فقاعة الإسكان في الولايات المتحدة في العقد الأول من القرن الحادي والعشرين

📅 آخر تحديث: ٢٦ يوليو ٢٠٢٦
✍️ نُشر في: ٢٦ يوليو ٢٠٢٦
📷 يحتوي على 12 صور
الموسوعة الحرة

متوسط ​​تكلفة شراء منزل حسب الولاية الأمريكية
متوسط ​​تكلفة شراء منزل حسب المنطقة الحضرية الأمريكية
الشكل 1: رسم بياني لروبرت شيلر لأسعار المنازل في الولايات المتحدة، والسكان، وتكاليف البناء، وعوائد السندات، من كتاب Irrational Exuberance ، الطبعة الثانية. [ 1 ] يوضح شيلر أن أسعار المنازل في الولايات المتحدة المعدلة حسب التضخم زادت بنسبة 0.4٪ سنويًا من عام 1890 إلى عام 2004 و0.7٪ سنويًا من عام 1940 إلى عام 2004، في حين أن بيانات التعداد السكاني الأمريكي من عام 1940 إلى عام 2004 تُظهر أن القيمة المقدرة ذاتيًا زادت بنسبة 2٪ سنويًا.

شهدت الولايات المتحدة في العقد الأول من الألفية الثانية فقاعة عقارية ، أو ما يُعرف بطفرة أسعار المساكن أو دورة الإسكان في العقد الأول من الألفية الثانية [ 2 ] ، تمثلت في ارتفاع حاد تلاه انهيار في أسعار العقارات، مما أثر على أكثر من نصف الولايات الأمريكية . وفي العديد من المناطق، كانت الفقاعة العقارية هي الدافع وراء أزمة الرهن العقاري الثانوي . بدأت أسعار المساكن، التي بلغت ذروتها في أوائل عام 2006، بالانخفاض خلال عامي 2006 و2007، ووصلت إلى أدنى مستوياتها في عام 2011. [ 3 ] وفي 30 ديسمبر/كانون الأول 2008، سجل مؤشر كيس-شيلر لأسعار المساكن أكبر انخفاض في تاريخه. [ 4 ] وتُعد الأزمة الائتمانية الناجمة عن انفجار الفقاعة العقارية سببًا رئيسيًا للركود الكبير في الولايات المتحدة . [ 5 ]

أدت الزيادة في معدلات حبس الرهن العقاري بين مالكي المنازل في الولايات المتحدة خلال الفترة 2006-2007 إلى أزمة في أغسطس 2008 في أسواق الرهن العقاري عالي المخاطر ، وقروض Alt-A ، وسندات الدين المضمونة (CDO)، والرهن العقاري ، والائتمان ، وصناديق التحوط ، والبنوك الأجنبية . [ 6 ] وفي أكتوبر 2007، وصف هنري بولسون ، وزير الخزانة الأمريكي آنذاك، انفجار فقاعة الإسكان بأنه "أخطر خطر يهدد اقتصادنا". [ 7 ]

كان من الممكن أن تؤثر الفقاعة ليس فقط على تقييمات المنازل، بل أيضًا على أسواق الرهن العقاري، وشركات البناء، والعقارات ، ومنافذ بيع مستلزمات المنازل بالتجزئة، وصناديق التحوط في وول ستريت التي يمتلكها كبار المستثمرين المؤسسيين، والبنوك الأجنبية، مما يزيد من خطر حدوث ركود اقتصادي على مستوى البلاد. [ 8 ] [ 9 ] [ 10 ] [ 11 ] وقد دفعت المخاوف بشأن تأثير انهيار أسواق الإسكان والائتمان على الاقتصاد الأمريكي الأوسع الرئيس جورج دبليو بوش ورئيس مجلس الاحتياطي الفيدرالي بن برنانكي إلى الإعلان عن خطة إنقاذ محدودة لسوق الإسكان الأمريكي لأصحاب المنازل غير القادرين على سداد ديون الرهن العقاري. [ 12 ]

في عام 2008 وحده، خصصت حكومة الولايات المتحدة أكثر من 900 مليار دولار (ما يعادل 1.28 تريليون دولار تقريبًا في عام 2024 ) لقروض خاصة وعمليات إنقاذ مرتبطة بأزمة فقاعة الإسكان الأمريكية. وقد تم توزيع هذا المبلغ بين القطاعين العام والخاص . ونظرًا للحصة السوقية الكبيرة التي تحظى بها كل من المؤسسة الوطنية الفيدرالية للرهن العقاري (فاني ماي) والمؤسسة الفيدرالية لقروض الرهن العقاري (فريدي ماك) (وكلاهما مؤسستان مدعومتان من الحكومة )، بالإضافة إلى إدارة الإسكان الفيدرالية ، فقد حصلت هذه المؤسسات على حصة كبيرة من الدعم الحكومي، على الرغم من أن قروضها العقارية كانت تخضع لمعايير تقييم أكثر تحفظًا، بل وكان أداؤها في الواقع أفضل من قروض القطاع الخاص. [ 13 ] 

خلفية

ساهمت أسعار الأراضي في ارتفاع الأسعار أكثر بكثير من المباني. [ 14 ]

قد تحدث فقاعات الإسكان في أسواق العقارات المحلية أو العالمية. وفي مراحلها الأخيرة، تتميز عادةً بارتفاعات سريعة في تقييمات العقارات حتى تصل إلى مستويات غير مستدامة مقارنةً بالدخل، ونسب سعر العقار إلى الإيجار ، وغيرها من المؤشرات الاقتصادية للقدرة على تحمل التكاليف. وقد يتبع ذلك انخفاض في أسعار المنازل، مما يجعل العديد من الملاك في وضع سلبي من حيث حقوق الملكية - أي أن ديون الرهن العقاري أعلى من قيمة العقار. إن الأسباب الكامنة وراء فقاعة الإسكان معقدة، وتشمل عوامل مثل السياسة الضريبية (إعفاء المساكن من ضريبة أرباح رأس المال)، وانخفاض أسعار الفائدة إلى مستويات تاريخية، وتراخي معايير الإقراض، وتقاعس الجهات التنظيمية عن التدخل، والمضاربة المحمومة . [ 6 ] [ 8 ] [ 15 ] [ 16 ] [ 17 ] [ 18 ] وقد تكون هذه الفقاعة مرتبطة بفقاعة سوق الأسهم أو فقاعة الإنترنت في التسعينيات. [ 1 ] [ 19 ] [ 20 ] [ 21 ] تتزامن هذه الفقاعة تقريبًا مع فقاعات مماثلة في المملكة المتحدة وهونغ كونغ وإسبانيا، [ 22 ] وبولندا والمجر وكوريا الجنوبية. [ 23 ] [ 24 ]

مع أن الفقاعات قد تكون قابلة للتحديد أثناء تشكلها، إلا أنه لا يمكن قياسها بشكل قاطع إلا بعد تصحيح السوق، [ 25 ] الذي بدأ في عامي 2005-2006 في سوق الإسكان الأمريكي. [ 26 ] [ 27 ] [ 28 ] [ 29 ] [ 30 ] [ 31 ] وقد صرّح رئيس مجلس الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي السابق، آلان غرينسبان، قائلاً: "لقد شهدنا فقاعة في سوق الإسكان"، [ 32 ] [ 33 ] كما قال أيضاً في أعقاب أزمة الرهن العقاري الثانوي وأزمة الائتمان في عام 2007: "لم أستوعب الأمر حقاً إلا في أواخر عامي 2005 و2006". [ 34 ]

نتجت أزمة الرهن العقاري والائتمان عن عجز عدد كبير من مالكي المنازل عن سداد أقساط قروضهم العقارية، إذ تحولت أسعار الفائدة المنخفضة التي حصلوا عليها خلال الفترة التمهيدية إلى أسعار الفائدة العادية. وحذر غرينسبان من "انخفاضات كبيرة برقمين" في قيمة المنازل "أكبر مما يتوقعه معظم الناس". [ 33 ] واتفق الرئيس التنفيذي لشركة فريدي ماك، ريتشارد سيرون، مع غرينسبان في إقراره بوجود فقاعة عقارية، كما أيّد تحذير الخبير الاقتصادي بجامعة ييل، روبرت شيلر ، من أن أسعار المنازل تبدو مبالغًا فيها، وأن التصحيح قد يستمر لسنوات، مع خسارة تريليونات الدولارات من قيمة المنازل. [ 35 ]

ظهرت مشاكل لأصحاب المنازل ذوي الجدارة الائتمانية الجيدة في منتصف عام 2007، مما دفع أكبر مُقرض للرهن العقاري في الولايات المتحدة، شركة كاونتري وايد فاينانشال ، إلى التحذير من أن انتعاش قطاع الإسكان لن يكون متوقعًا قبل عام 2009 على الأقل، نظرًا لانخفاض أسعار المنازل "بشكل غير مسبوق تقريبًا، باستثناء فترة الكساد الكبير ". [ 9 ] وكان لتأثير ارتفاع أسعار المنازل على الاقتصاد الأمريكي منذ ركود 2001-2002 دورٌ هام في الانتعاش، إذ أن جزءًا كبيرًا من الإنفاق الاستهلاكي كان مدفوعًا بطفرة إعادة التمويل المرتبطة بها، والتي سمحت للأفراد بتخفيض أقساط الرهن العقاري الشهرية بفضل انخفاض أسعار الفائدة، وسحب جزء من قيمة منازلهم مع ارتفاعها. [ 8 ]

الجدول الزمني

نسب أسعار المساكن إلى الدخل الشخصي حسب المنطقة الحضرية

النقاش المعاصر حول طفرة أسعار المساكن

متوسط ​​ومتوسط ​​أسعار بيع المنازل الجديدة التي تم بيعها في الولايات المتحدة بين عامي 1963 و 2010 [ 36 ]

خلال فترة ارتفاع أسعار الأصول وقبل الركود الكبير، وصفت جهات مختلفة سوق الإسكان بأنه فقاعة أو طعنت في هذا الوصف.

