القرض العقاري

وفقًا لقانون الملكية الأنجلو-أمريكي ، يُنشأ الرهن العقاري عندما يرهن مالك العقار (عادةً ما يكون مالكًا لملكية مطلقة ، ولكن غالبًا ما يكون مالكًا لعقار مستأجر في إنجلترا وويلز) حقه في العقار كضمان للحصول على قرض . وبالتالي، يُعد الرهن العقاري قيدًا على حق الانتفاع بالعقار، تمامًا كما هو الحال مع حق الارتفاق . ولكن نظرًا لأن معظم الرهون العقارية تُشترط للحصول على قرض جديد، فقد أصبح مصطلح "الرهن العقاري" مصطلحًا عامًا للقرض المضمون بهذا العقار . وكما هو الحال مع أنواع القروض الأخرى، فإن للرهون العقارية سعر فائدة ، ويتم سدادها على مدى فترة زمنية محددة، عادةً 30 عامًا في الولايات المتحدة. ويمكن تأمين جميع أنواع العقارات برهن عقاري، وعادةً ما يتم ذلك، ويحمل سعر فائدة يُفترض أن يعكس مخاطر المُقرض.

يُعدّ التمويل العقاري الآلية الرئيسية المستخدمة في العديد من البلدان لتمويل الملكية الخاصة للعقارات السكنية والتجارية (انظر: الرهون العقارية التجارية ). وعلى الرغم من اختلاف المصطلحات والأشكال الدقيقة من بلد إلى آخر، إلا أن المكونات الأساسية تميل إلى أن تكون متشابهة:

• العقار: المسكن الفعلي الذي يتم تمويله. يختلف شكل الملكية الدقيق من بلد إلى آخر، وقد يقيد أنواع القروض المتاحة.
• الرهن العقاري : هو حق ضمان للمقرض على العقار، وقد يترتب عليه قيود على استخدام العقار أو التصرف فيه. قد تشمل هذه القيود اشتراط شراء تأمين على المنزل وتأمين على الرهن العقاري ، أو سداد الديون المستحقة قبل بيع العقار.
• المقترض (ويسمى أيضًا "الراهن"): الشخص الذي يقترض والذي يمتلك أو يقوم بإنشاء مصلحة ملكية في العقار.
• المُقرض (ويُسمى أيضًا "المرتهن"): أي مُقرض، ولكنه عادةً ما يكون بنكًا أو مؤسسة مالية أخرى . (في بعض البلدان، وخاصة الولايات المتحدة، قد يكون المُقرضون أيضًا مستثمرين يمتلكون حصة في الرهن العقاري من خلال سندات مدعومة برهن عقاري . في هذه الحالة، يُعرف المُقرض الأولي باسم مُنشئ الرهن العقاري، الذي يقوم بعد ذلك بتجميع القرض وبيعه للمستثمرين. ويتم تحصيل المدفوعات من المُقترض بعد ذلك بواسطة مُقدم خدمة القروض . ^{[ 3 ]} )
• رأس المال: الحجم الأصلي للقرض، والذي قد يشمل أو لا يشمل بعض التكاليف الأخرى؛ ومع سداد أي جزء من رأس المال، سينخفض ​​حجم رأس المال.
• الفائدة : رسوم مالية مقابل استخدام أموال المُقرض.
• الحجز أو الاستيلاء : إن إمكانية قيام المُقرض بالحجز أو الاستيلاء على العقار في ظل ظروف معينة أمر أساسي لقرض الرهن العقاري؛ فبدون هذا الجانب، يمكن القول إن القرض لا يختلف عن أي نوع آخر من القروض.
• الإتمام : الإتمام القانوني لعقد الرهن العقاري، وبالتالي بدء الرهن العقاري.
• السداد : هو السداد النهائي للمبلغ المستحق، والذي قد يكون "سدادًا طبيعيًا" في نهاية المدة المحددة أو سدادًا دفعة واحدة، عادةً عندما يقرر المقترض بيع العقار. ويُقال إن حساب الرهن العقاري المغلق قد "تم سداده".

تتشابه العديد من الخصائص المحددة الأخرى في أسواق التمويل العقاري المختلفة، لكن ما سبق ذكره يمثل السمات الأساسية. عادةً ما تنظم الحكومات جوانب عديدة من التمويل العقاري، إما بشكل مباشر (من خلال المتطلبات القانونية، على سبيل المثال) أو بشكل غير مباشر (من خلال تنظيم المشاركين أو الأسواق المالية، مثل القطاع المصرفي)، وغالبًا من خلال تدخل الدولة (الإقراض المباشر من قبل الحكومة، أو الإقراض المباشر من قبل البنوك المملوكة للدولة، أو رعاية كيانات مختلفة). وقد تكون الجوانب الأخرى التي تحدد سوقًا معينًا للتمويل العقاري إقليمية أو تاريخية أو مدفوعة بخصائص محددة للنظام القانوني أو المالي.

تُصمَّم قروض الرهن العقاري عادةً كقروض طويلة الأجل، وتُحسب دفعاتها الدورية وفقًا لمعادلات القيمة الزمنية للنقود، على غرار الدفعات السنوية . يتطلب أبسط ترتيب سداد دفعة شهرية ثابتة على مدى عشر إلى ثلاثين عامًا، حسب الظروف المحلية. خلال هذه الفترة، يُسدّد أصل القرض تدريجيًا من خلال عملية الإطفاء. عمليًا، توجد العديد من الخيارات المتاحة والشائعة عالميًا وفي كل دولة.

