الاقتراح رقم 37 في ولاية أوريغون لعام 2004 والاقتراح رقم 49 في ولاية أوريغون لعام 2007

كان الاقتراح رقم 37 في ولاية أوريغون مبادرة اقتراع مثيرة للجدل تتعلق باستخدام الأراضي، وقد أُقرت في ولاية أوريغون الأمريكية عام 2004، وهي الآن مُقننة بموجب قانون أوريغون المُعدَّل (ORS) 195.305. وقد برز الاقتراح رقم 37 بشكلٍ كبير في النقاشات الدائرة حول حقوق مُلّاك العقارات مقابل حق الجمهور في إنفاذ اللوائح البيئية وغيرها من لوائح استخدام الأراضي. وفي عام 2007، أقرّ الناخبون الاقتراح رقم 49، مما قلّل بشكلٍ كبير من تأثير الاقتراح رقم 37. ^{[ 2 ]}

يُجيز القانون الصادر بموجب المادة 37 لمالكي العقارات الذين انخفضت قيمة عقاراتهم نتيجةً للوائح البيئية أو غيرها من لوائح استخدام الأراضي، المطالبة بتعويض من الحكومة المحلية أو حكومة الولاية. وفي حال امتناع الحكومة عن تعويض المُطالب خلال سنتين من تاريخ تقديم الطلب، يُجيز القانون للمُطالب استخدام العقار وفقًا للوائح السارية وقت شرائه فقط. ^{[ 3 ]} مع ذلك، تُستثنى بعض أنواع اللوائح من هذا الحكم.

وصف مؤيدو الإجراء 37 بأنه حماية ضد "الاستيلاء التنظيمي"، وهو مفهوم له جذور في تفسير دستور الولايات المتحدة .

ينتهي التعديل الخامس لدستور الولايات المتحدة على النحو التالي :

...ولا يجوز الاستيلاء على الملكية الخاصة للمنفعة العامة، إلا بتعويض عادل.

تُشكّل هذه العبارة الأساس لسلطة الحكومة في نزع الملكية للمنفعة العامة ، وتُلزم بتعويض الحكومة عن استيلائها على الممتلكات المادية. وقد استُخدمت أحيانًا للمطالبة بتعويض عن قيود الاستخدام التي تحرم المالك من أي استخدام مُجدٍ اقتصاديًا للأرض. (انظر قضية المحكمة العليا الأمريكية لعام 1922 ، شركة بنسلفانيا للفحم ضد ماهون ). ^{[ 4 ]}

استخدم مؤيدو القرار رقم 37 تفسيراً أوسع لمفهوم الاستيلاء التنظيمي مما هو مطلوب من المحكمة العليا، معتبرين أن أي انخفاض في قيمة عقار ما - على سبيل المثال، انخفاض ناتج عن لائحة بيئية - يستوجب تعويض المالك. ^{[ 5 ]}

تم الحكم بعدم دستورية المقياس 37 في قرار محكمة الدائرة لعام 2005، ^{[ 6 ]} لكن المحكمة العليا في ولاية أوريغون نقضت هذا القرار، ^{[ 7 ]} وحكمت بأن القانون ليس غير دستوري، وأشارت إلى أن المحكمة لم تكن مخولة بالحكم على فعاليته:

إن ما إذا كان القرار رقم 37 كخيار سياسي حكيماً أم أحمق، بعيد النظر أم أعمى، فهو خارج عن اختصاص هذه المحكمة.

فيما يلي الأقسام الثلاثة الأولى من القانون؛ للاطلاع على النسخة الكاملة، يرجى مراجعة موقع استخدام الأراضي في ولاية أوريغون .