توقعات بفقاعة اقتصادية

خاصةً في أواخر عام 2004 وأوائل عام 2005، دفعت عوامل اقتصادية وثقافية عديدة العديد من الاقتصاديين إلى القول بوجود فقاعة عقارية في الولايات المتحدة [ 1 ] [ 25 ] [ 37 ] [ 38 ] [ 39 ] [ 40 ]. وقد حدد دين بيكر هذه الفقاعة في أغسطس 2002، ومنذ ذلك الحين حذر مرارًا وتكرارًا من طبيعتها وعمقها، والأسباب السياسية وراء تجاهلها. [ 41 ] [ 42 ] وقبل ذلك، كتب روبرت بريختر عنها باستفاضة، وكذلك فعل البروفيسور شيلر في كتابه الأصلي " النشوة غير العقلانية " عام 2000. كما تنبأ بيتر شيف بالفقاعة مبكرًا، وكان صريحًا بشأنها على شاشة التلفزيون، وكتب كتابًا يفصّل فيه توقعاته بشأن تداعياتها. [ 43 ]

ذكرت مقالة نُشرت في صحيفة نيويورك تايمز في أغسطس/آب 2008 أن ريتشارد إف. سيرون ، الرئيس التنفيذي لشركة فريدي ماك ، تلقى في منتصف عام 2004 مذكرة من ديفيد أندروكونيس، الرئيس السابق لإدارة المخاطر في الشركة ، يحذره فيها من أن فريدي ماك تموّل قروضًا محفوفة بالمخاطر تُهدد استقرارها المالي. وكتب السيد أندروكونيس في مذكرته أن هذه القروض "من المرجح أن تُشكّل خطرًا ماليًا وسمعةً هائلين على الشركة والبلاد". [ 44 ] وكشفت المقالة أن أكثر من عشرين مسؤولًا تنفيذيًا رفيع المستوى أفادوا بأن السيد سيرون قرر ببساطة تجاهل التحذيرات .

ظهرت تحذيرات أخرى في وقت مبكر من عام 2001، عندما حذر محافظ الاحتياطي الفيدرالي الراحل إدوارد غرامليش من المخاطر التي تشكلها قروض الرهن العقاري عالية المخاطر. [ 45 ] وفي سبتمبر 2003، خلال جلسة استماع للجنة الخدمات المالية بمجلس النواب ، حدد عضو الكونغرس رون بول فقاعة الإسكان وتنبأ بالصعوبات التي ستسببها: "مثل جميع الفقاعات المصطنعة، لا يمكن أن يستمر ازدهار أسعار المساكن إلى الأبد. فعندما تنخفض أسعار المساكن، سيواجه أصحاب المنازل صعوبات جمة نتيجة لتلاشي حقوق ملكيتهم. علاوة على ذلك، سيتكبد حاملو ديون الرهن العقاري خسائر أيضًا." [ 46 ]

ذكرت مجلة الإيكونوميست أن "الارتفاع العالمي في أسعار المنازل هو أكبر فقاعة في التاريخ" [ 47 ] ، لذا فإن أي تفسير يتطلب مراعاة أسبابه العالمية، بالإضافة إلى الأسباب الخاصة بالولايات المتحدة. وصرح رئيس مجلس الاحتياطي الفيدرالي آنذاك، آلان غرينسبان، في منتصف عام 2005، قائلاً: "على الأقل، هناك بعض "الفقاعات" (في سوق الإسكان الأمريكي)... من الصعب تجاهل وجود العديد من الفقاعات المحلية"؛ واعترف غرينسبان في عام 2007 بأن " الفقاعات " كانت "تعبيرًا ملطفًا عن الفقاعة". [ 33 ] وفي أوائل عام 2006، قال الرئيس بوش عن طفرة الإسكان في الولايات المتحدة: "إذا أصبحت المنازل باهظة الثمن، سيتوقف الناس عن شرائها... يجب أن تمر الاقتصادات بدورات". [ 48 ]

توقعات بعدم وجود فقاعة

في عام 2008، رفض أليكس تاباروك ، الخبير الاقتصادي الكندي الأمريكي، فكرة وجود فقاعة عقارية. [ 49 ] [ 50 ]

شكك كبير الاقتصاديين في فريدي ماك ومدير المركز المشترك لدراسات الإسكان (JCHS) في وجود فقاعة إسكان وطنية، وأبدى شكوكه في إمكانية حدوث أي انخفاض ملحوظ في أسعار المنازل، مستشهدين بارتفاع الأسعار المستمر منذ الكساد الكبير ، وزيادة الطلب المتوقعة من جيل طفرة المواليد ، ومستويات التوظيف الجيدة. [ 51 ] [ 52 ] [ 53 ] وقد وزّع ديفيد ليريا ، كبير الاقتصاديين السابق في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR)، "تقارير مناهضة للفقاعة" في أغسطس 2005 "للرد على اتهامات الفقاعة غير المسؤولة التي أطلقتها وسائل الإعلام المحلية والأكاديميون المحليون". [ 54 ]

تصحيح السعر

استنادًا إلى بيانات السوق لعام 2006 التي أشارت إلى انخفاض ملحوظ، بما في ذلك انخفاض المبيعات، وارتفاع المخزونات، وانخفاض متوسط ​​الأسعار، وزيادة معدلات حبس الرهن العقاري، [ 55 ] خلص بعض الاقتصاديين إلى أن تصحيح سوق الإسكان الأمريكي بدأ في عام 2006. [ 10 ] [ 56 ] وذكر تقرير لمجلة فورتشن في مايو 2006 حول فقاعة الإسكان الأمريكية: "بدأت فقاعة الإسكان الكبرى أخيرًا في الانكماش... في العديد من الأسواق التي كانت مزدهرة في جميع أنحاء البلاد، حلت روايات انخفاض أسعار العقارات محل قصص قوائم الانتظار للشقق السكنية غير المبنية وحروب المزايدة على المنازل التقليدية المكونة من ثلاث غرف نوم." [ 27 ]

من بين تصريحات أخرى، ذكرت التقارير أنه "لا داعي للقلق من ارتفاع أسعار المنازل بوتيرة أسرع من دخل الأسر"، وأنه "لا يوجد خطر يُذكر لحدوث فقاعة في أسعار المساكن على المستوى الوطني، استنادًا إلى الطلب الأساسي على المساكن والعوامل الاقتصادية المتوقعة"، وأنه "من المتوقع حدوث تباطؤ عام في معدل نمو الأسعار، ولكن في العديد من المناطق سيستمر نقص المعروض، ومن المرجح أن تستمر أسعار المنازل في الارتفاع فوق المعدلات التاريخية". [ 57 ] بعد ورود تقارير عن انخفاضات سريعة في المبيعات وانخفاض الأسعار في أغسطس 2006، [ 58 ] [ 59 ] أقر ليريا بأنه يتوقع "انخفاض أسعار المنازل بنسبة 5% على المستوى الوطني، وأكثر في بعض الأسواق، وأقل في أسواق أخرى. وقد تشهد بعض المدن في فلوريدا وكاليفورنيا، حيث ارتفعت أسعار المنازل إلى مستويات قياسية، انخفاضات حادة". [ 30 ]

شهدت مبيعات وأسعار المنازل على المستوى الوطني انخفاضًا حادًا في مارس 2007، وهو أكبر انخفاض منذ أزمة مؤسسات الادخار والقروض عام 1989. ووفقًا لبيانات الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين ، انخفضت المبيعات بنسبة 13% لتصل إلى 482 ألف وحدة سكنية، مقارنةً بذروتها البالغة 554 ألف وحدة في مارس 2006، كما انخفض متوسط ​​سعر المنزل على المستوى الوطني بنسبة 6% تقريبًا ليصل إلى 217 ألف دولار أمريكي، مقارنةً بذروته البالغة 230,200 دولار أمريكي في يوليو 2006. [ 31 ]

استشهدت وكالة بلومبيرغ الإخبارية في 14 يونيو/حزيران 2007 بجون أ. كيلباتريك من شركة غرينفيلد أدفايزرز، في حديثه عن العلاقة بين ازدياد حالات حبس الرهن العقاري وانخفاض أسعار المساكن في مناطق محددة، قائلاً: "إن السكن في منطقة تشهد حالات حبس رهن عقاري متعددة قد يؤدي إلى انخفاض قيمة العقارات بنسبة تتراوح بين 10% و20%". وأضاف: "في بعض الحالات، قد يؤدي ذلك إلى ضياع حقوق ملكية أصحاب المنازل أو جعلهم مدينين بمبالغ تفوق قيمة منازلهم. وستتأثر المنازل المجاورة لهذه العقارات سلباً". [ 60 ]

عقدت لجنة الخدمات المصرفية في مجلس الشيوخ الأمريكي جلسات استماع حول فقاعة الإسكان وممارسات الإقراض المرتبطة بها في عام 2006، تحت عنواني "فقاعة الإسكان وتداعياتها على الاقتصاد" و"المخاطر المحسوبة: تقييم منتجات الرهن العقاري غير التقليدية". [ 61 ] في أعقاب انهيار قطاع الرهن العقاري عالي المخاطر في مارس 2007، عقد السيناتور كريس دود ، رئيس لجنة الخدمات المصرفية، جلسات استماع وطلب من المديرين التنفيذيين لأكبر خمس شركات رهن عقاري عالي المخاطر الإدلاء بشهاداتهم وشرح ممارساتهم الإقراضية. وصرح دود بأن "الإقراض الاستغلالي" قد عرّض ملكية المنازل للخطر لملايين الأشخاص. [ 18 ] إضافةً إلى ذلك، كان أعضاء مجلس الشيوخ الديمقراطيون، مثل السيناتور تشارلز شومر من نيويورك، قد اقترحوا بالفعل خطة إنقاذ حكومية فيدرالية للمقترضين ذوي المخاطر العالية لإنقاذ أصحاب المنازل من فقدان مساكنهم. [ 18 ]

الأسباب

النطاق الجغرافي

أسعار المساكن المعدلة حسب التضخم في الولايات المتحدة حسب الولاية، 1998-2006

وقد ناقش الاقتصاديون ما إذا كانت طفرة أسعار المنازل في أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين تنطوي على فقاعات على مستوى البلاد أم على المستوى المحلي.

في وقت مبكر من عام 2005، وبسبب تفاوت ارتفاع الأسعار، جادل بعض الاقتصاديين، بمن فيهم رئيس مجلس الاحتياطي الفيدرالي السابق آلان غرينسبان ، بأن الولايات المتحدة لا تشهد فقاعة إسكان وطنية بحد ذاتها ، بل عددًا من الفقاعات المحلية. [ 62 ] ومع ذلك، في عام 2007، صرّح غرينسبان بأن "جميع فقاعات الرغوة تتراكم لتشكل فقاعة إجمالية". [ 33 ]

على الرغم من تخفيف معايير الإقراض بشكل كبير وانخفاض أسعار الفائدة، لم تشهد العديد من مناطق البلاد سوى ارتفاع طفيف في الأسعار خلال فترة "الفقاعة". فمن بين أكبر 20 منطقة حضرية يرصدها مؤشر ستاندرد آند بورز/كيس-شيلر لأسعار المنازل ، شهدت ست منها (دالاس، وكليفلاند، وديترويت، ودنفر، وأتلانتا، وشارلوت) نموًا في الأسعار أقل من 10% بعد تعديلها وفقًا للتضخم خلال الفترة 2001-2006. [ 63 ] وفي الفترة نفسها، ارتفعت أسعار العقارات في سبع مناطق حضرية (تامبا، وميامي، وسان دييغو، ولوس أنجلوس، ولاس فيغاس، وفينيكس، وواشنطن العاصمة) بأكثر من 80%.