يقدم المقرضون تمويلاً مقابل العقارات بهدف تحقيق دخل من الفوائد ، وعادةً ما يقترضون هذه الأموال بأنفسهم (على سبيل المثال، عن طريق قبول الودائع أو إصدار السندات ). ولذلك، يؤثر سعر الفائدة الذي يقترض به المقرضون الأموال على تكلفة الاقتراض. كما يجوز للمقرضين، في العديد من البلدان، بيع قرض الرهن العقاري إلى جهات أخرى مهتمة بتلقي دفعات نقدية من المقترض، غالباً في شكل ضمان (عن طريق التوريق ) .

سيأخذ الإقراض العقاري في الاعتبار أيضًا المخاطر (المتصورة) لقرض الرهن العقاري، أي احتمالية سداد الأموال (والتي تعتبر عادةً وظيفة للجدارة الائتمانية للمقترض)؛ وأنه في حالة عدم سدادها، سيتمكن المُقرض من الحجز على الأصول العقارية؛ والمخاطر المالية ومخاطر أسعار الفائدة والتأخيرات الزمنية التي قد تنطوي عليها ظروف معينة.

خلال عملية الموافقة على قرض الرهن العقاري، يتحقق مسؤول تقييم القروض من المعلومات المالية التي قدمها مقدم الطلب فيما يتعلق بالدخل والوظيفة والتاريخ الائتماني وقيمة المنزل المراد شراؤه من خلال تقييم عقاري. ^{[ 4 ]} قد يُطلب إجراء تقييم عقاري. قد تستغرق عملية التقييم من بضعة أيام إلى بضعة أسابيع. في بعض الأحيان، تستغرق هذه العملية وقتًا طويلاً لدرجة أنه يلزم إعادة تقديم البيانات المالية لتكون محدثة. ^{[ 5 ]} يُنصح بالاستمرار في نفس الوظيفة وعدم استخدام أو فتح حسابات ائتمانية جديدة خلال فترة التقييم. أي تغييرات تطرأ على المعلومات الائتمانية أو الوظيفية أو المالية لمقدم الطلب قد تؤدي إلى رفض القرض.

تُستخدم أنواع عديدة من الرهون العقارية في جميع أنحاء العالم، ولكن هناك عدة عوامل تُحدد خصائص الرهن العقاري بشكل عام. وقد تخضع جميع هذه العوامل للوائح والمتطلبات القانونية المحلية.

• الفائدة: قد تكون الفائدة ثابتة طوال مدة القرض أو متغيرة، وتتغير في فترات محددة مسبقًا؛ ويمكن أن يكون معدل الفائدة أعلى أو أقل بالطبع.
• مدة القرض: عادةً ما يكون لقروض الرهن العقاري مدة قصوى، أي عدد السنوات التي يتم بعدها سداد القرض. قد لا تتضمن بعض قروض الرهن العقاري أي سداد على دفعات، أو قد تتطلب سداد كامل الرصيد المتبقي في تاريخ محدد، أو حتى سداداً سلبياً .
• مبلغ الدفعة وتواترها: المبلغ المدفوع لكل فترة وتواتر الدفعات؛ في بعض الحالات، قد يتغير المبلغ المدفوع لكل فترة أو قد يكون للمقترض خيار زيادة أو تقليل المبلغ المدفوع.
• الدفع المسبق: قد تحد بعض أنواع الرهون العقارية من الدفع المسبق لكامل القرض أو جزء منه، أو تتطلب دفع غرامة للمقرض مقابل الدفع المسبق.

يُعدّ الرهن العقاري ذو السعر الثابت (FRM) والرهن العقاري ذو السعر المتغير (ARM) (المعروف أيضًا بالرهن العقاري ذي السعر العائم أو المتغير ) النوعين الأساسيين للقروض المُسددة على أقساط . في بعض الدول، كالولايات المتحدة، يُعتبر الرهن العقاري ذو السعر الثابت هو السائد، بينما يُعدّ الرهن العقاري ذو السعر المتغير شائعًا نسبيًا. كما يشيع الجمع بين الرهن العقاري ذي السعر الثابت والمتغير، حيث يكون سعر الفائدة ثابتًا لفترة محددة، كالسنوات الخمس الأولى مثلًا، ثم يتغير بعد انقضاء تلك الفترة.

• في الرهن العقاري ذي الفائدة الثابتة، يبقى سعر الفائدة ثابتًا طوال مدة القرض. أما في حالة نظام السداد على أقساط سنوية، فيبقى القسط الدوري ثابتًا طوال مدة القرض. وفي حالة السداد التدريجي، يتناقص القسط الدوري تدريجيًا.
• في الرهن العقاري ذي الفائدة المتغيرة، تُثبّت الفائدة عادةً لفترة زمنية محددة، ثم تتغير دوريًا (سنويًا أو شهريًا مثلاً) صعودًا أو هبوطًا وفقًا لمؤشر السوق. تنقل الفائدة المتغيرة جزءًا من مخاطر سعر الفائدة من المُقرض إلى المُقترض، ولذا فهي شائعة الاستخدام في الحالات التي يصعب فيها الحصول على تمويل ذي فائدة ثابتة أو يكون مكلفًا للغاية. وبما أن المخاطر تنتقل إلى المُقترض، فقد تكون الفائدة الأولية، على سبيل المثال، أقل بنسبة 0.5% إلى 2% من متوسط ​​الفائدة الثابتة لمدة 30 عامًا؛ ويرتبط حجم فرق السعر بظروف سوق الدين، بما في ذلك منحنى العائد .