1. إذا قامت جهة عامة بسنّ أو إنفاذ لائحة جديدة لاستخدام الأراضي أو إنفاذ لائحة استخدام الأراضي التي تم سنها قبل تاريخ سريان هذا التعديل والتي تقيد استخدام العقارات الخاصة أو أي مصلحة فيها ويكون لها تأثير في تقليل القيمة السوقية العادلة للعقار أو أي مصلحة فيه، فيجب دفع تعويض عادل لمالك العقار.
2. يكون التعويض العادل مساوياً لانخفاض القيمة السوقية العادلة لحق الملكية المتضرر الناتج عن سن أو إنفاذ لائحة استخدام الأراضي اعتباراً من تاريخ تقديم المالك طلباً كتابياً للتعويض بموجب هذا القانون.
3. لا ينطبق البند (1) من هذا القانون على لوائح استخدام الأراضي:
   1. تقييد أو حظر الأنشطة التي تُعتبر بشكل شائع وتاريخي من قبيل الإزعاج العام بموجب القانون العام. ويجب تفسير هذا البند الفرعي تفسيراً ضيقاً لصالح الحصول على تعويض بموجب هذا القانون؛
   2. تقييد أو حظر الأنشطة لحماية الصحة والسلامة العامة، مثل قوانين الحريق والبناء، ولوائح الصحة والصرف الصحي، ولوائح النفايات الصلبة أو الخطرة، ولوائح مكافحة التلوث؛
   3. إلى الحد الذي يُشترط فيه أن يتوافق تنظيم استخدام الأراضي مع القانون الفيدرالي؛
   4. تقييد أو حظر استخدام أي عقار لغرض بيع المواد الإباحية أو أداء الرقص العاري. مع ذلك، لا يُقصد بأي شيء في هذا البند الفرعي التأثير على الحقوق المنصوص عليها في دستور ولاية أوريغون أو دستور الولايات المتحدة أو تغييرها؛ أو
   5. تم سنها قبل تاريخ حصول المالك أو أحد أفراد عائلة المالك الذي كان يمتلك العقار المعني قبل حصول المالك عليه أو وراثته له، أيهما حدث أولاً.

يمكن الاطلاع هنا على الحجج الداعمة التي قدمها الأفراد وجماعات المصالح لإدراجها في كتيب الناخبين الخاص بالمقياس 37. تم أرشفة هذا المحتوى بتاريخ 22-08-2019 في Wayback Machine .

يجادل المؤيدون بأنّ المادة 37 وفّرت حمايةً لقيمة العقارات من خلال ضمان عدم تسبب التشريعات الجديدة في انخفاض قيمتها أو تقييد إمكانيات التطوير. وكانت شركات الأخشاب ومطورو العقارات أبرز الداعمين (والممولين الرئيسيين) للمادة 37، ^{[ 19 ]} على الأرجح لأنّ اللوائح البيئية وغيرها من لوائح استخدام الأراضي ستؤثر عليهم بشكل مباشر.

قامت منظمة "أوريغونيون في العمل" ، الراعية للمشروع رقم 37، وعدد من المؤيدين، بحشد الدعم خلال انتخابات عام 2004 مستغلين قضية دوروثي إنجلش، وهي امرأة تبلغ من العمر آنذاك 92 عامًا، كقضية رأي عام . وقد منعت لوائح تقسيم المناطق التي سُنّت إنجلش من تقسيم أرضها إلى قطع يمكن أن تؤول إلى كل واحد من أبنائها. ^{[ 20 ]}

يمكن الاطلاع هنا على الحجج المعارضة التي قدمها الأفراد وجماعات المصالح لإدراجها في كتيب الناخب الخاص بالمقياس 37. مؤرشف بتاريخ 22-08-2019 في Wayback Machine .