على نحوٍ يُثير الدهشة، مع انحسار فقاعة الإسكان [ 64 ] ، شهدت بعض المناطق الحضرية (مثل دنفر وأتلانتا) ارتفاعًا في معدلات حبس الرهن العقاري ، على الرغم من أنها لم تشهد ارتفاعًا ملحوظًا في أسعار المنازل في المقام الأول، وبالتالي لم تُسهم على ما يبدو في الفقاعة الوطنية. وينطبق هذا أيضًا على بعض مدن حزام الصدأ ، مثل ديترويت [ 65 ] وكليفلاند [ 66 ] ، حيث لم تُسفر اقتصاداتها المحلية الضعيفة عن ارتفاع يُذكر في أسعار المنازل في بداية العقد، لكنها شهدت مع ذلك انخفاضًا في القيم وزيادة في حالات حبس الرهن العقاري في عام 2007. واعتبارًا من يناير 2009، كانت كاليفورنيا وميشيغان وأوهايو وفلوريدا الولايات التي سجلت أعلى معدلات حبس الرهن العقاري.

بحلول يوليو/تموز 2008، انخفضت أسعار العقارات في 24 من أصل 25 منطقة حضرية في الولايات المتحدة، حيث شهدت كاليفورنيا وجنوب غرب البلاد أكبر انخفاض في الأسعار. ووفقًا للتقارير، لم تشهد سوى ميلووكي ارتفاعًا في أسعار المنازل بعد يوليو/تموز 2007. [ 67 ]

تأثيرات جانبية

قبل تصحيح سوق العقارات في الفترة 2006-2007، أدى الارتفاع غير المسبوق في أسعار المنازل الذي بدأ في عام 1997 إلى العديد من الآثار واسعة النطاق في اقتصاد الولايات المتحدة.

بدء بناء المساكن في الولايات المتحدة، 1959-2021
  • كان أحد أبرز الآثار المباشرة على بناء المنازل الجديدة. ففي عام 2005، بيع 1,283,000 منزل جديد لعائلة واحدة، مقارنةً بمتوسط ​​609,000 منزل سنويًا خلال الفترة 1990-1995. [ 68 ] وقد حسّنت كبرى شركات بناء المنازل، مثل دي آر هورتون ، وبولت جروب ، ولينار ، عملياتها بشكل ملحوظ. وارتفع سعر سهم دي آر هورتون من 3 دولارات في أوائل عام 1997 إلى أعلى مستوى له على الإطلاق عند 42.82 دولارًا في 20 يوليو 2005. كما نمت إيرادات شركة بولت من 2.33 مليار دولار في عام 1996 إلى 14.69 مليار دولار في عام 2005. [ 69 ] [ 70 ] [ 71 ]
  • شهدت عمليات سحب حقوق ملكية الرهن العقاري - وخاصة قروض حقوق ملكية المنازل وعمليات إعادة التمويل النقدي - نمواً ملحوظاً منذ أوائل التسعينيات. ووفقاً لتقديرات الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي، فقد سحب مالكو المنازل في عام 2005 مبلغ 750 مليار دولار من حقوق ملكية منازلهم (مقارنة بـ 106 مليارات دولار في عام 1996)، وأنفقوا ثلثي هذا المبلغ على الاستهلاك الشخصي وتحسينات المنازل وسداد ديون بطاقات الائتمان. [ 72 ]
  • يُعتقد على نطاق واسع أن زيادة النشاط الاقتصادي الناتج عن تضخم فقاعة الإسكان في الفترة 2001-2003 كان مسؤولاً جزئياً عن تجنب ركود اقتصادي شامل في الولايات المتحدة عقب انهيار فقاعة الإنترنت ونقل الإنتاج إلى الصين. ويرى المحللون أنه مع تراجع هذين القطاعين، تجنب الاقتصاد الأمريكي، خلال الفترة من أوائل العقد الأول من الألفية الثانية وحتى عام 2007، ما كان سيصبح نمواً راكداً، وذلك بفضل ازدهار سوق الإسكان الذي خلق فرص عمل، وزيادة الطلب الاقتصادي، فضلاً عن طفرة استهلاكية ناتجة عن انخفاض قيمة المنازل، إلى أن بدأ سوق الإسكان بالتعافي. [ 73 ]
  • تتفاوت أسعار الأراضي بشكل كبير بين المناطق. ويعود هذا التفاوت في أسعار المساكن بشكل رئيسي إلى اختلاف قيمة الأراضي، التي بلغت 85% من القيمة الإجمالية للمنازل في الأسواق الأعلى سعرًا في ذروة الطلب. [ 14 ] تنشر كلية إدارة الأعمال في ويسكونسن قاعدة بيانات إلكترونية تتضمن تكاليف البناء وقيم الأراضي في 46 منطقة حضرية أمريكية. [ 14 ] وكانت منطقة أتلانتا الحضرية في ولاية جورجيا من أسرع المناطق نموًا في الولايات المتحدة خلال العقود القليلة الماضية، حيث لا تتجاوز قيمة الأراضي فيها نسبة ضئيلة من قيمتها في الأسواق الأعلى سعرًا. وتساهم قيمة الأراضي المرتفعة في ارتفاع تكاليف المعيشة عمومًا، وهي أحد أسباب تراجع المراكز الصناعية القديمة، في حين بُنيت مصانع سيارات جديدة، على سبيل المثال، في جميع أنحاء الجنوب، الذي شهد نموًا سكانيًا أسرع من المناطق الأخرى.
  • الأشخاص الذين تعرضوا لحالات حبس الرهن العقاري أو يعيشون بالقرب من مناطق مهددة بالحبس العقاري أكثر عرضة للإصابة بالأمراض، أو على الأقل يعانون من قلق متزايد. وبشكل عام، تشير التقارير إلى أن أصحاب المنازل غير القادرين على تحمل تكاليف السكن في المناطق التي يرغبون بها يعانون من مشاكل صحية أكثر. وإلى جانب المشاكل الصحية، تبين أن عدم استقرار سوق الإسكان يزيد من حالات العنف، مما يدفع الناس إلى الخوف من فقدان منازلهم. وقد لوحظ ارتفاع ملحوظ في مستويات القلق، حيث يخشى البعض من أن تؤدي حالات حبس الرهن العقاري إلى ردود فعل مماثلة. كما تبين أن ازدياد حوادث العنف يرتبط بالأحياء التي يسودها هذا الغموض.

انعكست هذه الاتجاهات خلال تصحيح سوق العقارات في الفترة 2006-2007. ففي أغسطس 2007، انخفضت أسهم شركتي دي آر هورتون وبولت إلى ثلث مستويات ذروتها مع انخفاض مبيعات المنازل السكنية الجديدة. وبدأت بعض المدن والمناطق التي شهدت أسرع نمو خلال الفترة 2000-2005 تعاني من ارتفاع معدلات حبس الرهن العقاري . [ 64 ] وقد أشير إلى أن ضعف قطاع الإسكان وفقدان الاستهلاك الناتج عن سحب رأس مال الرهن العقاري قد يؤدي إلى ركود اقتصادي، ولكن حتى منتصف عام 2007 لم يكن قد تم التأكد من وجود هذا الركود. [ 74 ] وفي مارس 2008، أفادت شركة تومسون فاينانشال أن " مؤشر النشاط الوطني الصادر عن بنك الاحتياطي الفيدرالي في شيكاغو لشهر فبراير أرسل إشارة إلى احتمال بدء ركود اقتصادي". [ 75 ]

انخفضت أسعار أسهم فاني ماي وفريدي ماك بشكل حاد في عام 2008، نتيجةً لقلق المستثمرين من عدم كفاية رأس المال لتغطية خسائر محفظة القروض وضمانات القروض التي تبلغ قيمتها 5 تريليونات دولار (حوالي 7.13 تريليون دولار في عام 2024 ). [ 76 ] وفي 16 يونيو/حزيران 2010، أُعلن عن شطب أسهم فاني ماي وفريدي ماك من بورصة نيويورك، وتُتداول أسهمهما الآن في السوق خارج البورصة. [ 77 ] 

تصحيح سوق الإسكان

مقارنة النسبة المئوية للتغير في مؤشر كيس-شيلر لأسعار المنازل خلال فترات تصحيح سوق الإسكان بدءًا من عام 2005 (باللون الأحمر) وفترة الثمانينيات والتسعينيات (باللون الأزرق)، مع مقارنة القيم الشهرية للمؤشر مع القيم القصوى التي سبقت الشهر الأول من الانخفاض مباشرةً، مرورًا بفترة الركود، وصولًا إلى التعافي الكامل لأسعار المنازل.

شرح كبير الاقتصاديين في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين ديفيد ليريا، بعنوان "ما حدث"، من مؤتمر قيادة الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين لعام 2006 [ 78 ].

  • انتهى الازدهار في أغسطس 2005
  • ارتفعت أسعار الرهن العقاري بنحو نقطة واحدة
  • تدهورت ظروف القدرة على تحمل التكاليف
  • انسحب المستثمرون المضاربون
  • تراجعت ثقة مشتري المنازل
  • تراجع مشتري المنتجعات عن الشراء
  • تراجع المشترون الراغبون في ترقية سياراتهم إلى طرازات أحدث.
  • المشترون لأول مرة يجدون أنفسهم خارج السوق بسبب ارتفاع الأسعار

استنادًا إلى اتجاهات تقييم المساكن التاريخية في الولايات المتحدة، [ 1 ] [ 79 ] توقع العديد من الاقتصاديين وكتاب الاقتصاد في عامي 2005 و2006 تصحيحات في السوق تتراوح بين بضع نقاط مئوية إلى 50% أو أكثر من أعلى القيم في بعض الأسواق، [ 26 ] [ 80 ] [ 81 ] [ 82 ] [ 83 ] ورغم أن هذا التراجع لم يؤثر بعد على جميع مناطق الولايات المتحدة، فقد حذر البعض من أنه لا يزال من الممكن أن يحدث، وأن التصحيح سيكون "قاسيًا" و"شديدًا". [ 84 ] [ 85 ] وتوقع كبير الاقتصاديين مارك زاندي من شركة الأبحاث الاقتصادية Moody's Economy.com "انهيارًا" في قيمة العقارات بنسبة تتجاوز 10% في بعض المدن الأمريكية بحلول عامي 2007-2009. [ 6 ] [ 86 ] [ 87 ] في ورقة بحثية قدمها إلى ندوة اقتصادية لمجلس الاحتياطي الفيدرالي في أغسطس 2007، حذر روبرت شيلر، الخبير الاقتصادي بجامعة ييل ، قائلاً: "تشير الأمثلة التي لدينا من الدورات السابقة إلى أن الانخفاضات الكبيرة في أسعار المنازل الحقيقية - حتى انخفاضات بنسبة 50% في بعض الأماكن - أمر وارد تمامًا في المستقبل القريب أو من اليوم." [ 88 ]