تعتمد تكلفة القرض على المخاطر الائتمانية بالإضافة إلى مخاطر سعر الفائدة. تتضمن عملية منح القروض العقارية ودراسة الجدارة الائتمانية التحقق من التصنيف الائتماني، ونسبة الدين إلى الدخل، والدفعة المقدمة (الودائع)، والأصول، وتقييم قيمة العقار. لا تحظى القروض العقارية الضخمة وقروض الرهن العقاري عالية المخاطر بضمانات حكومية، وبالتالي فهي تخضع لأسعار فائدة أعلى. كما يمكن أن تؤثر الابتكارات الأخرى المذكورة أدناه على أسعار الفائدة. تميل أسعار فائدة الرهن العقاري إلى الانخفاض مع ازدياد المنافسة بين المؤسسات المالية. ^{[ 6 ]}

الطريقة الأكثر شيوعًا لسداد قرض الرهن العقاري المضمون هي سداد دفعات منتظمة تشمل أصل القرض وفوائده على مدى فترة محددة، ويُشار إلى هذه الطريقة عادةً باسم " الاستهلاك الذاتي" في الولايات المتحدة، و" رهن السداد" في المملكة المتحدة. يُعتبر الرهن العقاري نوعًا من أنواع الدفعات الدورية (من وجهة نظر المُقرض)، ويستند حساب الدفعات الدورية إلى معادلات القيمة الزمنية للنقود . قد تختلف بعض التفاصيل باختلاف المناطق: على سبيل المثال، قد تُحسب الفائدة على أساس سنة مكونة من 360 يومًا؛ وقد تُضاف الفائدة يوميًا أو سنويًا أو نصف سنويًا؛ وقد تُفرض غرامات على السداد المُبكر ؛ بالإضافة إلى عوامل أخرى. قد توجد قيود قانونية على بعض الأمور، وقد تُحدد قوانين حماية المستهلك ممارسات معينة أو تحظرها.

Depending on the size of the loan and the prevailing practice in the country the term may be short (10 years) or long (50 years plus). In the UK and U.S., 25 to 30 years is the usual maximum term (although shorter periods, such as 15-year mortgage loans, are common). Mortgage payments, which are typically made monthly, contain a repayment of the principal and an interest element. The amount going toward the principal in each payment varies throughout the term of the mortgage. In the early years the repayments are mostly interest. Towards the end of the mortgage, payments are mostly for principal. In this way, the payment amount determined at outset is calculated to ensure the loan is repaid at a specified date in the future. This gives borrowers assurance that by maintaining repayment the loan will be cleared at a specified date if the interest rate does not change. Some lenders and 3rd parties offer a bi-weekly mortgage payment program designed to accelerate the payoff of the loan. Similarly, a mortgage can be ended before its scheduled end by paying some or all of the remainder prematurely, called curtailment.^[9]

An amortization schedule is typically worked out taking the principal left at the end of each month, multiplying by the monthly rate and then subtracting the monthly payment. This is typically generated by an amortization calculator using the following formula:

$${\displaystyle A=P\cdot {\frac {r(1+r)^{n}}{(1+r)^{n}-1}}}$$

where:

• ${\displaystyle A}$ is the periodic amortization payment
• ${\displaystyle P}$ is the principal amount borrowed
• ${\displaystyle r}$ is the rate of interest expressed as a fraction; for a monthly payment, take the (Annual Rate)/12
• ${\displaystyle n}$ is the number of payments; for monthly payments over 30 years, 12 months x 30 years = 360 payments.

يُعدّ قرض الفائدة فقط البديل الرئيسي لقرض الرهن العقاري ذي الأصل والفائدة ، حيث لا يُسدد أصل القرض طوال مدة القرض. في هذا النوع من القروض، تُدفع مساهمات منتظمة إلى خطة استثمارية منفصلة مصممة لتكوين مبلغ إجمالي لسداد القرض عند استحقاقه. يُطلق على هذا النوع من القروض اسم قرض الرهن العقاري المدعوم بالاستثمار، أو غالبًا ما يرتبط بنوع الخطة المستخدمة: قرض الرهن العقاري الادخاري في حال استخدام بوليصة تأمين ادخاري، أو قرض خطة الأسهم الشخصية (PEP)، أو قرض حساب التوفير الفردي (ISA)، أو قرض المعاش التقاعدي . تاريخيًا، كانت قروض الرهن العقاري المدعومة بالاستثمار تُقدم مزايا ضريبية متعددة مقارنةً بقروض الرهن العقاري ذات السداد الكامل، على الرغم من أن هذا لم يعد هو الحال في المملكة المتحدة. تُعتبر قروض الرهن العقاري المدعومة بالاستثمار أكثر خطورة لأنها تعتمد على تحقيق الاستثمار عائدًا كافيًا لسداد الدين. وقد ارتبطت قروض الفائدة فقط بأزمة الرهن العقاري الثانوي . ^{[ 10 ]}

