إعادة التمويل

يمكن تطبيق إعادة التمويل على الديون الناتجة عن أنواع عديدة من القروض. وتشمل هذه القروض الرهن العقاري، وقروض السيارات، وقروض الطلاب ، وأرصدة بطاقات الائتمان، والقروض الشخصية، وغيرها من أنواع الالتزامات المالية المماثلة. ^{[ 1 ]}

عادةً ما يدفع المقترضون الذين يحصلون على هذا النوع من إعادة التمويل رسومًا أولية قليلة، إن وجدت، للحصول على قرض الرهن العقاري الجديد. ويمكن أن يكون هذا النوع من إعادة التمويل مفيدًا، شريطة أن يكون سعر الفائدة السائد في السوق أقل من سعر الفائدة الحالي للمقترض، وذلك وفقًا لمعادلة يحددها المُقرض. ولا يتحمل المُقرض أو الوسيط رسوم التقييم، لذا ستظهر هذه الرسوم دائمًا ضمن إجمالي رسوم التسوية في أسفل تقدير حسن النية .

قد يكون هذا خيارًا ممتازًا في سوق عقاري متراجع، أو إذا لم تكن متأكدًا من قدرتك على الاحتفاظ بالقرض لفترة كافية لاسترداد تكلفة الإغلاق قبل إعادة تمويله أو سداده. على سبيل المثال، إذا كنت تخطط لبيع منزلك خلال ثلاث سنوات، ولكن سيستغرق الأمر خمس سنوات لاسترداد تكلفة الإغلاق، فقد يمنعك هذا من التفكير في إعادة التمويل. مع ذلك، إذا اخترت خيار تكلفة الإغلاق الصفرية، يمكنك خفض سعر الفائدة دون أي مخاطرة بخسارة المال.

في هذه الحالة، يحصل الوسيط على عمولة أو ما يُسمى علاوة هامش العائد (YSP). علاوة هامش العائد هي المبلغ النقدي الذي تتلقاه شركة التمويل العقاري مقابل تسهيل حصولك على القرض. يُقدّم الوسيط للعميل المستندات اللازمة لإتمام عملية القرض، ويدفع له المُقرض مقابل هذه الخدمة بدلاً من دفع أجر لأحد موظفي القروض التابعين له. بما أن شركة الوساطة قد تضم أكثر من موظف قروض، فقد يحصلون أحيانًا على علاوة هامش عائد إضافية لجلب حجم أكبر من القروض، ويعتمد ذلك عادةً على تمويل أكثر من مليون دولار شهريًا. يُمكن أن يُفيد هذا المقترض بشكل كبير، خاصةً منذ 1 أبريل 2011، حيث سنّت الحكومة الفيدرالية قوانين جديدة تلزم جميع الوسطاء بتحديد أسعارهم مع المُقرضين الذين يتعاملون معهم. قد يحصل الوسطاء على علاوة هامش عائد كبيرة تُمكّنهم من تقديم سعر فائدة أقل مما لو تعاملت مباشرةً مع المُقرض، كما يُمكنهم تغطية جميع تكاليف الإغلاق بدلاً من تحميلك رسوم الأطراف الثالثة. في النهاية، ستحصل على سعر فائدة ورسوم أقل. منذ دخول قانون RESPA الجديد ^{[ 7 ]} حيز التنفيذ في أبريل 2011، لم يعد بإمكان الوسطاء تحديد نسبة أرباحهم من القرض. وبدلاً من ذلك، يوقعون عقدًا في أبريل ينص على احتفاظهم بنسبة معينة من عائد القرض، بينما يُخصص الباقي لتغطية تكاليف إتمام الصفقة للمقترض.

لا تُعدّ قروض الرهن العقاري بدون تكاليف إغلاق الخيار الأمثل عادةً لمن يعلمون أنهم سيحتفظون بالقرض طوال مدته، أو على الأقل لفترة كافية لاسترداد تكاليف الإغلاق. فعندما يدفع المقترض تكاليف الإغلاق من جيبه الخاص، يكون أكثر عرضة لخسارة أمواله المستثمرة. وفي معظم الحالات، لا يستطيع المقترض التفاوض على رسوم التقييم أو الضمان . أحيانًا، عند تضمين تكاليف الإغلاق في القرض، يُمكنك بسهولة تحديد ما إذا كان من الأنسب اختيار سعر فائدة أقل مع تكاليف الإغلاق أو سعر فائدة أعلى قليلاً بدون رسوم. في بعض الحالات، يكون القسط الشهري متساويًا، وفي هذه الحالة يُفضّل اختيار سعر الفائدة الأعلى بدون رسوم. فإذا كان القسط الشهري لقرض بفائدة 4.5% مع رسوم تسوية بقيمة 2500 دولار هو نفسه لقرض بفائدة 4.625% بدون رسوم، فسوف تدفع المبلغ نفسه على مدار مدة القرض. أما إذا اخترت القرض مع تكاليف الإغلاق وقمت بإعادة تمويله قبل نهاية مدته، فستكون قد أهدرت أموالك على تكاليف الإغلاق. سيكون مبلغ قرضك أقل بمقدار 2500 عند نسبة فائدة 4.625%، وقسطك الشهري هو نفسه.