لفهم كيفية تطور أزمة الرهن العقاري بشكل أفضل، حلل تقرير صادر عن جامعة ميشيغان عام 2012 بيانات من دراسة ديناميكيات الدخل (PSID)، التي شملت حوالي 9000 أسرة معيشية نموذجية في عامي 2009 و2011. تشير البيانات إلى أنه على الرغم من استمرار صعوبة الأوضاع، إلا أن الأزمة بدأت تخف حدتها في بعض الجوانب: فخلال الفترة المدروسة، انخفضت نسبة الأسر المتأخرة عن سداد أقساط الرهن العقاري من 2.2% إلى 1.9%؛ كما انخفضت نسبة أصحاب المنازل الذين اعتقدوا أنه "من المرجح جدًا أو إلى حد ما" أن يتأخروا عن السداد من 6% إلى 4.6% من الأسر. من جهة أخرى، انخفضت السيولة المالية للأسر: "في عام 2009، لم يكن لدى 18.5% من الأسر أي أصول سائلة، وبحلول عام 2011 ارتفعت هذه النسبة إلى 23.4% من الأسر." [ 89 ] [ 90 ]

بحلول منتصف عام 2016، كان مؤشر أسعار المساكن الوطني "أقل بنحو 1% من ذروة فقاعة عام 2006" بالقيمة الاسمية [ 91 ] ولكنه أقل بنسبة 20% بالقيمة المعدلة حسب التضخم. [ 92 ]

انهيار صناعة الرهن العقاري عالي المخاطر

اندلع هجوم جماعي على بنك نورثرن روك البريطاني من قبل عملاء اصطفوا لسحب مدخراتهم في حالة من الذعر مرتبطة بأزمة الرهن العقاري الثانوي في الولايات المتحدة.

في مارس/آذار 2007، انهار قطاع قروض الرهن العقاري عالية المخاطر في الولايات المتحدة نتيجة ارتفاع معدلات حبس الرهن العقاري عن المتوقع (بدون مصدر موثوق)، حيث أعلنت أكثر من 25 جهة إقراض متخصصة في هذا القطاع إفلاسها، أو تكبدت خسائر فادحة، أو عرضت نفسها للبيع. [ 93 ] وانخفض سهم شركة " نيو سينشري فاينانشال" ، أكبر جهة إقراض متخصصة في هذا القطاع في البلاد ، بنسبة 84% وسط تحقيقات وزارة العدل ، قبل أن تتقدم في نهاية المطاف بطلب إفلاس بموجب الفصل 11 في 2 أبريل/نيسان 2007، مع ديون تتجاوز 100 مليون دولار (حوالي 145 مليون دولار في عام 2024 ). [ 94 ] 

حذّر مدير أكبر صندوق سندات في العالم، بيمكو ، في يونيو 2007، من أن أزمة الرهن العقاري الثانوي لم تكن حدثًا معزولًا، وأنها ستؤثر سلبًا على الاقتصاد في نهاية المطاف، وستؤدي في نهاية المطاف إلى انخفاض أسعار المنازل. [ 95 ] وانتقد بيل غروس ، وهو "خبير مالي مرموق للغاية"، [ 11 ] بسخرية وتشاؤم التصنيفات الائتمانية لسندات الدين المضمونة بالرهن العقاري التي تواجه الانهيار حاليًا.

AAA؟ لقد انخدعتم، يا سيد موديز وسيد بور ، بالمكياج، وتلك الأحذية ذات الكعب العالي التي يصل طولها إلى ست بوصات، ووشم أسفل الظهر . العديد من هؤلاء الفتيات الجميلات لسن أصولاً راقية تساوي 100 سنت مقابل كل دولار... [و]المقصود هو أن هناك مئات المليارات من الدولارات من هذه النفايات السامة... تكمن هذه المشكلة [في نهاية المطاف] في قلب أمريكا، مع ملايين وملايين المنازل المبالغ في أسعارها. [ 11 ]

نشرت مجلة بيزنس ويك توقعات من محللين ماليين بأن انهيار سوق الرهن العقاري عالي المخاطر سيؤدي إلى انخفاض أرباح بنوك الاستثمار الكبرى في وول ستريت التي تتداول في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ، وخاصة بير ستيرنز ، وليمان براذرز ، وغولدمان ساكس ، وميريل لينش ، ومورغان ستانلي . [ 93 ] وتعرضت ملاءة صندوقين استثماريين متعثرين تديرهما بير ستيرنز للخطر في يونيو 2007 بعد أن باعت ميريل لينش أصولًا مصادرة من الصندوقين، وقامت ثلاثة بنوك أخرى بإغلاق مراكزها معهما. وكانت أصول صندوقي بير ستيرنز تتجاوز في السابق 20 مليار دولار، لكنهما خسرا مليارات الدولارات في الأوراق المالية المدعومة برهون عقارية عالية المخاطر. [ 96 ]

أعلنت شركة H&R Block عن تكبدها خسارة ربع سنوية قدرها 677 مليون دولار أمريكي نتيجة توقف عملياتها، والتي شملت شركة Option One المتخصصة في قروض الرهن العقاري عالية المخاطر، بالإضافة إلى عمليات شطب الأصول، ومخصصات الخسائر لقروض الرهن العقاري، وانخفاض أسعار الرهن العقاري في السوق الثانوية. وانخفض صافي قيمة أصول الوحدة بنسبة 21% ليصل إلى 1.1 مليار دولار أمريكي في 30 أبريل 2007. [ 97 ] وحذر رئيس شركة ويكفيلد، وهي شركة استشارية في قطاع الرهن العقاري، قائلاً: "هذا انهيار غير مسبوق. ستُفقد مليارات الدولارات". وفي 22 يونيو 2007، تعهدت شركة بير ستيرنز بتقديم قروض تصل قيمتها إلى 3.2 مليار دولار أمريكي (ما يعادل 4.65 مليار دولار أمريكي تقريبًا في عام 2024 ) لإنقاذ أحد صناديق التحوط التابعة لها الذي كان على وشك الانهيار بسبب رهانات خاسرة على قروض الرهن العقاري عالية المخاطر. [ 98 ] 

جادل بيتر شيف ، رئيس شركة يورو باسيفيك كابيتال، بأنه في حال طرح سندات صناديق بير ستيرنز في مزاد علني، ستنكشف قيمها المنخفضة بشكل واضح. وأضاف شيف: "سيُجبر هذا صناديق التحوّط الأخرى على خفض قيمة ممتلكاتها بالمثل. أليس من الطبيعي أن تبذل وول ستريت قصارى جهدها لتجنب مثل هذه الكارثة؟ ... سيكشف ضعفها الحقيقي في النهاية عن الهاوية التي سيهوي إليها سوق الإسكان". [ 99 ] ويربط تقرير صحيفة نيويورك تايمز أزمة صناديق التحوّط بمعايير الإقراض المتساهلة: "إن الأزمة التي حدثت هذا الأسبوع نتيجة الانهيار الوشيك لصندوقي تحوّط تديرهما بير ستيرنز تنبع مباشرة من تراجع سوق الإسكان وتداعيات ممارسات الإقراض المتساهلة التي أغدقت الأموال على أصحاب التصنيف الائتماني الضعيف، أو ما يُعرف بالتصنيف الائتماني دون المستوى المطلوب، مما ترك الكثير منهم يكافحون من أجل البقاء في منازلهم". [ 98 ]

في 9 أغسطس/آب 2007، أعلن بنك بي إن بي باريبا أنه لا يستطيع تقييم الأصول الأساسية في ثلاثة صناديق بشكل عادل بسبب انكشافه على أسواق قروض الرهن العقاري عالية المخاطر في الولايات المتحدة. [ 100 ] وأمام هذا الانكشاف الهائل المحتمل (وإن كان غير قابل للقياس الكمي)، تدخل البنك المركزي الأوروبي على الفور لتهدئة مخاوف السوق من خلال فتح خطوط ائتمان منخفضة الفائدة بقيمة 96.8 مليار يورو (130 مليار دولار أمريكي). [ 101 ] وبعد يوم واحد من اجتياح حالة الذعر المالي بشأن أزمة ائتمانية لأوروبا، أجرى بنك الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي " عملية سوق مفتوحة " لضخ 38 مليار دولار أمريكي كاحتياطيات مؤقتة في النظام للمساعدة في التغلب على الآثار السلبية لأزمة الائتمان المتفاقمة، إضافةً إلى خطوة مماثلة في اليوم السابق. [ 102 ] في محاولة لتخفيف أزمة الائتمان في سوق الائتمان الأمريكي، قرر  رئيس مجلس الاحتياطي الفيدرالي، بن برنانكي ، في تمام الساعة 8:15 صباحًا من يوم 17 أغسطس/آب 2007، خفض سعر الفائدة على القروض بين البنوك وبنك الاحتياطي الفيدرالي بمقدار 50 نقطة أساسية، من 6.25% إلى 5.75%. وأوضح بنك الاحتياطي الفيدرالي أن الاضطرابات الأخيرة في الأسواق المالية الأمريكية قد زادت من خطر حدوث انكماش اقتصادي.

في أعقاب انهيار قطاع الرهن العقاري، عقد السيناتور كريس دود ، رئيس لجنة الشؤون المصرفية ، جلسات استماع في مارس/آذار 2007، طلب خلالها من المديرين التنفيذيين لأكبر خمس شركات رهن عقاري عالية المخاطر الإدلاء بشهاداتهم وشرح ممارساتهم الإقراضية. وصرح دود بأن "ممارسات الإقراض الاستغلالية" تُهدد ملكية المنازل لملايين الأشخاص. [ 18 ] إضافةً إلى ذلك، كان أعضاء مجلس الشيوخ الديمقراطيون، مثل السيناتور تشارلز شومر من نيويورك، قد اقترحوا بالفعل خطة إنقاذ حكومية فيدرالية للمقترضين ذوي المخاطر العالية، على غرار خطة الإنقاذ التي قُدمت خلال أزمة مؤسسات الادخار والقروض، وذلك لحماية أصحاب المنازل من فقدان مساكنهم. وأكد معارضو هذا الاقتراح أن خطة الإنقاذ الحكومية للمقترضين ذوي المخاطر العالية لا تصب في مصلحة الاقتصاد الأمريكي، لأنها ستُرسخ سابقة سيئة، وتُؤدي إلى مخاطر أخلاقية ، وتُفاقم مشكلة المضاربة في سوق الإسكان.