أدت التوجيهات الأخيرة الصادرة عن هيئة الخدمات المالية البريطانية للمقرضين بشأن قروض الرهن العقاري ذات الفائدة فقط إلى تشديد معايير الإقراض الجديد على هذا الأساس. تكمن المشكلة بالنسبة للكثيرين في عدم وجود آلية سداد مناسبة، أو في ضعف أداء الآلية المستخدمة (مثل بوليصة التأمين على الحياة/حساب التوفير الفردي) وبالتالي عدم كفاية الأموال المتاحة لسداد الرصيد المتبقي في نهاية مدة القرض. وقد نصت هيئة الخدمات المالية، في إطار مراجعة سوق الرهن العقاري، على ضرورة وجود معايير صارمة لآلية السداد المستخدمة. ونتيجة لذلك، انسحبت مؤسسات مثل "ناشون وايد" وغيرها من المقرضين من سوق قروض الرهن العقاري ذات الفائدة فقط.

بالنسبة للمقترضين الأكبر سناً (عادةً المتقاعدين)، قد يكون من الممكن ترتيب قرض عقاري لا يُسدد فيه أصل القرض ولا فوائده. تُضاف الفوائد إلى أصل القرض، مما يزيد من الدين كل عام.

تُعرف هذه الترتيبات بأسماء مختلفة، منها الرهون العقارية العكسية ، والرهون العقارية مدى الحياة ، ورهون تحرير رأس المال (نسبةً إلى قيمة المنزل )، وذلك بحسب البلد. ولا تُسدد هذه القروض عادةً إلا بعد وفاة المقترضين، ومن هنا يأتي شرط السن.

من خلال إدارة الإسكان الفيدرالية ، تضمن الحكومة الأمريكية قروض الرهن العكسي عبر برنامج يُسمى HECM (قرض تحويل حقوق ملكية المنزل). على عكس قروض الرهن العقاري التقليدية (حيث يُصرف مبلغ القرض بالكامل عادةً عند إتمام عملية القرض)، يتيح برنامج HECM لمالك المنزل الحصول على الأموال بطرق متنوعة: كدفعة واحدة؛ أو كدفعة شهرية تستمر حتى وفاة المقترض أو انتقاله من المنزل نهائيًا؛ أو كدفعة شهرية على مدى فترة زمنية محددة؛ أو كخط ائتمان. ^{[ 11 ]}

في الولايات المتحدة، يُعرف قرض السداد الجزئي أو قرض البالون بأنه قرض تُحسب فيه قيمة الأقساط الشهرية المستحقة (تُقسّم) على مدى فترة زمنية محددة، بينما يُستحق سداد الرصيد المتبقي من أصل القرض في وقت لاحق قبل انتهاء تلك الفترة. أما في المملكة المتحدة، فيُعدّ قرض الرهن العقاري ذو السداد الجزئي شائعًا جدًا، لا سيما إذا كان الرهن العقاري الأصلي مدعومًا باستثمار.

تتميز قروض الرهن العقاري ذات الدفعات المتدرجة بتكاليف متزايدة مع مرور الوقت، وهي مصممة خصيصًا للمقترضين الشباب الذين يتوقعون زيادات في رواتبهم. أما قروض الرهن العقاري ذات الدفعة النهائية ، فتتميز باستهلاك جزئي فقط، حيث يتم حساب قيمة الأقساط الشهرية المستحقة (توزيعها) على مدى فترة زمنية محددة، ولكن الرصيد الأصلي المتبقي مستحق الدفع في وقت ما قبل انتهاء تلك الفترة، وفي نهاية الفترة، تُدفع دفعة نهائية كبيرة. عندما تكون أسعار الفائدة مرتفعة مقارنةً بسعر فائدة قرض البائع الحالي، يمكن للمشتري التفكير في تحمل رهن البائع العقاري . ^{[ 12 ]} يُعدّ الرهن العقاري التكميلي شكلاً من أشكال تمويل البائع الذي يُسهّل عليه بيع العقار. أما الرهن العقاري نصف الشهري، فتُدفع أقساطه كل أسبوعين بدلاً من شهريًا.

تشمل قروض الميزانية الضرائب والتأمين ضمن أقساط الرهن العقاري؛ ^{[ 13 ]} وتضيف قروض الحزم تكاليف الأثاث والممتلكات الشخصية الأخرى إلى الرهن العقاري. تسمح قروض تخفيض سعر الفائدة للبائع أو المُقرض بدفع مبلغ مماثل للنقاط لخفض سعر الفائدة وتشجيع المشترين. ^{[ 14 ]} كما يمكن لمالكي المنازل الحصول على قروض ملكية يحصلون بموجبها على مبلغ نقدي مقابل دين الرهن العقاري على منازلهم. تُعد قروض المشاركة في تقدير قيمة العقار شكلاً من أشكال تحرير رأس المال . في الولايات المتحدة، يواجه الأجانب، نظرًا لظروفهم الخاصة، شروطًا خاصة بالرهون العقارية للأجانب .

تتيح قروض الرهن العقاري المرنة للمقترض مزيدًا من الحرية في تأجيل الدفعات أو سدادها مبكرًا. كما تسمح قروض الرهن العقاري ذات الدفعة المقدمة بخصمها من قيمة القرض. وفي المملكة المتحدة، يوجد أيضًا قرض الرهن العقاري الادخاري، حيث يدفع المقترضون الفائدة بينما يُسدد أصل القرض من خلال بوليصة تأمين على الحياة.

