكل كبير، حيث تضاعف ثلاث مرات خلال عام 2009، وبحلول فبراير 2010، كان ما يقرب من واحد من كل عشرة قروض عقارية ضخمة "متأخرًا بشكل خطير" (أي متأخرًا لمدة 60 يومًا على الأقل). ^{[ 9 ]}

• السكن بأسعار معقولة في الولايات المتحدة
• أزمة السكن
• التمييز في السكن في الولايات المتحدة
• رهن عقاري ضخم للغاية

• "أصبح الحصول على قروض ضخمة أسهل" - صحيفة وول ستريت جورنال
• التغييرات الجديدة في نظام القروض لا تجلب أي راحة
• معلومات عن الإسكان والمقرضين
• حدود قروض فاني ماي
• الرهن العقاري الضخم في كاليفورنيا