حذّر لو رانييري ، من شركة سالومون براذرز ، مؤسس سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري في سبعينيات القرن الماضي، من التداعيات المستقبلية لحالات التخلف عن سداد الرهن العقاري، قائلاً: "هذه مجرد بداية العاصفة... إذا كنت تعتقد أن هذا الوضع سيئ، فتخيل كيف سيكون في خضم الأزمة". ورأى أن أكثر من 100 مليار دولار من قروض المنازل ستتخلف عن السداد على الأرجح عندما تظهر المشاكل التي شُوهدت في قطاع الرهن العقاري عالي المخاطر في أسواق الرهن العقاري الممتاز أيضاً. [ 103 ]

أشاد رئيس مجلس الاحتياطي الفيدرالي السابق، آلان غرينسبان، في خطاب ألقاه في أبريل/نيسان 2005، بصعود صناعة الرهن العقاري عالي المخاطر والأدوات التي تستخدمها لتقييم الجدارة الائتمانية. [ 104 ] وبسبب هذه التصريحات، بالإضافة إلى تشجيعه على استخدام الرهون العقارية ذات الفائدة المتغيرة، وُجّهت انتقادات لغرينسبان لدوره في تفاقم فقاعة الإسكان والمشاكل اللاحقة في قطاع الرهن العقاري التي أدت إلى الأزمة المالية عام 2008. [ 105 ] [ 106 ] وفي 15 أكتوبر/تشرين الأول 2008، نشرت صحيفة واشنطن بوست مقالاً معمقاً زعمت فيه أن غرينسبان عارض بشدة أي تنظيم للأدوات المالية المعروفة بالمشتقات ، وسعى بنشاط إلى تقويض مكتب لجنة تداول السلع الآجلة ، وتحديداً تحت قيادة بروكسلي إي. بورن ، عندما سعت اللجنة إلى بدء تنظيم المشتقات. [ 107 ] في نهاية المطاف، كان انهيار نوع محدد من المشتقات المالية، وهو الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ، هو ما أشعل فتيل الأزمة المالية لعام 2008. وفيما يتعلق بأزمة الرهن العقاري عالي المخاطر، اعترف غرينسبان لاحقًا بأنه "لم أستوعب الأمر حقًا إلا في أواخر عامي 2005 و2006". [ 34 ]

في 13 سبتمبر/أيلول 2007، تقدم بنك نورثرن روك البريطاني بطلب إلى بنك إنجلترا للحصول على تمويل طارئ بسبب مشاكل السيولة المتعلقة بأزمة الرهن العقاري الثانوي. [ 108 ] وقد أدى ذلك إلى سحب جماعي للودائع من فروع نورثرن روك في جميع أنحاء المملكة المتحدة من قبل عملاء قلقين، حيث سحبوا ما يقدر بنحو ملياري جنيه إسترليني في ثلاثة أيام فقط. [ 109 ]