تختلف قروض الرهن العقاري التجاري عادةً عن القروض الشخصية من حيث أسعار الفائدة والمخاطر والشروط التعاقدية. وتتيح قروض الرهن العقاري التشاركية لعدة مستثمرين المشاركة في القرض. وقد يحصل المقاولون على قروض شاملة تغطي عدة عقارات في آن واحد. ويمكن استخدام القروض المؤقتة كتمويل مؤقت ريثما يتم الحصول على قرض طويل الأجل. أما قروض التمويل العقاري الخاص، فتُقدم مقابل رهن العقارات.

في معظم الأنظمة القانونية، يحق للمقرض الحجز على العقار المرهون في حال تحقق شروط معينة، أهمها عدم سداد أقساط القرض العقاري. ورهناً بالمتطلبات القانونية المحلية، يجوز بيع العقار. وتُستخدم أي مبالغ محصلة من البيع (بعد خصم التكاليف) لسداد الدين الأصلي. في بعض الأنظمة القانونية، تُعتبر القروض العقارية قروضاً غير قابلة للرجوع : فإذا لم تكن الأموال المستردة من بيع العقار المرهون كافية لتغطية الدين المستحق، فلا يحق للمقرض الرجوع على المقترض بعد الحجز. أما في أنظمة قانونية أخرى، فيبقى المقترض مسؤولاً عن أي دين متبقٍ.

في جميع الأنظمة القضائية تقريبًا، تُطبّق إجراءات محددة لحجز وبيع العقارات المرهونة، وقد تخضع هذه الإجراءات لرقابة صارمة من قبل الحكومة المختصة. يوجد نوعان من الحجز: الحجز القضائي والحجز غير القضائي، المعروف أيضًا بحجز البيع. في بعض الأنظمة القضائية، قد يتم الحجز والبيع بسرعة، بينما في أنظمة أخرى، قد يستغرق الحجز شهورًا أو حتى سنوات. في العديد من البلدان، تُعدّ قدرة المقرضين على الحجز محدودة للغاية، وكان تطور سوق الرهن العقاري أبطأ بشكل ملحوظ.

قد يساهم وضع الهجرة المؤقت في عمليات حبس الرهن العقاري. ^{[ 15 ]}

يُعد قطاع الرهن العقاري في الولايات المتحدة قطاعًا ماليًا رئيسيًا. وقد أنشأت الحكومة الفيدرالية العديد من البرامج، أو الكيانات المدعومة حكوميًا ، لتشجيع الإقراض العقاري والبناء وتيسير امتلاك المنازل . وتشمل هذه البرامج المؤسسة الوطنية الحكومية للرهن العقاري (المعروفة باسم جيني ماي)، والمؤسسة الوطنية الفيدرالية للرهن العقاري (المعروفة باسم فاني ماي)، والمؤسسة الفيدرالية لقروض الرهن العقاري (المعروفة باسم فريدي ماك).

كان قطاع الرهن العقاري الأمريكي مركزاً للأزمات المالية الكبرى على مدار القرن الماضي. وقد أدت ممارسات الإقراض غير السليمة إلى أزمة الرهن العقاري الوطنية في ثلاثينيات القرن العشرين ، وأزمة الادخار والقروض في ثمانينيات وتسعينيات القرن العشرين، وأزمة الرهن العقاري عالي المخاطر في عام 2007 والتي أدت إلى أزمة حبس الرهن العقاري في عام 2010 .

في الولايات المتحدة، يتضمن قرض الرهن العقاري وثيقتين منفصلتين: سند الرهن ( سند إذني ) وحق الضمان المُثبت في وثيقة "الرهن"؛ وعادةً ما يتم التنازل عنهما معًا، ولكن في حال فصلهما، يكون لحامل السند، وليس صاحب الرهن، الحق في الحجز على العقار. ^{[ 17 ]} على سبيل المثال، تُصدر مؤسسة فاني ماي نموذج عقد موحدًا لسند الرهن ذي السعر الثابت متعدد الولايات رقم 3200 ^{[ 18 ]} ، بالإضافة إلى نماذج منفصلة لصكوك الضمان الخاصة بالرهن العقاري، والتي تختلف باختلاف الولايات. ^{[ 19 ]}

في كندا، تُعدّ مؤسسة الرهن العقاري والإسكان الكندية (CMHC) الهيئة الوطنية للإسكان في البلاد، حيث تُقدّم خدمات التأمين على قروض الرهن العقاري، والأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري، وسياسات وبرامج الإسكان، وأبحاث الإسكان للكنديين. ^{[ 20 ]} وقد أنشأتها الحكومة الفيدرالية عام 1946 لمعالجة أزمة السكن التي عانت منها البلاد بعد الحرب، ولمساعدة الكنديين على تحقيق أهدافهم في امتلاك المنازل.