أقرت إدارة أوباما عدة برامج لإعادة تمويل العقارات بهدف مساعدة أصحاب المنازل الذين يواجهون صعوبات مالية على الاستفادة من أسعار الفائدة المنخفضة تاريخيًا. لا تتطلب معظم هذه البرامج تقييمًا للعقار، وتشمل جميع أنواع القروض. وتشمل البرامج المقدمة في عام 2013 ما يلي:

1. إعادة تمويل القروض العقارية المبسطة من إدارة الإسكان الفيدرالية : ستكون الفئة الأكبر المستفيدة من برنامج إعادة التمويل هذا هي حاملو قروض إدارة الإسكان الفيدرالية التي تمت الموافقة عليها قبل 31 مايو 2009. بالنسبة لمن تنطبق عليهم شروط هذا التاريخ، تكون معدلات التأمين على الرهن العقاري الخاص (PMI) منخفضة للغاية. كما يتوفر برنامج إعادة التمويل المبسط هذا، الذي لا يتطلب تقييمًا للعقار، للمقترضين الذين لم يعودوا يسكنون في العقار (كمسكنهم الرئيسي) أو يمتلكون المنزل كعقار استثماري.
2. إعادة تمويل قروض إدارة شؤون المحاربين القدامى : تقدم إدارة شؤون المحاربين القدامى برنامج إعادة تمويل بتخفيض سعر الفائدة (IRRR) لأصحاب المنازل من المحاربين القدامى الذين يرغبون ببساطة في تخفيض سعر الفائدة، دون الحاجة إلى تقييم عقاري. هذه القروض متاحة أيضًا للمحاربين القدامى المؤهلين الذين لم يعودوا يقيمون في العقار كمسكنهم الرئيسي.
3. إعادة تمويل برنامج HARP : عندما أُطلق برنامج إعادة تمويل المنازل الميسرة (HARP) عام 2009، كان يهدف إلى مساعدة أصحاب المنازل الذين يعانون من قروض عقارية أقل من قيمة منازلهم على إعادة تمويل قروضهم بتخفيض الأقساط الشهرية وأسعار الفائدة. إلا أن النسخة الأولى من البرنامج لم تُحقق النتائج المرجوة في مساعدة العدد الكافي من أصحاب المنازل الذين يعانون من قروض عقارية أقل من قيمة منازلهم، مما أدى إلى إصدار نسخة جديدة ومحسّنة من البرنامج، أُطلق عليها اسم HARP 2، لمعالجة هذه التعقيدات. لم يعد برنامج HARP 2 يفرض حدًا أقصى لنسبة القرض إلى قيمة العقار عند 125%، بل يسمح بأي نسبة مقبولة، وبالتالي يشمل المنازل التي تعاني من قروض عقارية أقل من قيمة العقار. ^{[ 8 ]}
4. قروض وزارة الزراعة الأمريكية للمنازل : لا يُشترط تقييم العقار - يجب أن يكون المسكن الحالي ضمن منطقة تغطية وزارة الزراعة الأمريكية وأن يكون مؤمّنًا حاليًا بموجب برنامجها. لذا، فإن إعادة تمويل قرض تقليدي أو قرض مدعوم من إدارة الإسكان الفيدرالية إلى قرض مدعوم من وزارة الزراعة الأمريكية غير ممكن ضمن هذا البرنامج. لا يُشترط تقرير ائتماني - يجب أن يكون الرهن العقاري الحالي ساريًا، وأن تكون جميع أقساط الرهن العقاري للأشهر الـ 12 الماضية قد سُدّدت في موعدها. هذا كل شيء. نتحقق فقط من سدادك لأقساط منزلك في موعدها. مطلوب إثبات العمل - سنحتاج إلى التحقق من أنك موظف، وأن دخلك كافٍ لتلبية معايير الاكتتاب... أي يجب أن نثبت أن لديك دخلًا كافيًا لسداد أقساط منزلك. لا يُمكن سحب مبالغ نقدية - كل ما يُمكنك فعله هو تمويل رصيد قرضك الحالي، بالإضافة إلى رسوم الضمان الجديدة (تأمين الرهن العقاري الخاص بوزارة الزراعة الأمريكية) والتي تبلغ 1.5%.

قد لا يُسهم هذا النوع من إعادة التمويل في خفض القسط الشهري أو تقصير مدة الرهن العقاري. يُمكن استخدامه لتحسين المنزل، وسداد بطاقات الائتمان، وتوحيد الديون الأخرى إذا كان المقترض مؤهلاً بناءً على قيمة حقوق ملكيته الحالية في المنزل؛ حيث يُمكنه إعادة التمويل بمبلغ قرض أكبر من قيمة رهنه العقاري الحالي والاحتفاظ بالسيولة النقدية.

في الحالات التي يكون فيها للمقترض رهن عقاري أول وثانٍ، من الشائع دمج هذين الرهنين كجزء من عملية إعادة التمويل. ومع ذلك، حتى لو لم يحصل المقترض على أي مبلغ نقدي صافٍ كجزء من العملية، فقد يعتبرها المقرضون في بعض الحالات عملية سحب نقدي بسبب "قاعدة الاثني عشر شهرًا". تنص هذه القاعدة على أن أي عملية إعادة تمويل تتم خلال اثني عشر شهرًا من رهن عقاري ثانٍ (لم يكن جزءًا من عملية الشراء الأصلية) تُعتبر إعادة تمويل بسحب نقدي. ^{[ 9 ]}