انظر أيضاً

ملحوظات

  1. 1 2 3 4 شيلر، روبرت (2005). النشوة غير العقلانية (  الطبعة الثانية). مطبعة جامعة برينستون . ISBN 978-0-691-12335-6.
  2. ↑ تشودورو-رايش، غابرييل؛ غورين، آدم م.؛ ماكويد، تيموثي ج. (أكتوبر 2022). "دورة الإسكان في العقد الأول من القرن الحادي والعشرين مع نظرة إلى الوراء في عام 2020: منظور نيو-كيندلبيرغري" (ملف PDF) .
  3. ↑ "مؤشرات أسعار المنازل من ستاندرد آند بورز كورلوجيك كيس-شيلر - مؤشرات ستاندرد آند بورز داو جونز" . ستاندرد آند بورز. مؤرشف من الأصل في 22 مايو 2013. تم الاطلاع عليه في 5 أكتوبر 2017 .
  4. ↑ مانتل، روث (30 ديسمبر/كانون الأول 2008). "أسعار المنازل تنخفض بنسبة 18% عن مستوياتها القياسية في العام الماضي، وفقًا لمؤشر كيس-شيلر" . ماركت ووتش. مؤرشف من الأصل في 11 أكتوبر/تشرين الأول 2010. تم الاطلاع عليه في 19 فبراير/شباط 2025 .
  5. ↑ هولت، جيف. "ملخص للأسباب الرئيسية لفقاعة الإسكان والأزمة الائتمانية الناتجة عنها: ورقة بحثية غير تقنية" (ملف PDF) . 2009، 8، 1، 120-129 . مجلة الاستفسارات التجارية. مؤرشف من الأصل (ملف PDF) في 17 أكتوبر 2014. تم الاطلاع عليه في 15 فبراير 2013 .
  6. ١ ٢ ٣ "في واشنطن، تضع الشركات الكبرى وأصحاب رؤوس الأموال الضخمة قواعد التجارة..." . صحيفة بيل مويرز جورنال . ٢٩ يونيو ٢٠٠٧. بي بي إس . مؤرشف من الأصل في ٤ يوليو ٢٠٠٧. تم الاطلاع عليه في ١٩ فبراير ٢٠٢٥ .
  7. ↑ «مشاكل الإسكان تُلحق ضرراً أكبر بالاقتصاد مما كان متوقعاً: بولسون» . وكالة فرانس برس . 17 أكتوبر/تشرين الأول 2007. مؤرشف من الأصل في 18 سبتمبر/أيلول 2010.
  8. 1 2 3 لابيريير، أندرو (10 أبريل 2006). "مشكلة فقاعة الإسكان: هل كنا نعيش فوق إمكانياتنا؟" . ذا ويكلي ستاندرد . مؤرشف من الأصل في 8 أبريل 2006.
  9. 1 2 باجاج، فيكاس (25 يوليو 2007). "أكبر مُقرض يرى أن مشاكل الرهن العقاري تُناسب المخاطر "الجيدة" . صحيفة نيويورك تايمز . تم الاطلاع عليه في 17 فبراير 2025 .
  10. 1 2 نوتينغ، ريكس (23 أغسطس/آب 2006). "يقول خبير اقتصادي إن الركود سيكون قاسياً وعميقاً" . ماركت ووتش . مؤرشف من الأصل في 30 سبتمبر/أيلول 2006. تم الاطلاع عليه في 20 فبراير/شباط 2025. هذا هو أكبر تراجع في سوق الإسكان خلال العقود الأربعة أو الخمسة الماضية : جميع مؤشرات الإسكان في انهيار حر، بما في ذلك أسعار المساكن حالياً.
  11. ١ ٢ ٣ "عندما يقارن المحللون الرئيسيون سندات الدين المضمونة بـ'السمو' و'النفايات السامة' و'أحذية الكعب العالي ذات الست بوصات'..." مرصد آر جي إي. ٢٧ يونيو ٢٠٠٧. مؤرشف من الأصل في ٢٩ يونيو ٢٠٠٧.
  12. ↑ سولومون، ديبورا (31 أغسطس/آب 2007). "بوش يتحرك لمساعدة أصحاب المنازل" . صحيفة وول ستريت جورنال . ص. A4. مؤرشف من الأصل في 2 سبتمبر/أيلول 2007. 
  13. ↑ لودر، ديفيد (16 سبتمبر/أيلول 2008). "حقائق أساسية: تجاوزت قيمة مساعدات الحكومة الأمريكية 504 مليارات جنيه إسترليني" . رويترز. مؤرشف من الأصل في 16 أبريل/نيسان 2009. تم الاطلاع عليه في 19 فبراير/شباط 2025 .
  14. 1 2 3 "أسعار الأراضي في 46 منطقة حضرية" . تحديث ربع سنوي . كلية ويسكونسن للأعمال ومعهد لينكولن لسياسات الأراضي. 2015. مؤرشف من الأصل في 1 يوليو 2010. تم الاطلاع عليه في 2 يناير 2011 .
  15. ↑ باجاج، فيكاس؛ ليونهاردت، ديفيد (18 ديسمبر 2008). "ربما ساهم الإعفاء الضريبي في حدوث فقاعة الإسكان" . صحيفة نيويورك تايمز . تم الاطلاع عليه في 15 فبراير 2025 .
  16. ↑ إيفانز-بريتشارد، أمبروز (23 مارس 2006). "لا رحمة الآن، ولا إنقاذ لاحق" . صحيفة ديلي تلغراف . لندن. مؤرشف من الأصل في 15 يونيو 2006. تم الاطلاع عليه في 26 مايو 2010. [إن] طفرة الإسكان الأمريكية هي الآن أم الفقاعات على الإطلاق - من حيث الحجم الهائل، إن لم يكن من حيث درجات الجنون المضاربي .
  17. ↑ ليفنسون، يوجينيا (15 مارس 2006). "هل يهدأ الطفرة؟ المضاربون أصبحوا أكثر اعتدالاً" . مجلة فورتشن . مؤرشف من الأصل في 7 سبتمبر 2006. تم الاطلاع عليه في 19 فبراير 2025. كانت أمريكا غارقة في حالة من الهيجان الشديد الذي بدا جنونياً تماماً مثل أسهم شركات الإنترنت.
  18. 1 2 3 4 بوارييه، جون (19 مارس 2007). "طلب من أكبر خمسة مُقرضين أمريكيين للقروض عالية المخاطر الإدلاء بشهادتهم - دود" . رويترز . مؤرشف من الأصل في 23 يناير 2010. تم الاسترجاع في 19 فبراير 2025 .
  19. ↑ "عمليات السوق المفتوحة" . الاحتياطي الفيدرالي . تم الاطلاع عليه في 19 فبراير 2025 .
  20. ↑ شيلر، روبرت (20 يونيو 2005). "الموطن الجديد للفقاعة" . بارونز . تم الاطلاع عليه في 19 فبراير 2025. تبدو فقاعة أسعار المنازل أشبه بهوس سوق الأسهم في خريف عام 1999، قبيل انفجار فقاعة الأسهم في أوائل عام 2000 ، بكل ما صاحبها من ضجة إعلامية، واستثمار جماعي، وثقة مطلقة في حتمية استمرار ارتفاع الأسعار. شعرتُ بقشعريرة في حفل كوكتيل قبل بضعة أيام عندما أخبرتني خريجة حديثة من كلية الطب بجامعة ييل أنها ستشتري شقة سكنية في بوسطن لتسكنها خلال فترة تدريبها التي تستمر عامًا كاملًا، بهدف بيعها بربح في العام المقبل. هاجس التوليب يسيطر.{{cite news}}: CS1 maint: deprecated archiveal service ( link ) Plot for massive rate prices home prices at veconified at several US cities, 1990–2005:
    رسم بياني يوضح ارتفاع أسعار المنازل المعدلة حسب التضخم في عدة مدن أمريكية، 1990-2005
  21. ↑ كوي، بيتر؛ ميلر، ريتش (19 يوليو 2004). "هل فقاعة الإسكان على وشك الانفجار؟" . مجلة بيزنس ويك . مؤرشف من الأصل في 22 يوليو 2004. تم الاطلاع عليه في 22 فبراير 2025 .
  22. ↑ "اكتشاف BURBUJAS INMOBILIARIAS: EL CASO ESPAÑOL" . eumed.net . تم الاسترجاع في 5 أكتوبر 2017 .
  23. ↑ جي آر بوتلاند (1 يونيو 2009). "من الرهن العقاري عالي المخاطر إلى الأراضي الأصلية: الركود يبدأ من الداخل" . مجموعة أبحاث قيم الأراضي.
  24. ↑ "ليسوا كالجيران" . مجلة الإيكونوميست . 23 أبريل 2009. مؤرشف من الأصل في 28 يناير 2011. تم الاطلاع عليه في 19 فبراير 2025 .
  25. ١ ٢ يُلمح غلاف مجلة الإيكونوميست لمقال "بعدإلى احتمال حدوث تصحيح في سوق الإسكان، ربما بعد " انهيار " عام ٢٠٠٥، حيث يُظهر صورةً لطوبةٍ تتساقط، مع عنوان "أسعار المنازل". "بعد الانهيار" . الإيكونوميست . ١٦ يونيو ٢٠٠٥. مؤرشف من الأصل في ١٠ ديسمبر ٢٠٠٥. تم الاطلاع عليه في ١٩ فبراير ٢٠٢٥ .
  26. 1 2 "كارثة عدم دفع دفعة أولى" . بارونز . 21 أغسطس 2006. تم الاطلاع عليه في 20 فبراير 2025 .{{cite news}}: CS1 maint: deprecated archiveal service ( link )
  27. تولي ، شون (5 مايو 2006). "مرحبًا بكم في المنطقة الميتة" . مجلة فورتشن . مؤرشف من الأصل في 17 يونيو 2006. تم الاطلاع عليه في 20 فبراير 2025 . صنّفت هذه المقالة العديد من المناطق العقارية الأمريكية على أنها "مناطق ميتة" و"مناطق خطرة" و"ملاذات آمنة".
    مجلة فورتشن : "مناطق ميتة" في فقاعة الإسكان
    "مناطق ميتة""مناطق الخطر""الملاذات الآمنة"
    بوسطنشيكاغوكليفلاند
    لاس فيغاسلوس أنجلوسكولومبوس
    ميامينيويوركدالاس
    واشنطن العاصمة / شمال فرجينياسان فرانسيسكو / أوكلاندهيوستن
    فينيكسسياتلمدينة كانساس
    سكرامنتوأوماها
    سان دييغوبيتسبرغ
  28. ↑ بلانتون، كيمبرلي (11 يناير 2006). "القروض ذات المعدل المتغير تعود بنتائجها السلبية" . صحيفة بوسطن غلوب . مؤرشف من الأصل في 6 مارس 2007. تم الاطلاع عليه في 20 فبراير 2025 .
  29. ↑ "أكثر من 14000 منزل معروض للبيع في فينيكس شاغرة" . مدونة فقاعة الإسكان. 10 مارس 2006.
    قائمة المنازل المعروضة للبيع في فينيكس، أريزونا، من يوليو 2005 إلى مارس 2006. في 10 مارس 2006، كان أكثر من 14000 منزل (ما يقارب نصف هذه المنازل المعروضة للبيع) شاغراً. (المصدر: خدمة الإدراج المتعددة الإقليمية في أريزونا).
  30. 1 2 ليريا، ديفيد (24 أغسطس/آب 2005). "انخفاض مبيعات المنازل القائمة بنسبة 4.1% في يوليو/تموز، وانخفاض متوسط ​​الأسعار في معظم المناطق" . يو إس إيه توداي . مؤرشف من الأصل في 2 سبتمبر/أيلول 2006. تم الاطلاع عليه في 20 فبراير/شباط 2025 .
  31. 1 2 تريجوس، نانسي (24 أبريل 2007). "انخفاض حاد في مبيعات المنازل القائمة" . صحيفة واشنطن بوست . مؤرشف من الأصل في 23 سبتمبر 2008. تم الاطلاع عليه في 19 فبراير 2025 .
  32. ↑ "غرينسبان يُحلل الاحتياطي الفيدرالي وأزمة الرهن العقاري" . برنامج "نيوز آور" مع جيم ليرر . قناة PBS. ١٨ سبتمبر ٢٠٠٧. مؤرشف من الأصل في ١٠ يناير ٢٠٠٨. تم الاطلاع عليه في ١٩ فبراير ٢٠٢٥ .
  33. 1 2 3 4 "تحذير غرينسبان بشأن أسعار المنازل في الولايات المتحدة" . فايننشال تايمز . 17 سبتمبر 2007. مؤرشف من الأصل في 21 سبتمبر 2007. تم الاطلاع عليه في 19 فبراير 2025 .
  34. ١ ٢ فيلسينثال، مارك (١٤ سبتمبر ٢٠٠٧). "غرينسبان يقول إنه لم يتوقع حدوث أزمة الرهن العقاري الثانوي" . رويترز. مؤرشف من الأصل في ١٤ مايو ٢٠٠٨. تم الاطلاع عليه في ١٩ فبراير ٢٠٢٥ .
  35. ↑ بيانكو، كاتالينا م. (2008). "أزمة قروض الرهن العقاري عالية المخاطر: أسباب وآثار انهيار سوق الرهن العقاري" (ملف PDF) . CCH . ص 3. تاريخ الاطلاع: 19 فبراير 2025 . 
  36. ↑ "متوسط ​​أسعار بيع المنازل الجديدة في الولايات المتحدة" (ملف PDF) . مكتب الإحصاء الأمريكي. مؤرشف من الأصل (ملف PDF) بتاريخ 1 فبراير 2014. تم الاطلاع عليه بتاريخ 19 فبراير 2025 .
  37. ↑ هدسون، مايكل (مايو 2006). "الطريق الجديد إلى العبودية" . هاربرز . المجلد 312، العدد 1872. الصفحات 39-46 . تاريخ الاسترجاع: 19 فبراير 2025 .   