يُعدّ الرهن العقاري المغلق ذو السعر الثابت لمدة خمس سنوات النوع الأكثر شيوعًا في كندا، على عكس الولايات المتحدة حيث يُعدّ الرهن العقاري المفتوح ذو السعر الثابت لمدة 30 عامًا النوع الأكثر شيوعًا. ^{[ 21 ]} وخلال أزمة الرهن العقاري الثانوي والركود الاقتصادي الذي تلاها، استمر سوق الرهن العقاري في كندا بالعمل بكفاءة، ويعود ذلك جزئيًا إلى الإطار السياسي لسوق الرهن العقاري السكني، والذي يتضمن نظامًا تنظيميًا وإشرافيًا فعالًا يُطبّق على معظم المُقرضين. إلا أنه منذ الأزمة، ساهمت بيئة أسعار الفائدة المنخفضة التي نشأت في زيادة كبيرة في ديون الرهن العقاري في البلاد. ^{[ 22 ]}

في أبريل 2014، أصدر مكتب مراقب المؤسسات المالية (OSFI) توجيهات لمقدمي خدمات التأمين على الرهن العقاري بهدف تشديد معايير الاكتتاب وإدارة المخاطر. وذكر المكتب في بيان له أن هذه التوجيهات ستوفر "وضوحًا بشأن أفضل الممارسات المتعلقة بالاكتتاب في التأمين على الرهن العقاري السكني، مما يُسهم في استقرار النظام المالي". يأتي هذا بعد سنوات من التدقيق الحكومي الفيدرالي في مؤسسة الإسكان والرهن العقاري الكندية (CMHC)، حيث أبدى وزير المالية السابق جيم فلاهيرتي، منذ عام 2012، اهتمامًا علنيًا بخصخصة هذه المؤسسة الحكومية. ^{[ 23 ]}

في محاولة لتهدئة أسعار العقارات في كندا، فرضت أوتاوا اختبارًا لتقييم قدرة المقترض على تحمل أعباء الرهن العقاري اعتبارًا من 17 أكتوبر 2016. ^{[ 24 ]} وبموجب هذا الاختبار، يخضع كل مشترٍ يرغب في الحصول على قرض عقاري من أي جهة إقراض خاضعة للتنظيم الفيدرالي لاختبار يُقيّم فيه قدرة المقترض على السداد بناءً على سعر فائدة لا يقل عن سعر فائدة محدد من قبل بنك كندا. بالنسبة للقروض العقارية ذات النسبة العالية (نسبة القرض إلى قيمة العقار أكثر من 80%)، والمؤمّنة من قبل مؤسسة الرهن العقاري والإسكان الكندية ، يكون سعر الفائدة هو الحد الأقصى بين سعر الفائدة المحدد في اختبار تقييم قدرة المقترض على تحمل أعباء الرهن العقاري وسعر الفائدة المستهدف الحالي. أما بالنسبة للقروض العقارية غير المؤمّنة، فيكون سعر الفائدة هو الحد الأقصى بين سعر الفائدة المحدد في اختبار تقييم قدرة المقترض على تحمل أعباء الرهن العقاري وسعر الفائدة المستهدف مضافًا إليه 2%. ^{[ 25 ]} وقد أدى هذا الاختبار إلى خفض الحد الأقصى لمبلغ القرض العقاري المعتمد لجميع المقترضين في كندا.

ارتفع معدل اختبار القدرة على تحمل أعباء الرهن العقاري بشكل مطرد حتى بلغ ذروته عند 5.34% في مايو 2018، ولم يطرأ عليه أي تغيير حتى يوليو 2019، حيث انخفض لأول مرة منذ ثلاث سنوات إلى 5.19%. ^{[ 26 ]} قد يعكس هذا القرار ضغوط قطاع العقارات ^{[ 27 ]} وإطلاق الحكومة الكندية لبرنامج حوافز مشتري المنازل لأول مرة (FTHBI) في الميزانية الفيدرالية الكندية لعام 2019. ونظرًا للانتقادات الموجهة من قطاع العقارات، أمر وزير المالية الكندي، بيل مورنو، بمراجعة اختبار القدرة على تحمل أعباء الرهن العقاري والنظر في إدخال تعديلات عليه في ديسمبر 2019. ^{[ 28 ]}

لطالما هيمنت جمعيات البناء على قطاع الرهن العقاري في المملكة المتحدة ، إلا أن حصة هذه الجمعيات في سوق قروض الرهن العقاري الجديدة تراجعت بشكل ملحوظ منذ سبعينيات القرن الماضي. فبين عامي 1977 و1987، انخفضت حصتها من 96% إلى 66%، بينما ارتفعت حصة البنوك والمؤسسات الأخرى من 3% إلى 36%. (وقد شهدت هذه الأرقام تغيراً إضافياً لصالح البنوك منذ ذلك الحين، ويعود ذلك جزئياً إلى تحول الشركات التعاونية إلى شركات مساهمة ). ويوجد حالياً أكثر من 200 مؤسسة مالية مستقلة رئيسية تقدم قروض الرهن العقاري لمشتري المنازل في بريطانيا. وتشمل هذه المؤسسات جمعيات البناء، والبنوك، وشركات الرهن العقاري المتخصصة، وشركات التأمين، وصناديق التقاعد.