فيما يلي أهم الحجج التي تم تقديمها ضد القرار رقم 37:

• بالنظر إلى أن جزءًا كبيرًا من قيمة العقار يتم إنشاؤه من خلال التشريعات (مثل القوانين التي تنص على الطرق العامة، وشبكات الصرف الصحي، وخطوط الكهرباء، والحدائق، وما إلى ذلك)، فمن غير المعقول مطالبة الحكومة بتعويض مالكي العقارات عن أي تشريع إضافي قد يقيد استخدام العقار باسم الصالح العام ^{[ 21 ].}
• قوّض القرار رقم 37 حقوق ملكية الجيران. فقد الملاك الذين اشتروا منازل في مناطق مخصصة للسكن العائلي الفردي، أو مصانع نبيذ في مناطق مخصصة للزراعة حصراً، قيمة ممتلكاتهم حيث سُمح لمطالبي القرار رقم 37 ببناء مجمعات سكنية كبيرة ومناجم حصى وفنادق بجوار أراضيهم. ^{[ 2 ]}
• الأثر البيئي. نظرًا لأن الحكومة نادرًا ما ستتمكن من تمويل هذا الإجراء، فسيكون بإمكان العديد من مالكي العقارات، وخاصة كبار المطورين العقاريين، تجاهل التشريعات البيئية التي سُنّت لحماية الصالح العام. وقد أدى ذلك بالفعل إلى ضربات قوية لجهود الدولة في حماية الأنواع المهددة بالانقراض. ^{[ 22 ]} في الواقع، حتى الآن، تم التنازل عن قيود استخدام الأراضي القائمة في جميع المطالبات المقدمة بموجب الإجراء رقم 37.
• مع تزايد عدد الدعاوى المرفوعة، يشعر العديد من الناخبين بتأثير التنمية غير المنظمة. ^{[ 23 ]}
• إن التشريع غير مكتمل، إذ أنه لا يحدد طريقة لتحديد قيمة العقار عند تقديم مطالبة أو تقييمها. ^{[ 24 ]}
• إن هذا التشريع خادع، إذ أنه يجبر الحكومات على تغيير قوانين استخدام الأراضي دون مناقشتها من حيث مزاياها. ^{[ 24 ]}
• كانت الحملة المؤيدة للاستفتاء مضللة، إذ زعمت أن القانون سيُطبق بشكل رئيسي على مُلاك العقارات الخاصة (كما صرّحت المتحدثة باسم الحملة، دوروثي إنجلش)، بينما في الواقع، جاءت غالبية الدعاوى من شركات التطوير العقاري الكبرى. وكانت إحدى أوائل الدعاوى الكبيرة قد رُفعت من قِبل شركة أخشاب من ولاية أخرى. ^{[ 25 ]}

اعتبارًا من 12 مارس 2007، تم تقديم 7562 مطالبة بموجب المقياس 37 للحصول على مدفوعات الامتثال أو التنازلات عن استخدام الأراضي التي تغطي 750898 فدانًا (3038.78 كيلومترًا ^مربعًا ) على مستوى ولاية أوريغون. ^{[ 26 ]} 

شملت الدعاوى المرفوعة مجمعات منازل متنقلة في مواقع دفن مقدسة للسكان الأصليين، ومراكز تسوق في أراضٍ زراعية، ومناجم حصى في أحياء سكنية. لا توجد في القانون أحكام تلزم بإخطار أصحاب العقارات المجاورة عند رفع دعوى. ولأن البلديات لا تستطيع تحمل مليارات الدولارات كتعويضات، فقد تم التنازل عن القوانين في جميع الحالات باستثناء حالة واحدة. ^{[ 23 ]}

بلغت قيمة المطالبات المقدمة في بورتلاند، أوريغون ، بحلول 4 ديسمبر 2006، أكثر من 250 مليون دولار. وقد قدم العديد من هذه المطالبات كبار مطوري الأراضي في المنطقة. ^{[ 27 ]}

خارج ولاية أوريغون، يرى البعض أن القرار رقم 37 ربما يكون قد قلل من الدعم للتشريعات الوطنية المناهضة للتوسع العمراني العشوائي . ^{[ 19 ]}