  38. ↑ ليمر، إد (23 أغسطس/آب 2006). "هل يتجه الاقتصاد نحو هبوط سلس؟" . يو إس إيه توداي . مؤرشف من الأصل في 22 أبريل/نيسان 2007. تم الاطلاع عليه في 19 فبراير/شباط 2025. إن سيناريو الهبوط السلس هذا ضرب من الخيال... أي شيء يتعلق بالإسكان سيشعر وكأنه ركود اقتصادي، بل يكاد يكون كسادًا.
  39. ↑ هاميلتون، جيم (25 أغسطس/آب 2006). "مبيعات المنازل الجديدة تواصل انخفاضها" . إيكون براوزر . مؤرشف من الأصل في 1 سبتمبر/أيلول 2006. لا شك في أن التراجع في سوق الإسكان قد بدأ بالفعل، وهو كبير.
  40. ↑ روبيني، نوريل (26 أغسطس/آب 2006). "ثماني حجج مضللة حول سوق الإسكان من قِبل خبراء التضليل المتفائلين... وحقيقة أسوأ انهيار سكني قادم على الإطلاق..." مراقب آر جي إي . مؤرشف من الأصل في 3 سبتمبر/أيلول 2006. تُثار الكثير من الحجج المضللة - غالبًا من قِبل أشخاص مقربين من قطاع العقارات - للتقليل من أهمية هذا الانهيار السكني، ومن الجدير بالذكر الإشارة إلى عدد من الحجج المغلوطة والمفاهيم الخاطئة التي يتم الترويج لها. ستسمع العديد من هذه الحجج مرارًا وتكرارًا في الصفحات المالية لوسائل الإعلام، وفي تقارير أبحاث شركات الوساطة، وفي عدد لا يحصى من البرامج التلفزيونية . لذا، كن مستعدًا لفهم هذه المعلومات المضللة والخرافات والتضليلات.
  41. ↑ بيكر، دين (أغسطس 2002). "ارتفاع أسعار المنازل: هل هو حقيقي أم مجرد فقاعة أخرى؟" . مركز البحوث الاقتصادية والسياسية. مؤرشف من الأصل في 23 أبريل 2009. تم الاطلاع عليه في 12 يونيو 2011 .
  42. ↑ بيكر، دين (9 أغسطس 2004). "بيت بوش الهش" . مجلة ذا نيشن . مؤرشف من الأصل في 30 مايو 2006. تم الاطلاع عليه في 19 فبراير 2025 .
  43. ↑ فولكنفليك، ديفيد (4 ديسمبر 2008). "الرجل الذي تنبأ بالانهيار الاقتصادي" . NPR . مؤرشف من الأصل في 7 ديسمبر 2008. تم الاطلاع عليه في 19 فبراير 2025 .
  44. ↑ دويج، تشارلز (5 أغسطس 2008). "في فريدي ماك، تجاهل الرئيس التنفيذي علامات التحذير" . صحيفة نيويورك تايمز . تم الاطلاع عليه في 17 فبراير 2025 .
  45. ↑ إيب، جريج (9 يونيو 2007). "هل زاد جرينسبان من متاعب الرهن العقاري؟" . صحيفة وول ستريت جورنال . مؤرشف من الأصل في 13 يونيو 2007. تم الاطلاع عليه في 17 فبراير 2025 .
  46. ↑ "إعانات فاني ماي وفريدي ماك تشوه" . مؤرشف من الأصل في 21 مايو 2012. تم الاسترجاع في 22 مايو 2012 .
  47. ↑ "تأتي الأمواج" . مجلة الإيكونوميست . ١٦ يونيو ٢٠٠٥. مؤرشف من الأصل في ٢٦ يوليو ٢٠٠٥. تم الاطلاع عليه في ١٩ فبراير ٢٠٢٥. يُعد الارتفاع العالمي في أسعار المنازل أكبر فقاعة في التاريخ . استعدوا للألم الاقتصادي عند انفجارها.
  48. ↑ «الرئيس يُسلط الضوء على أهمية الشركات الصغيرة في النمو الاقتصادي» (بيان صحفي). البيت الأبيض . 19 يناير/كانون الثاني 2006. [سُئل الرئيس بوش عن تأثير طفرة الإسكان على قدرة أبناء السائل على شراء منزل. فأجاب الرئيس:] «... إذا ارتفعت أسعار المنازل بشكل مفرط، سيتوقف الناس عن شرائها، مما سيدفعهم إلى تعديل عادات إنفاقهم... دعوا السوق يعمل بشكل صحيح. أؤكد لكم أن سؤالًا كهذا قد طُرح مرارًا وتكرارًا في تاريخ بناء المنازل - كما تعلمون، أسعار منازلي ترتفع بشكل كبير لدرجة أنني أخشى ألا أجد مشترين - أو حتى ابني - ومع ذلك، فإن الأمور تتغير. هكذا تسير الأمور. يجب أن تمر الاقتصادات بدورات.»
  49. ↑ كروغمان، بول (12 يناير 2010). "إنكار الفقاعة" . صحيفة نيويورك تايمز . تم الاطلاع عليه في 17 فبراير 2025 .
  50. ↑ يستشهد بمقال " هل كانت هناك فقاعة إسكان؟ " بقلم أليكس تاباروك، 13 فبراير 2008، باعتباره يرفض تسمية "فقاعة".
  51. ↑ كيم، جون (22 يونيو 2005). "فقاعة الإسكان - أم مجرد خدعة؟" . مجلة بيزنس ويك . مؤرشف من الأصل في 1 يوليو 2005. تم الاطلاع عليه في 22 فبراير 2025 .
  52. ↑ "حالة الإسكان في البلاد 2006" (ملف PDF) . جامعة هارفارد ، المركز المشترك لدراسات الإسكان. 2006. مؤرشف من النسخة الأصلية (ملف PDF) في 13 أكتوبر 2006.
  53. ↑ ريتسيناس، نيكولاس (24 سبتمبر/أيلول 2006). "عويل الإسكان" . صحيفة بروفيدنس جورنال . مؤرشف من الأصل في 5 سبتمبر/أيلول 2007. تم الاطلاع عليه في 19 فبراير/شباط 2025 - عبر مركز هارفارد المشترك لدراسات الإسكان. يوحي العنوان بكارثة: تكرار فقاعة الإنترنت، انفجار فقاعة، نهاية العالم الاقتصادي. لكن كاساندرا تستطيع التوقف عن العويل: فالتصحيحات السعرية المتوقعة تشير إلى تباطؤ في معدل الزيادة - وليس انخفاضًا حادًا. هذا لن يُشعل سلسلة من ردود الفعل التي ستدمر أصحاب المنازل والبنائين والمجتمعات. على عكس ما قاله مُتنبئ آخر متشائم، تشيكن ليتل، فإن السماء لا تسقط.
  54. ↑ ليريا، ديفيد (أغسطس 2005). "تقارير مناهضة للفقاعة" . الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين . مؤرشف من الأصل في 26 نوفمبر 2005.
  55. ↑ ميان، عاطف؛ صوفي، أمير؛ تريبي، فرانشيسكو (2015). "حالات حبس الرهن العقاري، وأسعار المنازل، والاقتصاد الحقيقي" . مجلة التمويل . 70 (6): 2587-2633 . doi : 10.1111/jofi.12310 . ISSN 0022-1082 . JSTOR 43611145 .  
  56. ↑ بيكر، دين (2 أغسطس 2006). "حادث القطار البطيء" . مجلة ذا أميركان بروسبكت . مؤرشف من الأصل في 5 ديسمبر 2010. تم الاطلاع عليه في 20 فبراير 2025 .
  57. ↑ "أسئلة وأجوبة حول توقعات فقاعة الإسكان" . الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين . 2005. مؤرشف من الأصل في 26 نوفمبر 2005. تم الاطلاع عليه في 20 فبراير 2025 .
  58. ↑ تولي، شون (25 أغسطس/آب 2006). "الحديث بصراحة عن فقاعة العقارات" . مجلة فورتشن . مؤرشف من الأصل في 29 أغسطس/آب 2006. تم الاطلاع عليه في 20 فبراير/شباط 2025 .
  59. ↑ أومبرغر، ماري (10 سبتمبر/أيلول 2006). "قد يكون سوق الإسكان متوقفًا، لكن سوق إلقاء اللوم مشتعل" . شيكاغو تريبيون . مؤرشف من الأصل في 13 يناير/كانون الثاني 2009. تم الاطلاع عليه في 17 فبراير/شباط 2025 .
  60. ↑ هاولي، كاثلين (14 يونيو/حزيران 2007). "الرهونات العقارية الأمريكية تدخل مرحلة الحجز بوتيرة قياسية" . بلومبيرغ نيوز. مؤرشف من الأصل في 30 سبتمبر/أيلول 2007. تم الاطلاع عليه في 20 فبراير/شباط 2025 .
  61. ↑ "المخاطر المحسوبة: تقييم منتجات الرهن العقاري غير التقليدية" . لجنة الخدمات المصرفية بمجلس الشيوخ الأمريكي. 20 سبتمبر 2006. مؤرشف من الأصل في 13 أكتوبر 2006. تم الاطلاع عليه في 20 فبراير 2025 .
  62. ↑ "غرينسبان: تتشكل فقاعات محلية في قطاع الإسكان" . يو إس إيه توداي . أسوشيتد برس. 20 مايو 2005. مؤرشف من الأصل في 2 يوليو 2007. تم الاطلاع عليه في 20 فبراير 2025 .
  63. ↑ "مؤشرات أسعار المنازل S&P/Case-Shiller - جداول بيانات تاريخية" . مؤرشف من الأصل في 15 يناير 2007.
  64. ١ ٢ كريستي، ليس (١٤ أغسطس ٢٠٠٧). "مدن كاليفورنيا تتصدر قائمة العشرة الأوائل في عمليات حبس الرهن العقاري" . CNNMoney.com . مؤرشف من الأصل في ١٦ أغسطس ٢٠٠٧. تم الاطلاع عليه في ٢٠ فبراير ٢٠٢٥ .
  65. ↑ موريسون، جوان (27 نوفمبر/تشرين الثاني 2007). "انخفاض أسعار المنازل مع تراجع ثقة المستهلك" . رويترز. مؤرشف من الأصل في 14 مايو/أيار 2008. تم الاطلاع عليه في 20 فبراير/شباط 2025 .
  66. ↑ نوكس، نويل (21 نوفمبر 2006). "كليفلاند: عمليات حبس الرهن العقاري تُلقي بظلالها على السوق" . يو إس إيه توداي . مؤرشف من الأصل في 27 فبراير 2007. تم الاطلاع عليه في 20 فبراير 2025 .
  67. ↑ لينش، شارون ل. (2 أكتوبر 2008). "انخفاض أسعار المنازل في المدن الأمريكية الكبرى بسبب ارتفاع حالات حبس الرهن" . بلومبيرغ نيوز. مؤرشف من الأصل في 29 ديسمبر 2013. تم الاطلاع عليه في 20 فبراير 2025 .
  68. ↑ "عدد الطوابق في المنازل الجديدة ذات العائلة الواحدة المباعة" (ملف PDF) . مكتب الإحصاء الأمريكي. مؤرشف من الأصل (ملف PDF) في 2 ديسمبر 2007. تم الاطلاع عليه في 20 فبراير 2025 .
  69. ↑ "أسعار وبيانات تاريخية لأسهم شركة دي آر هورتون (DHI) - ياهو فاينانس" . finance.yahoo.com .
  70. ↑ "التقرير السنوي لشركة بولت لعام 2006" . مؤرشف من الأصل في 19 أغسطس 2007.
  71. ↑ "Pulte Corp. 1996 Form 10-K – التقرير السنوي" .
  72. ↑ "مصادر واستخدامات حقوق الملكية المستخرجة من المنازل" (ملف PDF) .
  73. ↑ "الازدهار غير المستدام في أمريكا" . معهد ميزس . 5 نوفمبر 2004.
  74. ↑ "تقديرات مكتب التحليل الاقتصادي للناتج المحلي الإجمالي، الربع الثاني من عام 2007" (ملف PDF) (بيان صحفي). 27 يوليو/تموز 2007. مؤرشف من الأصل (ملف PDF) في 2 مايو/أيار 2017. تم الاطلاع عليه في 24 مارس/آذار 2008 .
  75. ↑ «مؤشر بنك الاحتياطي الفيدرالي في شيكاغو يشير إلى احتمال بدء الركود» . فوربس . تومسون فاينانشال . 24 مارس 2008. مؤرشف من الأصل في 14 مايو 2008. تم الاطلاع عليه في 20 فبراير 2025 .
  76. ↑ غرينباوم، مايكل م. (12 يوليو/تموز 2008). "مصاعب وكالات الإقراض وارتفاع أسعار النفط يُزعزع الأسواق" . صحيفة نيويورك تايمز . تم الاطلاع عليه في 17 فبراير/شباط 2025 .
  77. ↑ "شطب فاني وفريدي من البورصة يشير إلى أن الشركات لا قيمة لها" . صحيفة وول ستريت جورنال . 16 يونيو 2010. مؤرشف من الأصل في 21 يونيو 2010.
  78. ↑ ليريا، ديفيد (17 أغسطس/آب 2006). "نظرة واقعية على سوق العقارات (عرض تقديمي)" . قمة القيادة للجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين . مؤرشف من الأصل (عرض تقديمي) في 1 سبتمبر/أيلول 2006. تم الاطلاع عليه في 28 أغسطس/آب 2006 .