في المملكة المتحدة، تُعدّ قروض الرهن العقاري ذات الفائدة المتغيرة أكثر شيوعًا منها في الولايات المتحدة. ^{[ 29 ] [ 30 ]} ويعود ذلك جزئيًا إلى أن تمويل قروض الرهن العقاري يعتمد بشكل أقل على الأصول المُسندة ذات الدخل الثابت (مثل الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ) مقارنةً بالولايات المتحدة والدنمارك وألمانيا، وبشكل أكبر على ودائع التوفير للأفراد كما هو الحال في أستراليا وإسبانيا. ^{[ 29 ] [ 30 ]} ولذلك، يُفضّل المُقرضون قروض الرهن العقاري ذات الفائدة المتغيرة على تلك ذات الفائدة الثابتة، وعادةً ما تكون قروض الرهن العقاري ذات الفائدة الثابتة طوال مدة القرض غير متاحة. ومع ذلك، فقد شاع في السنوات الأخيرة تثبيت سعر فائدة الرهن العقاري لفترات قصيرة، حيث يُمكن تثبيت سعر الفائدة للسنتين أو الثلاث أو الخمس سنوات الأولى، وأحيانًا العشر سنوات، من مدة القرض. ^{[ 31 ]} في الفترة من عام 2007 إلى بداية عام 2013، تراوحت نسبة القروض العقارية الجديدة التي تم تثبيت فتراتها الأولية بهذه الطريقة بين 50% و83%. ^{[ 32 ]}

تتشابه معدلات ملكية المنازل مع مثيلاتها في الولايات المتحدة، إلا أن معدلات التخلف عن السداد الإجمالية أقل. ^{[ 29 ]} وتُعدّ غرامات السداد المُبكر خلال فترة سعر الفائدة الثابت شائعة، بينما تُثني الولايات المتحدة عن استخدامها. ^{[ 29 ]} ومثل غيرها من الدول الأوروبية وبقية دول العالم، ولكن على عكس معظم الولايات المتحدة، فإن قروض الرهن العقاري عادةً لا تُعتبر ديونًا غير قابلة للرجوع ، مما يعني أن المدينين مسؤولون عن أي نقص في القرض بعد الحجز على العقار. ^{[ 29 ] [ 33 ]}

تخضع الجوانب المتعلقة بالعملاء في قطاع الرهن العقاري السكني لتنظيم هيئة السلوك المالي (FCA)، بينما تشرف هيئة تنظيمية منفصلة، ​​هي هيئة التنظيم الاحترازي (PRA) التابعة لبنك إنجلترا ، على النزاهة المالية للمقرضين . وقد أُنشئت كل من هيئة السلوك المالي وهيئة التنظيم الاحترازي في عام 2013 بهدف الاستجابة للانتقادات الموجهة إلى أوجه القصور التنظيمية التي برزت خلال الأزمة المالية لعام 2008 وتداعياتها. ^{[ 34 ] [ 35 ] [ 36 ]}

تتميز دول أوروبا الغربية بتنوعها، حيث تُعدّ قروض الرهن العقاري ذات الفائدة الثابتة هي السائدة في بعض الدول (فرنسا، بلجيكا، ألمانيا، هولندا، الدنمارك)، بينما تُفضّل دول أخرى (النمسا، اليونان، إيطاليا، البرتغال، إسبانيا، السويد) قروض الرهن العقاري ذات الفائدة المتغيرة. ^{[ 29 ] [ 30 ] [ 37 ]} وتتشابه معدلات ملكية المنازل في معظم أنحاء أوروبا مع مثيلاتها في الولايات المتحدة، إلا أن معدلات التخلف عن السداد الإجمالية في أوروبا أقل منها في الولايات المتحدة. ^{[ 29 ]} ويعتمد تمويل قروض الرهن العقاري بشكل أقل على توريق الرهون العقارية، وبشكل أكبر على الضمانات الحكومية الرسمية المدعومة بسندات مغطاة (مثل سندات الرهن العقاري Pfandbriefe ) والودائع ، باستثناء الدنمارك وألمانيا حيث تُعدّ الأوراق المالية المدعومة بالأصول شائعة أيضاً. ^{[ 29 ] [ 30 ]} ولا تزال غرامات السداد المبكر شائعة، في حين أن الولايات المتحدة تُثني عن استخدامها. ^{[ 29 ]} وعلى عكس معظم أنحاء الولايات المتحدة، فإن قروض الرهن العقاري ليست عادةً ديوناً غير قابلة للرجوع . ^{[ 29 ]}

بلغ حجم سوق السندات المغطاة (السندات المغطاة القائمة) داخل الاتحاد الأوروبي حوالي تريليوني يورو  بنهاية عام 2007، حيث تجاوزت قيمة السندات القائمة في كل من ألمانيا والدنمارك وإسبانيا وفرنسا 200  مليار يورو. ^{[ 38 ]} وقد تم طرح أوراق مالية مماثلة لسندات الرهن العقاري في أكثر من 25 دولة أوروبية، وفي السنوات الأخيرة في الولايات المتحدة ودول أخرى خارج أوروبا، ولكل منها قوانينها ولوائحها الخاصة. ^{[ 39 ]}

الاتجاهات الحديثة

في 28 يوليو/تموز 2008، أعلن وزير الخزانة الأمريكي هنري بولسون أن وزارة الخزانة، بالتعاون مع أربعة بنوك أمريكية كبرى، ستسعى إلى إطلاق سوق لهذه الأوراق المالية في الولايات المتحدة، بهدف توفير بديل للأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. ^{[ 40 ]} وبالمثل، في المملكة المتحدة، "تدعو الحكومة إلى تقديم الآراء حول خيارات إطار عمل بريطاني لتوفير قروض عقارية طويلة الأجل بأسعار فائدة ثابتة وبأسعار معقولة، بما في ذلك الدروس المستفادة من الأسواق والمؤسسات الدولية". ^{[ 41 ]}

روّج جورج سوروس في افتتاحية صحيفة وول ستريت جورنال بتاريخ 10 أكتوبر 2008 لنموذج سوق الرهن العقاري الدنماركي . ^{[ 42 ]}

يمكن تصنيف قروض الرهن العقاري في ماليزيا إلى فئتين رئيسيتين: قروض الإسكان التقليدية وقروض الإسكان الإسلامية. في قروض الإسكان التقليدية، تفرض البنوك عادةً سعر فائدة ثابتًا، أو سعر فائدة متغيرًا، أو كليهما. وترتبط أسعار الفائدة هذه بسعر فائدة أساسي (سعر الفائدة المرجعي للبنك المعني).