في عام ٢٠٠٧، طرح المجلس التشريعي لولاية أوريغون القرار رقم ٤٩ في اقتراع الانتخابات الخاصة التي جرت في ٦ نوفمبر/تشرين الثاني ٢٠٠٧. وقد حظي القرار بموافقة ٦٢٪ من الناخبين. ^{[ ٣٢ ]} يلغي هذا القرار ويعدل العديد من بنود القرار رقم ٣٧. ^{[ ٣٣ ]} وقد صرح المجلس التشريعي بأنه سيحد من الآثار السلبية للقرار رقم ٣٧ من خلال تقييد بعض جوانب التطوير التي سمح بها. ^{[ ٣٤ ]}

يحمي هذا الإجراء الأراضي الزراعية والأراضي الحرجية والأراضي التي تعاني من نقص المياه الجوفية بطريقتين.

أولاً، لا يُسمح بتقسيم الأراضي الزراعية ذات القيمة العالية، والأراضي الحرجية، والأراضي التي تعاني من نقص المياه الجوفية. ولا يجوز للمطالبين بناء أكثر من ثلاثة منازل على هذه الأراضي.

ثانياً، لا يجوز للمطالبين استخدام هذا الإجراء لتجاوز قوانين تقسيم المناطق الحالية التي تحظر التطورات التجارية والصناعية، مثل مراكز التسوق والمناجم، على الأراضي المخصصة للمنازل والمزارع والغابات والاستخدامات الأخرى.

ظهر رقم قياسي بلغ 117 مرافعة مدفوعة الأجر حول المقياس 49 في كتيب الناخبين لتلك الانتخابات، وكان معظمها مؤيداً له. ^{[ 35 ]}

حظي القرار رقم 49 بموافقة أكبر من القرار رقم 37. ولم يعد هذا القرار يسمح بالطعن في القيود المفروضة على الاستخدامات الصناعية أو التجارية للعقارات. إضافةً إلى ذلك، يجب على المطالبين إثبات خسائرهم بتقديم تقييمات للعقار قبل عام من سنّ اللائحة وبعد عام من سنّها. أما بالنسبة لقيود استخدام الأراضي التي سُنّت قبل عام 2007، فلا يجوز التنازل عن هذه القيود إلا للسماح للمطالب ببناء منزل واحد إلى ثلاثة منازل على أرضه، أو حتى عشرة منازل إذا لم تكن الأرض زراعية ذات قيمة عالية، وكان بإمكانه إثبات أن التنازل ضروري لاستعادة القيمة المُقَدَّرة للعقار. ^{[ 36 ]}

• ألف صديق لأوريغون
• قائمة بتدابير الاقتراع في ولاية أوريغون
• استخدام الأراضي في ولاية أوريغون

معلومات أساسية عن حقوق الملكية

• خلفية جامعة جورج تاون حول قضية الاستيلاء
• "نوع المطور الجمهوري" بشأن حقوق الملكية من موقع GELPI

روابط خاصة بولاية أوريغون

• صفحة من قانون ولاية أوريغون رقم 37، مؤرشفة بتاريخ 9 أغسطس 2006 على موقع Wayback Machine.
• النص الكامل للمادة 37
• مشروع جامعة ولاية بورتلاند لقياس أثر المادة 37، بما في ذلك فهرس قابل للبحث للمطالبات
• مقالات "مراقبة استخدام الأراضي" حول "المقياس 37" وقضايا استخدام الأراضي الأخرى
• تقرير عن آثار الإجراء رقم 37
• موارد المقياس 37 من دعاة استخدام الأراضي ، ألف صديق لأوريغون

التحليل السياسي والقانوني

• تقرير مؤرشف بتاريخ 16 مارس 2007 على موقع Wayback Machine حول سياق وتأثيرات الإجراء 37
• قائمة القضايا التي لم يتم حلها في قضية ماكفرسون ضد إدارة الخدمات الاجتماعية