    ارتفاع أسعار الشقق السكنية (بالنسبة المئوية) في جنوب وغرب الولايات المتحدة، 2002-2006. (المصدر: الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين ).
  79. ↑ ماكس، سارة (27 يوليو/تموز 2004). "مسألة الفقاعة" . CNNMoney.com . مؤرشف من الأصل في 6 أغسطس/آب 2004. تم الاطلاع عليه في 20 فبراير/شباط 2025. لم تشهد أسعار المنازل ارتفاعًا كهذا من قبل .
  80. ↑ سيرجنت، غراهام (27 أغسطس/آب 2005). "غرينسبان يحذر المشترين: الولايات المتحدة تتجه نحو انهيار أسعار المنازل" . صحيفة التايمز ، لندن. مؤرشف من الأصل في 9 مارس/آذار 2007. تم الاطلاع عليه في 26 مايو/أيار 2010. حذر آلان غرينسبان، محافظ البنك المركزي الأمريكي، مشتري المنازل الأمريكيين من أنهم يواجهون خطر انهيار السوق العقاري إذا استمروا في رفع أسعار العقارات... وفقًا للاختبارات التقليدية، فإن حوالي ثلث أسواق المنازل المحلية في الولايات المتحدة مبالغ في أسعارها بشكل ملحوظ.
  81. ↑ زويج، جيسون (8 مايو 2006). "بافيت: تباطؤ قادم في سوق العقارات" . CNNMoney.com . مؤرشف من الأصل في 16 يونيو 2006. تم الاطلاع عليه في 20 فبراير 2025. بمجرد أن يتشكل تاريخ سعري، ويسمع الناس أن جارهم قد ربح الكثير من المال من شيء ما، فإن هذا الدافع يسيطر عليهم، ونحن نرى ذلك في السلع والإسكان... تميل الاحتفالات الصاخبة إلى أن تكون في أوجها قرب النهاية. الأمر أشبه بكونك سندريلا في الحفل. أنت تعلم أنه عند منتصف الليل سيعود كل شيء إلى القرع والفئران. لكنك تنظر حولك وتقول، "رقصة أخرى"، وكذلك يفعل الجميع. يصبح الحفل أكثر متعة - بالإضافة إلى ذلك، لا توجد ساعات على الحائط. ثم فجأة تدق الساعة 12، ويعود كل شيء إلى القرع والفئران.
  82. ↑ "النجاة من تباطؤ سوق العقارات" . صحيفة وول ستريت جورنال . 5 يوليو 2006. تاريخ الاطلاع: 17 فبراير 2025. من المتوقع انخفاض كبير في الأسعار. ويحدث تراكم هائل للمخزونات، ثم سنشهد انكماشًا كبيرًا في الأسواق الرائجة في كاليفورنيا وأريزونا وفلوريدا وعلى طول الساحل الشرقي. وقد تنخفض أسعار هذه الأسواق بنسبة 50% عن ذروتها.
  83. ↑ "مدونة الفقاعة" . نيوزويك . 8 أغسطس 2006. مؤرشف من الأصل في 22 أغسطس 2006.
  84. ↑ كروغمان، بول (2 يناير 2006). "لا توجد مشكلة فقاعة؟" . صحيفة نيويورك تايمز . مؤرشف من الأصل في 12 فبراير 2018. تم الاسترجاع في 17 فبراير 2025. [إن] القيمة السوقية الإجمالية للإسكان قد انفصلت عن الواقع الاقتصادي . وهناك تصحيح حاد قادم.
  85. ↑ ليم، بول ج. (13 يونيو 2006). "تصحيح فقاعة الإسكان قد يكون حادًا" . يو إس نيوز آند وورلد ريبورت . مؤرشف من الأصل في 4 يوليو 2007. تم الاطلاع عليه في 20 فبراير 2025 .
  86. ↑ أومبرغر، ماري (5 أكتوبر 2006). "دراسة تتوقع 'انهياراً' في بعض المساكن نتيجةً لأزمة 2007" . شيكاغو تريبيون . مؤرشف من الأصل في 14 يناير 2009. تم الاطلاع عليه في 17 فبراير 2025 .
  87. ↑ كلابو، جيف (2 أكتوبر 2006). "موديز تتوقع انخفاضًا كبيرًا في أسعار المساكن في واشنطن" . صحيفة واشنطن بيزنس جورنال . مؤرشف من الأصل في 24 أكتوبر 2006.
  88. ↑ «يقدم اثنان من كبار الاقتصاديين الأمريكيين سيناريوهات مقلقة للاقتصاد الأمريكي؛ إذ قد تنخفض أسعار المنازل في بعض المناطق بنسبة تصل إلى 50%، مما يُنذر بانكماش سوق الإسكان بركود اقتصادي أوسع نطاقًا» . فينفاكتس أيرلندا. 3 سبتمبر/أيلول 2007. مؤرشف من الأصل في 27 سبتمبر/أيلول 2007. تم الاطلاع عليه في 20 فبراير/شباط 2025. تشير الأمثلة المتوفرة لدينا من الدورات الاقتصادية السابقة إلى أن الانخفاضات الكبيرة في أسعار المنازل الحقيقية - حتى انخفاضات بنسبة 50% في بعض المناطق - واردة تمامًا بدءًا من اليوم أو في المستقبل القريب.
  89. ↑ "الضائقة المتعلقة بالرهن العقاري والسيولة المالية: كيف تتعامل الأسر الأمريكية مع المدخرات والرهون العقارية والديون الأخرى" .موقع JournalistsResource.org، تم الاطلاع عليه بتاريخ 18 يونيو 2012
  90. ↑ ستافورد، فرانك؛ تشين، بينغ؛ شويني، روبرت (2012). "ضائقة الرهن العقاري والسيولة المالية: كيف تتعامل الأسر الأمريكية مع المدخرات والرهون العقارية والديون الأخرى" (ملف PDF) . معهد البحوث الاجتماعية. مؤرشف من الأصل (ملف PDF) في 11 مايو 2013.
  91. ↑ ديانا أوليك (29 أغسطس/آب 2016). "نحن في فقاعة إسكان جديدة: لماذا هي أقل إثارة للخوف هذه المرة؟" . سي إن بي سي. مؤرشف من الأصل في 30 أغسطس/آب 2016. تم الاطلاع عليه في 20 فبراير/شباط 2025 .
  92. ↑ "أسعار المنازل الأمريكية: نظرة على سوق العقارات" . مجلة الإيكونوميست . 24 أغسطس 2016. مؤرشف من الأصل في 24 ديسمبر 2017. تم الاطلاع عليه في 20 فبراير 2025 .
  93. 1 2 دير هوفانيسيان، مارا؛ غولدشتاين، ماثيو (7 مارس 2007). "تفاقم أزمة الرهن العقاري" . بزنس ويك . مؤرشف من الأصل في 10 مارس 2007. تم الاطلاع عليه في 22 فبراير 2025 .
  94. ↑ هانت، كاثرين (2 أبريل 2007). "شركة نيو سينشري فاينانشال تُقدّم طلبًا لإعلان إفلاسها بموجب الفصل 11" . ماركت ووتش . مؤرشف من الأصل في 13 أكتوبر 2007. تم الاطلاع عليه في 22 فبراير 2025 .
  95. ↑ "أزمة الرهن العقاري الثانوي تتفاقم لتشمل السندات عالية المخاطر - غروس من شركة بيمكو" . رويترز. 9 أغسطس/آب 2007. تاريخ الاطلاع: 22 فبراير/شباط 2025 .
  96. ↑ ويلتشينز، دان (21 يونيو/حزيران 2007). "ميريل تبيع أصولاً من صناديق التحوط التابعة لشركة بير" . رويترز. مؤرشف من الأصل في 21 يناير/كانون الثاني 2010. تم الاطلاع عليه في 22 فبراير/شباط 2025 .
  97. ↑ بيملوت، دانيال (21 يونيو 2007). "شركة إتش آند آر بلوك تتكبد خسائر في قروض الرهن العقاري عالية المخاطر" . فايننشال تايمز . مؤرشف من الأصل في 15 مايو 2008. تم الاطلاع عليه في 22 فبراير 2025 .
  98. 1 2 كريسويل، جولي؛ باجاج، فيكاس (23 يونيو 2007). "خطوة بقيمة 3.2 مليار دولار من بير ستيرنز لإنقاذ الصندوق" . صحيفة نيويورك تايمز . تم الاسترجاع في 17 فبراير 2025 .
  99. ↑ واينز، ليزلي (21 يونيو 2007). "المزاد العلني سيُحدث اضطرابًا في سوق سندات الدين المضمونة: خبير استراتيجي" . ماركت ووتش. مؤرشف من الأصل في 16 مايو 2008. تم الاطلاع عليه في 22 فبراير 2025 .
  100. ↑ «أعلنت شركة بي إن بي باريبا للاستثمار تعليقها المؤقت لحساب صافي قيمة أصول الصناديق التالية: بارفست دايناميك إيه بي إس، وبي إن بي باريبا إيه بي إس يوريبور، وبي إن بي باريبا إيه بي إس إيونيا» (بيان صحفي). 9 أغسطس/آب 2007. مؤرشف من الأصل في 14 مايو/أيار 2008. تم الاطلاع عليه في 22 فبراير/شباط 2025 .
  101. ↑ كانتر، جيمس؛ ويردجير، جوليا (9 أغسطس/آب 2007). "بنك فرنسي كبير يعلق ودائعه" . صحيفة نيويورك تايمز . تاريخ الاسترجاع: 17 فبراير/شباط 2025 .
  102. ↑ أفيرسا، جينين (10 أغسطس/آب 2007). "الاحتياطي الفيدرالي يضخ 35 مليار دولار إضافية في النظام المالي الأمريكي اليوم لوقف اضطرابات الائتمان" . أسوشيتد برس . تم الاطلاع عليه في 17 فبراير/شباط 2025 - عبر صحيفة بيتسبرغ بوست غازيت.
  103. ↑ فليكنشتاين، بيل (12 مارس 2007). "التالي: تجميد سوق العقارات" . إم إس إن موني . مؤرشف من الأصل في 13 أغسطس 2007. تم الاطلاع عليه في 22 فبراير 2025 .
  104. ↑ آلان غرينسبان (4 أبريل 2005). "ملاحظات رئيس مجلس الاحتياطي الفيدرالي آلان غرينسبان، مسؤول الشؤون المالية للمستهلكين، في المؤتمر السنوي الرابع لأبحاث الشؤون المجتمعية التابع لنظام الاحتياطي الفيدرالي، واشنطن العاصمة" . مجلس الاحتياطي الفيدرالي . مؤرشف من الأصل في 10 أبريل 2005. تم الاطلاع عليه في 22 فبراير 2025 .
  105. ↑ ستيفن روتش (16 مارس 2007). "الانهيار الكبير" . مورغان ستانلي . مؤرشف من الأصل في 19 مارس 2007. تم الاطلاع عليه في 22 فبراير 2025. في أوائل عام 2004 ، حثّ أصحاب المنازل على التحول من قروض الرهن العقاري ذات الفائدة الثابتة إلى القروض ذات الفائدة المتغيرة، وفي أوائل عام 2005، أشاد بمزايا الاقتراض عالي المخاطر - أي منح الائتمان للمقترضين غير المؤهلين. بعيدًا عن صورة المصرفي المركزي القاسي الذي يُفترض به أن "يوقف تدفق الأموال عندما تبدأ الأمور في التحسن"، تحوّل آلان غرينسبان إلى مُشجعٍ صريحٍ لتجاوزات الاقتصاد الأمريكي الذي يعتمد بشكل متزايد على الأصول. أخشى أن التاريخ لن يُنصف إرث هذا المايسترو.
  106. ↑ نوريل روبيني (19 مارس/آذار 2007). "من المسؤول عن كارثة الرهن العقاري والأزمة المالية القادمة؟ التعصب الأصولي للسوق الحرة غير المنظم" . مراقب RGE. مؤرشف من الأصل في 5 يوليو/تموز 2007.
  107. ↑ فايولا، أنتوني؛ ناكاشيما، إيلين؛ درو، جيل (15 أكتوبر 2008). "ما الخطأ الذي حدث؟" . صحيفة واشنطن بوست . مؤرشف من الأصل في 30 سبتمبر 2009. تم الاطلاع عليه في 22 فبراير 2025 .
  108. ↑ "نورثرن روك يطلب مساعدة البنوك" . بي بي سي نيوز . 13 سبتمبر 2007.
  109. ↑ هيوم، نيل (17 سبتمبر/أيلول 2007). "البنوك لا تزال تحت الضغط في لندن" . فايننشال تايمز . مؤرشف من الأصل في 22 سبتمبر/أيلول 2007. تم الاطلاع عليه في 22 فبراير/شباط 2025 .

للمزيد من القراءة

الكتب

  • ليفيتين، آدم جيه؛ واشتر، سوزان إم. (2020). فقاعة الإسكان الأمريكية الكبرى: ما الذي حدث خطأً وكيف يمكننا حماية أنفسنا في المستقبل . مطبعة جامعة هارفارد. ISBN 978-0-674-24692-8.
  • إليزابيث وارين وأميليا وارين تياجي (2003). فخ الدخل المزدوج: لماذا يُفلس الآباء والأمهات من الطبقة المتوسطة ، نيويورك: بيسيك بوكس . ISBN 0-465-09082-6.

مقالات

  • مركز البحوث الاقتصادية والسياسية (CEPR) ينشر بانتظام تقارير عن فقاعة الإسكان في الولايات المتحدة.