فيما يخص تمويل المنازل وفقًا لأحكام الشريعة الإسلامية، فإنه يتبعها وينقسم إلى نوعين شائعين: بيع العقار بأثر رجعي (BBA) أو المشاركة المتقطعة (MM). في بيع العقار بأثر رجعي، يشتري البنك العقار بسعر السوق الحالي ثم يبيعه لك بسعر أعلى بكثير. أما في المشاركة المتقطعة، فيشتري البنك العقار معك، ثم تقوم أنت بشراء حصة البنك في العقار تدريجيًا عن طريق التأجير (حيث يُخصص جزء من الإيجار لسداد ثمن شراء جزء من حصة البنك في العقار حتى يصبح العقار ملكًا لك بالكامل).

يحظر القانون الإسلامي دفع أو استلام الفوائد ، مما يعني أن المسلمين لا يستطيعون استخدام الرهون العقارية التقليدية. يلغي الرهن العقاري الإسلامي أي شكل من أشكال الفوائد استنادًا إلى مبادئه، ولذلك، في عملية الرهن العقاري، يكون المُقرض والمُقترض أقرب إلى شراكة رأس مال مشتركة منه إلى علاقة دين. ^{[ 43 ]} ومع ذلك، فإن العقارات باهظة الثمن بالنسبة لمعظم الناس بحيث لا يمكنهم شراؤها نقدًا: يحل الرهن العقاري الإسلامي هذه المشكلة من خلال انتقال ملكية العقار مرتين. في أحد أشكاله، يشتري البنك المنزل بالكامل ثم يتولى دور المؤجر. يدفع مشتري المنزل، بالإضافة إلى الإيجار ، مساهمة في شراء العقار. عند سداد القسط الأخير، تنتقل ملكية العقار.

عادةً، قد يؤدي ذلك إلى ارتفاع السعر النهائي للمشترين. ويعود ذلك إلى وجود ضريبة نقل ملكية في بعض الدول (مثل المملكة المتحدة والهند ) ، وهي ضريبة تفرضها الحكومة عند تغيير الملكية. ولأن الملكية تتغير مرتين في الرهن العقاري الإسلامي، فقد تُفرض ضريبة نقل الملكية مرتين. وتفرض العديد من الدول الأخرى ضرائب مماثلة على معاملات تغيير الملكية. وفي المملكة المتحدة، أُلغي تطبيق ضريبة نقل الملكية مرتين في مثل هذه المعاملات بموجب قانون المالية لعام 2003 لتسهيل الرهون العقارية الإسلامية. ^{[ 44 ]}

يتضمن مخطط بديل قيام البنك بإعادة بيع العقار وفقًا لخطة تقسيط ، بسعر أعلى من السعر الأصلي.

كلا الطريقتين تعوضان المقرض كما لو كان يتقاضى فائدة، لكن القروض مصممة بطريقة لا تدل على ذلك بالاسم، ويشارك المقرض المخاطر المالية التي تنطوي عليها المعاملة مع مشتري المنزل.

• الرهن العقاري التجاري
• تحليلات الرهن العقاري
• التمييز في الرهن العقاري
• لا دخل لا أصول (NINA)
• دين غير قابل للرجوع
• إعادة التمويل
• الرهن العقاري الثاني

• شراء بغرض التأجير
• استرداد نقدي على الرهن العقاري
• إعادة تمويل الرهن العقاري
• مصطلحات الرهن العقاري في المملكة المتحدة

• المُقرض التجاري (الولايات المتحدة) - مصطلح يُطلق على المُقرض الذي يقدم ضمانات للعقارات غير السكنية.
• الرهون العقارية الإلكترونية
• قرض إدارة الإسكان الفيدرالية – يتعلق بإدارة الإسكان الفيدرالية الأمريكية
• حسابات الرهن العقاري ذي السعر الثابت (الولايات المتحدة الأمريكية)
• الرهن العقاري ذو الموقع الفعال – نوع من الرهن العقاري للمناطق الحضرية
• نقل الرهن العقاري
• الموافقة المسبقة – مصطلحات الرهن العقاري الأمريكية
• التأهيل المسبق – ​​مصطلحات الرهن العقاري الأمريكية
• الإقراض العقاري الاستغلالي
• قرض إدارة شؤون المحاربين القدامى - يتعلق بوزارة شؤون المحاربين القدامى الأمريكية .

• سوق الرهن العقاري الدنماركي
• الرهن العقاري - ما يعادله في دول القانون المدني
• شركة استثمار الرهن العقاري

• سند الملكية – الجوانب القانونية
• حق الامتياز الميكانيكي – مفهوم قانوني
• الإتقان – متطلبات التسجيل القانونية المعمول بها